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篇一 2023年土地估價《估價案例與報告》考前練習(xí)題（一）
某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及到a、b、c、d四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地a為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米；宗地b為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地c為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地d為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。
上述四宗地由當?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2．0～3．5。
請根據(jù)以上情況，回答下列問題：
1．市土地收購儲備中心在對宗地a進行收購補償時，有人認為只應(yīng)對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由；
2．為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價格進行評估，請簡述評估思路；
3．根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地c時，應(yīng)對公司乙的土地使用權(quán)進行補償，請問：如何確定補償價格?
4．根據(jù)法律規(guī)定，對宗地d應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù)；
5．該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點；
6．市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構(gòu)對該宗地的價格進行評估，請問：
(1)該土地估價機構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進行評估；
(2)可以選用哪兩種方法進行評估，為此應(yīng)收集哪些資料。
篇二 2023年土地估價《估價案例與報告》考前練習(xí)（二）
某企業(yè)擬進行貸款，委托評估機構(gòu)對所涉及的一宗工業(yè)用地進行評估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價格依據(jù)。
請依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：
（1）抵押價格評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，評估過程中應(yīng)注意哪些問題？
（2）若待估宗地為集體土地，進行抵押時應(yīng)注意的問題。
（3）對宗地進行評估&考試大&時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。
（4）若待估宗地為劃撥用地，請簡述評估的技術(shù)路線。
（5）抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術(shù)路線。
答案：
1．答題要點
（1）注重預(yù)期風(fēng)險；
（2）分析市場變現(xiàn)能力；
（3）考慮抵押期間的耗損；
（4）測算成本構(gòu)成。
2．答題要點
（1）年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓年限50年；
（2）地價內(nèi)涵對應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán)；
（3）特殊說明中應(yīng)注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明
在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉(zhuǎn)為國有。
3．答題要點
可選擇市場比較法和成本逼近法
（1）市場比較法的估價程序：
搜集交易資料；選取比較交易實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正；求取比準價格。
（2）成本法估價程序
①搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料，計算土地取得費a。
②搜集土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費率或標準，計算相關(guān)稅費b。
③搜集待估宗地所處區(qū)域土地開發(fā)費一般資料，計算土地開發(fā)費用c。
④搜集利息率，計算投資利息d；
⑤搜集投資利潤率，計算投資利潤e；
⑥搜集當?shù)赝恋卦鲋凳找媛?，計算土地增值收益f；
⑦搜集當?shù)赝恋剡€原利率，按土地價格=（a+b+c+d+e）×[1－1/（1+土地還原率）土地使用權(quán)]計算土地價格。
4．可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得到的估價額中減去出讓金。
5．特點是：強制處分；快速變現(xiàn)；消費者心理因素；購買者的額外支出等造成的價格變化。
技術(shù)路線：估價時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格
比正常市場成交價格偏底的幅度，按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏底的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。
篇三 2023年土地估價《估價案例與報告》考前練習(xí)（三）
某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發(fā)商投標的估價人員，應(yīng)做哪些具體工作?
答：對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解；對市場情況調(diào)查，對當?shù)馗呒壘频甑墓┣筅厔葸M行預(yù)測；利用適當?shù)墓纼r方法確定投標報價。
(2)可采取哪幾種估價方法?
答：假設(shè)開發(fā)法，市場比較法。
若通過招標方式獲得了該國有土地使用權(quán)后，于2000年8月開始施工，2023年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構(gòu)對已完工部分進行評估，核定現(xiàn)狀價值為合作提供依據(jù)。
1) 簡述評估技術(shù)路線；
假設(shè)開發(fā)法：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產(chǎn)交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。
2) 應(yīng)搜集審核的資料；
國有土地使用權(quán)證書；&考試大&建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；土地使用權(quán)出讓合同；施工許可證；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等；
若采用市場比較法
1) 在選取可比案例時應(yīng)考慮哪些因素?
應(yīng)考慮是估價對象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實物三個方面應(yīng)相同或相近；交易類型與估價目的吻合；成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正；成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
2)確認比準價格有哪幾種方法?
平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法；中位數(shù)法；眾數(shù)法。
