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第1篇 購(gòu)房簽定金合同
甲方：_________________
乙方：_________________
1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路_____弄_____號(hào)_____室，建筑面積_____平方米。
2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥ _____________ 元(大寫：_________________萬(wàn)元正)。
3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥ _____________元正(大寫：_________________正)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付，定金支付后簽購(gòu)房定金合同范本生效。
4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人，視為甲方違約，雙倍返還定金。
5.乙方必須在定金支付后_____天內(nèi)于_____日前簽定房屋買賣合同，同時(shí)支付首期房款￥_____元(大寫：_________________人民幣_(tái)____)第二期房款為_____元(大寫：_________________人民幣_(tái)____)于_____前支付，余款為按揭貸款方式支付，并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理，一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約，定金不退還。
6.維修基金由乙方付給甲方，具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。
7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理，但甲方必須協(xié)助。
8.如有未盡事宜，可雙方協(xié)商解決。
甲方：_________________乙方：_________________
地址：_________________地址：_________________
身份證號(hào)碼：_________________身份證號(hào)碼：_________________
時(shí)間：_________________時(shí)間：_________________
第2篇 怎樣簽定正式購(gòu)房合同
簽完認(rèn)購(gòu)書后，接下來(lái)就是簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購(gòu)房合同。
預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別：
購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。
二者區(qū)別在于：
預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶手續(xù)。
商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。
因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過(guò)戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。
購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：
1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；
2.房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；
3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；
4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；
5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；
6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；
7.保修責(zé)任； 8.乙方使用權(quán)限；
9.雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；
10.違約賠償責(zé)任；
11.其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：
1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：
(1)簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；
(2)購(gòu)房者不按期付款；
(3)開發(fā)商不按期交房；
(4)面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；
(5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；
(6)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理。
第3篇 簽定購(gòu)房合同須知
購(gòu)房之前簽訂的合同，一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，在你定下這個(gè)房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開發(fā)商會(huì)跟你簽訂一個(gè)定房書之類的東西，這時(shí)你要要求開發(fā)商給你提供一個(gè)商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時(shí)間對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過(guò)程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。
第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，象項(xiàng)目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時(shí)，要再次對(duì)這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，最重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說(shuō)這個(gè)房子不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過(guò)上網(wǎng)查詢銷售許可證的號(hào)，是不是跟審批的范圍相一致。
再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對(duì)他的資格進(jìn)行審核，比如說(shuō)執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。
第三，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購(gòu)房，需要有營(yíng)業(yè)照的復(fù)印件等等。
第四，在簽訂購(gòu)買合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的，需要事前簽訂授權(quán)書，并且經(jīng)過(guò)公正。如果是16歲以下人購(gòu)房的，比如說(shuō)由家長(zhǎng)買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn)行公證。
下面針對(duì)購(gòu)買合同的重點(diǎn)條款，把簽定合同過(guò)程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個(gè)介紹。購(gòu)買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在開發(fā)商簽合同之前，看不到銷售許可證，比如說(shuō)銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規(guī)定，這是不允許的，必須在售樓現(xiàn)場(chǎng)，遇到這樣的情況，可以上網(wǎng)查詢，有一個(gè)北京房地產(chǎn)的網(wǎng)站，在里面專門有一個(gè)查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進(jìn)看到銷售許可證的復(fù)印件或者號(hào)碼，會(huì)告訴你房管局對(duì)這個(gè)證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。
第三，就是買售人所購(gòu)房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對(duì)商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)的核對(duì)相關(guān)內(nèi)容，特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在如果我們購(gòu)買的是期房，現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說(shuō)只是開發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)圖紙做一個(gè)預(yù)測(cè)繪得出的一個(gè)面積。在建筑面積包括兩個(gè)部分，也就是說(shuō)我們?cè)诤贤泻灥慕ㄖ娣e包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)的面積，分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說(shuō)這個(gè)樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。分?jǐn)偟牡诙糠?，包括套?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。第三，為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說(shuō)分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。
商品房買賣的第四條，現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條，一個(gè)是按照建筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來(lái)計(jì)算，現(xiàn)在北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以及開發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。
第五條是面積確認(rèn)和差異的確定。這一條是買房人比較關(guān)注的，也是交貨結(jié)算過(guò)程中，買房人和開發(fā)商容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的一條條款。一般情況下，如果選擇一個(gè)開發(fā)商會(huì)愿意讓客戶來(lái)選擇，比如說(shuō)多退少補(bǔ)等。在這里，我建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。
第六條是付款方式與期限?，F(xiàn)在大家購(gòu)房，一般的付款方式在合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在你簽訂正式購(gòu)房合同之內(nèi)，多少時(shí)間之內(nèi)把所有的房款給開發(fā)商，建議您在付款時(shí)，可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，這也是一種保障。第二種分期付款的方式，這跟平常所說(shuō)的銀行按揭不一樣，也就是說(shuō)你跟開發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議，按照房屋的工期按比例進(jìn)行付款，如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每一次付款的時(shí)間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進(jìn)度，在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對(duì)于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京市場(chǎng)的情況，一般來(lái)說(shuō)辦理銀行按揭最長(zhǎng)的時(shí)間，不應(yīng)該超過(guò)30天，也就是說(shuō)你從簽訂正式購(gòu)房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來(lái)。如果是公積金或者組合貸款，相對(duì)時(shí)間比較長(zhǎng)一些，大概一個(gè)半月左右，應(yīng)該可以批下來(lái)，所以在約定付款方式的時(shí)候，您要把相應(yīng)的時(shí)間留出來(lái)，因?yàn)槿绻悴捎蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
第七條是賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒有按照規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約金比例，以及開發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過(guò)程中，與后面的第九條，開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該是對(duì)等的，也就是說(shuō)他的違約期限、違約金的比例及天數(shù)，應(yīng)該要與購(gòu)房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說(shuō)開發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。
第八條是一個(gè)交付期限，在買房的過(guò)程中，開發(fā)商的銷售人員會(huì)告訴你什么時(shí)候會(huì)竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)，在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表，這應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請(qǐng)驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí)應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說(shuō)明書等。
第九條是出賣人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等之外，還應(yīng)該注意到比如說(shuō)您租的房子到期了，或者說(shuō)買新房子等，應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說(shuō)30天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。
第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。
第十一條，房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說(shuō)開發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來(lái)可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說(shuō)明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。
第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開發(fā)商要向購(gòu)房人沒有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的，在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，比如說(shuō)向銀行等單位做過(guò)抵押的，你簽了商品房買賣合同時(shí)，這個(gè)合同是不能登記的，只有經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意，開發(fā)商將這套房子的抵押權(quán)做了撤銷，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，北京市合法的開發(fā)商、合法的項(xiàng)目，您所購(gòu)買的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的可能性，還是比較少的。第十三條，出賣人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說(shuō)開發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的，應(yīng)該向購(gòu)房人提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過(guò)程中，可能還會(huì)牽扯到人工費(fèi)等，很難彌補(bǔ)你的損失，建議你跟開發(fā)商談，賠償雙倍的差價(jià)。
第十五條，開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書中開發(fā)商過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。
第十五條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說(shuō)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金。
第十六條保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般是出賣人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會(huì)或者是業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)統(tǒng)一決定屋面和外墻面的使用權(quán)。第十八條對(duì)于房屋用途的約定?，F(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓等，如果你買房做居住，對(duì)一些樓盤商住兩用的話，可能在居住的過(guò)程中產(chǎn)生一些問題，在這個(gè)合同的第18條，對(duì)于房屋用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，是按照商品房銷售許可證批的用途進(jìn)行填寫。
第十九條，在合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會(huì)仲裁，第二依法向人民法院起訴，這兩條各有優(yōu)勢(shì)，建議按照自己的情況進(jìn)行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會(huì)的全稱寫清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦?qǐng)的專家都是這方面的資深專家和教授、律師，公正性和專業(yè)性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間，可以在時(shí)間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院起訴，你到開發(fā)商所在的區(qū)級(jí)人民法院起訴，還可能經(jīng)過(guò)上訴等，可能時(shí)間比較長(zhǎng)，但是費(fèi)用比較低廉。
第二十條，比如說(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。
附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說(shuō)明需經(jīng)房管局審核備案，會(huì)蓋一個(gè)章。
附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對(duì)商品房的外墻、內(nèi)墻、頂棚、陽(yáng)臺(tái)、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約定，特別要注意，如果是購(gòu)買精裝修的房屋，對(duì)于裝修材料的價(jià)值和品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時(shí)候，一定要標(biāo)明不低于樣本間的標(biāo)準(zhǔn)。
附則四是補(bǔ)充協(xié)議，相對(duì)于過(guò)去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的，購(gòu)房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議的條款不宜過(guò)多，特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔細(xì)審核。對(duì)于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個(gè)204條的補(bǔ)充協(xié)議條款，對(duì)你購(gòu)房的各方面知識(shí)進(jìn)行普及，但是在跟開發(fā)商簽約的過(guò)程中，我覺得現(xiàn)實(shí)的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認(rèn)為非常重要的與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。
下面，我介紹一些重點(diǎn)的方面，跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。
第一是關(guān)于開發(fā)商的違約賠償條款，如果你購(gòu)買的商品房，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量不合格，不能通過(guò)驗(yàn)收，或者逾期交房日期超過(guò)了，造成了購(gòu)房人退房的，在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開發(fā)商退還房款以及利息，并沒有規(guī)定開發(fā)商要賠償購(gòu)房人的其他損失。在補(bǔ)充條款中您可以跟開發(fā)商約定，如果因上述原因造成退房，開發(fā)商應(yīng)該賠償你的實(shí)際損失，包括你選擇按揭方式過(guò)程中付出的一些費(fèi)用，比如說(shuō)還有貸款利息等。
第二，有關(guān)于房屋實(shí)用率的問題，在北京市場(chǎng)中對(duì)使用面積產(chǎn)生糾紛是最多的，很多客戶都會(huì)提出質(zhì)疑。在合同條款中，為了避免將來(lái)出現(xiàn)這樣的糾紛，有兩種方式可以選擇。第一種方式，在補(bǔ)充協(xié)議中跟開發(fā)商約定，面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù)，在主合同選擇面積依據(jù)中就選擇以套內(nèi)面積為結(jié)算的依據(jù)，如果開發(fā)商不同意的話，可以要求在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，約定房屋的實(shí)用率，也就是說(shuō)是房屋的套內(nèi)面積與建筑面積的比例，如果出現(xiàn)比較大的差異的話，你可以選擇退房或者要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。
最后一點(diǎn)，就是有關(guān)于物業(yè)管理的情況，在收樓入住之后，在所買的小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，是由開發(fā)商的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，應(yīng)該了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，可以要求將第一年的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫在補(bǔ)充協(xié)議中，一般寫成第一年的物業(yè)管理費(fèi)每平方米不超過(guò)多少錢。
上面我們所介紹的，就是您在簽訂購(gòu)房合同中需要注意的一些問題，以及補(bǔ)充協(xié)議的條款。最后我想說(shuō)一下，您在簽訂完畢商品房買賣合同之后，應(yīng)該做的一些工作。
第一項(xiàng)，合同的最后一條也有一個(gè)約定，要辦理預(yù)售登記，現(xiàn)在北京市規(guī)定是開由開發(fā)商攜帶復(fù)印件到房管局做預(yù)售登記，然后房管局有一個(gè)辦理預(yù)售登記的審批表，應(yīng)該要求開發(fā)商在一定的時(shí)間內(nèi)提供這個(gè)審批表給您。
第二項(xiàng)，在購(gòu)房合同中所交的一些費(fèi)用，象最開始簽合同中的印花稅、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，在交樓辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，所需要交的契稅、物業(yè)管理基金等。北京有相當(dāng)多的開發(fā)商要求您在入住之前把所有的費(fèi)用交清，現(xiàn)在北京市房地產(chǎn)管理部門的政策，開發(fā)商的要求可能從相關(guān)的規(guī)定和公平的原則來(lái)講，都有一些問題，您可以在入住之前拒交，但是在開發(fā)商通知你辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)該把相應(yīng)的稅費(fèi)交齊。
第三，一此性付款或者分期付款的合同，應(yīng)該有一個(gè)正本，但是如果是貸款的客戶，銀行可能把正本收押了。
