新接管物業(yè)驗(yàn)收作業(yè)規(guī)程

包括什么內(nèi)容

1. 前期準(zhǔn)備：詳細(xì)列出接管前的資料收集、現(xiàn)場(chǎng)考察及團(tuán)隊(duì)組建等步驟。

2. 驗(yàn)收流程：明確物業(yè)設(shè)施檢查、合同審核、財(cái)務(wù)審計(jì)、人員交接等環(huán)節(jié)的具體操作。

3. 問(wèn)題處理：設(shè)定針對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題的報(bào)告、評(píng)估和解決機(jī)制。

4. 后期跟進(jìn)：規(guī)定接管后短期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)調(diào)整及客戶溝通策略。

編制指南

1. 資料收集：收集前任物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)報(bào)告、維修記錄、租戶信息等，確保全面了解物業(yè)現(xiàn)狀。

2. 現(xiàn)場(chǎng)考察：實(shí)地考察物業(yè)設(shè)施，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備運(yùn)行、公共區(qū)域維護(hù)等，記錄潛在問(wèn)題。

3. 合同審核：詳查租賃、服務(wù)及其他合同，確認(rèn)條款公正公平，無(wú)遺留糾紛。

4. 財(cái)務(wù)審計(jì)：核實(shí)物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，確保無(wú)遺漏或錯(cuò)誤，理解財(cái)務(wù)狀況。

5. 人員交接：與原物業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行知識(shí)轉(zhuǎn)移，確保服務(wù)連續(xù)性。

6. 問(wèn)題處理：對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分類，制定優(yōu)先級(jí)，及時(shí)與相關(guān)方溝通解決方案。

7. 后期跟進(jìn)：接管后一周內(nèi)完成運(yùn)營(yíng)評(píng)估，優(yōu)化服務(wù)流程，與租戶建立有效溝通渠道。

復(fù)審規(guī)定

1. 定期復(fù)核：每季度進(jìn)行一次全面復(fù)審，確保物業(yè)運(yùn)營(yíng)正常。

2. 異常情況處理：遇到重大問(wèn)題或突發(fā)事件，立即啟動(dòng)復(fù)審程序，分析原因，制定糾正措施。

3. 反饋機(jī)制：鼓勵(lì)租戶和員工提供意見(jiàn)，對(duì)復(fù)審結(jié)果進(jìn)行公開(kāi)透明的反饋。

4. 持續(xù)改進(jìn)：基于復(fù)審結(jié)果，不斷優(yōu)化物業(yè)管理，提升服務(wù)質(zhì)量。

本規(guī)程旨在為新接管物業(yè)的驗(yàn)收工作提供清晰的操作指引，確保平穩(wěn)過(guò)渡，保障業(yè)主權(quán)益，提升租戶滿意度。各環(huán)節(jié)務(wù)必嚴(yán)格遵守，確保每個(gè)步驟的執(zhí)行質(zhì)量和效率，共同塑造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理環(huán)境。

新接管物業(yè)驗(yàn)收作業(yè)規(guī)程范文

新接管物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3.職責(zé)

(1)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

(2)接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

(3)接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

4.程序要點(diǎn)

(1)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前,物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組,對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

b)成立物業(yè)接管小組:

_在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后,公司各相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組;

_接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成:

--公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作;

--管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作;

--管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

c)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備:

接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:

_與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

_派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底,制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃;

_提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù);

_準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格:

--《房屋本體接管驗(yàn)收表》;

--《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》;

--《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》;

--《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。

(2)接管驗(yàn)收的工作程序:

a.總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令

b.公司組建接管驗(yàn)收小組

c.作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

d.進(jìn)行資料驗(yàn)收移交

e.驗(yàn)收是否合格

e1.否要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料

e2.是進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收

f.是否合格

f1.否要求發(fā)展商限時(shí)整改

f2.是記錄歸檔

(3)資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

a)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:

_項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告;

_規(guī)劃許可證

_投資許可證

_土地使用合同;

_建筑開(kāi)工許可證

_用地紅線圖

b)綜合竣工驗(yàn)收資料:

_竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

_建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū);

_公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū);

_供水合同;

_供電協(xié)議書(shū)、許可證;

_供氣協(xié)議書(shū)、許可證;

_有線電視合格證;

_通信設(shè)施合格證;

_電梯準(zhǔn)用證。

c)施工設(shè)計(jì)資料:

_地質(zhì)報(bào)告書(shū);

_全套設(shè)計(jì)圖紙;

_圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑?

_設(shè)計(jì)變更通知單;

_工程預(yù)決算報(bào)告書(shū);

_重要的施工會(huì)議紀(jì)要;

_隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

_沉降觀測(cè)記錄;

_其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

d)機(jī)電設(shè)備資料:

_機(jī)電設(shè)備出廠合格證;

_貢電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū);(要求中文)

_機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告;

_設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

e)業(yè)主資料:

_已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

_已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。

(4)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

b)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收,而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

(5)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

b)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

(6)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a)主體結(jié)構(gòu):

_外墻不得滲水;

_屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏;出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無(wú)裂縫,無(wú)脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無(wú)缺棱掉角,粘帖牢固,色澤均勻一致,無(wú)明顯色差。

c)內(nèi)墻面:

_抹灰面平整,面層涂料均勻,無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落,無(wú)明顯裂縫,無(wú)污漬;

_塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無(wú)缺棱掉角;面層無(wú)裂紋損傷,色澤一致;對(duì)縫砂漿飽滿,線條順直。

d)頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無(wú)脫皮,無(wú)裂縫,無(wú)霉點(diǎn),無(wú)澤水痕跡,無(wú)污漬。

e)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水,倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固,接縫連接牢固,色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門(mén)、窗:

_門(mén)開(kāi)啟自如,無(wú)晃動(dòng)和裂縫,零配件齊全,位置準(zhǔn)確,無(wú)翹曲變形。

_門(mén)鎖、窗銷連接牢固,開(kāi)啟靈活;

_玻璃安裝牢固,膠封密實(shí),無(wú)明顯刮花痕跡,無(wú)損傷;

_油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

_電子防盜門(mén)通話清晰、完好、無(wú)銹跡。

_不銹鋼防盜門(mén)光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)

密、牢固。

_高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手:

_鋼木樓梯安裝牢固,無(wú)銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;

_砼樓梯無(wú)裂縫,無(wú)表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

j)飾面磚表面平整,無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角,對(duì)縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。

l)電器插座安裝牢固,符合左零右火規(guī)定,電源已接通正常。

(a)有線電視已開(kāi)通,收視良好。

(b)開(kāi)關(guān)安裝牢固,開(kāi)關(guān)靈活,接觸良好。

(c)燈個(gè)安裝牢固,完好無(wú)損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。

(d)水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無(wú)損傷。

(e)衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無(wú)污漬和刮花,接口密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象,無(wú)堵塞,排水通暢。

(f)給水設(shè)施安裝牢固,接口密實(shí),無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢,有足夠壓力。

(g)地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象,無(wú)都塞,排水通暢,完好無(wú)損。

(h)門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

(i)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實(shí),面漆完好均勻,無(wú)脫皮、銹跡,無(wú)裂紋、折損。

(j)其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號(hào)與設(shè)計(jì)相符,工作正常。

(1)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a)天臺(tái):天溝、落水口暢通完好;隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離,坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固,油漆完好。

e)綠化符合設(shè)計(jì)要求,不缺株少苗,無(wú)死株,無(wú)大面積雜草;綠化水管布局合理,閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活,安裝穩(wěn)固。

f)道路:

_路面平整,無(wú)水泥塊,無(wú)起砂、斷裂;

_路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無(wú)缺角損傷;

_塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角;

_交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。

g)室外消防栓:

_消防箱標(biāo)識(shí)清楚,玻璃完好;

_消防設(shè)施配件齊全

_消防管安裝牢固,標(biāo)識(shí)明顯,閥門(mén)完好,水壓充足。

h)樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固,標(biāo)識(shí)清楚。

i)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,泥沙完好,使用方便。

j)保安崗?fù)ぐ惭b窮,配件齊全,標(biāo)識(shí)清晰,完好無(wú)損。

k)保安道閘安裝牢固,開(kāi)啟靈活,標(biāo)識(shí)清楚,完好無(wú)損。

l)停車場(chǎng)地面平整,照明充足,標(biāo)識(shí)清楚,安全設(shè)施好,排水設(shè)施良好。

m)單車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標(biāo)識(shí)清楚,安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通,不積水,無(wú)斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無(wú)裂縫,池內(nèi)無(wú)雜物。

p)護(hù)坡、擋土墻泄水暢通,砌筑牢固。

q)臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固,無(wú)裂縫。

r)水池、水箱衛(wèi)生清潔,無(wú)滲漏。

s)信報(bào)箱安裝牢固,完好完損,標(biāo)識(shí)楚,表面平整光潔。

(8)機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

a)電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,運(yùn)行平穩(wěn),安裝符合規(guī)范;有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證;機(jī)房設(shè)置合理,配件安全,標(biāo)識(shí)清楚,表面光潔平整、明亮。

b)變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護(hù)裝置齊全,標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全,通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無(wú)損傷。

c)央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo),配置齊全,標(biāo)識(shí)清楚,機(jī)房通風(fēng)、采光,降溫良好,設(shè)備表面油漆完好,無(wú)損傷。

d)發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,配件齊全,設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房隔音,防護(hù)設(shè)置完好,通風(fēng),采光良好。

e)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標(biāo)識(shí)清楚,表面完好無(wú)損,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

f)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面油漆完好無(wú)損,安裝牢固,無(wú)滲漏現(xiàn)象,機(jī)房配置完整。

g)保安監(jiān)控設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。

(9)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

a)遺留問(wèn)題的登記確認(rèn);

_對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn);

_對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小級(jí)應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

b) 對(duì)資料遺留的問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

c)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題,一般問(wèn)題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決;重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

d)對(duì)于長(zhǎng)期解決不了,勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

(10)《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。

5.記錄

(1)《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》