有哪些
物業(yè)接管驗收規(guī)程主要包括以下幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
1. 初步調(diào)查：對物業(yè)的基本情況、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等進行全面了解。
2. 文件審核：檢查物業(yè)相關(guān)的法律文件、產(chǎn)權(quán)證明、工程圖紙、合同協(xié)議等。
3. 現(xiàn)場勘查：實地考察物業(yè)的建筑質(zhì)量、公共設(shè)施、安全設(shè)施等。
4. 功能測試：對水電供應(yīng)、電梯運行、消防系統(tǒng)等進行功能性測試。
5. 問題記錄：記錄在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題和不足。
6. 整改建議：針對發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見和建議。
7. 驗收報告：編寫詳細的驗收報告，包括驗收結(jié)果和后續(xù)工作計劃。
標準
物業(yè)接管驗收的標準主要依據(jù)以下幾點：
1. 法規(guī)符合性：確保物業(yè)符合國家和地方的相關(guān)法規(guī)、標準和規(guī)定。
2. 設(shè)施完好性：所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)處于良好運行狀態(tài)，無明顯損壞或故障。
3. 安全性：物業(yè)應(yīng)具備完善的消防安全、防盜監(jiān)控等安全措施。
4. 環(huán)境整潔：物業(yè)內(nèi)外環(huán)境應(yīng)保持干凈整潔，綠化養(yǎng)護良好。
5. 文檔齊全：所有相關(guān)文件、資料、證書等應(yīng)完整、準確、合法。
6. 居民滿意度：初步調(diào)查居民對物業(yè)的滿意度，了解其需求和期望。
是什么意思
物業(yè)接管驗收規(guī)程是指物業(yè)管理公司在接手新的物業(yè)管理項目前，按照一定的程序和標準對物業(yè)進行全面、系統(tǒng)的檢查和評估。這一過程旨在確保物業(yè)管理公司能夠全面了解物業(yè)狀況，發(fā)現(xiàn)問題并及時整改，以保證后期物業(yè)管理的順利進行。通過初步調(diào)查和文件審核，可以掌握物業(yè)基本信息和合法性；現(xiàn)場勘查和功能測試則關(guān)注物業(yè)的實際運行狀況；問題記錄和整改建議是為了提升物業(yè)品質(zhì)；最后的驗收報告是對整個過程的總結(jié)，也是與業(yè)主方交接的重要依據(jù)。這一規(guī)程旨在維護業(yè)主權(quán)益，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率。
物業(yè)接管驗收規(guī)程范文
第1篇 物業(yè)接管驗收規(guī)程
物業(yè)的接管驗收規(guī)程
1目的
規(guī)范物業(yè)接管工作,確保接管工作平穩(wěn)、高效、規(guī)范。
2適用范圍
適用于公司所承接的每個物業(yè)的接管和驗收。
3職責(zé)
3.1項目管理處負責(zé)對本公司所承接的物業(yè)進行接管和工作。
4工作流程
4.1物業(yè)接管、驗收工作流程
4.2接管前期的策劃
4.2.1當物業(yè)管理公司與開發(fā)商達成委托管理服務(wù)意向時,物業(yè)管理公司應(yīng)成立項目籌劃小組,編制委托物業(yè)管理服務(wù)工作計劃。
4.2.2通過協(xié)商,物業(yè)管理公司與委托方簽訂《物業(yè)管理委托管理合同》。
4.2.3《物業(yè)管理委托管理合同》簽訂后,物業(yè)管理公司成立項目管理處,并任命管理處主任/副主任,各部門主管人選,籌備前期接管驗收工作。
4.2.4項目管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容:
4.2.4.1組織編寫《用戶手冊》、《內(nèi)部管理制度及考核辦法匯編》、《工作手冊等》。
4.2.4.2根據(jù)所接管物業(yè)的特點和實際情況編制《物業(yè)管理方案》,其內(nèi)容包括:
a.物業(yè)概況及范圍;
b.項目管理處職責(zé)權(quán)限;
c.管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及各崗位職責(zé)描述;
d.物業(yè)項目的經(jīng)費收支測算;
e.管理服務(wù)的質(zhì)量目標;
f.提供管理服務(wù)的主要內(nèi)容(清潔綠化、治安消防、保安車輛、日常維修、收費、分包項目等)
4.2.5向社會公開招聘部份員工完善定編工作,并對新招聘員工進行崗前培訓(xùn)及考核。
4.3接管前的準備
4.3.1項目管理處接到公司的物業(yè)接管通知后,由管理處主任組織各部門人員成立接管驗收小組,對物業(yè)進行接管檢查。
4.3.2接管驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖紙,編制接管方案和驗收標準,由開發(fā)商、施工單位向管理處進行移交工作。
4.3.3接管驗收標準按照gb《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》執(zhí)行。
4.3.4管理處會同開發(fā)商按照系統(tǒng)進行,主要對圖紙資料、房屋本體、公用設(shè)施、機電設(shè)施設(shè)備等進行逐步逐項接管驗收。
4.4正式接管與驗收
4.4.1資料的接管:行政部、技術(shù)部接管小組按《圖紙資料移交清單》對物業(yè)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料,進行核對登記:
4.4.1.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:
a.項目開發(fā)批準報告;
b.規(guī)劃許可證;
c.投資許可證;
d.土地使用合同;
e.建筑開工許可證;
f.用地紅線圖。
4.4.1.2綜合竣工驗收資料:
a.竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);
b.建設(shè)工程竣工驗收證書;
c.建設(shè)消防驗收合格證;
d.公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;
e.供水合同;
f.供電協(xié)議書、許可證;
g.供氣協(xié)議書、許可證;
h.有線電視合格證;
i.通信設(shè)施合格證;
j.電梯準用證;
k.施工日志
l.房屋使用手冊
m.住宅質(zhì)量保證書。
4.4.1.3施工設(shè)計資料:
a.地質(zhì)報告書;
b.工程預(yù)決算報告書;
c.重要的施工會議紀要;
d.隱蔽工程驗收記錄;
e.沉降觀測記錄;
f.其他可能會影響將來管理的原始記錄。
4.4.1.4機電設(shè)備資料:
a.機電設(shè)備出廠日期;
b.機電設(shè)備使用說明書(要求中文);
c.機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;
d.設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。
4.4.1.5租戶資料:
a.已租房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;
b.已租房業(yè)主的付款情況或付款方式。
4.4.2物業(yè)硬件設(shè)施的接管與驗收:
4.4.2.1技術(shù)組對每套單元房的水、電、土建部分和相關(guān)配套設(shè)施進行全面檢查、對沒有明顯不合符檢驗標準要求的房屋和配套設(shè)施,由管理處接收鑰匙。對仍存在缺陷的房間,待其整改驗收合格后再接管鑰匙。
4.4.2.2鑰匙的移交:
a.物業(yè)助理將開發(fā)商提供的房屋、公用設(shè)施全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。
b.技術(shù)部主管將開發(fā)商提供的機電設(shè)備、設(shè)備房全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。
c.安管隊主管將開發(fā)商提供的消防、監(jiān)控系統(tǒng)全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。
4.4.3機電設(shè)施、設(shè)備的接管與驗收:技術(shù)接管小組按《設(shè)施設(shè)備移交清單》對轄區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的規(guī)格、型號、性能、容量、數(shù)量、制造廠、安裝位置進行核對登記。
4.4.4接管驗收完工后,物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽章《物業(yè)整體移交驗收表》。
4.4.5開發(fā)商向項目管理處移交管理用房。
4.4.6項目管理處進入小區(qū)辦公,對接管資料,按類別、編號、性能進行存檔,并做好入伙準備工作。
4.5接管驗收遺留問題的處理
4.5.1遺留問題的登記確認:
4.5.1.1對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題統(tǒng)計表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認;
4.5.1.2對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題統(tǒng)計表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。
4.5.2對資料遺留的問題,接管小組應(yīng)當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊;對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管小組應(yīng)當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決;重大問題接管小組應(yīng)當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時以書面形式上報公司,請求公司協(xié)助解決。
4.5.3對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,管理處應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備錄。
5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格
第2篇 物業(yè)管理項目接管驗收規(guī)程
物業(yè)管理公司項目接管驗收規(guī)程
1.0目的
通過對物業(yè)項目接管、移交過程的控制,保證實施接管計劃、使所接管的物業(yè)項目符合規(guī)定要求。
2.0使用范圍
適用于公司所有物業(yè)項目的接管驗收過程。
3.0引用文件
3.1《土木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》gbj206。
3.2《屋面工程施工及驗收規(guī)范》gbj252。
3.3《危險房屋鑒定標準》。
3.4接管計劃及方案。
3.5《文件控制程序》mps-qp-01
4.0職責(zé)
4.1運作部工程處負責(zé)公司所有要接管的物業(yè)工程、維修項目的驗收,負責(zé)檢驗所有物業(yè)項目的工程維修資料、合同及設(shè)計變更圖,建立和健全接管檔案。
4.2運作部要進行現(xiàn)場所有物品、資料、檔案的檢查、驗收、交接,對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題及時匯總上報與公司分管副總經(jīng)理,并及時與移交方進行商談,拿出可行的解決方案。
5.0程序要點
5.1新接物業(yè)項目接管計劃的制訂。
5.1.1運作部經(jīng)理、工程處經(jīng)理在房屋竣工前到現(xiàn)場考察摸底,了解整個布局,各種水、電線路、公共設(shè)施和娛樂設(shè)施。
5.1.2運作部經(jīng)理根據(jù)摸底情況和有關(guān)物業(yè)項目驗收規(guī)范編制《物業(yè)項目接管計劃》,計劃包括:
a)物業(yè)項目接管時間、地點、樓宇名稱。
b)物業(yè)項目性質(zhì)、范圍、數(shù)量等。
c)物業(yè)項目接管小組及成員意見。
d)物業(yè)項目接管的資料、文件及驗收規(guī)范。(內(nèi)容詳見附件《物業(yè)移交驗收項目》)
5.1.3《物業(yè)項目接管計劃》報分管副總經(jīng)理批準后執(zhí)行。
5.1.4樓宇接管小組的成立。
a)根據(jù)《物業(yè)項目接管計劃》的安排和物業(yè)項目的實際情況,由總經(jīng)理組織公司領(lǐng)導(dǎo)確定一位任物業(yè)項目管理處經(jīng)理,參與整個物業(yè)項目的接管工作。
b)公司分管副總經(jīng)理牽頭,組織公司有關(guān)部門人員組成接管工作小組,小組成員包括:土建、機電、房屋結(jié)構(gòu)、資料等方面專業(yè)人員。
5.2物業(yè)項目接管協(xié)議的簽訂。
5.2.1運作部經(jīng)理應(yīng)依照物業(yè)合同的要求,以及跟蹤調(diào)查記錄。同房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商物業(yè)項目接管協(xié)議,并起草協(xié)議草案。
5.3物業(yè)項目的驗收。
5.3.1由物業(yè)接管工作小組依照公司制訂的《物業(yè)項目接管計劃》和《有關(guān)驗收規(guī)范》進行驗收。
5.3.2驗收必須由開發(fā)建設(shè)單位和本公司總部派人參加。
5.3.3驗收工作組在驗收中要認真填寫驗收記錄,包括:《物業(yè)交接驗收表》、《物業(yè)戶內(nèi)移交驗收單》、《物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備驗收記錄表》、《物業(yè)分戶移交驗收單》、《室內(nèi)地坪滲水情況表》等。
5.3.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格,由運作部進行總結(jié),填寫《物業(yè)交接不合格記錄》,要求建設(shè)單位限期整改,并進行跟蹤。
5.3.5所有交接驗收記錄,需由開發(fā)建設(shè)單位和公司交接小組負責(zé)人簽名。
5.4物業(yè)項目及附屬設(shè)施的接管。
5.4.1公司分管副總經(jīng)理應(yīng)召集各部門負責(zé)人及物業(yè)項目管理處經(jīng)理依照物
業(yè)管理合同和新物業(yè)項目管理計劃組建項目管理處,確定物業(yè)項目管理處架構(gòu)和規(guī)模。
5.4.2物業(yè)接管工作組和物業(yè)項目管理處負責(zé)新物業(yè)項目的具體接管工作,保證接管質(zhì)量。
5.4.3物業(yè)項目接管要匯同開發(fā)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、共同進行做好以下方面的交接。
a)鑰匙移交:由物業(yè)項目管理處負責(zé)轄區(qū)的物業(yè)事物組人員,對所有門鎖鑰匙進行抽查核對,無誤后正式接收鑰匙,并填寫《鑰匙交接記錄》,由交接雙方簽字。
b)資料的移交:運作部物業(yè)項目管理處負責(zé)與開發(fā)單位進行資料和圖紙的移交,填寫《物業(yè)交接驗收表》,并依照有關(guān)驗收規(guī)范進行移交,并依照《文件控制程序》進行控制,并由運作部物業(yè)項目管理處保存物業(yè)項目圖紙和資料。
5.4.4物業(yè)項目驗收可以與接管同時進行。如分開進行,在接管時,接管工作組應(yīng)對驗收的內(nèi)容進行抽查,保證接管質(zhì)量。
5.5公司應(yīng)與開發(fā)單位簽訂《維修保養(yǎng)協(xié)議書》,明確位需責(zé)任、保修期間,必須滿足行業(yè)和政府法規(guī)的要求,具體由運作部負責(zé)協(xié)商。
6.0記錄
6.1《物業(yè)交接驗收表》mps-yw2-28
6.2《室內(nèi)地坪滲水情況表》mps-yw2-29
6.3《物業(yè)分戶移交驗收單》mps-yw2-30
6.4《物業(yè)交接不合格記錄》mps-yw2-31
6.5《鑰匙交接記錄》mps-yw2-32
6.6《物業(yè)項目接管計劃》mps-yw2-33
6.7《物業(yè)戶內(nèi)移交驗收單》mps-yw2-34
6.8《物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備驗收記錄表》mps-yw2-35
附件:《物業(yè)移交驗收項目》
一.接管驗收應(yīng)提交的資料
1.產(chǎn)權(quán)資料
a)項目批準文件
b)用地批準文件
c)建筑執(zhí)照
d)拆遷資料
e)規(guī)劃合格證
f)入戶許可證
2.技術(shù)資料
a)竣工工程項目一覽表:竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、開工及竣工日期。
b)工程項目竣工圖:包括建筑項目竣工圖、隱蔽管道線路圖、電線電路圖及附屬工程的全套圖紙(包括道路的走向、標高,下水道的走向、管徑及標高,圍墻、圍墻燈、路燈位置、電氣線路走向)。
c)小區(qū)綠化竣工圖及綠化質(zhì)監(jiān)合格證。
d)小區(qū)所有景點竣工圖及電氣線路圖。
e)室內(nèi)外安裝設(shè)備清單(包括水泵、智能化系統(tǒng)、二級污水處理系統(tǒng)、防火門及室內(nèi)安裝的配電分戶箱、插座、開關(guān)、潔具、水斗、龍頭等的數(shù)量、出廠合格證、使用說明書、質(zhì)保書、數(shù)量、產(chǎn)地等的文件資料。
f)隱蔽工程驗收記錄。
g)土建施工記錄:包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等。
h)設(shè)備安裝調(diào)試記錄:管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄、消防、水泵、報警智能化系統(tǒng)的檢查和試驗記錄等。
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j)圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單。
k)智能化系統(tǒng)驗收合格證及全套安裝及使用說明資料。
l)污水處理系統(tǒng)驗收合格證、污水處理系統(tǒng)排放的環(huán)保測試報告。
m)消防系統(tǒng)的驗收合格證。
n)水箱水質(zhì)的衛(wèi)生防疫站的測試報告。
二.移交驗收工作
1.滲水測試
a)對所有樓層的衛(wèi)生間、廚房、陽臺進行24小時滲水試驗。
b)記錄所有滲水情況,并告知工程部與承包商,發(fā)展商工程部應(yīng)現(xiàn)場觀察。
2.室內(nèi)移交部分
a)制定移交工作時間表(日期、時間、樓號、樓層)。
b)根據(jù)時間表制定移交人員分組表(物業(yè)、發(fā)展商、施工單位)。
c)根據(jù)室內(nèi)施設(shè)制定驗收清單,如:
--物業(yè)移交驗收表
--圖紙資料及實際驗收情況
--物業(yè)分戶移交驗收單
--物業(yè)分戶交驗問題處理清單
--樓內(nèi)公用部分機電驗收清單
--鑰匙交接記錄表
--物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備驗收記錄表
--室內(nèi)地坪滲水情況表
d)驗收時按組進行、記錄所有缺陷、驗收結(jié)束后小組人員簽字確認。
e)同時記錄所有水、電的讀數(shù)。
3.管道驗收
a)對所有管道進行通水測試。
b)查看排水是否通暢,是否由堵塞現(xiàn)象。
c)各類井蓋情況良好。
4.公共設(shè)施的驗收
a)所有機電設(shè)施。
--水泵
--消防
--配電間等
b)停車庫及配套設(shè)備、自行車庫、地面泊車位。
c)綠化小品(包括噴水池及背景音樂)。
d)公共區(qū)域:
--圍墻及圍墻燈
--路燈、草地?zé)?/p>
--人行道道路
--樓梯走道及走道燈
--電子門
--強電井弱電井
--大門警衛(wèi)室
--信箱
--煤氣調(diào)壓系統(tǒng)及有線電視終端等
--垃圾房
--消防箱
--兒童樂園
5.所有驗收工作應(yīng)注意的事項:
a)建設(shè)單位及施工單位名稱、負責(zé)人姓名、聯(lián)系號碼。
b)負責(zé)監(jiān)督工程技術(shù)姓名、聯(lián)系號碼。
c)接管單位驗收負責(zé)人姓名、職務(wù)與聯(lián)系號碼。
d)三方面負責(zé)人簽名及檢驗日期,并各保留一份。
e)建筑工程隊的名稱。
f)詳細列出檢驗內(nèi)容,如主體結(jié)構(gòu),外墻,屋面,樓地面,裝修,電所,電梯,供水,排水,消防,衛(wèi)生設(shè)備等。
第3篇 社區(qū)物業(yè)接管驗收檔案資料建立管理規(guī)程
社區(qū)物業(yè)接管驗收及檔案資料的建立與管理
一、物業(yè)接管驗收:
主要分三個方面:
(一)檔案資料的驗收與交接
1、進駐該社區(qū)后我們將與該項目負責(zé)人進行圖紙資料的詳細交接驗收工作,包括:土建竣工圖、水暖竣工圖、電氣竣工圖等。
2、辦公區(qū)各單位負責(zé)物業(yè)工作的負責(zé)人及聯(lián)系電話。
(二)公共設(shè)備、設(shè)施現(xiàn)場驗收與交接
1、我公司選派經(jīng)驗豐富的水暖、電氣及土建工程師、項目主管會同該項目負責(zé)人組成現(xiàn)場交接小組,對房屋建筑、設(shè)施、設(shè)備等進行現(xiàn)場交接驗收。
2、將對現(xiàn)場交接中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接單上,交接驗收單一式三份,由物業(yè)公司和司法局人民政府負責(zé)人簽字確認后,各歸檔保存。
3、對交接驗收中存在的各類問題,由公司各職能部門與相關(guān)部門公共協(xié)商解決。
4、對已接管驗收的區(qū)域,組織相關(guān)人員進行,以便盡快熟悉情況,保持環(huán)境整潔。
(三)物業(yè)管理用房的交接及鑰匙交接驗收
1、公司將派專人與該項目負責(zé)人進行物業(yè)辦公用房交接。
2、對公共區(qū)域及公共部位的鑰匙尤其是水、電箱房及相關(guān)辦公室的鑰匙逐一進行核對、試用,并填寫鑰匙交接單,同時建立交接檔案備存,以便于鑰匙的統(tǒng)一管理,做到放置穩(wěn)妥,安全有序。
二、檔案資料的建立
檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為辦公區(qū)域及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。針對司法局機關(guān)辦公樓的物業(yè)管理形式,我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的管理手段,引進先進的物業(yè)管理軟件,配備專職檔案管理人員,建章建制,對所有檔案資料進行嚴格的、科學(xué)的、集中的管理。需要收集的檔案資料有以下幾種:
(一)委托方提供的資料
1、技術(shù)資料
a、竣工圖
b、附屬工程及隱蔽工程的全套圖紙
2、竣工驗收證明書
建筑消防驗收合格證
水泵、配電柜變壓器、有線電視系統(tǒng)等設(shè)備的定購合同、驗收證明書、產(chǎn)品說明書、竣工圖紙。
3、辦公區(qū)域使用資料
各樓層辦公資料(包括主要負責(zé)人、聯(lián)系電話)
建筑面積計算書
(二)檔案處建立的資料
1、物業(yè)資料
a、辦公樓基本資料
b、辦公區(qū)域基本資料
2、辦公區(qū)域使用資料
各辦公區(qū)域主要負責(zé)人資料
3、日常管理資料
a、保潔管理記錄
a、日常巡查記錄
b、綠化消殺記錄
c、供水、排水管線檢查記錄
b、保安管理記錄
a、日常巡查記錄
b、交接班記錄
c、值班記錄
d、物資搬運放行記錄
e、緊急事件處理記錄
f、車輛管理記錄
g、夜間查詢記錄
c、裝修管理檔案
d、維修服務(wù)檔案
a、維修服務(wù)登記表
b、維修服務(wù)回訪記錄
e、員工管理檔案
a、員工個人詳細資料
b、員工業(yè)績考核記錄
c、員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄
f、培訓(xùn)檔案
a、各項培訓(xùn)計劃及實施記錄
b、培訓(xùn)結(jié)果考核及跟查記錄
c、軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄
g、行政文件
a、政府部門文件
b、物業(yè)公司及集團公司文件
c、管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件
d、管理處獲得的榮譽
三、檔案、資料管理辦法
1、檔案、資料建立及管理運行流程示意圖
2、檔案資料收、發(fā)管理程序:
a、管理處重要資料(如委托方提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負責(zé)人驗收,完善交接手續(xù)后方能立卷歸檔。
b、管理處日常管理文件(如管理處通知、通報等)按照本公司制定的文件管理程序進行發(fā)放及接受手續(xù),并立卷歸檔。
3、檔案資料管理要求:
a、采用多種形式的文檔儲存方式,如電腦磁盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等,并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。
b、盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存,便于查找和利用。
c、電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進行分類文件管理,并定期清除過期無效文件。
d、原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進行分類,并編制相應(yīng)的文件目錄。當文件狀況有所變動時,應(yīng)及時調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù),以保證查閱者及時找到有效的文件。
e、檔案的鑒定必須由管理處經(jīng)理或其指定人員負責(zé),對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定,其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。
f、檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊,以內(nèi)空分類,逐一編號,登記造冊編輯目錄,最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。為工作方便可設(shè)置部門開架檔案。
g、檔案保管必須有專人負責(zé),以達到文件管理要求,必須做到檔案標識清晰,分類明確,易查找;檔案必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出,文件借閱者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毀等,否則追究相關(guān)責(zé)任;檔案入室時必須經(jīng)過檢查,如有輕微破損應(yīng)立即修補,損壞嚴重需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員需按時檢驗檔案借閱情況,以便及時收回在外文件,防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失。
h、檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達到防火、防潮、防變質(zhì)等要求,配置有效的滅火器材,潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)用以防潮,檔案管理人員需及時進行檢查和清理,保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。
第4篇 校園物業(yè)接管驗收規(guī)程
校園項目物業(yè)接管驗收規(guī)程
根據(jù)各項目的施工進度,發(fā)展商可視需要要求管理公司對其物業(yè)的部分樓層建筑、設(shè)備設(shè)施和系統(tǒng)進行驗收接管,但項目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和發(fā)展商驗收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗收通過為準。
一、物業(yè)驗收條件:
1、提供被驗收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設(shè)計修改說明);
2、提供被驗收的設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的操作說明書、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料;
3、提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款;
4、出示政府有關(guān)職能部門驗收證明;
5、提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料;
6、提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn);
7、提供所有測試、檢驗和分析報告;
8、清潔被驗收的場地、設(shè)備和機房。
二、拒絕驗收范圍:
1、嚴重違反國家有關(guān)法規(guī);
2、未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收;
3、工地與交付物業(yè)不能有效隔離;
4、機房不能完全獨立封閉;
5、其他可能危及設(shè)備正常運行和入住人身安全的物業(yè)。
三、物業(yè)驗收標準
物業(yè)驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上進行,以功能驗收為主,考慮技術(shù)手段、工具及可行性等原因,對隱蔽工程、土建內(nèi)部結(jié)構(gòu)等專業(yè)以施工監(jiān)理意見及政府部門驗收證明為依據(jù),一般不再組織復(fù)驗。
1、物業(yè)驗收的分類:
(1)建筑裝修驗收;
(2)機電設(shè)備驗收。
2、驗收標準:所有驗收標準以國家有關(guān)驗收規(guī)范為依據(jù),并結(jié)合設(shè)計要求、竣工圖紙、合同要求、產(chǎn)品說明書及技術(shù)標準,可參閱之國家規(guī)范如下(部分):
(1)《房屋接管驗收標準》(zbp3001-90)
(2)《屋面工程技術(shù)規(guī)范》(gb50207-94)
(3)《地面與樓面工程施工的驗收規(guī)范》(gbj209-83)
(4)《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》(gbj232-83)
(5)《電氣安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》(gbj303-88)
(6)《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》(gb50200-94)
(7)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》(gb50166-92)
(8)《電梯安裝驗收規(guī)范》(gb10060-93)
(9)《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》(jgj102-96)
(10)《停車場設(shè)計防火規(guī)范》(gb50067-97)
(11)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》(gbj140-90)
(12)《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(gb50219-95)
(13)《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》(gb50268-97)
(14)《通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范》(gb50243-97)
(15)《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(gb50052-95)
(16)《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》(gb50261-96)
(17)《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》(gb50198-94)
(18)《建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范》(jgj73-911)
四、試運行
若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收,但由于業(yè)主入住需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng),管理公司一般僅做實物驗收,并嚴格按發(fā)展商的書面指令進行管理和操作,在此期間,技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān),若發(fā)生任何問題或意外,除管理公司人為原因外,責(zé)任由發(fā)展商及其承包商負責(zé),對于重要設(shè)備或機房有必要簽定臨時試運行協(xié)議,清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。
五、驗收通過
被驗收物業(yè)完好,設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常,所有指標均達到合同約定的要求,場地、設(shè)備和機房均清潔干凈,經(jīng)有關(guān)各方書面確認驗收通過,發(fā)展商應(yīng)督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具,物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。
六、保修期
按正常情況,物業(yè)整體驗收結(jié)束,正式進入保修期,但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程,在此期間,有些設(shè)備可能會因先期投入運行或其他原因已經(jīng)進入保修期,故需要發(fā)展商與承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期,書面通知物業(yè)公司,而在此之前進入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng),若需要簽續(xù)保合同,發(fā)展商應(yīng)酌情予以補償。
第5篇 物業(yè)接管驗收作業(yè)規(guī)程
1.0 目的
規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。
2.0 范圍
適用于__物業(yè)集團對新接物業(yè)的接管驗收工作。
3.0 職責(zé)
3.1 業(yè)務(wù)總部負責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù);
3.2 接管驗收小組組長負責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量;
3.3 接管驗收小組具體負責(zé)依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。
4.0 工作內(nèi)容
4.1 接管驗收的準備工作
4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)管理驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求;
4.1.2成立物業(yè)接管小組;
4.1.3 在接到物業(yè)集團負責(zé)人的接管驗收指令后,單位各相關(guān)部門應(yīng)立即按照物業(yè)集團負責(zé)人的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。
4.2 接管驗收小組應(yīng)當由單位以下部門人員組成
4.2.1 公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作;
4.2.2 管理處客戶服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作;
4.2.3 管理機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責(zé)房屋本體、公共設(shè)備和機電設(shè)備的驗收移交工作。
4.3接管驗收前的準備
4.3.1接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作:
4.3.1.1與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;
4.3.1.2派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底,制定好接管驗收計劃;
4.3.1.3提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù)。
4.4 準備好接管驗收記錄表格:
4.4.1《 分戶驗收檢查表》;
4.4.1《公共配套設(shè)施接管驗收表》;
4.4.2《機電設(shè)備接管驗收表》;
4.4.3《接管驗收問題整改表》;
4.5 接管驗收的工作程序
4.5.1資料的接管驗收,發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料;
4.5.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:
4.5.2.1 項目開發(fā)批準報告;
4.5.2.2 規(guī)劃許可證;
4.5.2.3 投資許可證;
4.5.2.4 土地使用合同;
4.5.2.5 建筑開工許可證;
4.5.2.6 用地紅線圖;
4.5.3 綜合竣工驗收資料:
4.5.3.1竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);
4.5.3.2 建設(shè)工程竣工驗收合格證;
4.5.3.3 建設(shè)消防驗收合格證
4.5.3.4 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;
4.5.3.5 供水合同;
4.5.3.6 供電協(xié)議書、許可證;
4.5.3.7 供氣協(xié)議書、許可證;
4.5.3.8 有線電視合格證;
4.5.3.9 通信設(shè)施合格證;
4.5.3.10 電梯準用證。
4.5.4 施工設(shè)計資料:
4.5.4.1 地質(zhì)報告書;
4.5.4.2 全套設(shè)計圖紙;
4.5.4.3 圖紙會審記錄;
4.5.4.4設(shè)計變更通知單;
;4.5.4.5工程預(yù)決算報告書;
4.5.4.6重要的施工會議紀要;
4.5.4.7隱蔽工程驗收記錄;
4.5.4.8沉降觀測記錄;
4.5.4.9其他可能會影響將來管理的原始記錄。
4.5.5機電設(shè)備資料:
4.5.5.1機電設(shè)備出廠合格證;
4.5.5.2機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;
4.5.5.3設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。
4.5.6業(yè)主資料:
4.5.6.1已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;
4.5.6.2已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。
4.6 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別
4.6.1 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收;
4.6.2接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴面采取::的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。
4.6.3 接管驗收標準和驗收方法:
4.6.3.1 驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求;
4.6.3.2 驗收方法為觀感驗收法和驗收法;
4.6.3.3 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準。
4.7主體結(jié)構(gòu)
4.7.1 外墻不得滲水;
4.7.2 屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏;
4.7.3 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂;塊料面層表面平整,接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘帖牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。
4.8 內(nèi)墻面
4.8.1抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
4.8.2 塊料(如瓷磚)面層:粘帖牢固,無缺棱掉角;面層無裂縫、損傷、色澤一致;
4.8.3 對縫砂漿飽滿,線條順直;
4.8.4 頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲痕跡、無污漬;
4.8.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏;
4.8.6 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.8.7門、窗:
4.8.7.1門開啟自如,無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確,無翹曲變形;
4.8.7.2門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活;
4.8.7.3玻璃安裝牢固、膠封密實,無明顯刮花痕跡、無損傷;
4.8.7.4油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
4.8.7.5電子防盜門通話清晰、完好 、無銹跡。
4.8.7.6 不透鋼防盜門表面光亮,無刮花、變形;
4.8.7.7 高檔裝飾門裝飾完整。
4.8.8 樓梯、扶手:
4.8.8.1 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲,油漆完好、色澤均勻、表面平滑;
4.8.8.2 混凝土樓梯無裂縫、無表皮剝落;
4.8.8.3 木裝修工程表面光潔、線條順直對縫嚴密、牢固;
4.8.8.4 飾面磚表面平整、無空鼓裂縫、起泡和缺角,對縫平直;
4.8.8.5 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏?，F(xiàn)象;
4.8.8.6 電器插座安裝牢固、,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常;
4.8.8.7 有線電視已開通,收視良好;
4.8.8.8 開關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好;
4.8.8.9 燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常;
4.8.8.10 水表、電表、氣表安裝牢固、讀數(shù)正常、無損傷;
4.8.8.
11 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污跡和刮花、接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞排水通暢;
4.8.8.12 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力;
4.8.8.13 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損;
4.8.8.14 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好;
4.8.8.15 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損;
4.8.8.16 其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符、工作正常;
4.8.8.17 公共配套設(shè)施接管驗收標準。
4.9天臺
4.9.1 天溝、落水口暢通完好;
4.9.2 隔熱層、防水層完好;
4.9.3 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離;坡度適宜、平整;
4.9.4 屋面避雷設(shè)施連接牢固;
4.9.5 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常;燈柱安裝牢固、油漆完好;
4.9.6 綠化符合設(shè)計要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草;
4.9.7 綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。
4.10 道路
4.10.1 路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂;
4.10.2 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷;
4.10.3 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角;
4.10.4 交通標識線、路牌清楚完好。
4.10.5 室外消防栓:
4.10.5.1 消防箱標識清楚、玻璃完好;
4.10.5.2 消防設(shè)施配件齊全;
4.10.5.3 消防管安裝牢固、標識明顯,閥門完好、無滲漏水,水壓充足;
4.10.5.4 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚;
4.10.5.5 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好,使用方便 ;
4.10.5.6 保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標識清楚、完好無損;
4.10.5.7 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損;
4.10.5.8 停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好;
4.10.5.9 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好;
4.10.5.10 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、池內(nèi)無雜物;
4.10.5.11 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物;
4.10.5.12 護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固;
4.10.5.13 臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫;
4.10.5.14 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏;
4.10.5.15 信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔;
4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;
4.10.5.17 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。
4.11 機電設(shè)備的接管驗收
4.11.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范;有電梯運行準運證;機房設(shè)置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮;
4.11.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全,通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷;
4.11.3 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設(shè)計指標、配置齊全、標識清楚、機房通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好、無損傷;
4.11.4 發(fā)電機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好,通風(fēng)、采光良好;
4.11.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符::,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標識清楚,表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機房干燥、通風(fēng)、采光良好;
&
nbsp; 4.11.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè)備表油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。
4.12 接管驗收遺留問題處理
4.12.1 遺留問題的登記確認:
4.12.2 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當對問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。
4.12.3 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。
4.12.4 保安監(jiān)控設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。
4.12.5 接管驗收遺留問題的處理。
4.12.5.1遺留問題的登記確認:
4.12.5.2對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認;
4.12.5.3 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認;
4.12.5.4 對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時公司經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行;
4.12.5.5 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行;
4.12.5.6 對長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。
5.0 相關(guān)文件
5.1《房屋接管驗收標準》(wi-7..1-05-02)
6.0 表格及記錄
6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》(qr-7.5.1-05-04)
6.2《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》(qr-7.5.1-05-05)
6.3《分戶驗收檢查表》(qr-7.5.1-05-06)
6.4《公共配套設(shè)施接管驗收表》(無固定格式)(qr-7.5.1-05-07)
6.5《機電設(shè)備接管驗收表》(無固定格式)(qr-7.5.1-05-08)
第6篇 a物業(yè)接管驗收規(guī)程
1.0目的
確保接管的物業(yè)符合設(shè)計的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。
2.0應(yīng)用范圍
本程序適用于公司新接管的物業(yè)。
3.0參考文件
3.1《房屋接管驗收標準》;
3.2《物業(yè)管理條例》;
3.3 國家、地方有關(guān)法律法規(guī)。
4.0相關(guān)說明
物業(yè)接管小組:由項目總經(jīng)理指定的下列部門人員組成:項目工程部、物業(yè)公司負責(zé)人,以及物業(yè)公司各專業(yè)人員。
5.0責(zé)任
5.1項目總經(jīng)理負責(zé)組建物業(yè)接管小組并委任組長,審批物業(yè)接管計劃。
5.2物業(yè)接管小組組長負責(zé)擬定物業(yè)接管計劃并組織執(zhí)行該計劃。
5.3物業(yè)接管小組成員(以下簡稱驗收責(zé)任人)負責(zé)物業(yè)的接管驗收。
6.0資格或培訓(xùn)
執(zhí)行本程序的物業(yè)接管小組成員中工程技術(shù)人員須經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。
7.0程序或步驟
7.1物業(yè)接管計劃的提出
7.1.1項目總經(jīng)理在《前期物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的接管日期前,從項目各部門抽調(diào)人員,成立物業(yè)接管小組,并委任小組組長。
7.1.2小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報項目總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:
7.1.2.1物業(yè)接管驗收項目清單;
7.2.2.2小組人員分工;
7.2.2.3接管日程安排;
7.2.2.4其他(如提前介入在建工程驗收等)。
小組組長擬定接管計劃時應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔。
7.1.3項目總經(jīng)理批準的接管計劃由小組組長組織執(zhí)行。
7.2圖紙資料的驗收
7.2.1負責(zé)圖紙驗收的責(zé)任人應(yīng)按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作,認為缺少有關(guān)資料時,應(yīng)向移交單位索取。
7.2.2應(yīng)予驗收的文檔資料一般應(yīng)包括:
7.2.2.1全套工程竣工圖紙(含小區(qū)規(guī)劃圖);
7.2.2.2機電設(shè)備使用說明書,隨機資料、工具等;
7.2.2.3機電設(shè)備購銷合同(復(fù)印件);
7.2.2.4商品房買賣合同(復(fù)印件);
7.2.2.5電梯使用許可證;
7.2.2.6隱蔽工程驗收記錄;
7.2.2.7供水、供電的指標批文;
7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);
7.2.2.9消防系統(tǒng)驗收證明;
7.2.2.10其他資料。
7.2.3驗收責(zé)任人填寫《房屋及共用設(shè)施驗收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》,并與移交單位人員共同核實無誤后,雙方簽字,即完成驗收。
7.2.4《房屋及共用設(shè)施驗收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》由驗收責(zé)任人交
接管小組組長審閱后歸檔。
7.3物業(yè)現(xiàn)場驗收
7.3.1房屋及分戶設(shè)施的驗收
7.3.1.1驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對房屋及分戶設(shè)施進行驗收,驗收項目包括但不限于:
a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b)有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況;
c)水、電、氣設(shè)施,五金、潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計及房屋銷售合同規(guī) 定);
d)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。
7.3.1.2驗收要求
a)房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計要求
和具備使用條件。
b)設(shè)施項目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定。
c)房屋本體和分戶設(shè)施的質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標 準》的 第4.5章的有關(guān)規(guī)定。
d)同開發(fā)商和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議,明確保修期限和保修項目。
7.3.2公共設(shè)備設(shè)施驗收
7.3.2.1驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設(shè)施進行驗收,驗收項目一般包括但不限于以下內(nèi)容:
a)給排水系統(tǒng);
b)電氣系統(tǒng);
c)燃氣系統(tǒng);
d)空調(diào)系統(tǒng);
e)消防系統(tǒng);
f)通訊系統(tǒng);
g)智能化系統(tǒng);
h)電梯系統(tǒng);
i)園林綠化系統(tǒng);
j)公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng);
k)管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等);
l)其他系統(tǒng)。
7.3.2.2驗收要求:
a)各項工程通過竣工驗收,物業(yè)滿足入住使用條件;
b)共用設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃記載;
c)物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗收標準》中第 4.5章的規(guī)定;
7.3.3驗收責(zé)任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場,按通知時間與項目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗收。
7.3.4驗收責(zé)任人根據(jù)《房屋及共用設(shè)施驗收記錄表》將存在的問題填寫于《交
接問題處理單》,并與移交單位代表確定整改期限,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,副本交移交單位代表并督促整改,正本由驗收責(zé)任人和接管小組組長存底備查。
7.3.5驗收責(zé)任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況及時監(jiān)督,并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收,驗收合格后,在備注欄內(nèi)注明,并簽字;驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)整改。
7.3.6驗收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,將其提交接管小組組長審核并歸檔。
7.3.7接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責(zé)任人提交的《房屋及共用設(shè)施驗收記錄表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時,即時要求驗收責(zé)任人進行驗收。
7.4物業(yè)的正式驗收接管
7.4.1物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶和公共設(shè)備設(shè)施均完成驗收后,制做《房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。
7.4.2《物業(yè)整體移交驗收表》應(yīng)一式三份,由施工單位、建設(shè)單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。
7.4.3 物業(yè)公司同建設(shè)單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議,明確保修期限和保修內(nèi)容:
7.4.3.1建設(shè)單位、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對保修單位進行監(jiān)督、考核工作;
7.4.3.2質(zhì)保期滿,根據(jù)建設(shè)單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)?？铐椀闹Ц?
7.4.4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。
7.4.5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制《機電設(shè)備清單》。
7.5物業(yè)正式驗收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,建設(shè)單位基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建,接管小組組長均需要求建設(shè)單位事先提供改建、增建設(shè)計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按7.2~7.3的要求進行補充驗收。
8.0 相關(guān)文件
文件編號
文件名稱
《驗收標準》
9.0質(zhì)量記錄
記錄編號
記錄表格
《物業(yè)整體移交驗收表》
《房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表》
《房屋及共用設(shè)施驗收記錄表》
《房屋及共用設(shè)施清單
》
《交接問題處理單》
10.0修改記錄
日期版本 修改人修改原因
驗收標準
一、樓宇本體驗收標準
1、主體結(jié)構(gòu):
1)內(nèi)、外墻不得滲水、開裂;
2)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓;整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平整,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘帖牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
3、內(nèi)墻面:
1)抹灰面平整,無空鼓、面層涂料均勻,無漏刷;無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
2)塊料(如瓷磚)面層粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋損傷,色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直。
4、頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無脫皮,無裂縫,無霉點,無污水痕跡,無污漬。
5、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米左右,不應(yīng)有積水,倒泛水和滲漏。
6、木地板平整牢固,接縫連接牢固,色澤均勻、油漆完好光亮。
7、門、窗:
1)門、窗開啟自如,密封嚴密無滲漏,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
2)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
3)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
4)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
5)電子防盜門、可視對講系統(tǒng)圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡;
6)不銹鋼防盜門光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固;
7)高檔裝飾門裝飾完整。
8、樓梯、扶手:
1)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;
2)砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
9、木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
10、飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、凸起和缺角,對縫平直。
11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。
12、漏電保護安全可靠,電器插座安裝平整、牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
13、有線電視已開通,信號良好。
14、開關(guān)安裝平整、牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。
15、照明安裝牢固,完好無損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。
16、水表(表前安裝截止閥)、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。
17、衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢。
18、給水設(shè)施安裝牢固,接口密實,無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢,有足夠壓力。
19、地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
20、門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
21、防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、銹跡,無裂紋、折損。
22、暗埋線管及走向有明顯標識。
23、開關(guān)、插座、照明、空調(diào)機座等設(shè)施應(yīng)滿足使用要求。
24、其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符,狀態(tài)正常。
二、公共配套設(shè)施接管驗收標準
1、天臺的天溝、落水口暢通完好;隔熱層、防水層完好。
2、散水坡無下陷、斷裂,與墻體分離,坡度適宜、平整。
3、屋面避雷設(shè)施連接牢固,油漆完好。
4、路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。
5、綠化符合設(shè)計要求,不缺株少苗,無死株,無大面積雜草;綠化水管布局合理,閥門
開關(guān)靈活,安裝穩(wěn)固。
6、道路:
1)路面平整,無水泥塊,無積水,無起砂、斷裂;收縮縫大小均勻成直線;
2)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;
3)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;
4)交通標識線、路牌設(shè)置規(guī)范,清楚完好。
7、室外消防栓:
1)消防箱標識清楚,玻璃完好,箱內(nèi)清潔干凈;
2)消防設(shè)施配件齊全,擺放整齊;
3)消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,水壓充足。
8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。
9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,附近配置供水口。
10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無損,配件齊全,標識清晰。
11、道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。
12、停車場地面平整,照明充足,交通標識清楚,安全設(shè)施齊全,排水設(shè)施良好。
13、單車、摩托車棚安裝牢固,交通標識清楚,安全防護和排水設(shè)施良好。
14、明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。
16、護坡、擋土墻泄水暢通,砌筑牢固。
17、臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。
18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整,衛(wèi)生清潔,無滲漏;水池、水箱檢查井蓋板密封良好,無滲漏、無銹蝕。
19、信報箱安裝牢固,完好完損,標識清楚,表面平整光潔。
三、設(shè)備機房接管驗收
1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,運行平穩(wěn),安裝符合規(guī)范;有電梯運行準運證;機房設(shè)置合理,符合專業(yè)及運行管理要求,配件齊全,標識清楚,表面光潔平整、明亮,機房自然通風(fēng)良好。
2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚,通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷,消防設(shè)施齊全,具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。
3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設(shè)計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風(fēng)、采光、防潮良好,符合專業(yè)及運行管理要求,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。
4、發(fā)電機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,配件齊全,設(shè)備表面油漆完好無損傷,設(shè)備安裝牢固,機房隔音,符合專業(yè)及運行管理要求,防護設(shè)置完好,通風(fēng),采光良好,消防設(shè)施齊全。
5、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標識清楚,表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,具有良好的防雷措施,機房干燥、通風(fēng)、采光良好,符合專業(yè)及運行管理要求。
6、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損,閥門開啟靈活,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象;機房配置完整,符合專業(yè)及運行管理要求,通風(fēng)、采光、防潮良好。
第7篇 物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準與細節(jié)要求
物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。
3.0職責(zé)
3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責(zé)組建接管驗收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。
3.2接管驗收小組組長負責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。
3.3物業(yè)工程部具體負責(zé)公共設(shè)施物業(yè)的接管驗收工作。
3.4地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理。
4.0程序內(nèi)容
4.1接管驗收的準備工作
4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,地產(chǎn)公司應(yīng)及時組建接管驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。
4.1.2成立物業(yè)接管小組
a)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后,管理處各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作;
b)接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成:
---物業(yè)管理處管家部負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交,以及協(xié)助房屋的驗收移交工作;
---物業(yè)管理處工程部具體負責(zé)公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。
c)地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理工作
4.1.3接管驗收前的準備:接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作:
a)與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;
b)提前參與地產(chǎn)公司申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù);
c)準備好接管驗收記錄表格:
---《公共配套設(shè)施接管驗收表》;
---《機電設(shè)備接管驗收表》;
---《接管驗收問題整改表》。
4.2資料的接管驗收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。
4.2.1綜合竣工驗收資料:
a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);
b)建設(shè)工程竣工驗收證書;
c)建設(shè)消防驗收合格證;
d)公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;
e)供水合同;
f)供電協(xié)議書、許可證;
g)供氣協(xié)議書、許可證;
4.2.2施工設(shè)計資料:
a)全套設(shè)計圖紙;
b)圖紙會審記錄;
c)設(shè)計變更通知單;
d)工程預(yù)決算報告書;
e)重要的施工會議紀要;
f)隱蔽工程驗收記錄;
g)沉降觀測記錄;
h)其他可能會影響將來管理的原始記錄。
4.2.3機電設(shè)備資料:
a)機電設(shè)備出廠合格證;
b)機電設(shè)備使用說明書(要求中文);
c)機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;
d)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。
4.2.4業(yè)主資料:
a)已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;
b)已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。
4.3物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別
4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。
4.3.2接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。
4.4接管驗收標準和驗收方法
4.4.1驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。
4.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。
4.5房屋本體硬件設(shè)施的具體驗收標準
4.5.1主體結(jié)構(gòu):
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
4.5.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
4.5.3內(nèi)墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。
4.5.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。
4.5.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。
4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.5.7門、窗
a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;
f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;
g)高檔裝飾門裝飾完整。
4.5.8樓梯、扶手:
a)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
4.5.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
4.5.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。
4.5.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。
4.5.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.5.13光纖已開通,收視良好。
4.5.14開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。
4.5.15燈具安裝牢固,完好無損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。
4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。
4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。
4.5.18給水設(shè)施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.5.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.5.21其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符,工作正常。
4.6公共配套設(shè)施接管驗收標準
4.6.1天臺:
a)天溝、落水口暢通完好;
b)隔熱層、防水層完好。
4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。
4.6.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。
4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;
b)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;
c)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;
d)交通標識線、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱標識清楚,玻璃完好;
b)消防設(shè)施配件齊全;
c)消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。
4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。
4.6.8垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9崗?fù)ぐ惭b牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。
4.6.10道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。
4.6.11停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設(shè)施良好,排水設(shè)施良好。
4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設(shè)施良好。
4.6.13明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。
4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。
4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。
4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。
4.6.18信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表面平整光潔。
4.7機電設(shè)備的接管驗收
4.7.1變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。
4.7.2中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設(shè)計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風(fēng)、采光、降溫良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。
4.7.3消防監(jiān)控設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設(shè)備表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機房干燥、通風(fēng)、采光良好。
4.7.4給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機房配置完整。
4.7.5安全監(jiān)控報警設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。
4.8接管驗收遺留問題的處理
4.8.1遺留問題的登記確認:
a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認;
b)對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請地產(chǎn)公司售后服務(wù)部相關(guān)人員簽字確認。
4.8.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。
4.8.3對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求地產(chǎn)公司售后服務(wù)部在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。
4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。
4.9《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長期保存。
5.0記錄
5.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
5.2《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》
6.0相關(guān)支持文件
6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
6.2《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》
第8篇 承接物業(yè)接管驗收要求規(guī)程
承接項目物業(yè)接管驗收要求及規(guī)程
1.目的
規(guī)范物業(yè)驗收接管工作,保證物業(yè)的正常使用,便于物業(yè)管理工作的順利開展。
2.適用范圍
本公司所承接的物業(yè)與開發(fā)商之間的驗收接管。
3.職責(zé)
3.1接到開發(fā)商物業(yè)竣工驗收的通知后,物業(yè)部經(jīng)理負責(zé)組織成立接管小組,辦理接管手續(xù)。
3.2接管小組負責(zé)對圖紙資料、各項設(shè)施設(shè)備及每套單元房、公共區(qū)域按國家規(guī)范進行檢查。
3.3行政部負責(zé)整理移交資料清單及資料的管理。
4.工作程序
4.1物業(yè)部在接到發(fā)展商的物業(yè)接管通知后,由物業(yè)部經(jīng)理組織各部門人員成立接管小組對物業(yè)進行接管檢查。
4.2接管小組按《圖紙資料移交清單》對產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,應(yīng)以書面形式上報發(fā)展商,請求發(fā)展商給予協(xié)助解決。
4.3接管設(shè)備機房按機房類別、數(shù)量、型號規(guī)格對照填寫《設(shè)備機房接管驗收移交表》(水泵房/風(fēng)機房/發(fā)電機房/商業(yè)變壓器房/管井房/電梯機房),發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,應(yīng)以書面形式上報發(fā)展商,并填寫《公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》,對發(fā)現(xiàn)的問題提交發(fā)展商給予協(xié)助解決。
4.4接管小組對每套單元房的水、電、土建部分和公共部份進行全面檢查,將檢查結(jié)果記錄在《房屋接管驗收移交表》,并填寫《房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》,對發(fā)現(xiàn)的問題提交發(fā)展商要求給予協(xié)助解決。
4.5接管小組對公共區(qū)域電梯廳、公共走廊、走火梯進行全面檢查,將檢查結(jié)果記錄在《公共區(qū)域設(shè)施/設(shè)備接管驗收表》,填寫《公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》,對發(fā)現(xiàn)的問題提交發(fā)展商要求給予協(xié)助解決。
4.6鑰匙接管驗收按《物業(yè)公共區(qū)域鑰匙接管驗收移交表》、《房屋鑰匙接管驗收移交表》填寫,對發(fā)現(xiàn)的問題提交發(fā)展商要求給予協(xié)助解決。
4.7物業(yè)部經(jīng)理代表接管小組與發(fā)展商辦理接管手續(xù)。
4.8在保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,物業(yè)部應(yīng)初步查清原因,上報發(fā)展商,由發(fā)展商督促工程監(jiān)理部門限期解決。
4.9行政部牽頭與工程組對接管的資料進行按量、按時間節(jié)點、進行分類、分項的資料整理、歸檔,便于日后資料的規(guī)范管理及查找,保證原始資料的完整性。
5.相關(guān)文件
5.1《圖紙資料移交清單》
5.2《設(shè)備移交清單》
6.相關(guān)記錄
6.1《房屋接管驗收移交表》
6.2《設(shè)備機房接管驗收移交表》
(水泵房/風(fēng)機房/發(fā)電機房/商業(yè)變壓器房/管井房/電梯機房)
6.3《消防配置設(shè)備/設(shè)施接管驗收移交表》
(消防中心/樓宇層間公共通道)
6.4《公共區(qū)域設(shè)施/設(shè)備接管驗收》
(電梯廳、公共走廊、走火梯)
6.5《物業(yè)公共區(qū)域鑰匙接管驗收移交表》
6.6《房屋鑰匙接管驗收移交表》
6.7《公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》
6.8《房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》
第9篇 住宅區(qū)新物業(yè)接管驗收管理規(guī)程
新物業(yè)(住宅區(qū))的接管驗收管理規(guī)程
1.0目的
規(guī)范公司物業(yè)接管驗收程序,確保新建物業(yè)驗收、接管工作得到有效控制,保證入伙工作的順利進行。
2.0范圍
適用于湛江zz物業(yè)服務(wù)有限公司新接管物業(yè)(住宅區(qū))的接管驗收工作。
3.0職責(zé)
3.1副總經(jīng)理負責(zé)成立接管驗收小組。
3.2接管驗收小組負責(zé)全面組織、協(xié)調(diào)、落實房屋移交驗收工作,簽發(fā)與發(fā)展商的驗收往來文件;負責(zé)新建物業(yè)相關(guān)資料及實物的移交驗收,并指定專人負責(zé)建立檔案,編目管理。
3.3接管驗收小組成員按照各驗收標準嚴格驗收,確保驗收工作順利完成。
4.0工作程序
4.1接管驗收應(yīng)具備的條件
4.1.1建設(shè)工程已施工完畢并已通過竣工驗收。
4.1.2供水、供電、消防、排水、衛(wèi)生、道路等附屬及公用設(shè)施設(shè)備使用功能正常。
4.2資料移交、接管驗收
4.2.1驗收小組根據(jù)《新建物業(yè)接管時需移交的資料清單》核對所接收的資料,對于完整的資料可以辦理資料移交接管手續(xù),填寫《資料移交/接管驗收表》,雙方簽字后交資料室編目存檔。
4.2.2對部分不全、缺頁或缺少的資料在知會開發(fā)商或承建商并督促其補齊的同時,在《工程遺留問題登記、處理表》中登記、備案、跟蹤處理。
4.3實物移交、接管驗收
4.3.1預(yù)驗收:驗收小組根據(jù)相關(guān)設(shè)計圖紙、施工/訂貨合同、施工驗收規(guī)范等,并參照《公用設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點》、《戶內(nèi)設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點》,首先組織對擬接管物業(yè)進行一次預(yù)驗收,全面檢查其工程質(zhì)量情況,并將所發(fā)現(xiàn)的問題進行統(tǒng)計、匯總(對于較嚴重的和可能有爭議的質(zhì)量問題需拍照記錄),填寫《公共設(shè)施(設(shè)備)接管驗收問題統(tǒng)計表》或《住戶房屋接管驗收問題統(tǒng)計表》,送交開發(fā)商或承建商落實、督促整改。整改完畢后組織復(fù)查、復(fù)驗,符合驗收標準的進行消項,仍不合格的則繼續(xù)跟蹤處理。
4.3.2公用設(shè)施、設(shè)備的接管:首先需逐項核對其規(guī)格型號、數(shù)量、質(zhì)量、品牌等是否符合要求,并填寫《公共設(shè)施(設(shè)備)接管核對表》,發(fā)現(xiàn)問題及時和開發(fā)商聯(lián)系。其次,詳細檢查其安裝質(zhì)量。對在責(zé)任移交前需要物業(yè)公司代為管理的設(shè)施、設(shè)備或截至入伙前還不具備責(zé)任移交條件的項目,可以先辦理崗位移交手續(xù),待存在問題處理完畢、驗收合格后,再行辦理責(zé)任移交手續(xù)。對具備接管條件、已驗收合格的設(shè)施、設(shè)備填寫《公共設(shè)施、設(shè)備移交接管驗收表》,一并辦理崗位和責(zé)任移交手續(xù);對在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題大部分已得到解決的項目,也可以辦理崗位、責(zé)任移交手續(xù),對其存在的小部分問題在《工程遺留問題登記、處理表》中登記、備案、跟蹤處理。
4.3.3住戶房屋的接管:首先根據(jù)設(shè)計及訂貨合同,做出每種戶型內(nèi)要裝的設(shè)備(設(shè)施)清單,其次按照《住戶房屋接管驗收表》中的內(nèi)容,依據(jù)接管驗收標準和要求,逐套、逐項核對安裝的設(shè)備(設(shè)施)數(shù)量、規(guī)格等,檢查其安裝質(zhì)量。對符合接管條件的住戶房屋,待接管其全部鑰匙后辦理相關(guān)移交手續(xù),填寫《住戶房屋接管驗收表》,雙方簽字后交資料室編目存檔。對暫不符合接管要求的住戶房屋,督促相關(guān)方立即整改,整改完畢,驗收合格后,再行辦理移交手續(xù)。
4.4物業(yè)整體移交、接管驗收
在新建物業(yè)資料和實物均移交、接管完成后,可以辦理整體移交、接管手續(xù),填寫《住宅區(qū)整體移交接管驗收表》。
5.0相關(guān)表格
5.1《物業(yè)整體移交接管驗收表》------(qp-05-001-f001)
5.2《公共設(shè)施(設(shè)備)接管核對表》----(qp-05-001-f002)
5.3《公共設(shè)施(設(shè)備)移交/接管驗收表》--(qp-05-001-f003)
5.4《住戶房屋移交/接管驗收表》------(qp-05-001-f004)
5.5《公共設(shè)施(設(shè)備)接管驗收問題統(tǒng)計表》-(qp-05-001-f005)
5.6《住戶房屋接管驗收問題統(tǒng)計表》-----(qp-05-001-f006)
5.7《資料移交/接管驗收表》--------(qp-05-001-f007)
5.8《工程遺留問題登記、處理表》------(qp-05-001-f008)
6.0附件
6.1附件一《接管驗收流程圖》
6.2附件二《公用設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點》
6.3附件三《戶內(nèi)設(shè)施、設(shè)備施工跟進及接管驗收要點》
6.4附件四《新建物業(yè)接管需移交的資料清單》
第10篇 物業(yè)管理綠化工程接管驗收規(guī)程
物業(yè)管理公司綠化工程接管驗收規(guī)程
一.目的
規(guī)范綠化工程驗收程序,確保綠化質(zhì)量得以嚴格控制。
二.適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對由承包方承擔(dān)的綠化工程的驗收接管。
三.職責(zé)
1.主管經(jīng)理負責(zé)工程驗收結(jié)果審核、審核。
2.園林綠化主管負責(zé)綠化標準的實施及工程進度的跟進。
3.園藝師負責(zé)施工質(zhì)量及苗木質(zhì)量的把關(guān),并報告予主管經(jīng)理。
四.竣工初驗
1.施工單位在苗木全部種植完畢后,向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。
2.施工單位還應(yīng)同時遞交《工程綠化設(shè)計圖》、《工程竣工圖》、《種值更改簽證》、《苗木種值一覽表》等相關(guān)資料。
3.物管公司園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責(zé)人現(xiàn)場核實工程竣工情況,并做好相關(guān)記錄提高予主管經(jīng)理。
4.在初驗過程中應(yīng)著重注意以下事項:
a.苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符;
b.苗木規(guī)格是否符合設(shè)計要求;
c.苗木生長情況及保護措施是否符合要求:
d.施工場地是否按要求清理干凈;
e.所有綠化植物是否確實種植完畢,符合設(shè)計要求;
5.對初驗不合格苗木,按《不合格糾正、預(yù)防標準作業(yè)規(guī)程》處理。
6.對于沒有上述問題的,園林綠化主管簽署初驗意見,正式進入養(yǎng)護期。
五.養(yǎng)護期滿復(fù)驗
1.施工單位在養(yǎng)護期滿過后,填寫?zhàn)B護期間自檢報告及養(yǎng)護期滿復(fù)驗申請報告,申請復(fù)驗。
2.主管經(jīng)理、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責(zé)人現(xiàn)場檢驗苗木養(yǎng)護情況。
3.合格苗木必須符合以下標準:
a.喬灌木長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象;
b.喬灌木種值位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理;
c.喬灌木規(guī)格符合設(shè)計要求;
d.枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲;
e.喬木保護措施得當,有護樹架,無倒狀、搖動現(xiàn)象;
f.無裸露土面,草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;
g.施工場地?zé)o殘留垃圾、余土。
4.不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內(nèi)補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養(yǎng)護期。
5.對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復(fù)驗意見及接管意見。
六.驗收后的工作
1.物管公司綠化主管統(tǒng)計實際工程量,并連同接管意見上報物業(yè)管理公司總經(jīng)理審核后并提交總經(jīng)理審批。
2.將審批的驗收結(jié)果及實際工程量遞交開發(fā)商結(jié)算部予以結(jié)算。
3.物管公司安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強養(yǎng)護管理。
七.驗收后的資料整理
1.將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔;
a.《綠化工程合同》;
b.《綠化工程設(shè)計圖》;
c.《綠化種植更改簽證》;
d.《綠化工程竣工圖》;
e.《苗木種植一覽表》;
f.《綠化工程初驗、復(fù)驗表》;
g.《綠化工程預(yù)決算書》;
h.《實際工程量統(tǒng)計表》;
i.《綠化工程竣工報告》。
2.對上述資料均應(yīng)存檔公司檔案室長期保管。
