第1篇 物業(yè)服務(wù)公司辦公區(qū)域管理規(guī)定2
物業(yè)服務(wù)公司辦公區(qū)域管理規(guī)定(二)
為加強公司規(guī)范管理,樹立公司良好的形象,制定辦公區(qū)域管理規(guī)定,要求全體工作人員嚴格遵守。
一、嚴格遵守公司的勞動紀律,不得遲到、早退、無故曠工。
二、注意儀容儀表。上班時間,要按公司要求統(tǒng)一著裝工作服,男員工不可留須,頭發(fā)要經(jīng)常修剪;女員工發(fā)型、化妝保持清雅,儀容端莊,樹立公司在公眾中良好的群體形象。
三、上班期間,精神飽滿,積極、主動、熱情地投入工作。
四、保持辦公區(qū)域的安靜,不得在辦公區(qū)域大聲喧嘩或上班時在辦公室內(nèi)進行娛樂活動,電話交談應(yīng)盡量降低音量。
五、遵守辦公紀律。上班時不能睡覺或閱讀報紙、聽收錄機、收看電視,不能閱覽與工作無關(guān)的書籍,不得閑串辦公室,談?wù)撆c業(yè)務(wù)無關(guān)的事項。
六、上班時間,不得擅離職守。
七、講究文明禮貌,接聽電話使用文明用語,語言清晰、規(guī)范,并通報部門名稱,接待來客應(yīng)做到熱情、周到。
八、保持辦公區(qū)域的清潔、整齊,不許亂放雜物;下班時,桌面文件一律歸柜。公司行政人事部將定期對各部門的衛(wèi)生情況進行檢查評比。
九、無特殊情況,親友不得在工作時間作私人探訪。
十、未經(jīng)部門經(jīng)理同意,不得使用單位電話作私人對外聯(lián)系,單位電話只能作為工作時間業(yè)務(wù)使用,如發(fā)現(xiàn)工作以外使用電話所發(fā)生的費用,由當事人支付,并按情節(jié)輕重給予處罰。
十一、愛護公物,精心使用辦公設(shè)備,貴重設(shè)備要專人專管,如有正常損耗,應(yīng)及時報請維修;如因個人的疏忽行為而導(dǎo)致公共財物受損,必須負責賠償。
十二、不得將公共財產(chǎn)據(jù)為已有或作私人用途。
十三、下班前應(yīng)關(guān)閉所有電器的電源,關(guān)好門窗,防止各類事故的發(fā)生。
十四、不能疏忽或刻意對任何投訴不作記錄或隱瞞。
十五、休息時間如發(fā)生重大事故,或碰到問題要立刻投入解決,不得推脫或視而不見、不予理睬,并及時報告領(lǐng)導(dǎo)。
十六、所有員工須服從上級的命令,不服從命令視為嚴重違紀行為。
第2篇 某物業(yè)管理一站式服務(wù)模式
建立統(tǒng)一的公司形象,樹立公司品牌,通過服務(wù)中心提供'一站式'服務(wù)。推行迎候、首問、站立、引導(dǎo)式服務(wù)。
一、建立統(tǒng)一的企業(yè)形象,樹立公司品牌
公司識別系統(tǒng)cis(corporate identity system),是系統(tǒng)工程,由理念識別、行為識別和視覺識別構(gòu)成。理念識別mi包括企業(yè)的經(jīng)營理念、企業(yè)精神、企業(yè)文化和經(jīng)營戰(zhàn)略等。行為識別bi包括企業(yè)對內(nèi)的規(guī)章制度、經(jīng)營管理、員工教育、行為規(guī)范、福利制度及企業(yè)對外的市場調(diào)查、公共關(guān)系、營銷活動等。視覺識別vi包括企業(yè)名稱、標志、標準字、標準色、辦公用品、衣著制裝、標志牌等。mi是ci的基礎(chǔ)和靈魂,其通過bi及vi表現(xiàn)出來。
公司形象即將企業(yè)標識、企業(yè)精神信念、企業(yè)員工行為、企業(yè)公共關(guān)系等外在形象規(guī)范化、法則化,確立一種統(tǒng)一的價值取向和行為方式,::從而增強企業(yè)的凝聚力與約束力。充分利用標準字體、標準顏色、標準廣告、標準包裝及標準服務(wù)等視覺標識,形成強有力的視覺沖擊和企業(yè)品牌。
企業(yè)形象是企業(yè)最寶貴的一項財富,是難以估價的無形資產(chǎn),只有在公眾心目中建立起良好的企業(yè)形象,才能贏得社會的認同與支持,才能把自己從競爭對手中區(qū)別出來,才會有機會成功并贏得市場。
品牌是公司和客戶之間若干細小聯(lián)系的總和,是在長時間的基礎(chǔ)上積聚形成的,公司每位員工每次與客戶交流的細節(jié)對品牌的建立都很重要,只有所有員工都在他們的工作中提供最好的服務(wù),才能建立公司優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。
品牌代表著知名度,代表著客戶忠誠度。創(chuàng)建一個品牌需要花費大量的代價,但品牌形成以后將導(dǎo)致人們購買商品(服務(wù))憑感情而不是憑理智。
二、一站式服務(wù)
客戶所有的需求,都可以在服務(wù)中心解決,流程為:
客戶要求提供服務(wù)-->服務(wù)中心-->服務(wù)中心安排有關(guān)人員進行服務(wù)-->服務(wù)完畢,請客戶確認-->服務(wù)中心回訪
三、迎候服務(wù)
管理處主要管理人員輪流負責迎候值班,迎接客戶的出入。
迎候時間:寫字樓客戶上班前半小時,住宅樓客戶下班回家高峰時間(半小時)。在規(guī)定時間后迅速離開迎候位置,遇見客戶迎面而來,應(yīng)點頭微笑致意。
迎候地點:辦公樓大廳正門口(或服務(wù)中心接待臺后)、住宅小區(qū)門口。
四、首問負責制
每位員工都有責任和義務(wù)接待客戶,將客戶的需求統(tǒng)一傳遞到服務(wù)中心,服務(wù)中心將客戶的需求落實后,告之第一接待人。第一接待人應(yīng)就處理時間向客戶做出適當?shù)某兄Z,盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢,并盡快將結(jié)果反饋給客戶。第一接待人負責跟蹤此項服務(wù)需求處理的情況直至客戶滿意為止。對特殊客戶的需求,管理處主任應(yīng)負責處理完畢后的再次與客戶溝通。
五、站立式服務(wù)
顯示對客戶的尊重。不同崗位人員根據(jù)接待客戶
的不同,采取相應(yīng)的站立式服務(wù)。
1、服務(wù)中心:看見客戶進入服務(wù)中心,在客戶距離工作臺3米處時應(yīng)起身接待。一名工作人員負責接待同一人(群體)的到來,::其他未起身的工作人員應(yīng)專注工作或微笑致意?？蛻粢x去時,負責接待該客戶的工作人員要起立作鞠躬狀,禮貌道別,直至該客戶走出服務(wù)中心大門后方可坐下。注:接待客戶的人員在管理處應(yīng)有相對的權(quán)威,可以調(diào)派管理處的人、財、物。接待順序為左2、右2、左1、右1(已有工作任務(wù)的不必起身接待)。
2、護衛(wèi)員:道口崗在早、中班工作時間內(nèi)實行16小時站立式服務(wù)(夜班除外);大堂崗在客戶上下班高峰期實行站立服務(wù)。有客戶來訪時,應(yīng)在客戶距離本崗3-5米時站立、微笑,并詢問相關(guān)適宜的問題。如需登記時,應(yīng)雙手接過相關(guān)證件,坐下來迅速、清晰、準確登記;完畢后,起身雙手送還證件并致謝,站立笑送對方5米為止。接過證件到送還證件的時間不得超過25秒。
六、引導(dǎo)式服務(wù)
第3篇 學(xué)校物業(yè)綜合管理基本要求服務(wù)質(zhì)量標準
一、基本要求
1.學(xué)歷要求初中以上學(xué)歷,愛崗敬業(yè),年齡男不超過60周歲,女不超過50周歲。
2.上崗時必須經(jīng)過所屬單位消防常識專項培訓(xùn),并且單位留有培訓(xùn)記錄備案。
3.有電梯的樓宇,綜合管理人員須具備一定的電梯日常使用管理常識。
二、管理范圍
1.學(xué)生公寓
包括但不限于:入住調(diào)宿退宿手續(xù)、人員物品進出登記、公寓精神文明建設(shè)、鑰匙借用登記、日常巡查、晚歸登記、失物登記、跟蹤維修、公共設(shè)施設(shè)備檢查、監(jiān)管熱水使用情況、安全用電檢查、學(xué)生公寓精神文明建設(shè)、處理突發(fā)事件等。
2.圖書信息綜合樓及其他辦公樓宇
包括但不限于:人員出入管理、樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備(水電、電梯、衛(wèi)生間等)巡查及報修、大件物品出入登記、晚上樓棟關(guān)閉前關(guān)燈、關(guān)電源等。
3.教學(xué)樓、實驗樓、逸夫科技樓
包括但不限于:人員出入管理、樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備(水電、電梯、衛(wèi)生間等)巡查及報修、大件物品出入登記、晚上樓棟關(guān)閉前關(guān)燈、關(guān)電源課室開放、教室內(nèi)教學(xué)及照明家具等設(shè)施設(shè)備檢查及報修、大件物品出入登記、日常巡查、打鈴、失物登記、多媒體開關(guān)等。
三、服務(wù)要求
1.樓宇管理制度和標準完善,有完整工作簽到制度和工作質(zhì)量考核制度;制定崗位職責并掛墻公布,工作人員上班統(tǒng)一制服、標志明顯;并將每棟綜合管理人員的姓名、照片以及聯(lián)系方式等張貼至公告欄。
2.綜合管理人員態(tài)度熱情,語言文明、規(guī)范,做到禮貌待人、遵章守約、衣冠整潔、舉止大方、處事得當。
3.編排綜合管理服務(wù)人員24小時值班表,所有綜合管理服務(wù)人員的聯(lián)系方式交校方一份,以備緊急情況時能夠聯(lián)系到,24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4.每個崗位上應(yīng)配置相應(yīng)工作資料,包括但不限于:樓宇房間使用情況登記本、工作交接本、本崗位職責及工作流程介紹、大件物品進出登記表、人員進出登記表、日常巡查記錄表、主管班長巡查記錄表、失物登記表、維修登記表、樓宇管理應(yīng)急預(yù)案等;各類檔案在發(fā)生變更后,應(yīng)在一個工作日內(nèi)更新,并記錄。
5.樓宇管理的公共設(shè)施設(shè)備(包含消防水箱、微波爐、洗衣機、開水機等)齊全,定期檢查和維護,有問題及時向校方報告,屬于維修范圍內(nèi)的,自行安排維修;不在維修范圍內(nèi),做好維修前的信息采集工作;保證樓宇管理的公共設(shè)施設(shè)備及工具完整,工具收納于指定區(qū)域并擺放整齊。
6.監(jiān)督并及時上報甲方以下工作,包括但不限于:維修施工隊作業(yè)進度、學(xué)生晚歸情況、宿舍(樓棟)安全隱患(包括用電安全)等。
7.有完備的《樓宇管理應(yīng)急工作預(yù)案》,并報甲方備案;如遇突發(fā)事件或突發(fā)檢查時,無條件積極配合校方,隨叫隨到。
四、綜合管理人員質(zhì)量服務(wù)標準
1.身體健康,行為舉止得體,使用文明規(guī)范用語,服務(wù)整改合格率100%。
2.實行24小時單崗無睡班制度,值班期間不得出現(xiàn)脫崗。
3.對進出可疑人員進行詢問檢查,并協(xié)助相關(guān)部門做好相關(guān)消防治安工作;學(xué)生公寓夜間實行封閉管理,遲歸和早出人員要登記,并按照要求進行夜間巡查工作,做好相關(guān)巡查記錄登記。
4.嚴格管理宿舍鑰匙,依據(jù)有效憑證準確借出,妥善收回借出的鑰匙,并做好詳細借用記錄。
5.保證前臺設(shè)施設(shè)備的完好,為學(xué)生提供一個良好的大廳環(huán)境。
6.熟悉各類消防標識及疏散常識,要對樓宇內(nèi)部設(shè)備設(shè)施有一定的了解。
7.學(xué)生公寓禁止異性入內(nèi),做到來訪登記,帶出公寓大宗物品登記等登記工作,做好相關(guān)登記情況。
8.嚴禁任何推銷人員入內(nèi),發(fā)生外盜給學(xué)生造成損失的,中標人承擔相應(yīng)的責任并負責全額賠償。按照校方作息時間定時鎖門和開門,夜間巡邏期間未對未內(nèi)鎖門房間進行提醒和登記的,如果發(fā)生內(nèi)盜,中標人應(yīng)承擔30%的賠償責任。
9.結(jié)合電控系統(tǒng)上違章用電功能,對有違章用電情況進行檢查,主要檢查學(xué)生公寓違章電器(含電爐、熱得快、電熱壺等)的使用情況,并做好相關(guān)登記工作。
10.配合客服中心做好詳細的學(xué)生住宿信息登記工作,包括學(xué)生所屬院部、專業(yè)、班級、姓名等,做到定人、定床,信息準確;學(xué)生住宿情況發(fā)生調(diào)整時,中標人應(yīng)及時對學(xué)生住宿信息做相應(yīng)的調(diào)整。
11.做好建筑內(nèi)公共設(shè)備和消防設(shè)備使用情況登記記錄,如有損壞應(yīng)及時與客服中心聯(lián)系,安排維修。
12.教室綜合管理人員應(yīng)根據(jù)課程安排,提前檢查教室準備工作,為師生提供方便、舒適的上課環(huán)境。
13.熟悉本樓宇一切情況,包括:學(xué)生宿舍、辦公用房、教室、座位、衛(wèi)生間數(shù)量,公共區(qū)域面積,教職員工的特征及其工作安排等。
14.按學(xué)校要求檢查教室開放關(guān)閉情況,晚自習后,組織員工做好清樓、設(shè)備檢查及衛(wèi)生保潔工作,并鎖好門窗。
15.例行安檢出勤率100%,要保證樓內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施財產(chǎn)安全,大宗物品出樓須進行詢問登記。
16.確保設(shè)施設(shè)備安全正常運行,出現(xiàn)故障,及時上報維修。
17.室內(nèi)體育館綜合管理人員按校方規(guī)定每天開放關(guān)閉體育館,要求入館人員不得穿高跟鞋、帶有色飲料等進入塑膠場地,不得在塑膠場地內(nèi)抽煙。
18.做好相關(guān)包括但不限于例行安檢、設(shè)施設(shè)備巡檢、交接班、大宗物品出入、物品借出等記錄備查。
第4篇 物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量管理部職責3
物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量管理部職責(三)
1、負責iso9000質(zhì)量體系的全面貫徹實施,并持續(xù)、有效地運行。
2、負責按質(zhì)量體系標準的要求制定檢查計劃,對公司各部、室及各管理處在管理服務(wù)中不合格項的糾正情況進行跟蹤驗證。
3、協(xié)助各管理處制定《年度管理目標和經(jīng)濟指標責任書》。
4、負責組織物業(yè)管理評審工作。
5、協(xié)同工程部完成新開發(fā)小區(qū)的驗收接管工作。
6、負責同業(yè)主協(xié)商,籌建各小區(qū)業(yè)委會。
7、負責受理業(yè)主投訴,并牽頭組織相關(guān)部門進行調(diào)解、處理。
8、負責主持回訪業(yè)主各相關(guān)工作。
9、負責質(zhì)量體系文件的修改工作。
10、配合辦公室完成《年度培訓(xùn)計劃》,督導(dǎo)管理處實施。
11、負責草擬以公司名義送發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理方面的文件。
12、負責關(guān)注省內(nèi)、外物業(yè)發(fā)展動態(tài),掌握有價值的業(yè)務(wù)信息,借鑒先進的管理方法,為公司發(fā)展出謀獻策。
13、負責指導(dǎo)各小區(qū)管理處關(guān)于社區(qū)文化的策劃,負責組織重大社區(qū)文化活動。
14、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
第5篇 某某物業(yè)管理公司會議服務(wù)形式標準
某物業(yè)管理公司會議服務(wù)形式及標準
zz公司總結(jié)出自己的會務(wù)服務(wù)形式和標準:
1、會議形式
主要分為:一般會議接待、視頻會議接待、高管層重要會議接待、簽約儀式及上級布置的其他規(guī)格會議接待。
2、標準動作
會務(wù)布臺的標準動作詳見《測評細則》。
3、測評細則 (時間要求:8分鐘,滿分100分,每超時10秒扣總得分1分。)
(1)儀容端莊,頭發(fā)整齊(長發(fā)需盤發(fā)),不佩戴飾物,化妝自然淡雅,服飾整齊,精神飽滿。(5分)
(2)每份文件夾距離會議臺桌邊1.5厘米,席位間距適宜,定位好。(10分)
(3)每支鉛筆文字朝上,筆尖向前,距離桌邊1.5厘米,距離文件夾右邊1厘米。(10分)
(4)果盆擺放在文件夾左邊,距離桌邊5厘米、文件夾2厘米,水果叉豎放在果盆右三分之一。(10分)
(5)將各席卡按順序準確擺放在相應(yīng)席位的文件夾正前方,距離統(tǒng)一。(10分)
(6)碟盤放在席卡右側(cè),小毛巾放在碟盤中,其折疊開口朝右。(10分)
(7)各席位椅子正對文件夾。(5分)
(8)由主賓位置開始上茶,杯柄朝右45度角,同排各席位的杯柄呈一直線。(10分)
(9)理盤、裝盤、起托、行走、托盤符合規(guī)范。(5分)
(10)續(xù)水程序正確,動作規(guī)范,無滴漏。(10分)
(11)操作程序正確,操作衛(wèi)生,動作規(guī)范。(5分)
(12)表情自然,動作熟練,臺面美觀。(5分)
(13)找差錯。(5分)
第6篇 物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)：物業(yè)管理的成本控制
物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)教材:物業(yè)管理的成本控制
第四節(jié)物業(yè)管理的成本控制
(一)物業(yè)管理成本
物業(yè)管理成本:指在物業(yè)管理的生產(chǎn)經(jīng)營過程中而耗費的人力、物力和財力的貨幣表現(xiàn)。由此而反映出的物業(yè)管理費,通常由以下一些項目構(gòu)成:
1.人工費;
2.行政辦公費;
3.公共設(shè)施、設(shè)備的更新大修基金;
4.一般公共設(shè)施維護保養(yǎng)費;
5.清潔費;
6.綠化費;
7.安管費;
8.保險費;
9.公用水電費;
10.其他費。
(二)物業(yè)管理公共服務(wù)成本開支
物業(yè)管理公共服務(wù)成本開支:指為業(yè)主(住戶)提供經(jīng)常性的公共服務(wù)的成本開支。主要包括:
(1)轄區(qū)管理人員工資;
(2)轄區(qū)機電設(shè)備、供水供電系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)費;
(3)轄區(qū)內(nèi)市政設(shè)施維護保修費;
(4)清潔衛(wèi)生費用;
(5)轄區(qū)環(huán)境綠化的管理維護費;
(6)轄區(qū)內(nèi)治安防范費;
(7)轄區(qū)公用設(shè)施維安管理費、公用水電費;
(8)辦公雜費及其他支出。
(三)成本控制
1.成本控制的概念
成本控制:在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中用一定的控制標準,對產(chǎn)品成本形成的整個過程進監(jiān)督,并采取有效措施及時糾正脫離標準的偏差,使實際的勞動消耗和各種費用支出限制在規(guī)定的標準范圍之內(nèi),保證達到企業(yè)降低成本的目標。成本控制是預(yù)防性成本管理的主要標志和保證完成成本計劃的重要手段。
2.成本控制的類型
成本控制的類型:一般可分為成本的事前控制和執(zhí)行計劃過程中的成本控制。前者是指產(chǎn)品投產(chǎn)前,即成本形成前的成本控制。如產(chǎn)品設(shè)計階段中編制生產(chǎn)工藝、制定消耗定額,對材料、設(shè)備、工時的選擇等進行控制。后者是指對成本形成過程各種耗費的現(xiàn)場控制,如對物資消耗、工時消耗和各種費用支出的控制。
第7篇 x廣場第二年物業(yè)管理顧問服務(wù)
名軒廣場第二年物業(yè)管理顧問服務(wù)
工作內(nèi)容
1、品質(zhì)管理:
逐步引進is09000為基礎(chǔ)之管理模式,協(xié)助甲方完善該項目之管理運作制度
2、形象定位;
向甲方建議管理處的形象包裝方案,確立國際化商業(yè)物業(yè)管理形象。
協(xié)助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及甲方提供的峰件允許的前提下),若該項目被評定為全國省、市示范大廈,甲方同意獎勵乙方港幣330,000元(全國),港幣220,000元(省),港幣110,000元(市),并且在接獲評定通知之曰起7天內(nèi)向乙方一次支付。
3、操作檢討
3.1 定期與物業(yè)管理公司人員召開例會,為日常管理運作包括財力、保安、人事、維修保養(yǎng)、清潔綠化、客戶服各等各方面提供意見與指志,或進行現(xiàn)場巡視,檢查該項目的整體物業(yè)管理水平,包括以下操作檢討:
每季一次檢討該項目機電設(shè)備的運作、維護與保養(yǎng)工作,并在檢討后提出指導(dǎo)。
每季一次檢討該項目的保安運作、并在檢討后提出指導(dǎo)。
每季一次檢討該項目的客戶服力工作,并在檢后提出指導(dǎo)。
每月一次檢討該項目的清潔綠化水平,并在檢討后提出指導(dǎo)。
每月一次檢討該項目日常重大突發(fā)事件的處理情況,并在檢討后提出指導(dǎo)。
在主要節(jié)日慶典前指導(dǎo)管理處進行策劃與布置。
3.2 每季一次審閱該項目的管理費收入狀況、及整體財務(wù)狀況。
3.3 每年年底時指導(dǎo)物業(yè)管理公司處草擬下一年度的工作計劃進行審意閱,并在審閱后一個月內(nèi)提出書面意見。
4員工培訓(xùn):
每年指導(dǎo)管理處制定該項目的培訓(xùn)計劃,并派員在主要培訓(xùn)課程擔任導(dǎo)師。所計劃的培訓(xùn)提綱包括:
客戶服務(wù)
能耗管理
保安監(jiān)控
清潔綠化
督導(dǎo)管理
危機應(yīng)變管理
預(yù)防性維修保養(yǎng)
環(huán)境保護
財務(wù)管理
語言應(yīng)對
溝通技巧
先進物業(yè)管理知識
5、管理審核:
5.1 每年派員檢視主要機電設(shè)備設(shè)施運作情況一次,并在檢視后2個月內(nèi)向甲方提交審查報告。
5.2 每年派員檢視該項目的安全管理狀況一次,并在檢視后2個月內(nèi)向甲方提交審查報告.
3.3 指導(dǎo)管理處每年進行用戶意見調(diào)查一次,在管理處統(tǒng)計結(jié)果后進行分析,分析后八星期內(nèi)向甲方提交報告。
6、工作方式:
甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在本合同第二年商業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù)階段,甲乙雙方約定每月三次(約每十天)在甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現(xiàn)場巡視一次,每次為期一天,將乙方的顧問工作體現(xiàn)及完成。為更有效地完成工作,甲乙雙方同意工作會議或現(xiàn)場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等),應(yīng)事先通知對方及另訂日期,但每月應(yīng)不少于三次工作會議或現(xiàn)場巡視。乙方通過書面報告或會議紀錄,將意見和建議呈送甲方,完成有關(guān)工作。
乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案,并接受甲方監(jiān)管,使顧問工作時間和運作落到實處。
第8篇 某物業(yè)服務(wù)公司辦公用品管理規(guī)定
物業(yè)服務(wù)公司辦公用品管理規(guī)定
為加強辦公用品的管理,節(jié)約辦公費的開支,特制定辦公用品管理制度:
一、辦公用品統(tǒng)一由行政人事部購置和發(fā)放,各部門應(yīng)于每月底擬定下月辦公用品計劃遞交行政管理。行政人事部以各職能部門為單位,按月發(fā)放辦公用品。
二、各部門購買專業(yè)性較強或較貴重的物品,須向行政人事部報計劃,報請公司領(lǐng)導(dǎo)同意后,由行政人事部安排專員陪同各部門購買。
三、購進物品要嚴格驗收,票物相符,及時登記造冊,及時入帳。
四、所購物品各部門應(yīng)指定專人負責保管,如出現(xiàn)遺失或損壞現(xiàn)象,一概由保管人按折舊價賠償。
五、公司的各種固定資產(chǎn)管理按照公司《資產(chǎn)管理制度》執(zhí)行。
第9篇 會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)標準實施措施
行政辦事中心及會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)標準及實施措施
(一)物業(yè)清潔管理服務(wù)標準
1、建筑物外圍清潔管理
(1)針對**氣候特點和各種常見有害微生物的習性,采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認等步驟進行調(diào)查分析,制定對策,定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過'清潔、改造、消殺、隔離'等步驟-使內(nèi)外環(huán)境改善,以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)害的發(fā)生。
(2)綠地道路衛(wèi)生管理
行政辦事中心及會議大廈是一個政府辦公場所,在綠地道路衛(wèi)生管理上應(yīng)管好照'六不'、'六凈'、'三化'、'三優(yōu)'工作要求實施管理。
'六不':不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞。
'六凈':路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
'三化':凈化、綠化、美化。
'三優(yōu)':優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
對枯死的樹木、剪枝、斷枝、落葉及落果、道路垃圾、廢料及時清理,在減少病蟲害發(fā)生的基礎(chǔ)上,美化道路綠地的景觀,體現(xiàn)綠色環(huán)保效果。
(3)外圍景觀的管理
-1對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理。
-2服務(wù)開放區(qū)域,如廚房、鍋爐房、車庫等排放的廢氣實施統(tǒng)一收集凈化再排放。
-3外圍景觀水池的管理,定期保潔、殺菌、除塵,保證水質(zhì)清澈、無異味。
-4加強外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理。用戶下班期間,安排多名清潔工進行巡查、清潔。
管理人員要經(jīng)常巡查,確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。
2、辦公區(qū)域清潔管理
(1)辦公公共區(qū)域清潔。充分利用用戶工余時間進行辦公公共區(qū)域清潔作業(yè),每天夜間6時至凌晨2時在工作人員下班后完成室內(nèi)部分的清潔:用戶上班期間,將保潔工作寓于'隱形服務(wù)'之中,實施'零干擾'工作方式。
(2)利用周末和節(jié)假日清洗辦公樓通道,通道玻璃護欄、墻面及地下室車庫,平常保潔,保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。
(3)各會議室及重要的議事場所清潔。清潔人員按規(guī)范實施清潔、保潔作業(yè),有會議或議事時應(yīng)加大周圍環(huán)境保潔力度,協(xié)助保持這些區(qū)域的安靜,同時,根據(jù)業(yè)主需要加強會議結(jié)束后的清潔服務(wù)與檢查工作。
(4)禮儀接待區(qū)的清潔。時刻保持'三常'形象,即:常凈、常新、常優(yōu)雅。附屬設(shè)施擺放整齊,工藝品、展品應(yīng)精心保潔,保持一個優(yōu)雅。附屬設(shè)施擺放整齊,工藝品、展品應(yīng)精心保潔,保持一個優(yōu)雅、潔凈的接待環(huán)境。
(5)行政辦事中心及會議大廈辦公室安全保密、管理區(qū)域的清潔管理工作按照業(yè)主的具體要求配備高素質(zhì)的可靠人員專人負責,做好清潔衛(wèi)生的同時保證4個'不':不該進入的地方不進入,不該動的地方不動,不該看的不看,不該問的不問,同時施以兩人共同作業(yè)、記錄進出辦公室時間、定期(三個月)更換人員搭配、每月進行法制教育等措施,保證信息保密及室內(nèi)財物安全。
(6)電梯的清潔。專人負責電梯的清潔衛(wèi)生,每天早晨工作人員上班前半小時完成清潔,以后每半小時清抹一次(含中午用戶下班期間)。
第10篇 物業(yè)服務(wù)項目提供管理程序
物業(yè)服務(wù)項目的提供與管理程序
1、目的
規(guī)范服務(wù)的運作程序,及時、高效地為客戶提供服務(wù)
2、范圍
2.1適用于常規(guī)服務(wù)項目的提供與管理
2.2 特殊服務(wù)項目按《合同評審程序》執(zhí)行后參照本程序?qū)嵤?/p>
3、職責
3.1 部門經(jīng)理負責檢查、協(xié)調(diào)、安排服務(wù)工作
3.2 部門經(jīng)理負責定期回訪、檢查日常服務(wù)工作,及時了解服務(wù)質(zhì)量
3.3 服務(wù)人員負責按質(zhì)、按量、按時為客戶提供服務(wù)
4、程序
4.1 服務(wù)分有償服務(wù)和無償服務(wù)
4.1.1 有償服務(wù)項目
4.1.1.1 警衛(wèi)、綠化、保潔、垃圾清運、下水管線清污、公用設(shè)備維護、常規(guī)維修(戶外)
4.1.1.2 代繳電話費
4.1.1.3 網(wǎng)球場出租
4.1.1.4 傳真、復(fù)印
4.1.1.5 房屋出租中介
4.1.1.6 幼兒園
4.1.1.7 保修范圍、保修期外的維修
4.1.2無償服務(wù)項目
4.1.2.1 代辦電話裝機、移機、開通電話服務(wù)業(yè)務(wù)
4.1.2.2 代收水、電、暖氣、熱水、煤氣、有線電視收費
4.1.2.3 代辦暫住證
4.1.2.4 保修范圍、保修期內(nèi)的維修
4.1.2.5 代訂報刊雜志,代送郵件
4.1.2.6 舉辦各種社區(qū)文化活動
5、監(jiān)督執(zhí)行
經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行
第11篇 市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法
南陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法
第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和河南省發(fā)展計劃委員會、河南省建設(shè)廳《轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》(豫計收費[2003]2265號)的精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于在我市提供市場化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)且具有獨立法人資格，并取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三條物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條政府提倡業(yè)主通過公開、公正、公平的競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，積極促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)標準相一致的原則。
第六條物業(yè)服務(wù)收費實行分級管理。市價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門負責我市中心城區(qū)（包括南陽油田）物業(yè)服務(wù)收費標準的制定和監(jiān)督管理工作；各縣（市）價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責各縣（市）區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費標準的制定和監(jiān)督管理工作。
第七條我市物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種形式。
普通住宅區(qū)（建筑面積在一萬平方米以上）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。普通住宅以外的住宅、各類非住宅及業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的普通住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由市、縣（市）價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準，制定相應(yīng)等級的指導(dǎo)價和浮動幅度，并定期公布。實行招投標的普通住宅區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)收費按招標價格確定。經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定的指導(dǎo)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費標準。無法約定的由物業(yè)服務(wù)收費等級考評小組進行等級評定。
第九條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行等級管理，按級收費，動態(tài)管理。物業(yè)服務(wù)收費等級的評定由物業(yè)服務(wù)收費等級考評小組負責。物業(yè)服務(wù)收費等級考評小組由房地產(chǎn)行政主管部門、價格主管部門及有關(guān)專業(yè)人員組成。
物業(yè)服務(wù)收費等級考評實行百分制?？荚u在90分以上者執(zhí)行一級收費標準；在80—89分之間執(zhí)行二級收費標準；在70—79分之間執(zhí)行三級收費標準；在60—69分之間執(zhí)行四級收費標準。
第十條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費審批程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)及所服務(wù)小區(qū)基本情況、申請等級和標準，同時交驗工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、物業(yè)管理資質(zhì)證、法人代碼證、小區(qū)平面圖（復(fù)印件加蓋公章）各一份。價格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或等級評定的收費標準核發(fā)《收費許可證》。
第十一條物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
1、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護費用；
3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條物業(yè)服務(wù)收費按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積收取。已辦理所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記建筑面積為準。未辦理房屋所有權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。
第十三條物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自辦理入住手續(xù)之日起按月繳納，經(jīng)雙方協(xié)商同意可預(yù)收物業(yè)服務(wù)費。
第十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守國家價格法律、法規(guī)和規(guī)定，嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、收費標準執(zhí)行，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十五條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主或物業(yè)使用人逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第十六條因開發(fā)建設(shè)單位未按時交給物業(yè)買售人或已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。
第十七條小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備、公共照明用電及綠化用水，應(yīng)單獨裝表計量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每月公示其共用水、電的數(shù)量、單價、金額及分攤方法，其費用由業(yè)主共同負擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用水、電費用由物業(yè)企業(yè)負擔。
第十八條在全體業(yè)主共有道路或其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定，經(jīng)營收入按照業(yè)主大會的決定使用。停放在小區(qū)內(nèi)的車輛按規(guī)定交納車輛停放服務(wù)費，車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。
第十九條業(yè)主或使用人房屋裝修期間，已按約定繳納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主或使用人、裝修人收取正常物業(yè)服務(wù)費以外的其它任何費用。
裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主或使用人自行按規(guī)定處理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理的，清運收費由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
第二十條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等有關(guān)費用應(yīng)當向最終用戶收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，手續(xù)費標準應(yīng)按規(guī)定收取，無規(guī)定的由雙方協(xié)商確定，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)的，收費標準由雙方協(xié)商確定。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、收費依據(jù)等內(nèi)容進行公示。接受業(yè)主及社會的監(jiān)督。
第二十三條政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、收費項目和收費標準進行監(jiān)督檢查。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十四條本辦法由南陽市物價局和南陽市房產(chǎn)管理局按各自職責負責解釋。
第二十五條本辦法自二0一0年一月一日起執(zhí)行。（原南陽市物價局、南陽市房產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈南陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法〉的通知》（宛價房[2005]2號）同時作廢。本辦法實施前頒發(fā)收費許可證的小區(qū)仍按收費許可證核定標準執(zhí)行，待許可證期滿后按本辦法重新核定標準）。
第12篇 萬科物業(yè)租售中心客戶服務(wù)部操作管理辦法
vk物業(yè)租售中心客戶服務(wù)部操作管理辦法
1.目的:
提高租售業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量及工作效率。
2.范圍
適用于公司租售業(yè)務(wù)。
3.職責
崗位職責
地鋪完善《租售業(yè)務(wù)手續(xù)辦理跟進表》、《租售業(yè)務(wù)成交報告》內(nèi)容及成交基本信息,款項的收取、房屋移交及移交費用清算、跟進整體后續(xù)手續(xù)辦理并負責協(xié)調(diào)客戶提出的問題;
客戶服務(wù)專員房產(chǎn)過戶相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的全程辦理及跟蹤、付款申請、《租售業(yè)務(wù)手續(xù)辦理跟進表》及《租售業(yè)務(wù)成交報告》業(yè)務(wù)辦理情況及時登記、傭金收取的確認;
客戶服務(wù)部主管轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排、手續(xù)辦理的監(jiān)控管理、房款轉(zhuǎn)付的審核、業(yè)務(wù)手續(xù)辦理的客戶回訪
4.方法和過程控制
4.1地鋪在簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》當天,填寫《租售業(yè)務(wù)手續(xù)辦理跟進表》中的基本信息,以郵件方式發(fā)送客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部在1個工作日內(nèi)指定客戶服務(wù)專員與經(jīng)辦人對接業(yè)務(wù)情況,并完善資料移交手續(xù);
4.2移交資料時,含如下資料:房地產(chǎn)經(jīng)紀合同第一聯(lián)、賣方產(chǎn)權(quán)資料(如未辦出房產(chǎn)證則須提供其它證明文件)、買賣雙方身份證復(fù)印件(如有代理人,提供公證委托書)、租售業(yè)務(wù)成交報告等,資料必須由經(jīng)辦人準備完善,并移交客戶服務(wù)專員,否則客戶服務(wù)專員有權(quán)拒絕接收資料。
4.3資料移交客戶服務(wù)專員時,經(jīng)辦人電話知會買賣雙方,告之該單手續(xù)辦理對接人及聯(lián)系方式(同時客戶服務(wù)專員須以短信方式告知買賣雙方聯(lián)系方式)。客戶服務(wù)專員在資料移交當天須按《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》記錄的內(nèi)容,完善《租售業(yè)務(wù)手續(xù)辦理跟進表》及《租售業(yè)務(wù)成交報告》內(nèi)應(yīng)辦理、應(yīng)收款等已知或預(yù)計要辦理的內(nèi)容;
4.4客戶服務(wù)專員在接單后的3個工作日內(nèi),須將該單《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》復(fù)印件交客戶服務(wù)部負責人審核;
4.5手續(xù)辦理過程中,客戶服務(wù)專員須在各具體業(yè)務(wù)辦理完畢后應(yīng)及時將辦理進程填寫到《租售業(yè)務(wù)手續(xù)辦理跟進表》及《租售業(yè)務(wù)成交報告》中,相關(guān)辦理業(yè)務(wù)手續(xù)流程以各業(yè)務(wù)辦理操作指引為準;
4.6在手續(xù)辦理過程中,相關(guān)款項的收取由地鋪自行辦理,并在收取款項后的1個工作日內(nèi),報送給部門財務(wù)備案,并抄送部門經(jīng)理、客戶服務(wù)部主管、對應(yīng)的客戶服務(wù)專員;
4.7為提高房款轉(zhuǎn)付效率及客戶滿意度,在手續(xù)辦理過程中達到《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》要求轉(zhuǎn)付款項的當天,客服專員需按部門財務(wù)要求將《付款單》報送部門財務(wù),并以郵件形式抄送經(jīng)理、客戶服務(wù)部主管、對應(yīng)成交地鋪的人員。
4.8在業(yè)務(wù)手續(xù)辦理過程中,客戶服務(wù)專員對客戶到場環(huán)節(jié)需全程跟蹤并協(xié)助辦理,并且須及時將辦理進程信息反饋給買賣雙方。
4.9物業(yè)移交和使用費結(jié)算由地鋪成交人員辦理,在辦理物業(yè)移交手續(xù)并完善費用結(jié)算單后1個工作日內(nèi),需將《房屋交接費用結(jié)算清單》移交給客戶服務(wù)員,客戶服務(wù)員在接到清單后的3個工作日內(nèi)辦理有關(guān)煤氣、有線等過戶手續(xù)或視具體情況事先辦理;
4.10全部業(yè)務(wù)手續(xù)辦理完結(jié)后5個工作日內(nèi),客戶服務(wù)專員將該套所有資料移交給部門資料管理員。
5.記錄表格
vkwy7.5.1-j03-02-f1《租售業(yè)務(wù)手續(xù)辦理跟進表》
vkwy7.5.1-j03-02-f2《租售業(yè)務(wù)成交報告》
vkwy7.5.1-j03-02-f3《付款單》
vkwy7.5.1-j03-02-f4《房屋交接費用結(jié)算清單》
第13篇 物業(yè)區(qū)域管理服務(wù)類突發(fā)事件處理預(yù)案
1. 噪音騷擾
對于施工單位可能造成噪聲騷擾的,預(yù)先對施工單位講明要求,并在條件允許的情況下預(yù)先予客戶公告施工事宜及施工計劃;
保安員應(yīng)留意物業(yè)四周所產(chǎn)生的噪音,如機器、音響、人為喧嘩等情況,均能直接影響其他客戶;
任何客戶或裝修、維修施工引起噪音的來源,加以說明制止,并及時向物業(yè)部通報;
當接到客戶投訴或巡檢時自行發(fā)覺,均須調(diào)查噪音的來源,加以說明制止,并及時向物業(yè)部通報;
任何客戶或施工單位經(jīng)多次規(guī)勸,仍拒絕停止引起噪音之工程或降低音量,應(yīng)報請管理處并按規(guī)定予以處罰,必要時可報告環(huán)保監(jiān)督部門;
對外來人員故意聚集又騷擾引起噪音,嚴重影響客戶的,經(jīng)干預(yù)仍不改正,則應(yīng)報警通知警方處理;
記錄一切有關(guān)資料,填寫《事件報告》呈交管理處。
2. 不聽從勸阻
糾正違章時,首先要態(tài)度和藹、說話和氣、以理服人;
對不聽勸告者,要查清姓名、單位、及時向有關(guān)部門匯報,根據(jù)事情性質(zhì)、事態(tài)程度作出相應(yīng)處理;
發(fā)生糾紛時,注意把握政策,區(qū)別情況,靈活處理,如屬對方蠻橫無理,打罵保安人員,應(yīng)視情節(jié)輕重,采取恰當?shù)膶Σ呓o予處理。
3. 酒醉者鬧事
對外來人員酒醉闖入鬧事的,必須全力勸阻或阻攔,讓其離開物業(yè)區(qū)域范圍;
如外來酒醉者行兇打人或毀壞公物時,保安可果斷采取強制性約束措施,但注意約束不可過當,同時可報警求助處理;
對客戶、客人酒醉后行為失態(tài)、無法自控時,保安應(yīng)通知物業(yè)部查明身份、住所宅號,設(shè)法讓其親友勸說帶領(lǐng)回房,必要時保安可協(xié)助做好監(jiān)護、控制工作;
對各類酒后肇事造成人員傷害、財物損壞的情形,保安應(yīng)做好拍照或錄像,取證工作,以便按實追回賠款及追究責任。
4. 精神病人
注意精神病人動武傷人,報告領(lǐng)班、主管組織人員勸阻其離開;
如精神病人發(fā)作行兇、毀物時,保安人員須合力采取強制性約束措施,同時可報警求助處理;
設(shè)法通知精神病人的家屬,讓他們領(lǐng)回,并做好監(jiān)護工作;
保安人員要防止精神病人闖入物業(yè)傷害客戶、客人,領(lǐng)班應(yīng)事先做好防范性措施,確保人員安全。
5. 陌生人亂竄亂走
在樓面發(fā)現(xiàn)陌生人應(yīng)先觀察,后盤問,注意文明用語,如:'先生,您找誰我可以為您提供幫助。'
如陌生人說不清楚尋訪租戶的姓名(單位)、室號,應(yīng)注意留心其動作、反應(yīng),并帶到警衛(wèi)室進一步查詢;
如陌生人確為訪客或有公務(wù)活動,請其出示《訪客單》,如無證件應(yīng)向領(lǐng)班報告,并督促門崗補辦手續(xù);
監(jiān)控人員發(fā)現(xiàn)有人亂竄樓面、反復(fù)搭乘電梯等情況,應(yīng)及時通知領(lǐng)班派員跟進、查明情況、作出處理;
發(fā)現(xiàn)施工人員或不該乘電梯上下的人員出現(xiàn)在客梯上,應(yīng)扣留其胸卡,交由領(lǐng)班、主管處理,可視情況予以處罰;
如事件未能配合處理,為避免事態(tài)惡化可報警要求協(xié)助;
處理過程中注意對自身安全的保證。
6. 停電
如發(fā)現(xiàn)臨時/突然停電情況時,保安人員應(yīng)立即用對講機或?qū)χv電話通知領(lǐng)班工程維修人員確定停電范圍。
堅守崗位,服從領(lǐng)班命令,統(tǒng)一調(diào)配,不準驚慌,更不允許亂跑喧嘩。
協(xié)助提供臨時照明,保證公共區(qū)域安全,以防不測,堅守崗位,加強巡視。
領(lǐng)班協(xié)助現(xiàn)場指揮,配合工程維修人員搶修,協(xié)調(diào)各中心工作,增派力量到達指定部位。
做好單元安定和防范工作,并向客戶解釋及安慰客戶。同時注意外圍巡視,檢查進出人員和物品,防止有人故意搗亂和破壞。一旦電力恢復(fù)正常后,每位保安人員巡視單元設(shè)施是否正?；蛴锌梢汕闆r。
事后填寫《事件報告》呈交管理處。
7. 禁煙區(qū)吸煙
禮貌勸止
如拒絕配合,可要求提供詳細資料并記錄
如無法禁絕,可略加強力處理或向警方求助到場處理
事后填寫工作記錄
8. 失物處理
解釋物業(yè)公司不可處理失物,應(yīng)交警方處理;
如拾獲者堅持交物業(yè)人員,則當面點收(最好第三者在場),可能的話,及時送交警署;
妥善保管失物;
工作日志上記錄詳細經(jīng)由。
9. 迷途人士
觀察迷途人士身體狀況是否須救護車人員協(xié)助,必要時報警求助;
查詢并協(xié)助安排返回家中;
如無法與其家人聯(lián)絡(luò),報警交警方處理;
事后填寫《事件報告》呈交管理處。
10. 屋內(nèi)浸水
迅速趕往現(xiàn)場;
將開關(guān)關(guān)閉、切斷水源;
清潔職員現(xiàn)場清理水浸;
如水浸可能侵損電梯,應(yīng)梯口用沙包封閉,并電梯升至高層位置(通知使用者電梯停用狀況);
拍照存檔,必要時可投保保險公司理賠;
填寫《事件報告》呈交管理處。
11. 病人
報急救120
立即代為通知其家屬
現(xiàn)場安慰病人
事后填寫《事件報告》呈交管理處
注意事項:
觀察病人是否進食禁類藥物,須向救護人員說明;
不可擅自搬動病人以免造成傷害;
培訓(xùn)員工接受紅十字會的培訓(xùn),增強員工醫(yī)療急救知識。
12. 狗咬傷人
了解過程后提議傷者到警署報案;
記錄傷者姓名、地址及被狗咬地點及原因;
如屬嚴重受傷,立即致電110,方便警方現(xiàn)場取證;
現(xiàn)場主管事件詳細呈交《事件報告》;
注意事項:
1.保安人員應(yīng)經(jīng)常留意飼養(yǎng)寵物之客戶,要求憑證喂養(yǎng)。
13. 惡意損毀
了解案情或現(xiàn)場有可疑人士立即110報警;
通知各崗員工協(xié)助;
尋找并提供目擊證人;
破壞物件保留交警方處理;
當場索賠;
拍照存記錄;
填寫《事件報告》呈交管理處;
注意事項:
有陌生人游蕩,必須詢問及記錄。
14. 意外受傷
了解過程后立即致電110報警(告知傷者人數(shù)、受傷情況及現(xiàn)場情況等);
趕赴現(xiàn)場;
在救護人員未到達前,先力所能及救治傷者,但注意方式方法適當;
在可能范圍內(nèi)通知傷者家屬;
可能情況下派保安護送醫(yī)院;
事后填寫《事件報告》呈交管理處。
注意事項:
到達現(xiàn)場后應(yīng)盡量防止再有意外發(fā)生或情況惡化;
如有賠償可能,現(xiàn)場拍照。
15. 沖閘
記錄被偷車輛車牌、顏色及型號等
留意駕駛?cè)藰用?、衣著及逃走方?報警110
協(xié)助警方查證
毀壞閘升起由人手登記出入車輛
拍照存記
事后填寫《事件報告》呈交管理處。
注意事項:
向警方詳細供證(取回一份到本作記錄);
安全無任何危險方可嘗試攔車,不要站立于車行路線前方;
撞損閘欄,可報刑事案處理。
在緊急事故處理中應(yīng)隨時關(guān)注:及時有效投報110請求警方協(xié)助!
第14篇 物業(yè)管家服務(wù)中心辦公區(qū)管理規(guī)定怎么寫
山莊管家服務(wù)中心辦公區(qū)管理規(guī)定
1.0目的規(guī)范辦公區(qū)公共環(huán)境及秩序的管理工作。
2. 0適用范圍適用于山莊管家服務(wù)中心辦公區(qū)的日常管理工作。
3. 0職責3.1管家服務(wù)中心經(jīng)理負責管家服務(wù)中心辦公區(qū)環(huán)境及秩序的日常管理監(jiān)督工作;3.2各部門主管負責本部門辦公區(qū)環(huán)境及秩序的日常管理工作;3.3辦公區(qū)各崗位工作人員負責本崗位的日常管理工作。
4.0程序要點
4.1物品擺放
4.1.1辦公區(qū)的桌、臺、椅、凳均須按規(guī)定位置放置,不得隨意調(diào)整。
4.1.2各崗位員工上班前需檢查所屬物品是否丟失及損壞,發(fā)現(xiàn)丟失或損壞的應(yīng)及時向部門主管報告,并采取相應(yīng)的補救措施。
4.1.3上班時應(yīng)保持桌面整潔、有序,不允許擺放與工作無關(guān)的其他物品。
4.1.4下班前應(yīng)將桌面清理干凈,辦公椅放在辦公桌的恰當位置。
4.1.5遇雨天,管家服務(wù)中心應(yīng)當在辦公區(qū)前顯眼位置放置公益?zhèn)?、防滑設(shè)施及標識。
4.2常用辦公設(shè)備的使用:常用辦公設(shè)備包括電腦、打印機、復(fù)印機、傳真機、碎紙機、電話及其他設(shè)備。
4.2.1 電腦:a)所有電腦須設(shè)置開機密碼,密碼由使用者掌握;
b)所有電腦須安裝防毒軟件避免感染病毒;
c)每臺電腦由電腦管理員進行編號并制作'電腦配置清單'貼于電腦主機上。
d)經(jīng)公司電腦培訓(xùn)/考核合格或具有電腦操作證的員工方可單獨使用電腦,否則須在電腦管理員的陪同下使用;
e)電腦應(yīng)避免頻繁的開關(guān)程序,暫時不用時,可將電腦轉(zhuǎn)換為休眠狀態(tài);
f)正確使用電腦的詳細程序按有關(guān)電腦操作工具書的指導(dǎo)進行操作;
g)非工作需要在上班時間不得瀏覽網(wǎng)頁、使用網(wǎng)絡(luò)聊天;
h)未經(jīng)管家服務(wù)中心經(jīng)理同意不私自安裝其他軟件,更不允許安裝游戲軟件,影響電腦的正常使用。
4.2.2 打印機a)聯(lián)機。
一般情況下,打印機與電腦連通后,無須再進行聯(lián)機。
b)打印機應(yīng)避免頻繁的開關(guān)機操作;
c)正確使用打印機的詳細程序按有關(guān)打印機操作說明書的指導(dǎo)進行操作;
d)為節(jié)約紙張,一般性內(nèi)部文件及未校對前文稿,打印時應(yīng)盡可能使用舊文稿的背面打印;
e)電腦管理員應(yīng)提前計劃打印墨水、碳粉等耗財?shù)纳曩彙?/p>
4.2.3 復(fù)印機a)電腦管理員應(yīng)在開始上班時接通復(fù)印機插座電源,開啟復(fù)印機開關(guān),檢查復(fù)印紙是否放好;
下班時 復(fù)印機開關(guān), 復(fù)印機電源插座電源;
b)復(fù)印程序:所有復(fù)印的文件、資料必須先在'復(fù)印記錄本'上登記,然后再復(fù)印;
如果復(fù)印機出錯,應(yīng)將報廢紙張數(shù)量予以登記;
c)復(fù)印機一般情況下每天開、關(guān)機各一次,盡量避免頻繁開關(guān);
d)為節(jié)約紙張,不重要的復(fù)印件就使用可以復(fù)印的廢紙張背面復(fù)印。
4.2.4 傳真機:傳真機一般情況下保持24小時開機、設(shè)置在自動接收狀態(tài)。
正確使用傳真機的程序按傳真機有關(guān)操作說明書進行操作。
a)接收傳真電腦管理員應(yīng)注意檢查傳真紙是否用完及傳真機信號是否穩(wěn)定;
收到傳真后,應(yīng)及時將傳真件取下,并將傳真件及時交給接收人;
b)發(fā)送傳真:發(fā)送傳真需管家服務(wù)中心經(jīng)理批準;
電腦管理員放好傳真件并撥通對方傳真號將傳真發(fā)送過去,3分鐘后致電對方確認是否收到傳真件,直至對方收到為止;
c)傳真機的正確使用程序按傳真機有關(guān)操作說明書進行操作;
4.2.5 電話。
電話機的正確使用程序按電話機有關(guān)操作說明書進行操作。
a)為有效控制電話費,一般情況下,電話應(yīng)設(shè)定限制呼叫功能;
b)除總經(jīng)理批準的電話外,其他電話均取消長途直撥功能,所有電話均取消聲訊電話功能;
c)電話費實行限額管理,各電話使用人超出限額的由電話使用人平攤;
d)電話須在三聲以內(nèi)接聽,具體按電話接聽標準規(guī)定執(zhí)行;
e)上班時間原則上禁止打私人電話,特殊情況須經(jīng)部門主管審批;
f)私人電話須長話短說,原則上不允許超過三分鐘。
4.3環(huán)境管理
4.3.1 衛(wèi)生:辦公區(qū)衛(wèi)生由客戶服務(wù)部負責監(jiān)督外包方完成。
4.3.2 綠化:辦公區(qū)綠化由客戶服務(wù)部綠化人員負責,各崗位人員監(jiān)督管理。
4.4安全管理
4.4.1工程維修班負責檢查辦公區(qū)水、電設(shè)施運轉(zhuǎn)是否正常。
4.4.2安全管理部應(yīng)檢查辦公區(qū)消防設(shè)施是否保管妥當,滅火器材擺放是否規(guī)范,有無損壞、丟失現(xiàn)象。
4.4.3各崗位員工應(yīng)加強安全防患意識,下班時應(yīng)將重要資料放入安全地點,鎖好抽屜,關(guān)好電源、門窗。
4.4.4 管家服務(wù)中心實行24小時金管家服務(wù)制度,值晚班時應(yīng)與安全管理部配合注意防火、防盜工作。
4.4.5 辦公區(qū)晚間的安全管理由安全管理部負責,值班安全員應(yīng)定時巡查以下重要部位,并做好相應(yīng)的記錄。
a)消防設(shè)施、配電房;
b)領(lǐng)導(dǎo)辦公室、電腦室、檔案室、財務(wù)室;
c)水源、空凋的 情況;
d)加班情況。
5.0相關(guān)支持文件無6.0質(zhì)量記錄電腦配置清單(無固定格式)復(fù)印記錄本(無固定格式)
第15篇 x小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法
第一章總則
第一條為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境,加強和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我鄉(xiāng)實際,制定本辦法。
第二條本鄉(xiāng)行政區(qū)域內(nèi)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱居(村)民安置小區(qū),是指國家征收農(nóng)村集體土地上的房屋,對農(nóng)民合法建筑物實行集中還建具有一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的住宅區(qū)域。
本辦法所稱物業(yè),是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主自治組織及其委托的物業(yè)管理企業(yè),對物業(yè)的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務(wù)的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì),依法登記注冊,取得法人資格;并具有較為成熟的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗,經(jīng)政府主管部門嚴格審核后進入“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”的專業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
本辦法所稱業(yè)主,是指本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。
第四條本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理,實行社區(qū)(村)委員會管理逐步過渡到業(yè)主自治管理再到物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理的漸進管理模式,堅持合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則,積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化。
第五條社會事務(wù)辦公室(物業(yè)管理辦公室)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用,合力推行物業(yè)管理工作。
第二章業(yè)主委員會
第六條居(村)民安置小區(qū)應(yīng)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實施自治管理的業(yè)主委員會。一個居(村)民安置小區(qū)成立一個業(yè)主委員會。
第七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成,可以選聘所在地社區(qū)居(村)民委員會的人員參加。
業(yè)主委員會一般由5至7人組成,其中業(yè)主擔任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng),且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。
業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年,可以連選連任。
業(yè)主委員會設(shè)專職或兼職主任委員一名,由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生,負責召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。
第八條業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi),應(yīng)當持下列文件到社會事務(wù)辦公室登記:
(一)業(yè)主委員會登記申請書;
(二)業(yè)主委員會委員名單;
(三)業(yè)主委員會章程。
第九條業(yè)主委員會代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程;
(二)通過公開招標、競標方式,選聘物業(yè)管理企業(yè);
(三)審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案;
(四)遵循競爭性談判定價擬訂居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)具體收費項目和標準;
(五)檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作,督促村民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》,調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房;
(七)組織實施行政機關(guān)委托管理的事項;
(八)《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項。
第十條業(yè)主委員會成立以后,應(yīng)當及時在紀委的監(jiān)督、指導(dǎo)下,從“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”中通過競爭性談判,擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)證書的市場化物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責本社區(qū)(村)安置小區(qū)的物業(yè)管理,居(村)民安置小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。
第十一條業(yè)主委員會通過公開招標、競標方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)須向居(村)民安置小區(qū)所在社區(qū)(村)繳納物業(yè)管理保證金,與其簽訂《物業(yè)管理合同》,明確物業(yè)管理的事項、標準、費用、期限、違約責任、爭議處理及雙方約定的其他事項?！段飿I(yè)管理合同》由經(jīng)濟發(fā)展辦公室統(tǒng)一制定和審核。
第十二條居(村)民安置小區(qū)在未產(chǎn)生業(yè)主委員會的情況下,由社區(qū)(村)代為行使業(yè)主委員會職責。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十三條政府將每年對“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”進行評審更新,不定期對已選聘的物業(yè)管理企業(yè)的管理進行明查暗訪、監(jiān)督、檢查,對不按合同約定規(guī)則執(zhí)行、信譽不好、群眾滿意度測評不合格的物業(yè)管理企業(yè),將其納入“黑名單”,并不得再進入我鄉(xiāng)物業(yè)管理行列。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利:
(一)依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施;
(二)依照《物業(yè)管理合同》《物業(yè)管理公約》實施管理,制止管理范圍內(nèi)的違章行為;
(三)依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費用;
(四)選聘專業(yè)人員承擔專項管理服務(wù)業(yè)務(wù);
(五)請求業(yè)主委員會督促居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定;
(六)依照《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房,并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動;
(七)在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開展其他特約服務(wù)。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù):
(一)依法經(jīng)營,全面履行《物業(yè)管理合同》;
(二)不間斷地為居(村)民安置小區(qū)業(yè)主提供服務(wù);
(三)超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時征得業(yè)主委員會同意;
(四)自覺接受上級主管部門、業(yè)主委員會和居(村)民安置小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督;
(五)自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實施的行政管理和監(jiān)督。
第四章物業(yè)管理活動
第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》負責下列管理事項:
(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護;
(二)道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護;
(三)小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護;
(四)小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護;
(五)代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用,代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。
第十七條根據(jù)《中華人民共和國消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規(guī)定:消防工作要以貫徹預(yù)防為主、消防結(jié)合的方針,按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)督、單位全面負責、公民積極參與的原則,實行消防安全責任制,建立健全社會化的消防工作網(wǎng)絡(luò)。居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在消防部門嚴格監(jiān)管下對本小區(qū)管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責:
(一)按照《中華人民共和國消防法》《省消防條例》的規(guī)定,制定消防安全制度,落實消防安全責任制,利用多種形式,途徑在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)開展消防安全宣傳教育;
(二)隨時開展防火檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時整改,消除火災(zāi)隱患;
(三)確實保障疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;
(四)定期對公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標志進行檢查,若發(fā)現(xiàn)有損壞失效等情況,應(yīng)及時向社區(qū)(村)委會及上級消防安全管理部門匯報,進行整改,確實保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標志完好有效;
居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負責。對消防安全工作管理不力,違反消防安全責任有關(guān)規(guī)定的責任人,依法給予行政處罰;對發(fā)生火災(zāi)事故,構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任。
第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)進行建設(shè)、檢修活動的,應(yīng)當事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合,并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設(shè)施的,應(yīng)當負責恢復(fù)原狀或作價賠償。
第十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝飾、維修房屋,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項明確告知業(yè)主。業(yè)主須向居(村)委會繳納房屋裝修保證金,由物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督管理,房屋裝修結(jié)束后,必須及時清運廢棄物,由社區(qū)(村)委會退還房屋裝修保證金;若業(yè)主在裝飾、維修房屋過程中,有下列情形之一的,將責令其限期整改、恢復(fù)原狀,以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應(yīng)處罰:
(一)改變房屋結(jié)構(gòu)的;
(二)改變房屋使用性質(zhì)的;
(三)影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的;
(四)影響相鄰房屋使用的;
(五)影響景觀容貌的。
第二十條若因物業(yè)管理企業(yè)管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區(qū)內(nèi)亂搭亂建,限期內(nèi)又不能拆除的違法建筑,將由城管部門按照相關(guān)規(guī)定和程序組織拆除。由此產(chǎn)生的費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔。
第二十一條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)當遵守《物業(yè)管理公約》,自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用,正確處理相鄰關(guān)系。
第二十二條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員不得實施下列行為:
(一)拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用;
(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌;
(三)損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備;
(四)擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營服務(wù)攤點;
(五)占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(六)排放有毒、有害物質(zhì)或者超標排放噪聲;
(七)踐踏、占用綠地和損壞花木;
(八)亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物;
(九)在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫;
(十)違規(guī)行車、停車、嗚喇叭;
(十一)國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。
第二十三條《物業(yè)管理合同》終止前,物業(yè)管理企業(yè)有意續(xù)簽合同的,需提前3個月向業(yè)主委員會提出續(xù)簽申請,業(yè)主委員會接到續(xù)簽申請后須在2月內(nèi)上報社區(qū)(村)委員會及社會事務(wù)辦公室(物業(yè)管理辦公室),并在上級主管部門監(jiān)督下,由居(村)委會或業(yè)主委員會組織,進行群眾滿意度測評,測評結(jié)果達90%以上者方可續(xù)簽合同。獲得續(xù)簽合同資格的物業(yè)管理企業(yè),第一年,在物業(yè)管理內(nèi)容,方式不變的情況下,物業(yè)管理服務(wù)費保持原價不變;第二年,根據(jù)市場變化,物業(yè)管理服務(wù)費漲幅不得高于原價的5%。對《物業(yè)管理合同》終止前2個月內(nèi)未提出續(xù)簽合同的物業(yè)管理企業(yè)將視為自動放棄續(xù)簽合同資格?！段飿I(yè)管理合同》終止前15日內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會辦理下列事項并報社會事務(wù)辦公室備案:
(一)對物業(yè)管理服務(wù)費據(jù)實結(jié)算;
(二)移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財務(wù)帳冊;
(三)移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起一個月內(nèi),向其提供下列物業(yè)管理資料:
(一)居(村)民安置小區(qū)綜合驗收批準文件及有關(guān)資料;
(二)居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(四)地下管網(wǎng)竣工圖;
(五)業(yè)主分布情況;
(六)其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。
第二十五條物業(yè)資金的管理
(一)各社區(qū)(村)及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)規(guī)范物業(yè)資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財務(wù)管理規(guī)定,確保資金運行規(guī)范;
(二)物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益,應(yīng)由社區(qū)(村)委會直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶;
(三)各社區(qū)(村)收取的上述所列資金,只能用于物業(yè)管理服務(wù)費的支付、物業(yè)管理服務(wù)費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房,?？顚Ｓ?不得挪作他用;
(四)居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項目,在沒有確定物業(yè)維修金的情況下,必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項目計劃,資金預(yù)算,經(jīng)社區(qū)(村)委員會討論同意并報政府按照有關(guān)報批程序?qū)徟髮嵤?。社區(qū)(村)委員會應(yīng)當及時對居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項目及資金使用情況進行公示,并接受上級主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督;
(五)居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的,差額由社區(qū)(村)從村集體資產(chǎn)收益中補足。
第二十六條各社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務(wù)的同時須向服務(wù)提供方繳納物業(yè)服務(wù)費:
(一)各社區(qū)(村)可根據(jù)自身經(jīng)濟情況,在一定時期內(nèi)為本社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)所在村集體經(jīng)濟組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費;
(二)各社區(qū)(村)在小區(qū)業(yè)主委員會建立后,應(yīng)逐步推行“業(yè)主繳費,村級補貼”的物業(yè)服務(wù)繳費新模式;
(三)居(村)民安置小區(qū)內(nèi)非小區(qū)所在社區(qū)(村)集體經(jīng)濟組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)(村)物業(yè)服務(wù)費的補貼及相關(guān)優(yōu)惠政策。
第六章獎懲
第二十七條對在物業(yè)管理中取得顯著成績的物業(yè)管理企業(yè),由上級主管部門給予表彰并向社會公布,并且可享受我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi),不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)的,政府將予以警告、責令限期改正;情況嚴重者,村民安置小區(qū)業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員違反本辦法第二十二條規(guī)定之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款,情況嚴重者,提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》,應(yīng)承擔民事責任的,受侵害的當事人可以向人民法院起訴。
第七章附則
第三十一條本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
公用設(shè)施,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。
公用設(shè)備,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設(shè)備。
第三十二條本辦法由社會事務(wù)辦公室負責解釋。
第16篇 住宅前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范
住宅項目前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范
1.基本要求
服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
承接項目時,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗,驗收手續(xù)齊全;移交物業(yè)管理所需資料。
物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
制定完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等);建有完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等);有完善的物業(yè)管理方案,對各管理和服務(wù)人員進行考核;廣泛運用計算機管理(業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等)。
管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范。
設(shè)有服務(wù)接待中心,公示24小時服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理,其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄,回訪率達100%。
在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標準。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù);節(jié)假日有專題活動;每年組織1次以上的社區(qū)活動。
按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。
按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對不符合規(guī)定的行為及時勸阻和報告。
采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通面不低于50%;每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,對業(yè)主反映問題的處理率達98%以上。
獲得南寧市組物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目稱號,或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。
2.房屋管理
對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準確。
每年2次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定組織維修。
每周1次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查,門、窗開閉靈活,無異常聲響;門窗玻璃無破碎。每年3次以上(雨季前須安排1次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通;雨季前1個月要對屋頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂,隔熱板有斷裂、缺損的,應(yīng)及時做出專項維修計劃,與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修。
按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
墻體表層無剝落,面磚、地磚平整不起殼、無遺缺,修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致;墻面無明顯污跡。
物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖,主要路口設(shè)有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標識。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標識,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標識;每月檢查1次,保證標識清晰完整。
3.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外)。共用設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,急修及時率達100%。
設(shè)施設(shè)備運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準確、完整,并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù),保證其性能符合國家相關(guān)標準。
設(shè)施設(shè)備標識齊全、規(guī)范,責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。
屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備,及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定,組織維修或者更新改造。
每年保養(yǎng)1次水泵,泵房整潔,每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng),水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡,不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常,二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。
保證電梯24小時運行,轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng),每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》;有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督,并對電梯運行進行管理。電梯發(fā)生一般故障的,2小時內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場修理;發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場做應(yīng)急處理,專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。如因電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛,或由業(yè)主要求專人
消防泵每月啟動1次并作記錄,每年保養(yǎng)1次,保證其運行正常;消防栓每月巡查1次,保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好;每月檢查報警功能是否正常;按照消防部門的要求對火災(zāi)探測器進行檢測;每年1次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查;每月檢查1次滅火器,臨近失效立即更新或充壓;消防通道暢通。
設(shè)備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
不定期巡查路面、井蓋、休閑椅等,健身設(shè)施隨時檢查,發(fā)現(xiàn)損壞的,一周內(nèi)修復(fù)。保持道路和路面平整無破損、無積水;保持景觀原貌,保證室外器械、設(shè)施的安全使用(需更換除外)。每周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施,保證其正常運行。重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進行安全、功能檢查,保證節(jié)日期間各項設(shè)施運行正常。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。
路燈、樓道燈完好率不低于95%。損壞的應(yīng)在48小時內(nèi)修復(fù)。
對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標識和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。
4.協(xié)助維護公共秩序
公共秩序維護人員受過相關(guān)安全護衛(wèi)知識與技能培訓(xùn),持證上崗;以中青年為主,身體健康,責任心強,工作認真負責,體態(tài)良好;每周定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn),掌握基本安全護衛(wèi)技能,能恰當?shù)靥幚砗蛻?yīng)對護衛(wèi)工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備,熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的
應(yīng)急預(yù)案,定期進行實戰(zhàn)演練;上崗時佩帶統(tǒng)一標志,穿戴統(tǒng)一制服,器械佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;當值時坐姿挺直,站崗時不倚不靠;會講普通話;配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。
物業(yè)區(qū)域各出入口24小時值班,并有詳細交接班記錄;對不熟悉人員進入,可通過對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主,決定是否放行;對裝修人員實行臨時出入證管理,對其他勞務(wù)人員實行登記;對進出車輛實行證、卡管理;保持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通;對大型物件搬出進行記錄。
根據(jù)物業(yè)特點,制定詳細的巡邏方案,原則上每2小時巡查一次,重點部位增加巡邏頻次,有巡邏記錄;在遇到異常情況或住戶緊急求助時,巡邏人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,并采取相應(yīng)措施。
設(shè)有監(jiān)控中心的,應(yīng)對控制設(shè)備做好維護保養(yǎng),并保證24小時開通,監(jiān)控人員不得擅離職守。
有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習。
物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標,車輛行駛有規(guī)定路線,車輛停放有序;有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費的車庫24小時有專人管理,車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng),地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標,照明、消防器械配置齊全,車輛停放有序;車庫場地每日清潔1次,無滲漏、無積水,通風良好;無易燃、易爆等物品存放。
5.保潔服務(wù)
保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過2小時;明溝無雜物,無積水;宣傳欄、標識牌每日擦拭1次,目視無灰塵、明亮清潔。
根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶,有專人管理,垃圾封閉存放,每日清理1次;保持垃圾桶及周圍清潔、無異味;垃圾箱、房整潔、干凈、無異味;消毒滅害措施完善。
公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,每天清理1次,每日擦拭1次;箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。
樓道每日清掃1次,走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈,地面干凈有光澤,無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象,保持地面材質(zhì)原貌。
樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦試1次,保持干凈、光亮、無灰塵;消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持表面干凈,無灰塵、無污漬。
天花板、公共燈具定期除塵,保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。
走廊、樓梯窗玻璃每周清潔1次,門廳玻璃每日擦拭1次,保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。
天臺、屋頂每月清掃1次,無垃圾堆積。
電梯轎廂保持表面光亮、無污跡,轎廂壁無浮灰,不銹鋼表面光亮、無污跡。
大理石地面、墻面每年養(yǎng)護2次以上。
6.綠化養(yǎng)護管理
綠化布局合理,綠地無雜物,無侵占現(xiàn)象。
綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。
花草樹木定期修剪,目視外觀長勢良好,無雜草,無病蟲害,每年打藥不少于2次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽,無黃土裸露。
綠地植物存活率98%。
