篇一 暑假汽車(chē)銷(xiāo)售實(shí)習(xí)報(bào)告書(shū)2300字
時(shí)間很快，剛大二時(shí)還在期待著暑期的實(shí)習(xí)，而轉(zhuǎn)眼之間我的實(shí)習(xí)已經(jīng)結(jié)束了，這個(gè)暑假?zèng)]有回家，找了一家房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)，雖然沒(méi)有進(jìn)工地進(jìn)行施工項(xiàng)目的考察，但整個(gè)期間我對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有了更深的了解.
有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)
品牌營(yíng)銷(xiāo) 房地產(chǎn)品的品牌形象是消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，但是，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的品牌營(yíng)造和資金投入，過(guò)多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過(guò)宣傳造勢(shì)來(lái)快速樹(shù)立公司品牌，殊不知品牌不是能夠在一個(gè)極短的時(shí)間內(nèi)建立的，需要品牌的積累和公眾的認(rèn)可。開(kāi)發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來(lái)，腳踏實(shí)地地進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好構(gòu)建，營(yíng)造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的贏家。
誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo) 在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的今天，開(kāi)發(fā)商如果僅僅局限于推出一個(gè)新奇的概念和宣傳口號(hào)，依靠某一簡(jiǎn)單要素去爭(zhēng)取客戶，一旦概念失真，反而讓購(gòu)房者困惑和反感，讓開(kāi)發(fā)商失去口碑市場(chǎng)。另一方面，當(dāng)開(kāi)發(fā)商在售房?jī)r(jià)格上“玩貓膩”、在銷(xiāo)售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無(wú)期時(shí)，不可設(shè)想還能有效地吸引消費(fèi)者。為此，開(kāi)發(fā)商必須樹(shù)立誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)理理念，塑造出開(kāi)發(fā)商的良好社會(huì)形象。__年3月，萬(wàn)科提出“磐石行動(dòng)”主張致力于房地產(chǎn)品質(zhì)量的提高，就是誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)的典型例子。
文化營(yíng)銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)商把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來(lái)越高，不僅關(guān)心周?chē)慕虇挝坏呐渲谩⒕嚯x，而且愈來(lái)愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。在現(xiàn)今的武漢樓盤(pán)中，“書(shū)香門(mén)第”，“學(xué)雅芳鄰”等就是打的文化營(yíng)銷(xiāo)的概念。
個(gè)性營(yíng)銷(xiāo) 消費(fèi)者特別是新成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，開(kāi)發(fā)商必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外形、色彩、樓層、陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷(xiāo)方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。“惠園cp”號(hào)稱(chēng)打造江城第一豪宅，其個(gè)性之宣揚(yáng)，想讓人不注意都難牎
環(huán)保營(yíng)銷(xiāo) 隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來(lái)愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營(yíng)理念，改變過(guò)去寸土寸金、見(jiàn)縫插針的開(kāi)發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園。如武漢的“梅南山居”、“東湖林語(yǔ)”等，通過(guò)強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)周邊自然環(huán)境的優(yōu)美，推出了環(huán)保的營(yíng)銷(xiāo)概念。
關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 其營(yíng)銷(xiāo)主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商必須完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，必須充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通。在萬(wàn)科的“磐石行動(dòng)”計(jì)劃中，其中關(guān)于與消費(fèi)者的關(guān)系，萬(wàn)科提出其質(zhì)量不單單滿足于國(guó)家的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而要將消費(fèi)者的要求作為自己的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
銷(xiāo)售員的素質(zhì)
一、銷(xiāo)售員應(yīng)有的心態(tài)
任何一個(gè)推銷(xiāo)專(zhuān)家都必須經(jīng)歷一個(gè)從無(wú)知到有知、從生疏到熟練的過(guò)程，只要正視暫時(shí)的失敗與挫折，并善于從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，那么成功終會(huì)向你招手。
方法：克服自卑心態(tài)的“百分比定律”。
例：如會(huì)見(jiàn)十名顧客，只在第十名顧客處獲得200元定單，那么怎樣對(duì)待前九次的失敗與被拒絕呢？請(qǐng)記住：之所以賺200元，是因?yàn)槟銜?huì)見(jiàn)了十名顧客所產(chǎn)生的結(jié)果，并不是第十名顧客才讓你賺到200元的，而應(yīng)看成每個(gè)顧客都讓你賺了200÷10=20元的生意，因此每次被拒絕的收入是20元，所以應(yīng)面帶微笑，感謝對(duì)方讓你賺了20元，只有這樣，你才會(huì)認(rèn)真的看待失敗與成功。
1、信心的建立
◆強(qiáng)記樓盤(pán)資料
熟練掌握樓盤(pán)資料，自然可以對(duì)答如流，增強(qiáng)顧客對(duì)銷(xiāo)售員的信任，同時(shí)銷(xiāo)售員的自我信心亦相應(yīng)增強(qiáng)。
◆假定每位客戶都會(huì)成交
銷(xiāo)售員要對(duì)每一位到來(lái)的顧客假定都會(huì)購(gòu)買(mǎi)，使自己形成一種條件反射，積極地去銷(xiāo)售，從而增大成功率，使銷(xiāo)售員具有成功感而信心倍增。
◆配合專(zhuān)業(yè)形象
人靠衣裝，好的形象能拉近人與人之間的距離，便于對(duì)方的溝通。自我感覺(jué)良好，自然信心亦會(huì)增加，自我發(fā)揮亦會(huì)更好。
2、正確的心態(tài)
◆衡量得失
銷(xiāo)售員通常都會(huì)遇到被人拒絕或面子上不好過(guò)的事情，例如：派發(fā)宣傳單張，遇上拒接的情況，銷(xiāo)售員應(yīng)正確對(duì)待該行業(yè)的工作，在遭受拒絕時(shí)認(rèn)為自己本身并沒(méi)有什么損失，反而增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，學(xué)會(huì)在逆境中調(diào)整心態(tài)。
◆正確對(duì)待被人拒絕
被拒絕是很普遍的，但銷(xiāo)售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽，當(dāng)顧客只是找借口拒絕，并不是沒(méi)有回旋的余地，那就表明還有機(jī)會(huì)，銷(xiāo)售員不要輕易放棄，過(guò)一段時(shí)間可以再跟進(jìn)。
3、面對(duì)客戶的心態(tài)及態(tài)度
◆從客戶的立場(chǎng)出發(fā)
“為什么這位客戶要聽(tīng)我的推銷(xiāo)演說(shuō)？”所有的推銷(xiāo)是針對(duì)客戶的需要而不是你的喜好。銷(xiāo)售員要先了解客人的目的，明確自己的銷(xiāo)售目的：令客人落定，清楚自己的出發(fā)點(diǎn)，并對(duì)癥下藥。結(jié)合顧客的情況，介紹他所需，迎合客人的心態(tài)，拉近雙方的距離。
◆大部分人對(duì)夸大的說(shuō)法均會(huì)反感
世界上沒(méi)有十全十美的東西，銷(xiāo)售員過(guò)分的夸張，會(huì)引起顧客的不相信和不滿，若對(duì)不關(guān)痛癢的不足作及時(shí)的補(bǔ)充和說(shuō)明，做到自圓其說(shuō)，并幫助 客人作對(duì)比，讓客人有真實(shí)感，加深對(duì)銷(xiāo)售員的信任感。
4、討價(jià)還價(jià)的心態(tài)技巧
篇二 暑假汽車(chē)銷(xiāo)售實(shí)習(xí)報(bào)告2100字
暑假轉(zhuǎn)眼就過(guò)去了，一個(gè)月的時(shí)間說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)，說(shuō)短不短，在這個(gè)假期里我體會(huì)到了很多，感受也很深，通過(guò)自己的親身體驗(yàn)社會(huì)實(shí)踐，讓自己更進(jìn)一步的了解社會(huì)，在實(shí)踐中，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，鍛煉了自己的勇氣，培養(yǎng)自己的韌性，寒假放假后，經(jīng)過(guò)熟人的介紹來(lái)到一家汽車(chē)公司，而我在公司里做最簡(jiǎn)單的工作，每天在公司的吧臺(tái)售賣(mài)飲料，給客戶倒茶，通過(guò)這次實(shí)踐更進(jìn)一步了解社會(huì)。
首先簡(jiǎn)單介紹一下公司，它是廣州賽弗汽車(chē)公司中長(zhǎng)城汽車(chē)的一個(gè)代售店，前面汽車(chē)展廳，展賣(mài)汽車(chē)，中間是吧臺(tái)和客戶休息區(qū)，后面是汽車(chē)維護(hù)部，而我就在公司中間的吧臺(tái)工作，由于以前沒(méi)干過(guò)類(lèi)似的工作，對(duì)商品的價(jià)格和其它方面都了解甚少，所以還需要接受他們正式員工的培訓(xùn)。
幾天后，對(duì)工作有所了解，對(duì)一些的基本的禮儀也有所熟悉，但是通過(guò)幾天實(shí)踐，我發(fā)現(xiàn)在與客戶交流與接待方面還有所欠缺，同樣的工作在其他同事手中則流利進(jìn)行，而我則不能。通過(guò)一個(gè)假期的實(shí)踐我總結(jié)吃以下幾點(diǎn)：
第一：服務(wù)態(tài)度至關(guān)重要。
作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，顧客就是上帝，更何況是來(lái)公司買(mǎi)車(chē)的客戶，對(duì)其態(tài)度一定要好，因此良好的服務(wù)態(tài)度是必須的，要想獲得更多的利潤(rùn)就必須提高銷(xiāo)售量，這就要求我們想客戶之所想，急所其之所急，提高服務(wù)質(zhì)量，語(yǔ)言要禮貌文明，待客要熱情周到，要盡可能滿足客戶的要求，比如說(shuō)為客戶倒茶，一般廣東人都喜歡喝茶，因此，給他們倒茶，一定要注意茶的溫度和茶的香味，讓客戶滿意，而如果不恰當(dāng)?shù)乃疁貏t會(huì)讓客戶不滿意，因此，也就必須好好為客戶服務(wù)，讓他們滿意。
第二：要好好遵守公司的規(guī)矩。
俗話說(shuō)：“國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)?！弊匀?，作為一個(gè)公司也有很多的規(guī)定，比如說(shuō)：上班時(shí)間不可以串崗，不可以閑聊，不可以隨意接聽(tīng)手機(jī)等等。所謂不可以串崗就是不可以擅自離開(kāi)自己的崗位。為什么不可以隨便串崗呢？因?yàn)楦鱾€(gè)崗位各個(gè)人都有各自的工作，如果隨便串崗，則會(huì)出現(xiàn)某個(gè)崗位缺人，如果客戶剛好找某個(gè)崗位的人而又恰好不在，則會(huì)給公司帶來(lái)負(fù)面影響。
同樣不可以閑聊是因?yàn)槿绻诠ぷ鲿r(shí)間員工都在一起嘰嘰喳喳閑談，公司就像一個(gè)菜市場(chǎng)，毫無(wú)紀(jì)律可言，那樣下去，公司就會(huì)日益散漫，不利于公司的發(fā)展，而不準(zhǔn)接聽(tīng)電話也是相同的理由吧，如果被經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，少則挨批，多則扣薪水，遵守規(guī)矩還是很重要的，所謂沒(méi)有規(guī)矩不成方圓。要嚴(yán)格要求自己，既然進(jìn)了公司就得按規(guī)矩辦事，即使只是去公司做寒假工是非正式員工，也應(yīng)用公司的紀(jì)律要求自己。
第三：要真誠(chéng)的對(duì)待身邊的人。
你可以偽裝你的面孔，偽裝你的心，但你絕不可以忽視真誠(chéng)的力量，第一天去上班的時(shí)候，心里不可避免的有些疑惑，畢竟以前沒(méi)做過(guò)類(lèi)似的工作，心里就沒(méi)底，不知道應(yīng)該去怎么做，要去干些什么等等，剛踏進(jìn)公司的時(shí)候，只見(jiàn)幾個(gè)陌生的臉孔用莫名的眼光看著我，我微笑著和他們打招呼，問(wèn)他們?cè)绨玻瑢擂蔚木置媪⒖痰玫搅司徑?，大家多用很友善的眼光和善的微笑歡迎我的到來(lái)。
從那天起，我養(yǎng)成了一個(gè)習(xí)慣，每天早上見(jiàn)到他們都要微笑的說(shuō)聲“早上好”，那是我心底真誠(chéng)的問(wèn)候，發(fā)自內(nèi)心的，真正的微笑，是一種能打動(dòng)人的真誠(chéng)問(wèn)候，我總覺(jué)得經(jīng)常有一些東西容易被我們忽略，比如一個(gè)甜美的微笑，一聲輕輕的問(wèn)候，一句關(guān)心的話語(yǔ)，但他們卻表達(dá)了對(duì)一個(gè)人的尊重和關(guān)心，也讓別人感覺(jué)到被重視與關(guān)心，僅僅幾天的時(shí)間，我就和同事打成一片，很好的跟他們交流與溝通。
我想，應(yīng)該是我的真誠(chéng)換得了同事們的信任吧，他們都把我當(dāng)朋友，也愿意指導(dǎo)我，教我應(yīng)該怎么去做，也跟我談現(xiàn)在的就業(yè)形勢(shì)等與工作無(wú)關(guān)的事情，短短的一個(gè)月，使我受益匪淺，讓我懂得了如何更好的為人處事，當(dāng)今社會(huì)一直處在發(fā)展中，所以對(duì)人才的要求也越來(lái)越高，我們應(yīng)該用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，就要不斷提高思想認(rèn)識(shí)，更好的完善自己，要用真誠(chéng)的力量去感動(dòng)別人。
第四：我們也需要有工作的激情與耐心。
激情與耐心就像火與冰，看似兩種完全不同的東西，卻能碰撞出最美麗的火花，在公司時(shí)，同事跟我說(shuō)想做好服務(wù)這一類(lèi)，一定要有激情與耐心，這一行需要有恒久的耐心去不斷學(xué)習(xí)新的知識(shí)，用知識(shí)武裝自己，提高自己的專(zhuān)業(yè)水平，要用耐心去處理好每件事，用耐心去把事情做得有條有理，那樣做事才有效率。
我的經(jīng)理在我走之前也給我一些指點(diǎn)，他說(shuō)：“一個(gè)人在他的學(xué)生時(shí)代要好好學(xué)習(xí)，但也要適時(shí)的增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，去實(shí)踐，去體驗(yàn)社會(huì)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)是重要的，但把專(zhuān)業(yè)知識(shí)運(yùn)用于實(shí)踐也重要，在大學(xué)學(xué)習(xí)的時(shí)候鍛煉自己的能力很重要，在寒假參與社會(huì)實(shí)踐是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，賺錢(qián)不是主要的。
作為學(xué)生，能賺到多少，等到畢業(yè)后，有的是賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，做寒假工主要的目的是鍛煉自己的能力?！比缓笏艺f(shuō)了他讀書(shū)時(shí)的事，他說(shuō)他讀書(shū)的時(shí)候求知欲很強(qiáng)，想方設(shè)法的想多學(xué)點(diǎn)東西，在假期的時(shí)候經(jīng)常去打工，目的就是為了鍛煉自己，體驗(yàn)社會(huì)生活。我想在學(xué)生時(shí)代，多鍛煉自己是十分重要的。
經(jīng)過(guò)這一個(gè)暑假的打工生活，我收獲了很多，走出了美麗的象牙塔感受外面的世界，去體會(huì)社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)與殘酷，而不要做一只井底蛙，絲毫感覺(jué)不到社會(huì)工作的復(fù)雜與艱辛。通過(guò)這一個(gè)多月的打工生活讓我懂得了許多做人的道理，也讓我看到了自己的不足和缺點(diǎn)，所以在今后的學(xué)習(xí)中要嚴(yán)格要求自己，提高自己的素質(zhì)，努力學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)技能，做一個(gè)能適應(yīng)社會(huì)的人。
篇三 暑假汽車(chē)銷(xiāo)售實(shí)踐報(bào)告書(shū)4450字
時(shí)間很快，剛大二時(shí)還在期待著暑期的實(shí)習(xí)，而轉(zhuǎn)眼之間我的實(shí)習(xí)已經(jīng)結(jié)束了，這個(gè)暑假?zèng)]有回家，找了一家房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)，雖然沒(méi)有進(jìn)工地進(jìn)行施工項(xiàng)目的考察，但整個(gè)期間我對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有了更深的了解.
有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)
品牌營(yíng)銷(xiāo) 房地產(chǎn)品的品牌形象是消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，但是，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的品牌營(yíng)造和資金投入，過(guò)多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過(guò)宣傳造勢(shì)來(lái)快速樹(shù)立公司品牌，殊不知品牌不是能夠在一個(gè)極短的時(shí)間內(nèi)建立的，需要品牌的積累和公眾的認(rèn)可。開(kāi)發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來(lái)，腳踏實(shí)地地進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好構(gòu)建，營(yíng)造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的贏家。
誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo) 在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的今天，開(kāi)發(fā)商如果僅僅局限于推出一個(gè)新奇的概念和宣傳口號(hào)，依靠某一簡(jiǎn)單要素去爭(zhēng)取客戶，一旦概念失真，反而讓購(gòu)房者困惑和反感，讓開(kāi)發(fā)商失去口碑市場(chǎng)。另一方面，當(dāng)開(kāi)發(fā)商在售房?jī)r(jià)格上“玩貓膩”、在銷(xiāo)售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無(wú)期時(shí)，不可設(shè)想還能有效地吸引消費(fèi)者。為此，開(kāi)發(fā)商必須樹(shù)立誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)理理念，塑造出開(kāi)發(fā)商的良好社會(huì)形象。__年3月，萬(wàn)科提出“磐石行動(dòng)”主張致力于房地產(chǎn)品質(zhì)量的提高，就是誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)的典型例子。
文化營(yíng)銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)商把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來(lái)越高，不僅關(guān)心周?chē)慕虇挝坏呐渲?、距離，而且愈來(lái)愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。在現(xiàn)今的武漢樓盤(pán)中，“書(shū)香門(mén)第”，“學(xué)雅芳鄰”等就是打的文化營(yíng)銷(xiāo)的概念。
個(gè)性營(yíng)銷(xiāo) 消費(fèi)者特別是新成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，開(kāi)發(fā)商必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外形、色彩、樓層、陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷(xiāo)方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。“惠園cp”號(hào)稱(chēng)打造江城第一豪宅，其個(gè)性之宣揚(yáng)，想讓人不注意都難牎
環(huán)保營(yíng)銷(xiāo) 隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來(lái)愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營(yíng)理念，改變過(guò)去寸土寸金、見(jiàn)縫插針的開(kāi)發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園。如武漢的“梅南山居”、“東湖林語(yǔ)”等，通過(guò)強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)周邊自然環(huán)境的優(yōu)美，推出了環(huán)保的營(yíng)銷(xiāo)概念。
關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 其營(yíng)銷(xiāo)主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商必須完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，必須充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通。在萬(wàn)科的“磐石行動(dòng)”計(jì)劃中，其中關(guān)于與消費(fèi)者的關(guān)系，萬(wàn)科提出其質(zhì)量不單單滿足于國(guó)家的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而要將消費(fèi)者的要求作為自己的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
銷(xiāo)售員的素質(zhì)
一、銷(xiāo)售員應(yīng)有的心態(tài)
任何一個(gè)推銷(xiāo)專(zhuān)家都必須經(jīng)歷一個(gè)從無(wú)知到有知、從生疏到熟練的過(guò)程，只要正視暫時(shí)的失敗與挫折，并善于從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，那么成功終會(huì)向你招手。
方法：克服自卑心態(tài)的“百分比定律”。
例：如會(huì)見(jiàn)十名顧客，只在第十名顧客處獲得200元定單，那么怎樣對(duì)待前九次的失敗與被拒絕呢？請(qǐng)記住：之所以賺200元，是因?yàn)槟銜?huì)見(jiàn)了十名顧客所產(chǎn)生的結(jié)果，并不是第十名顧客才讓你賺到200元的，而應(yīng)看成每個(gè)顧客都讓你賺了200÷10=20元的生意，因此每次被拒絕的收入是20元，所以應(yīng)面帶微笑，感謝對(duì)方讓你賺了20元，只有這樣，你才會(huì)認(rèn)真的看待失敗與成功。
1、信心的建立
◆強(qiáng)記樓盤(pán)資料
熟練掌握樓盤(pán)資料，自然可以對(duì)答如流，增強(qiáng)顧客對(duì)銷(xiāo)售員的信任，同時(shí)銷(xiāo)售員的自我信心亦相應(yīng)增強(qiáng)。
◆假定每位客戶都會(huì)成交
銷(xiāo)售員要對(duì)每一位到來(lái)的顧客假定都會(huì)購(gòu)買(mǎi)，使自己形成一種條件反射，積極地去銷(xiāo)售，從而增大成功率，使銷(xiāo)售員具有成功感而信心倍增。
◆配合專(zhuān)業(yè)形象
人靠衣裝，好的形象能拉近人與人之間的距離，便于對(duì)方的溝通。自我感覺(jué)良好，自然信心亦會(huì)增加，自我發(fā)揮亦會(huì)更好。
2、正確的心態(tài)
◆衡量得失
銷(xiāo)售員通常都會(huì)遇到被人拒絕或面子上不好過(guò)的事情，例如：派發(fā)宣傳單張，遇上拒接的情況，銷(xiāo)售員應(yīng)正確對(duì)待該行業(yè)的工作，在遭受拒絕時(shí)認(rèn)為自己本身并沒(méi)有什么損失，反而增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，學(xué)會(huì)在逆境中調(diào)整心態(tài)。
◆正確對(duì)待被人拒絕
被拒絕是很普遍的，但銷(xiāo)售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽，當(dāng)顧客只是找借口拒絕，并不是沒(méi)有回旋的余地，那就表明還有機(jī)會(huì)，銷(xiāo)售員不要輕易放棄，過(guò)一段時(shí)間可以再跟進(jìn)。
3、面對(duì)客戶的心態(tài)及態(tài)度
◆從客戶的立場(chǎng)出發(fā)
“為什么這位客戶要聽(tīng)我的推銷(xiāo)演說(shuō)？”所有的推銷(xiāo)是針對(duì)客戶的需要而不是你的喜好。銷(xiāo)售員要先了解客人的目的，明確自己的銷(xiāo)售目的：令客人落定，清楚自己的出發(fā)點(diǎn)，并對(duì)癥下藥。結(jié)合顧客的情況，介紹他所需，迎合客人的心態(tài)，拉近雙方的距離。
◆大部分人對(duì)夸大的說(shuō)法均會(huì)反感
世界上沒(méi)有十全十美的東西，銷(xiāo)售員過(guò)分的夸張，會(huì)引起顧客的不相信和不滿，若對(duì)不關(guān)痛癢的不足作及時(shí)的補(bǔ)充和說(shuō)明，做到自圓其說(shuō)，并幫助 客人作對(duì)比，讓客人有真實(shí)感，加深對(duì)銷(xiāo)售員的信任感。
4、討價(jià)還價(jià)的心態(tài)技巧
主動(dòng)提出折扣是否是好的促銷(xiāo)方法
這是一個(gè)不太好的促銷(xiāo)方法，因?yàn)樽鳛橐皇值臉潜P(pán)，都是明碼標(biāo)價(jià)的，銷(xiāo)
售員如一律放松折扣，則客人就會(huì)“吃住上”，不放松反而會(huì)促進(jìn)成交，若客人
到最后還是咬緊折扣，可適當(dāng)放一個(gè)點(diǎn)，但不要讓他感到容易，要做一場(chǎng)戲，例如打假電話，并一邊打電話一邊迫使客人實(shí)時(shí)取錢(qián)答應(yīng)“落定”，才給折扣，若客人不夠錢(qián)付定金，也不要輕易答應(yīng)客人不足定也可以，再做一番假，讓客人感恩戴德地自覺(jué)把身上所有的錢(qián)掏盡，才受理他的“落定”。
有些戲是一定要做的，可減少“塌定”情況和減少日后客人刁難事件。
二、尋找客戶的方法
大千世界，人海茫茫，各有所需，應(yīng)如何尋找顧客，才能做到有針對(duì)性。
1、宣傳廣告法：廣而告之，然后坐等上門(mén)，展開(kāi)推銷(xiāo)。
2、展銷(xiāo)會(huì)：集中展示模型、樣板、聯(lián)絡(luò)雙方感情、抓住重點(diǎn)，根據(jù)需求意向，有針對(duì)性地追蹤、推銷(xiāo)。
3、組織關(guān)系網(wǎng)絡(luò)：善于利用各種關(guān)系，爭(zhēng)取他們利用自身優(yōu)勢(shì)和有效渠道，協(xié)助尋找顧客。
4、權(quán)威介紹法：充分利用人們對(duì)各種行業(yè)權(quán)威的崇拜心理，有針對(duì)性的邀請(qǐng)權(quán)威人士向相應(yīng)的人員介紹商品，吸引顧客。
5、交叉合作法：不同行業(yè)的推銷(xiāo)員都具有人面廣，市場(chǎng)信息靈的優(yōu)勢(shì)，售樓員可利用這一點(diǎn)加強(qiáng)相互間的信息、情報(bào)的交換，互相推薦和介紹顧客。
6、重點(diǎn)訪問(wèn)法：對(duì)手頭上的顧客，有重點(diǎn)的適當(dāng)選擇一部分直接上門(mén)拜訪或約談，開(kāi)展推銷(xiāo)“攻勢(shì)”。
7、滾雪球法：利用老客戶及其關(guān)系，讓他現(xiàn)身說(shuō)法，不斷尋找和爭(zhēng)取的顧客，層層擴(kuò)展，像滾雪球一樣，使顧客隊(duì)伍不斷發(fā)生擴(kuò)大。
三、銷(xiāo)售五步曲
銷(xiāo)售并不是一件事，而是一個(gè)過(guò)程：它不是靜止不動(dòng)的，而是不斷進(jìn)行的。
銷(xiāo)售過(guò)程的五個(gè)步驟是：建立和諧;引發(fā)興趣;提供答案;引發(fā)動(dòng)機(jī);完成交易。
大部分的銷(xiāo)售都會(huì)經(jīng)過(guò)這五個(gè)步驟。也許有些業(yè)務(wù)人員并不需要帶顧客歷經(jīng)所有的步驟，因?yàn)橛行V告已經(jīng)帶領(lǐng)顧客走過(guò)走過(guò)其中幾個(gè)步驟了。不過(guò)大致上來(lái)說(shuō)，只要你銷(xiāo)售的產(chǎn)品比一包煙或一盒口香糖重要的話，顧客購(gòu)買(mǎi)時(shí)多少都會(huì)經(jīng)歷這五個(gè)步驟。
這五個(gè)步驟相當(dāng)合理，而且都有心理學(xué)的知識(shí)做基礎(chǔ)，因此相當(dāng)有效。
為了使顧客樂(lè)于接受你的服務(wù)，你必須給與他們良好的第一印象，并與之建立和諧的關(guān)系。
為了讓客戶持續(xù)保持注意力，你必須引發(fā)他們的興趣。假如他們相信你的服務(wù)會(huì)帶給他們?cè)S多益處，他們就會(huì)感興趣，就會(huì)一直注意聽(tīng)你交談。
之后，你讓顧客相信：接受你的服務(wù)，的確是聰明的抉擇，因?yàn)樗麄兊拇_會(huì)從你的服務(wù)中，找到滿足需求的答案。
顧客也許對(duì)該樓盤(pán)感興趣，也相信你的服務(wù)對(duì)他們有好處，但還是不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。因此，在你引發(fā)對(duì)方興趣之后，也在你說(shuō)服他相信樓盤(pán)的種種賣(mài)點(diǎn)之后，你還得使顧客產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。如此，你才能把樓盤(pán)銷(xiāo)售出去，總而言之，你要引起對(duì)方購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)機(jī)。
雖然對(duì)方相信該樓的確如你所說(shuō)的那么好，也想擁有，但這仍不保證你已取得定單，拖延或遲疑決不是一般人的毛病，因此，你得協(xié)助他們做決定，如此才能使他們付諸行動(dòng)，達(dá)成交易。
這些方法富有彈性。
你有時(shí)可把兩個(gè)步驟合并成一個(gè)步驟，尤其是建立和諧與引發(fā)興趣這兩個(gè)步驟。
五個(gè)步驟并非每次都要按照次序進(jìn)行。比如，有警覺(jué)性的業(yè)務(wù)人員，很可能在提供解答階段就成交了。
五個(gè)步驟并非缺一不可。比如顧客很可能對(duì)你的產(chǎn)品已經(jīng)相當(dāng)熟悉，也相信它是優(yōu)良產(chǎn)品。這時(shí)，你便可以跳過(guò)提供解答的階段?；蚴桥紶枎状危銈兊臓I(yíng)銷(xiāo)工作做的很好，廣告本身就已經(jīng)完成了前面四個(gè)步驟，因此，顧客只需付諸行動(dòng)購(gòu)買(mǎi)。此例子常會(huì)出現(xiàn)在汽車(chē)交易中。據(jù)估計(jì)，約有65%的汽車(chē)不是“被銷(xiāo)售，而是被購(gòu)買(mǎi)”。
四、促銷(xiāo)成交
1、釣魚(yú)促銷(xiāo)法
利用人類(lèi)需求的心理，通過(guò)讓顧客得到某些好處，來(lái)吸引他們采取購(gòu)買(mǎi)行
動(dòng)。
2、感情聯(lián)絡(luò)法
通過(guò)投顧客之所好，幫顧客實(shí)現(xiàn)所需，使雙方有了親合需求的滿足感，而
促發(fā)認(rèn)同感，建立心理兼容的關(guān)系，使買(mǎi)與賣(mài)雙方矛盾的心理距離縮小或消除，而達(dá)到銷(xiāo)售目的。
3、動(dòng)之以利法
通過(guò)提問(wèn)、答疑、算帳等方式，向顧客提示購(gòu)買(mǎi)商品所給他們帶來(lái)的好處，
從而打動(dòng)顧客的心，刺激他們?cè)鰪?qiáng)購(gòu)買(mǎi)的欲望。
4、以攻為守法
當(dāng)估計(jì)到顧客有可能提出反對(duì)意見(jiàn)，搶在他提出之前有針對(duì)性地提出闡述，發(fā)動(dòng)攻勢(shì)，有效的排除成交的潛在障礙。
5、從眾關(guān)連法
利用人們從眾的心理，制造人氣或大量的成交氣氛，令顧客有緊迫感，來(lái)
促進(jìn)顧客購(gòu)買(mǎi)。
6、引而不發(fā)法
在正面推銷(xiāo)不起作用的情況下，可找顧客感興趣的話題展開(kāi)廣泛的交流，并做出適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和暗示，讓顧客領(lǐng)悟到購(gòu)買(mǎi)的好處，從而達(dá)成交易。
7、動(dòng)之以誠(chéng)法
抱著真心實(shí)意、誠(chéng)心誠(chéng)意、沒(méi)有辦不成的心態(tài)，讓顧客感受到你的真誠(chéng)服
務(wù)，從心理上接受你。
8、助客權(quán)衡法
積極介入，幫助顧客將某些比較明顯的利弊加以分析比較，讓顧客充分權(quán)
衡了利大于弊而作出購(gòu)買(mǎi)的決定。
9、失利心理法
利用顧客既害怕物非所值，花費(fèi)了無(wú)謂代價(jià)，又擔(dān)心如不當(dāng)機(jī)立斷，就會(huì)“過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)這個(gè)店”的心理，來(lái)提醒、顧客下定決心購(gòu)買(mǎi)。
10、期限抑制法
推銷(xiāo)員可以利用或制造一些借口或某些原因，臨時(shí)設(shè)置一個(gè)有效期，讓對(duì)方降低期望值，只能在我方的方案范圍內(nèi)和所設(shè)定的期限內(nèi)作出決定。
11、欲擒故縱法
針對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常出現(xiàn)的戒備心理和對(duì)峙現(xiàn)象，在熱情的服務(wù)中不應(yīng)向?qū)Ψ奖硎尽爸驹诒氐谩钡某山挥亲プ?duì)方的需求心理，先擺出相應(yīng)的事實(shí)條件，表現(xiàn)出“條件不夠，不強(qiáng)求成交‘的寬松心態(tài)。使對(duì)方反而產(chǎn)生不能成交的惜失心理，從而主動(dòng)迎合我方條件成交。
12、激將促銷(xiāo)法
當(dāng)顧客已出現(xiàn)欲購(gòu)買(mǎi)信號(hào)。但又猶豫不決的時(shí)候，推銷(xiāo)員不是直接從正面鼓勵(lì)他購(gòu)買(mǎi)，而是從反面用某種語(yǔ)言和語(yǔ)氣暗示對(duì)方缺乏某種成交的主觀或客觀條件，讓對(duì)方為了維護(hù)自尊而立即下決心拍板成交。
