招商部調(diào)研報告

第1篇 招商部市場調(diào)研報告

為進一步對我縣招商引資工作有一個更加深刻的了解和認識，促進下一步工作的縱深開展，按照上級領導的安排，下面是小編精心收集的招商部市場調(diào)研報告，希望能對你有所幫助

招商部市場調(diào)研報告

3月25日，在董事長的親自主持下，業(yè)欣·城中廣場（商業(yè)部分）的招商工作正式啟動，針對會上討論的基本招商方向和招商原則，峰聚物業(yè)于3月26日組織了招商市調(diào)工作任務分配會。

會上明確了3個市調(diào)小組的具體分工，調(diào)查對象為沭陽縣城內(nèi)廣場周邊區(qū)域的商鋪租金和經(jīng)營情況，3月31日，各小組將市調(diào)收集表進行了匯總。

一、商鋪市調(diào)情況及分析

4月1日，我們再次組織由招商部、管理部、銷售部三個部門共五人參加的首輪情況分析，現(xiàn)將市調(diào)情況和我們的初步分析提交董事長閱示。

1、

市調(diào)情況

本次市調(diào)，主要針對金三角、名品虞姬城、久盛百貨、藍天商貿(mào)城、女人街及巴黎花園和業(yè)欣城中廣場西對面商業(yè)街近40個店鋪進行較為詳細的了解。了解情況見下表：

2、市調(diào)初步分析 1）整體價格偏差幅度較大

根據(jù)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在周邊1000米的范圍內(nèi)，存在最低0.4，最高18.52（單位：元/日·㎡，下同）等較大幅度的變化，見表1：

從上表中可以看出服飾類的房租相對較高。

另外，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，以河為界，南北價格落差較大，見總表，不再詳述。 綜上所述：項目所在地塊為中心城區(qū)的二級商圈區(qū)域，租金不高，商業(yè)氛圍不濃，客流停頓短，對商業(yè)可能有一定的影響。

目前項目定位為城市綜合體，尚處于起步階段，競爭壓力大（如藍天市場、女人街、批發(fā)市場、名品虞姬城都已形成市場有一定的客流）結(jié)合周邊情況分析，租金不易太高，低租金能快速拉攏商戶利于招商，且新的商業(yè)廣場培育期在2-3年，才能基本穩(wěn)定。為了便于招商工作的開展建議項目租金在0.8元-1.2元之間波動，均價在1元左右。 項目總面積6000_1_365=2190000元。項目公攤在30%（預計），實際日租金在1.43元。

二、經(jīng)營模式相對比

1.久盛百貨采取的是統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理模式。

2.名品虞姬城采取是自主收銀模式。統(tǒng)一收銀：目前百貨類都采取統(tǒng)一收銀模式，優(yōu)點在于擁有一定的現(xiàn)金流，資金占用時間一般為1-1.5月，有的甚至更多；可以掌控各商家的銷售數(shù)據(jù)，有利于日后租金調(diào)整；可以對不守法經(jīng)驗商戶有處罰權利。自主收銀：減少人力資源成本；減少管理難度；消費者消費便利。 建議采取自主收銀模式，原因如下：

1.有利于市場發(fā)展；

2.減少商戶疑慮；

3.減少運營成本；

4.便于招商。

三、下一步工作開展思路

1、為了盡快開展招商各項工作，經(jīng)過會議討論，認為很有必要盡快完成招商部的人員和組織架構配置，擬設組織架構圖為：

說明：1）配備招商相關人員5名（招商主任、招商文員、三名招商顧問）

2）招商人員工資架構（擬）：

招商經(jīng)理：5000元rmb/月 ，年：60000元

招商主管：3000元rmb/月 ，年：36000元 招商文員：2000元rmb/月 ，年：24000元

招商顧問：2100元rmb/月 ，年：25200元（3人合計75600元） 招商部年工資開支為195600元（50元話費補貼不另外計算，含在月工資中）。具體的費用測算再項目收支預算中詳細列出。

2、需要確定最佳業(yè)態(tài)組合

商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補。同樣在商業(yè)街這樣一個完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應相互補充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點以強化和突顯商業(yè)街的整體定位。初次討論確定的業(yè)態(tài)比例為45:25:30，具備購物功能的占45%，具備餐飲功能的占25%，具備休閑娛樂功能的占30%。當然，這個結(jié)構仍需根據(jù)實際情況進一步探討，一旦確定，盡可能嚴格執(zhí)行。

1）擬定引進目標：

餐飲類（快餐類、酒店類）；娛樂類（ktv、足道）；藥店類；零售類（服裝、鞋帽、飾品、化妝品等）；休閑類（餐吧、咖啡店）和通訊類（移動、聯(lián)通、電信）。

2）擬定業(yè)態(tài)分布情況：

廣場沿街主要面對：餐飲類（或通訊類）；

一層主要面對： 餐飲類、娛樂類、零售類、藥店、足療 ； 二層主要面對：休閑類、超市。

3）擬定主力店：摩登經(jīng)典、好必和、易買得超市；

4）次主力店定：亞諾咖啡、宏圖三包、六指琴魔。

3、需要解決招商運營所需軟硬件設施：

1）建立(招商銷售售后服務中心)辦公室。建議辦公地點為現(xiàn)售樓中心，名稱需進一步確定（先給出方案）。

2）采購辦公桌五張、椅子五張、洽談桌2張（售樓處已有）、沙發(fā)一套、六盆植物、飲水機（已有）；

3）擬將廣告經(jīng)營和二手房/尾房交易咨詢業(yè)務納入招商部，如開展此項業(yè)務，需要配置電話兩部（已有）、打印機一臺（已有）、投影儀、電腦兩臺；并對人員進行相應配置，也可以從招商文員中選出，對專業(yè)性有要求，懂此項業(yè)務最佳；

4）項目配套設施的完善進度（扶梯、貨梯、電梯的運行，完場地遺留問題的排查和處理，項目消防驗收報告提供，停車位劃分、監(jiān)控安裝死角排查，水電、下水排油排煙條件是否具備等），需要在方案落實后制定待排計劃進行逐一落實。

5）辦公室裝修、規(guī)劃（待方案確定后落實）。

6）招商平面效果圖制作（待方案確定后落實）。

7）招商手冊制作（待方案確定后落實）。