買賣合同多重買賣（6份范本）

第1篇 商品房多重買賣相關(guān)司法解釋

商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣合同，將房屋先后賣于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買賣合同關(guān)系的行為。最高法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第八、九、十條對(duì)商品房多重買賣作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識(shí)淺見。

一、商品房多重買賣合同的效力

合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否行到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買賣合同的效力。臺(tái)灣學(xué)者王*鑒先生亦認(rèn)為，基于先后買賣契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力?！督忉尅返诎藯l規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買受人可以請(qǐng)求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買賣合同效力的意旨。

二、商品房多重買賣中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平

同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買賣合同的特色，如何確定商品房多重買賣中所有權(quán)的歸屬實(shí)是爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在。

(一)房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前位買受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)

出賣人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項(xiàng)規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數(shù)賣行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。

(二)出賣人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)

《解釋》第八條和第十條針對(duì)原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。

《解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人有請(qǐng)求解除買賣合同，可要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛?！督忉尅防^消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以內(nèi)，既有利于有效遏制多重買賣之類違背誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細(xì)解讀《解釋》第八條，會(huì)發(fā)現(xiàn)先買受人的權(quán)利僅限于前位買賣合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買賣合同，更無(wú)權(quán)主張房屋所有權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無(wú)主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴?yán)娴木?，而信賴?yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對(duì)無(wú)辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。

《解釋》第十條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對(duì)后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買受人已取得房屋所有權(quán)，先買受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權(quán)。該條解釋不是從注重保護(hù)后買受人的利益，進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā)，著意保護(hù)先買受人利益和正常的交易秩序。對(duì)出賣人與后買受人違背誠(chéng)實(shí)信用的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向。

由上可知，《解釋》對(duì)前買受人及善意后買受人給予特別的法律保護(hù)，既是誠(chéng)實(shí)信用原則的踐行，更體現(xiàn)了維護(hù)交易安全的本意。

第2篇 簡(jiǎn)析多重買賣

所謂的多重買賣，是指出賣人就同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的出賣訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的 買賣合同 ，形成兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣 債權(quán)債務(wù) 關(guān)系，這兩個(gè)或兩個(gè)以上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在內(nèi)容上相互重疊。

多重買賣的行為絕對(duì)是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體信用的考驗(yàn)，是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的直接傷害，也是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制飛速、健康發(fā)展的極大危害。

但是，我國(guó)法律對(duì)此卻一直缺乏應(yīng)有的規(guī)范限制，新的《 合同法 》也沒有詳細(xì)條款對(duì)此設(shè)置調(diào)整，不能不說(shuō)是一種遺憾。因多重買賣而產(chǎn)生的合同效力如何確定買受人的撤銷權(quán)就已向他人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的同一標(biāo)的物再行買賣行為的法律性質(zhì)與他人訂立買賣合同后又將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給第三人的情況多重買賣合同債權(quán)債務(wù)的履行及相應(yīng)的損害責(zé)任賠償對(duì)于多重買賣合同中出賣人或其他買受人的具體法律責(zé)任應(yīng)如何確定等一系列問題，尚需在今后的司法理論中確立，司法實(shí)務(wù)中解決。

一、多重買賣 合同的效力 問題

多重買賣行為中數(shù)個(gè)合同的效力應(yīng)如何確定，在長(zhǎng)久的司法實(shí)踐中因?yàn)闆]有具體的法律 法規(guī) 指導(dǎo)，存在著不同的認(rèn)識(shí)。有的認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以 合同訂立 的先后為依據(jù)確定合同的效力，同時(shí)還有對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀馁I賣行為以登記與否確定合同的效力。筆者認(rèn)為，買賣合同屬于債權(quán)合同，在債法理論中，上述觀點(diǎn)顯然并不成熟。這是因?yàn)?

1.買賣合同屬于諾成性合同，只要買賣合同的標(biāo)的物非法律禁止交易的物品，一經(jīng)買賣雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立，并依法生效。對(duì)于多重買賣行為中每一個(gè)單獨(dú)的買賣合同，也都不例外。

2.買賣合同屬于債權(quán)債務(wù)合同，出賣人對(duì)于買受人的交付行為不符合買賣合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 違約責(zé)任 ，這當(dāng)然包括交付不能的情況。同理，在多重買賣合同中，出賣人因向某一買受人交付了標(biāo)的物，而對(duì)其他買受人不能履行時(shí)，該買受人可以根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定要求出賣人承擔(dān)履行合同不能的違約責(zé)任。

3.在多重買賣行為中，出賣人隱瞞了與訂立合同相關(guān)的重要事實(shí)，根據(jù)《合同法》第四十二條第二款的規(guī)定，當(dāng)屬于欺詐，買賣合同的效力待定，受欺詐方可根據(jù)《合同法》第五十四條第二款之規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷該買賣合同。若其中一個(gè)買賣合同得以撤銷，則該買賣合同自始不發(fā)生效力。當(dāng)然，若受欺詐方未向人民法院申請(qǐng)撤銷該合同，則多重買賣中的多個(gè)買賣合同均為有效的合同。另外，如果從受欺詐的買受人的利益角度考慮，選擇讓被欺詐的買賣合同有效比申請(qǐng)撤銷該買賣合同更為有利。

所以說(shuō)，出賣人就同一標(biāo)的物與兩人或多人訂立的多重買賣合同，均可以為有效的買賣合同。

二、多重買賣合同的履行

要分析如何履行多重買賣合同，應(yīng)當(dāng)分別幾種情況。

首先，多重買賣合同的各個(gè)買賣合同均尚未實(shí)際履行的。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務(wù)，但同時(shí)，其他買受人可依《合同法》第一百零七條的規(guī)定，以履行 合同違約 要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。其他買受人也可依《合同法》第九十四條規(guī)定請(qǐng)求 解除合同 ，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償。

其次，如果出賣人已將買賣標(biāo)的物之所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人的。則此時(shí)，出賣人與后買受人訂立買賣合同實(shí)際是處分沒有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，買賣合同無(wú)法履行，后買受人可以申請(qǐng)撤銷該買賣合同，也可以依據(jù)生效的合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

再次，如果出賣人將標(biāo)的物交付于后買受人。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院請(qǐng)求主張?jiān)撧D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為無(wú)效，但前買受人可以向出賣人主張承擔(dān)合同違約責(zé)任。

三、多重買賣合同中的 侵權(quán)行為

首先在一般情況下，由于出賣人自身原因不履行合同，造成買受人無(wú)法達(dá)到訂立合同買賣標(biāo)的物的目的的，并不構(gòu)成侵權(quán)行為，出賣人僅承擔(dān)合同的違約責(zé)任。多個(gè)買賣合同均為有效合同，當(dāng)出賣人將標(biāo)的物交付某一買受人，而無(wú)法交付給其他買受人時(shí)，其他買受人并不能以債權(quán)侵權(quán)為由提起 訴訟 。因?yàn)閭鶛?quán)侵權(quán)的行為人僅限于買賣合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系人之外的第三人， 債務(wù)人 本身無(wú)法成為侵權(quán)人。即使合同是因?yàn)槌鲑u人的行為而造成無(wú)法履行的，同時(shí)出賣人也有侵害債權(quán)的故意，也只能視為一種違約行為。

究竟何種行為屬于多重買賣中的侵權(quán)行為，在理論上尚沒有準(zhǔn)確的界定。前輩學(xué)者探討此類問題也多為描述具體案情，確認(rèn)為多重買賣中的侵權(quán)行為。較為典型的如:

1.在多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí)，可以對(duì)前買受人的債權(quán)構(gòu)成侵害，前買受人可以依侵權(quán)行為的規(guī)定而要求后買受人賠償損失、返還財(cái)產(chǎn)。

2.出賣人就同一標(biāo)的物為多重買賣，爾后買約已經(jīng)發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí)，前買受人不得請(qǐng)求主張后買約無(wú)效，對(duì)于出賣人僅得請(qǐng)求損害賠償，不得請(qǐng)求為轉(zhuǎn)移該物所有權(quán)之行為。如前買受人強(qiáng)行占有該物，剝奪后買受人已經(jīng)取得的所有權(quán)，構(gòu)成侵權(quán)行為。

3.出賣人為多重買賣，對(duì)前買受人已為占有改定，后復(fù)將其物出賣與后買受人，并為現(xiàn)實(shí)交付，此時(shí)，前買受人因占有改定取得所有權(quán)，第二次出賣該物，為無(wú)權(quán)處分。如前買受人嗣后其物被追奪，則得基于侵權(quán)行為之規(guī)定，對(duì)于出賣人請(qǐng)求賠償或返還。

4.在多重買賣中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以第二次買賣的方式加損害于前買受人，則構(gòu)成共同侵權(quán)行為。

由此可以看出，多重買賣中的侵權(quán)行為多有如下特征:

1.須以多重買賣為發(fā)生侵權(quán)行為的前提條件。

2.這種侵權(quán)行為以財(cái)產(chǎn)權(quán)為侵害客體，包括所有權(quán)和債權(quán)。對(duì)于其他無(wú)法買賣的財(cái)產(chǎn)權(quán)，如典權(quán)、 抵押權(quán) 、 知識(shí)產(chǎn)權(quán) 等，或者人身權(quán)，不能成為多重買賣中侵權(quán)行為的侵害客體。

3.這種侵權(quán)行為是一種非典型的侵權(quán)行為。具體表現(xiàn)在:一、它實(shí)際上包含了兩種侵權(quán)行為，即侵害所有權(quán)的侵權(quán)行為和侵害債權(quán)的侵權(quán)行為，具有侵害客體多樣化的特點(diǎn)。二、它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個(gè)主體都可能構(gòu)成侵權(quán)行為人，具有侵權(quán)行為主體復(fù)雜化的特點(diǎn)。三、侵權(quán)行為的具體方式多樣化，侵奪、搶先登記、另定買賣關(guān)系等，均可構(gòu)成，具有行為方式不規(guī)范的特點(diǎn)。

因此，多重買賣中的侵權(quán)行為，是指在出賣人將同一標(biāo)的物先后出賣給兩個(gè)以上的買受人，其中一方依其中一項(xiàng)買賣關(guān)系的存在為依據(jù)，非法侵占該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，或者以侵害一方買受人的債權(quán)為目的，另定與該項(xiàng)債權(quán)相重合的買賣關(guān)系，而使作為一方買受人的所有權(quán)人或 債權(quán)人 的權(quán)利受到損害的行為。

四、多重買賣合同的法律責(zé)任確定

構(gòu)成多重買賣關(guān)系，出賣人如何履行重合的債務(wù)，由出賣人自行選擇。這是基于買賣的自由權(quán)決定的。出賣人作為債務(wù)人，可以先履行前一買賣關(guān)系債務(wù)，也可以先履行后一買賣關(guān)系債務(wù)，還可以就各個(gè)買賣關(guān)系均為部分履行(以履行標(biāo)的物可以分割為前提)。就此，未受清償?shù)膫鶛?quán)人可以向債務(wù)人主張其承擔(dān)違約責(zé)任，但不得主張債務(wù)人的履行行為無(wú)效。

而判斷數(shù)個(gè)買賣關(guān)系為有效履行的標(biāo)準(zhǔn)，為物權(quán)公示原則所規(guī)定的物權(quán)轉(zhuǎn)移公示形式所決定，即動(dòng)產(chǎn)的公示方式為交付，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式為登記，并依此而發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。所以，先受交付或者先為登記的債權(quán)人，取得該項(xiàng)買賣的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，第二買受人于合同訂立時(shí)，縱然知其給付之物已為其他買賣之標(biāo)的，然而基于其買賣的自由權(quán)，仍不妨礙其先于第一買受人而受交付或?yàn)榈怯?，并不因其知有第一買受人之債權(quán)并欲侵害之為目的。但由于明知的故意，使自己受交付或?yàn)榈怯浀男袨?，?lái)妨害第一買賣關(guān)系之履行，則可構(gòu)成侵權(quán)行為。

在多重買賣關(guān)系中出賣人為一方履行之后，必有一方買受人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，或者在各個(gè)買賣合同均部分履行后，各個(gè)債權(quán)人均尚存部分債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)。先來(lái)說(shuō)后一種情況，由于出賣人履行的過(guò)程較為公平，故各個(gè)買受人均可向出讓人請(qǐng)求承擔(dān)債務(wù)不完全履行的責(zé)任，大致不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的爭(zhēng)執(zhí)。而對(duì)于前一種情況，部分買受人的債權(quán)受侵害的救濟(jì)方法，主要是向出賣人請(qǐng)求違約損害賠償，或者請(qǐng)求繼續(xù)履行，當(dāng)繼續(xù)履行已無(wú)可能時(shí)，則只能請(qǐng)求損害賠償。在出賣人一方，雖然享有買賣的自由權(quán)，然而其簽訂的合同均為有效合同，均負(fù)履行義務(wù)，出賣人選擇其中一個(gè)買賣關(guān)系履行，對(duì)另一買賣關(guān)系拒絕履行，則當(dāng)然應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在出賣人與后買受人串通，以侵害前買受人即買賣合同關(guān)系債權(quán)人的債權(quán)為目的，而為第二買賣關(guān)系并且實(shí)際交付或登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成 債權(quán)人撤銷權(quán) 。該債權(quán)人撤銷權(quán)是指，債務(wù)人的積極處分財(cái)產(chǎn)行為害及債權(quán)人債權(quán)時(shí)，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的無(wú)償處分行為，或者對(duì)債務(wù)人與受讓人具有惡意的有償處分行為，皆可行使撤銷權(quán)，撤銷債務(wù)人與他人的財(cái)產(chǎn)處分行為。買賣行為是有償行為，債務(wù)人與后買受人以侵害前買受人的債權(quán)為目的，即具有共同故意，在此情形下，前買受人可依債權(quán)人撤銷權(quán)予以救濟(jì)。此種情況構(gòu)成債權(quán)人撤銷權(quán)與侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合，應(yīng)當(dāng)任由債權(quán)人依其意思選擇具體的救濟(jì)方法。

多重買賣中由于侵權(quán)行為而造成 民事責(zé)任 的具體賠償，應(yīng)當(dāng)依據(jù)侵權(quán)行為法的一般賠償規(guī)則進(jìn)行，并沒有特別的規(guī)則。

多重買賣中侵害所有權(quán)的侵權(quán)行為的賠償，應(yīng)當(dāng)依照《民法通則》第117條的規(guī)定進(jìn)行。一是侵占買賣合同標(biāo)的物的，首先應(yīng)當(dāng)返還原物，原物不存在的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償，將其損壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償，這在多重買賣侵權(quán)行為中是使用較多的賠償方法二是因侵占買賣合同標(biāo)的物或者損壞買賣合同標(biāo)的物造成受害人其他重大損失的，即造成間接損失的，對(duì)這種間接損失也應(yīng)當(dāng)予以賠償。例如由于債權(quán)人向法院起訴而造成的律師費(fèi)、差旅費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

對(duì)多重買賣中侵害債權(quán)的侵權(quán)行為的賠償，主要是賠償債權(quán)損害所造成的間接損失。這種間接損失是受害人債權(quán)受到損害所造成的可得利益損失，就是受害人在正常情況下實(shí)現(xiàn)債權(quán)所能得到的預(yù)期利益，由于加害人侵害債權(quán)而使這種利益喪失。賠償這種間接損失，應(yīng)當(dāng)有充分的依據(jù)，避免造成不合理的賠償或者賠償不足的問題。造成財(cái)產(chǎn)直接損失的，也應(yīng)當(dāng)對(duì)這種直接損失予以全部賠償。

第3篇 買賣合同:商品房多重買賣相關(guān)司法解釋

商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣合同，將房屋先后賣于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買賣合同關(guān)系的行為。法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第八、九、十條對(duì)商品房多重買賣作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識(shí)淺見。

一、商品房多重買賣合同的效力

合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否行到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買賣合同的效力。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生亦認(rèn)為，基于先后買賣契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力?！督忉尅返诎藯l規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買受人可以請(qǐng)求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買賣合同效力的意旨。

二、商品房多重買賣中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平

同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買賣合同的特色，如何確定商品房多重買賣中所有權(quán)的歸屬實(shí)是爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在。

(一)房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前位買受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)

出賣人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項(xiàng)規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數(shù)賣行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。

(二)出賣人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)

《解釋》第八條和第十條針對(duì)原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。

《解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人有請(qǐng)求解除買賣合同，可要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛。《解釋》繼消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以內(nèi)，既有利于有效遏制多重買賣之類違背誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細(xì)解讀《解釋》第八條，會(huì)發(fā)現(xiàn)先買受人的權(quán)利僅限于前位買賣合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買賣合同，更無(wú)權(quán)主張房屋所有權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無(wú)主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴?yán)娴木?，而信賴?yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對(duì)無(wú)辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。

《解釋》第十條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對(duì)后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買受人已取得房屋所有權(quán)，先買受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權(quán)。該條解釋不是從注重保護(hù)后買受人的利益，進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā)，著意保護(hù)先買受人利益和正常的交易秩序。對(duì)出賣人與后買受人違背誠(chéng)實(shí)信用的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向。

由上可知，《解釋》對(duì)前買受人及善意后買受人給予特別的法律保護(hù)，既是誠(chéng)實(shí)信用原則的踐行，更體現(xiàn)了維護(hù)交易安全的本意。

第4篇 買賣合同:商品房多重買賣法律評(píng)價(jià)

商品房多重買賣是出賣人就同—商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣合同，將房屋先后賣于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買賣合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣，自古有之，謀取利潤(rùn)化是多重買賣的動(dòng)因，亦是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的直接悖離。房屋乃人安居樂業(yè)之本，與民眾生活休戚相關(guān)，而商品房多重買賣現(xiàn)象又時(shí)有發(fā)生，訴諸法院者屢見不鮮。因多重買賣涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原因，實(shí)有深入研習(xí)之必要。本文試結(jié)合人民法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》以下簡(jiǎn)稱《解釋》 第8、9、10條的規(guī)定，略談粗識(shí)淺見，以資探討。

一、商品房多重買賣合同的效力合同的效力是法律對(duì)合同的價(jià)值評(píng)判。合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違背《合同法》52條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否做到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買賣合同的效力。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移亦不是房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)也廣為學(xué)界和實(shí)務(wù)界認(rèn)可?；谙群筚I賣契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。就此意義而言，出賣人—房數(shù)賣的行為不能當(dāng)然否認(rèn)前后買賣合同的效力。《解釋》第8條也規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買受人可以請(qǐng)求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買賣合同效力的意旨。

在出賣人已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至前買受人后，又將房屋出賣第三人的，出賣人的行為是一種出賣他人之物的無(wú)權(quán)處分行為，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力，學(xué)界通說(shuō)及《合同法》第51條均認(rèn)為應(yīng)采效力待定說(shuō)，合同并不當(dāng)然無(wú)效。置換一個(gè)角度考慮，出賣人出賣他人之物的行為在后買受人不知情的情況下，也是一種欺詐行為，依《合同法》第31條規(guī)定，后買受人享有撤銷該合同的權(quán)利?！督忉尅返?條也規(guī)定：在出賣人已將房屋賣于他人并已履行的，后買受人可以請(qǐng)求撤銷買賣合同，并主張懲罰性賠償金。

二、商品房多重買賣中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平房屋買賣以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為合同目的，同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買賣合同的特色所在，亦是諸多買受人權(quán)利沖突的集中體現(xiàn)。準(zhǔn)確界定商品房多重買賣中的物權(quán)變動(dòng)，是保護(hù)各方權(quán)益的前提條件。

(一)房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前買受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)出賣人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第9條三 項(xiàng)規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數(shù)賣行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。

(二)出賣人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)

1.物權(quán)行為理論之辯析欲清楚解析物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，必先厘清物權(quán)行為的概念。物權(quán)行為是指要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，須獨(dú)立于債權(quán)契約之外，以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的設(shè)立新的法律行為。債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨(dú)立，物權(quán)行為并不因原因行為無(wú)效而無(wú)效，即使原因行為無(wú)效，仍可發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的效果，此即為物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。[3]瀏覽域外法典，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)大致有四種立法模式。其一，債權(quán)意思主義模式，以法國(guó)為例，不承認(rèn)獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為概念，買賣合同成立時(shí)物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)。其二，登記對(duì)抗主義，如日本立法模式，買賣合同一經(jīng)成立，物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，但非經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。其三，登記要件主義，又為區(qū)分原則。典型代表為瑞士，即認(rèn)可物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別，但又不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性。單純的合同行為不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，還應(yīng)履行登記等公示行為，方有物權(quán)變動(dòng)之效。其四，物權(quán)意思主義，以德國(guó)為例，我國(guó)臺(tái)灣民法亦采此說(shuō)。該學(xué)說(shuō)由德國(guó)歷史法學(xué)派創(chuàng)始人薩維尼所創(chuàng)，主張物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性，即使買賣合同無(wú)效或被撤銷，所有權(quán)依然發(fā)生轉(zhuǎn)移。依該說(shuō)，在商品房多重買賣中即便出賣人損害先買受人利益再次出賣房屋，但若出賣人與后買受人履行了物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，后買受人仍可當(dāng)然取得物之所有權(quán)。

2.我國(guó)物權(quán)變動(dòng)之立法選擇我國(guó)民法學(xué)界及實(shí)務(wù)界對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇亦是眾說(shuō)紛云。主流觀點(diǎn)是不接受法國(guó)的債權(quán)意思主義模式和德國(guó)的物權(quán)行為獨(dú)立性、無(wú)因性理論，而應(yīng)沿用我國(guó)慣以用之的公示要件主義瑞士模式 ，同時(shí)堅(jiān)持區(qū)分原則，注意合同效力和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的分離和差異。物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性堪稱嚴(yán)謹(jǐn)慎密的邏輯演練體系，固然具有維護(hù)絕對(duì)交易安全的價(jià)值取向，對(duì)后位買賣人提供了最完備的權(quán)利保障，但因其過(guò)于技術(shù)性、抽象性，且惡意買賣人亦可一視同仁地獲得物之所有權(quán)，實(shí)與誠(chéng)實(shí)信用的善良風(fēng)俗背道而馳，公眾的道德觀、價(jià)值觀難以認(rèn)同。物權(quán)無(wú)因性理論一定程度上是為法律生活形式之安定而犧牲了法律生活實(shí)質(zhì)之社會(huì)正當(dāng)性，無(wú)異于削足適履。[4]事實(shí)上物權(quán)公示公信原則及善意取得制度同樣可起到維護(hù)交易安全之職，盲目崇尚物權(quán)獨(dú)立性、無(wú)因性原則實(shí)無(wú)必要。我國(guó)《物權(quán)法》草案，在區(qū)分原因行為與物權(quán)行為的同時(shí)，也否認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。[5]《解釋》第8、9條的規(guī)定非常明確地表明了商品房買賣合同中，對(duì)于出賣人再處分具有限制或拘束的思想?？梢哉f(shuō)，司法解釋在此根本沒有涉及物權(quán)交易行為的獨(dú)立，更不用說(shuō)無(wú)因性原則在法律設(shè)置和法律交易上的正當(dāng)性。因此，該規(guī)定應(yīng)是對(duì)物權(quán)交易抽象原則即無(wú)因原則 的間接否定。[6]

3.《解釋》中的物權(quán)變動(dòng)原則及對(duì)出賣人、先買受人、后買賣人之利益調(diào)整《解釋》第8條和第10條，針對(duì)原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。

《解釋》第8條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人有權(quán)請(qǐng)求解除買賣合同，要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛?！督忉尅防^消法49條、合同法113條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以內(nèi)，既有利于有遏制多重買賣之類違背誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)致各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細(xì)解讀《解釋》第8條，會(huì)發(fā)現(xiàn)先買受人的權(quán)利僅限于前位買賣合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買賣合同，更無(wú)權(quán)主張房屋所有權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無(wú)主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。[7]公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴?yán)娴木?，而信賴?yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對(duì)無(wú)辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。

先買受人可否通過(guò)對(duì)后位房屋買賣合同行使撤銷權(quán)而實(shí)現(xiàn)其合同權(quán)利，進(jìn)而獲得房屋所有權(quán)，值得商榷。多重買賣合同中行使撤銷權(quán)的法律后果是后位買賣合同自始無(wú)效，后買受人自始未取得物之所有權(quán)，前買受人得向后買受人請(qǐng)求返還標(biāo)的物之占有于出賣人?，F(xiàn)一種觀點(diǎn)認(rèn)為只要出賣人與后買受人達(dá)成房屋買賣協(xié)議，在房屋交付或登記時(shí)，先買受人即可就后位房屋買賣合同行使撤銷權(quán);另一種觀點(diǎn)認(rèn)為若債務(wù)人行為雖致財(cái)產(chǎn)減少，但仍有能力清償其債務(wù)時(shí)，于債權(quán)即無(wú)損害，債權(quán)人應(yīng)無(wú)撤銷權(quán)可言。[8]臺(tái)灣學(xué)者史尚寬先生亦認(rèn)為，出賣人尚有賠償因不履行所生損害之資力時(shí)，應(yīng)解釋先買賣人不得行使撤銷權(quán)。[9]筆者同意第二種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)脫離了《合同法》設(shè)立撤銷權(quán)制度的宗旨，有擴(kuò)大泛化之虞。依學(xué)界通說(shuō)，撤銷權(quán)的效力在于保護(hù)全體債權(quán)人利益，若僅因個(gè)別債權(quán)問題，而無(wú)限制地允許特定物給付行為的撤銷，顯然逾越撤銷權(quán)制度的原有機(jī)能。[10]《解釋》對(duì)先買受人就后位房屋買賣合同能否主張撤銷權(quán)無(wú)明文規(guī)定，實(shí)踐中可參照《合同法》74條處理。

《解釋》第10條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對(duì)后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買受人已取得房屋所有權(quán)，先買受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權(quán)能。該條是對(duì)物權(quán)行為無(wú)因性理論的直接否定，不是從注重保護(hù)后買受人的利益，進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā)，著意保護(hù)先買受人利益和正常的交易秩序。對(duì)出賣人與后買受人違背誠(chéng)實(shí)信譽(yù)的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向。

應(yīng)該說(shuō)《解釋》第10條對(duì)“惡意串通”的注解較為模糊，實(shí)踐操作有一定的困惑?！皭阂獯ā睒?biāo)準(zhǔn)的掌握是實(shí)踐中亟待解決的問題。筆者以為“惡意串通”應(yīng)作合理的擴(kuò)張性解釋，不僅包括明顯的雙方惡意通謀，損害第三人利益的情形，亦包括出賣人與后買受人均有惡意，但未共謀的狀態(tài)。在雙方未共謀的情況下，雖無(wú)意思聯(lián)絡(luò)，但雙方的過(guò)錯(cuò)及惡意不容回避，而且這種過(guò)錯(cuò)通過(guò)房屋買賣合同這一載體客觀結(jié)合后，就會(huì)對(duì)先買受人帶來(lái)?yè)p害。從保護(hù)善意先買受人的立場(chǎng)出發(fā)，應(yīng)承認(rèn)該行為亦是“惡意串通”的一種客觀表現(xiàn)形式?！皭阂獯ā奔仁侵饔^語(yǔ)境中的概念，又現(xiàn)之于客觀領(lǐng)域。就主觀而言，若后買受人明知前位買賣合同的存在，并預(yù)見到后位買賣合同的訂立會(huì)對(duì)先買受人利益帶來(lái)?yè)p害，仍與出賣人合謀訂立新約，其主觀為惡意不言自明。就客觀而言，意味著某種串通行為，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人實(shí)施具體行為的惡意通謀性。這種串通行為不但包括積極的串通，也包括默示的串通，或是心照不宣，或是后買受人引誘出賣人一物數(shù)賣等。[11]在相當(dāng)多的情況中，因出賣人仍為物權(quán)登記中的所有權(quán)人，后買受人在知曉前位買賣合同存在的前提下，能否以物權(quán)登記的公示公信效力為證明其主觀善意的抗辯理由。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)登記的公信力是確定的，既然物權(quán)登記中出賣人為所有人，便有占有、支配、使用、處分的權(quán)能，即便后受讓人知道該房屋已賣于他人，也應(yīng)推定其是無(wú)過(guò)失的，仍可以公示公信為由對(duì)抗先買受人;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓人明知或應(yīng)知前位買賣合同的存在而買受該房屋，主觀上有過(guò)失，已有違善意，與誠(chéng)信原則相悖，不應(yīng)受到法律保護(hù)。筆者贊同第二種觀點(diǎn)，原因在于：1第一種觀點(diǎn)對(duì)公示公信原則的理解流于形式，顯得僵化、偏頗。公示公信原則的指向是對(duì)信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，既然后受讓人知情，就無(wú)信賴?yán)婵裳?，法律自無(wú)保護(hù)之必要。2從所有權(quán)屬登記公示公信到后買受人善意的邏輯推理過(guò)程是一種法律上的推定。對(duì)于推定，只要充分舉證予以駁斥，使其失去立論的理論根源，是可以*的。因此，只要有證據(jù)證明后買受人知情，則主觀為善意的推定將不能成立。

4.商品房多重買賣責(zé)任形式之?dāng)U展囿于傳統(tǒng)民法理論中的合同相對(duì)性原則，前買受人對(duì)主觀有惡意的后買受人缺乏主張權(quán)利的途徑。但后買受人的過(guò)錯(cuò)實(shí)不可忽略，試想若僅由出賣人承擔(dān)責(zé)任，似對(duì)后買受人有放縱之嫌，不能達(dá)致衡平各方利益之效。更為重要的是，在出賣人欠缺償付能力的情況，前買受人的權(quán)利往往難以得到真正的保護(hù)。因此有必要在《解釋》之外探討主觀為惡意的后買受人對(duì)前買受人承擔(dān)責(zé)任的形式。臺(tái)灣民法認(rèn)為后買受人與出賣人合謀訂立買賣契約，受讓標(biāo)的物之所有權(quán)，系出于“故意以背于善良風(fēng)俗之方法加損害”于前買受人者，應(yīng)負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任。[12]依我國(guó)民法傳統(tǒng)觀點(diǎn)，侵權(quán)行為的對(duì)象僅限于絕對(duì)權(quán)。債權(quán)乃相對(duì)權(quán)，能否作為侵權(quán)行為的侵害對(duì)象，素來(lái)爭(zhēng)議頗多。我國(guó)學(xué)界在充分認(rèn)識(shí)到侵害債權(quán)制度在有效彌補(bǔ)合同請(qǐng)求權(quán)之不足，保障債權(quán)人利益及實(shí)現(xiàn)交易安全與秩序方面的重要價(jià)值后，已對(duì)其趨于認(rèn)可。

拙見以為，在多重買賣中，后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過(guò)錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會(huì)損害先買受人對(duì)合同標(biāo)的物的期待利益，亦可能增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并應(yīng)受到可預(yù)見性原則的制約。

在后買受人侵害債權(quán)承擔(dān)責(zé)任的方式上，應(yīng)分情況而論。在后買受人與出賣人存在明顯的惡意通謀，直接以損害先買受人利益為訂約目的的情況下，后買受人應(yīng)與出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任。連帶責(zé)任一般基于共同原因則產(chǎn)生，如合同約定或是共同侵權(quán)，后買受人的侵權(quán)行為與出賣人的違約行為并非出于共同原因，就此而言似不應(yīng)適用連帶責(zé)任。但連帶責(zé)任的另一大特征是行為人的共同過(guò)錯(cuò)，這種共同過(guò)錯(cuò)使行為人的行為構(gòu)成了一個(gè)整體。出賣人與后買受人的惡意通謀，明顯具有共同的意思聯(lián)絡(luò)及過(guò)錯(cuò)，正是這種共同過(guò)錯(cuò)使他們應(yīng)對(duì)先買受人承擔(dān)連帶責(zé)任。因此共同過(guò)錯(cuò)才是出賣人與后買受人負(fù)連帶責(zé)任的基礎(chǔ)，若二者均有過(guò)錯(cuò)，但無(wú)共同過(guò)錯(cuò)，同不應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。[13]在出賣人與后買受人無(wú)意思聯(lián)絡(luò)和共同過(guò)錯(cuò)，但均有偶合過(guò)錯(cuò)的情況下，如后買受人引誘出賣人一物數(shù)賣，出賣人本可拒絕，但仍受其引誘將房屋再賣或后買受人以明示、默示方式認(rèn)可出賣人的多重買賣行為等等，則應(yīng)適用不真正連帶債務(wù)理論解決出賣人與后買受人的責(zé)任承擔(dān)問題。不真正連帶債務(wù)，是指發(fā)生原因不同，純屬偶然結(jié)合之債務(wù)。債權(quán)人對(duì)債務(wù)人之一部或全體，可同時(shí)或分別請(qǐng)求全部或部分履行債務(wù)。[14]任一債務(wù)人的履行可使債務(wù)消滅，并對(duì)終局責(zé)任人有追償權(quán)。出賣人的行為系違反房屋買賣合同的違約行為，后買受人的行為系侵害先買受人債權(quán)的侵權(quán)行為，兩者發(fā)生原因各異，主觀亦無(wú)通謀，符合不真正連帶債務(wù)的法律特征。依該學(xué)說(shuō)，先買受人可擇出賣人與后買受人之一或全體主張權(quán)利。出賣人或后買受人清償后，若認(rèn)為自己不是最終責(zé)任人，可向?qū)Ψ阶穬?。?yīng)當(dāng)指出是，先買受人對(duì)出賣人的違約之訴與對(duì)后買受人的侵權(quán)之訴所獲得的補(bǔ)償以足以賠償其全部損失為限，不應(yīng)獲得重復(fù)賠償。誠(chéng)如前述，不真正連帶債務(wù)理論拓展了先買受人實(shí)現(xiàn)權(quán)利的空間，特別是在出賣人無(wú)財(cái)產(chǎn)履行能力時(shí)，準(zhǔn)許先買受人向有過(guò)錯(cuò)的后買受人求償，有利于權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

三、后語(yǔ)商品房買賣是涉及民生民息的重要交易行為，法律無(wú)處不在保護(hù)買受人生存利益與促進(jìn)建筑業(yè)健康發(fā)展之間尋求平衡。然生存利益重于生產(chǎn)利益，誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗決定了法律必對(duì)一物數(shù)賣行為予以否定評(píng)價(jià)。《解釋》正是基于此，方對(duì)前買受人給予特別的法律保護(hù)，既是誠(chéng)實(shí)信用原則的踐行，更是著眼于維護(hù)交易安全的本意。解釋制定者在《解釋》中關(guān)于物權(quán)變動(dòng)理論的創(chuàng)制，對(duì)物權(quán)無(wú)因性原則的評(píng)價(jià)，關(guān)于懲罰性賠償?shù)闹匦略忈?，具有相?dāng)?shù)姆e極意義。司法實(shí)踐期待醞釀中的《民法典》能在整合物權(quán)理論及應(yīng)對(duì)中國(guó)現(xiàn)實(shí)生活需求的基礎(chǔ)上，構(gòu)建更為完備的物權(quán)變動(dòng)體系，全面保護(hù)各類市場(chǎng)主體的民事權(quán)益。

第5篇 多重買賣合同知識(shí)

所謂的多重買賣，是指出賣人就同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的出賣訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣合同，形成兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這兩個(gè)或兩個(gè)以上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在內(nèi)容上相互重疊。

多重買賣的行為絕對(duì)是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體信用的考驗(yàn)，是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的直接傷害，也是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制飛速、健康發(fā)展的極大危害。

但是，我國(guó)法律對(duì)此卻一直缺乏應(yīng)有的規(guī)范限制，新的《民法典》也沒有詳細(xì)條款對(duì)此設(shè)置調(diào)整，不能不說(shuō)是一種遺憾。因多重買賣而產(chǎn)生的合同效力如何確定買受人的撤銷權(quán)就已向他人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的同一標(biāo)的物再行買賣行為的法律性質(zhì)與他人訂立買賣合同后又將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給第三人的情況多重買賣合同債權(quán)債務(wù)的履行及相應(yīng)的損害責(zé)任賠償對(duì)于多重買賣合同中出賣人或其他買受人的具體法律責(zé)任應(yīng)如何確定等一系列問題，尚需在今后的司法理論中確立，司法實(shí)務(wù)中解決。

一、多重買賣合同的效力問題

多重買賣行為中數(shù)個(gè)合同的效力應(yīng)如何確定，在長(zhǎng)久的司法實(shí)踐中因?yàn)闆]有具體的法律法規(guī)指導(dǎo)，存在著不同的認(rèn)識(shí)。有的認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以合同訂立的先后為依據(jù)確定合同的效力，同時(shí)還有對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀馁I賣行為以登記與否確定合同的效力。筆者認(rèn)為，買賣合同屬于債權(quán)合同，在債法理論中，上述觀點(diǎn)顯然并不成熟。這是因?yàn)?

買賣合同屬于諾成性合同，只要買賣合同的標(biāo)的物非法律禁止交易的物品，一經(jīng)買賣雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立，并依法生效。對(duì)于多重買賣行為中每一個(gè)單獨(dú)的買賣合同，也都不例外。

買賣合同屬于債權(quán)債務(wù)合同，出賣人對(duì)于買受人的交付行為不符合買賣合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，這當(dāng)然包括交付不能的情況。同理，在多重買賣合同中，出賣人因向某一買受人交付了標(biāo)的物，而對(duì)其他買受人不能履行時(shí)，該買受人可以根據(jù)《民法典》第一百零七條的規(guī)定要求出賣人承擔(dān)履行合同不能的違約責(zé)任。

在多重買賣行為中，出賣人隱瞞了與訂立合同相關(guān)的重要事實(shí)，根據(jù)《民法典》第四十二條第二款的規(guī)定，當(dāng)屬于欺詐，買賣合同的效力待定，受欺詐方可根據(jù)《民法典》第五十四條第二款之規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷該買賣合同。若其中一個(gè)買賣合同得以撤銷，則該買賣合同自始不發(fā)生效力。當(dāng)然，若受欺詐方未向人民法院申請(qǐng)撤銷該合同，則多重買賣中的多個(gè)買賣合同均為有效的合同。另外，如果從受欺詐的買受人的利益角度考慮，選擇讓被欺詐的買賣合同有效比申請(qǐng)撤銷該買賣合同更為有利。

所以說(shuō)，出賣人就同一標(biāo)的物與兩人或多人訂立的多重買賣合同，均可以為有效的買賣合同。

二、多重買賣合同的履行

要分析如何履行多重買賣合同，應(yīng)當(dāng)分別幾種情況。

首先，多重買賣合同的各個(gè)買賣合同均尚未實(shí)際履行的。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務(wù)，但同時(shí)，其他買受人可依《民法典》第一百零七條的規(guī)定，以履行合同違約要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。其他買受人也可依《民法典》第九十四條規(guī)定請(qǐng)求解除合同，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償。

其次，如果出賣人已將買賣標(biāo)的物之所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人的。則此時(shí)，出賣人與后買受人訂立買賣合同實(shí)際是處分沒有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，買賣合同無(wú)法履行，后買受人可以申請(qǐng)撤銷該買賣合同，也可以依據(jù)生效的合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

再次，如果出賣人將標(biāo)的物交付于后買受人。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院請(qǐng)求主張?jiān)撧D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為無(wú)效，但前買受人可以向出賣人主張承擔(dān)合同違約責(zé)任。

三、多重買賣合同中的侵權(quán)行為

首先在一般情況下，由于出賣人自身原因不履行合同，造成買受人無(wú)法達(dá)到訂立合同買賣標(biāo)的物的目的的，并不構(gòu)成侵權(quán)行為，出賣人僅承擔(dān)合同的違約責(zé)任。多個(gè)買賣合同均為有效合同，當(dāng)出賣人將標(biāo)的物交付某一買受人，而無(wú)法交付給其他買受人時(shí)，其他買受人并不能以債權(quán)侵權(quán)為由提起訴訟。因?yàn)閭鶛?quán)侵權(quán)的行為人僅限于買賣合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系人之外的第三人，債務(wù)人本身無(wú)法成為侵權(quán)人。即使合同是因?yàn)槌鲑u人的行為而造成無(wú)法履行的，同時(shí)出賣人也有侵害債權(quán)的故意，也只能視為一種違約行為。

究竟何種行為屬于多重買賣中的侵權(quán)行為，在理論上尚沒有準(zhǔn)確的界定。前輩學(xué)者探討此類問題也多為描述具體案情，確認(rèn)為多重買賣中的侵權(quán)行為。較為典型的如:

在多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí)，可以對(duì)前買受人的債權(quán)構(gòu)成侵害，前買受人可以依侵權(quán)行為的規(guī)定而要求后買受人賠償損失、返還財(cái)產(chǎn)。

出賣人就同一標(biāo)的物為多重買賣，爾后買約已經(jīng)發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí)，前買受人不得請(qǐng)求主張后買約無(wú)效，對(duì)于出賣人僅得請(qǐng)求損害賠償，不得請(qǐng)求為轉(zhuǎn)移該物所有權(quán)之行為。如前買受人強(qiáng)行占有該物，剝奪后買受人已經(jīng)取得的所有權(quán)，構(gòu)成侵權(quán)行為。

出賣人為多重買賣，對(duì)前買受人已為占有改定，后復(fù)將其物出賣與后買受人，并為現(xiàn)實(shí)交付，此時(shí)，前買受人因占有改定取得所有權(quán)，第二次出賣該物，為無(wú)權(quán)處分。如前買受人嗣后其物被追奪，則得基于侵權(quán)行為之規(guī)定，對(duì)于出賣人請(qǐng)求賠償或返還。

在多重買賣中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以第二次買賣的方式加損害于前買受人，則構(gòu)成共同侵權(quán)行為。

由此可以看出，多重買賣中的侵權(quán)行為多有如下特征:

須以多重買賣為發(fā)生侵權(quán)行為的前提條件。

這種侵權(quán)行為以財(cái)產(chǎn)權(quán)為侵害客體，包括所有權(quán)和債權(quán)。對(duì)于其他無(wú)法買賣的財(cái)產(chǎn)權(quán)，如典權(quán)、抵押權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，或者人身權(quán)，不能成為多重買賣中侵權(quán)行為的侵害客體。

這種侵權(quán)行為是一種非典型的侵權(quán)行為。具體表現(xiàn)在:一、它實(shí)際上包含了兩種侵權(quán)行為，即侵害所有權(quán)的侵權(quán)行為和侵害債權(quán)的侵權(quán)行為，具有侵害客體多樣化的特點(diǎn)。二、它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個(gè)主體都可能構(gòu)成侵權(quán)行為人，具有侵權(quán)行為主體復(fù)雜化的特點(diǎn)。三、侵權(quán)行為的具體方式多樣化，侵奪、搶先登記、另定買賣關(guān)系等，均可構(gòu)成，具有行為方式不規(guī)范的特點(diǎn)。

因此，多重買賣中的侵權(quán)行為，是指在出賣人將同一標(biāo)的物先后出賣給兩個(gè)以上的買受人，其中一方依其中一項(xiàng)買賣關(guān)系的存在為依據(jù)，非法侵占該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，或者以侵害一方買受人的債權(quán)為目的，另定與該項(xiàng)債權(quán)相重合的買賣關(guān)系，而使作為一方買受人的所有權(quán)人或債權(quán)人的權(quán)利受到損害的行為。

四、多重買賣合同的法律責(zé)任確定

構(gòu)成多重買賣關(guān)系，出賣人如何履行重合的債務(wù)，由出賣人自行選擇。這是基于買賣的自由權(quán)決定的。出賣人作為債務(wù)人，可以先履行前一買賣關(guān)系債務(wù)，也可以先履行后一買賣關(guān)系債務(wù)，還可以就各個(gè)買賣關(guān)系均為部分履行。就此，未受清償?shù)膫鶛?quán)人可以向債務(wù)人主張其承擔(dān)違約責(zé)任，但不得主張債務(wù)人的履行行為無(wú)效。

而判斷數(shù)個(gè)買賣關(guān)系為有效履行的標(biāo)準(zhǔn)，為物權(quán)公示原則所規(guī)定的物權(quán)轉(zhuǎn)移公示形式所決定，即動(dòng)產(chǎn)的公示方式為交付，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式為登記，并依此而發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。所以，先受交付或者先為登記的債權(quán)人，取得該項(xiàng)買賣的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，第二買受人于合同訂立時(shí)，縱然知其給付之物已為其他買賣之標(biāo)的，然而基于其買賣的自由權(quán)，仍不妨礙其先于第一買受人而受交付或?yàn)榈怯?，并不因其知有第一買受人之債權(quán)并欲侵害之為目的。但由于明知的故意，使自己受交付或?yàn)榈怯浀男袨?，?lái)妨害第一買賣關(guān)系之履行，則可構(gòu)成侵權(quán)行為。

在多重買賣關(guān)系中出賣人為一方履行之后，必有一方買受人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，或者在各個(gè)買賣合同均部分履行后，各個(gè)債權(quán)人均尚存部分債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)。先來(lái)說(shuō)后一種情況，由于出賣人履行的過(guò)程較為公平，故各個(gè)買受人均可向出讓人請(qǐng)求承擔(dān)債務(wù)不完全履行的責(zé)任，大致不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的爭(zhēng)執(zhí)。而對(duì)于前一種情況，部分買受人的債權(quán)受侵害的救濟(jì)方法，主要是向出賣人請(qǐng)求違約損害賠償，或者請(qǐng)求繼續(xù)履行，當(dāng)繼續(xù)履行已無(wú)可能時(shí)，則只能請(qǐng)求損害賠償。在出賣人一方，雖然享有買賣的自由權(quán)，然而其簽訂的合同均為有效合同，均負(fù)履行義務(wù)，出賣人選擇其中一個(gè)買賣關(guān)系履行，對(duì)另一買賣關(guān)系拒絕履行，則當(dāng)然應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在出賣人與后買受人串通，以侵害前買受人即買賣合同關(guān)系債權(quán)人的債權(quán)為目的，而為第二買賣關(guān)系并且實(shí)際交付或登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成債權(quán)人撤銷權(quán)。該債權(quán)人撤銷權(quán)是指，債務(wù)人的積極處分財(cái)產(chǎn)行為害及債權(quán)人債權(quán)時(shí)，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的無(wú)償處分行為，或者對(duì)債務(wù)人與受讓人具有惡意的有償處分行為，皆可行使撤銷權(quán)，撤銷債務(wù)人與他人的財(cái)產(chǎn)處分行為。買賣行為是有償行為，債務(wù)人與后買受人以侵害前買受人的債權(quán)為目的，即具有共同故意，在此情形下，前買受人可依債權(quán)人撤銷權(quán)予以救濟(jì)。此種情況構(gòu)成債權(quán)人撤銷權(quán)與侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合，應(yīng)當(dāng)任由債權(quán)人依其意思選擇具體的救濟(jì)方法。

多重買賣中由于侵權(quán)行為而造成民事責(zé)任的具體賠償，應(yīng)當(dāng)依據(jù)侵權(quán)行為法的一般賠償規(guī)則進(jìn)行，并沒有特別的規(guī)則。

多重買賣中侵害所有權(quán)的侵權(quán)行為的賠償，應(yīng)當(dāng)依照《民法典》第117條的規(guī)定進(jìn)行。一是侵占買賣合同標(biāo)的物的，首先應(yīng)當(dāng)返還原物，原物不存在的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償，將其損壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償，這在多重買賣侵權(quán)行為中是使用較多的賠償方法二是因侵占買賣合同標(biāo)的物或者損壞買賣合同標(biāo)的物造成受害人其他重大損失的，即造成間接損失的，對(duì)這種間接損失也應(yīng)當(dāng)予以賠償。例如由于債權(quán)人向法院起訴而造成的律師費(fèi)、差旅費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

對(duì)多重買賣中侵害債權(quán)的侵權(quán)行為的賠償，主要是賠償債權(quán)損害所造成的間接損失。這種間接損失是受害人債權(quán)受到損害所造成的可得利益損失，就是受害人在正常情況下實(shí)現(xiàn)債權(quán)所能得到的預(yù)期利益，由于加害人侵害債權(quán)而使這種利益喪失。賠償這種間接損失，應(yīng)當(dāng)有充分的依據(jù)，避免造成不合理的賠償或者賠償不足的問題。造成財(cái)產(chǎn)直接損失的，也應(yīng)當(dāng)對(duì)這種直接損失予以全部賠償。

第6篇 私房多重買賣法律評(píng)析

私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個(gè)人，形成數(shù)個(gè)買賣合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的直接悖離。司法實(shí)踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實(shí)際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉(zhuǎn)移登記。這種私房多重買賣涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原理，實(shí)有深入研究的必要。

一、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征

受我國(guó)國(guó)情和歷史原因的影響，目前我國(guó)存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人。

其法律特征：

(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領(lǐng)域，其實(shí)質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛

(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣

出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個(gè)以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣關(guān)系，買賣關(guān)系相互重合。

(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務(wù)后，必有至少一方當(dāng)事人的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且無(wú)法以訂立合同的目的得到補(bǔ)償。訴至法院后，利益受損一方的當(dāng)事人往往只能得到法律上的平衡。

二、房屋多重買賣的法律分析

房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應(yīng)如何處理，司法實(shí)踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。

對(duì)出賣人將自己所有房屋交給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對(duì)人達(dá)成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國(guó)采取有限制登記主義原則，房屋這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記，合同無(wú)效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無(wú)效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護(hù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國(guó)相關(guān)法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致，同時(shí)又沒有什么違法事由，則合同成立時(shí)生效。這時(shí)出賣人再轉(zhuǎn)賣并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，僅對(duì)先前成立并生效的合同負(fù)違約責(zé)任。

上述兩種不同的觀點(diǎn)，究竟那種觀點(diǎn)更符合有關(guān)法律的要求，結(jié)果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個(gè)問題：

(一)合同成立與合同生效之區(qū)分

處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無(wú)效。因?yàn)橛行Ш贤c無(wú)效合同在根據(jù)法律對(duì)其處理時(shí)所表現(xiàn)出的實(shí)際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時(shí)候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當(dāng)然有效。理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個(gè)不同的概念。合同成立是指當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商達(dá)成一致，而合同生效是指雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商達(dá)成一致。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力，即法律效力，意味著當(dāng)事人雙方目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)獲得了國(guó)家法律的保護(hù)。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時(shí)生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力。對(duì)雙方當(dāng)事人也不能產(chǎn)生法律約束力。如現(xiàn)行《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準(zhǔn)確理解適用該條款，最高人民法院xx年下發(fā)的關(guān)系適用《合同法》的司法解釋中第九條對(duì)第四十四條作了更進(jìn)一步的解釋：“依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標(biāo)的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?/p>

(二)房屋類不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方式的法律評(píng)價(jià)

眾所周知，民法上的物根據(jù)能否轉(zhuǎn)移分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不能移動(dòng)的物，如土地及地上定著物為不動(dòng)產(chǎn)，其余為動(dòng)產(chǎn)。由于兩種財(cái)產(chǎn)的不同性質(zhì)，特別是不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)生活是所具有的重要意義，法律對(duì)二者的物權(quán)在變動(dòng)時(shí)的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅，依法應(yīng)當(dāng)公示的，必須經(jīng)登記公示;不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件，因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更，未經(jīng)公示的，不得對(duì)抗第三人;依法律行為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅其他動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，經(jīng)交付生效，但法律或合同另有規(guī)定的除外。這就是說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)一般以實(shí)際占有為標(biāo)志，所有權(quán)轉(zhuǎn)移在事實(shí)和法律上要求一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要進(jìn)行登記，事實(shí)轉(zhuǎn)移不等于法律上的轉(zhuǎn)移，物權(quán)的變動(dòng)之所以要公示是由物權(quán)本身所決定的。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會(huì)涉及第三人的利益，只有公開、透明地進(jìn)行物權(quán)的變動(dòng)，將物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移的事實(shí)通過(guò)一定的公示方法向社會(huì)公開，才能使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，才能減少產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)交易安全與交易秩序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示一般采用登記的方法，即由登記申請(qǐng)人到專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。對(duì)房屋這類不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！庇纱丝梢?，房屋的買賣必須經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利

出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點(diǎn)我們?cè)谇懊嬉炎鞣治?。一房多賣形成數(shù)個(gè)房屋買賣合同。但事實(shí)上各個(gè)房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但以房屋為標(biāo)的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，法律對(duì)房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系。就本文所列舉實(shí)例來(lái)說(shuō)，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個(gè)債權(quán)合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣受人，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí)，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的合意，同時(shí)還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對(duì)該買賣合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)關(guān)系，且一物上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)。

三、房屋買賣糾紛的處理原則及責(zé)任形式

在司法實(shí)踐中，對(duì)多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行。

(一)處理采取的原則

1、可給予制裁的原則

針對(duì)房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。美國(guó)、法國(guó)的研究資料表明，1985年至1995年的xx年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易秩序，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國(guó)對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。

2、可采取損害賠償原則

房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉(zhuǎn)賣給第三買受人，嚴(yán)重?fù)p害了買受人利益。房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)示出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。在我國(guó)合同法第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過(guò)錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會(huì)損害先買受人對(duì)合同標(biāo)的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并也應(yīng)給予賠償。

(二)承擔(dān)的責(zé)任形式

多重私房買賣合同內(nèi)容有多個(gè)合同關(guān)系，每個(gè)合同均為雙務(wù)合同。但由于每個(gè)合同的出賣人乃標(biāo)的物為同一人、同一物。而一個(gè)物上只能設(shè)一個(gè)所有權(quán)，致使以轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物所有權(quán)為目的多個(gè)合同中，僅能有一個(gè)合同目的得以實(shí)現(xiàn)，并得到法律上的承認(rèn)，而此合同之外的其他合同雖在法律性質(zhì)上為雙務(wù)合同，但由于實(shí)際上出賣方無(wú)法履行交付義務(wù)，致使其他買受人因此義務(wù)而享受的權(quán)利無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，只能求得其他形式的補(bǔ)償。而締約過(guò)失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無(wú)法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。那么多重私房買賣合同中可能產(chǎn)生的責(zé)任形式有哪些呢

1、締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任

締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同上的民事責(zé)任，但二者責(zé)任有很多的不同，其中最重要的是形成的時(shí)間點(diǎn)不同，違約責(zé)任形成是合同生效后，義務(wù)人不履行合同義務(wù);而締約過(guò)失責(zé)任是在合同訂立過(guò)程中一方當(dāng)事人違反誠(chéng)信義務(wù)致使合同無(wú)法成立或者合同雖成立，但當(dāng)事人違反法律規(guī)定導(dǎo)致合同無(wú)效不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合意對(duì)此產(chǎn)生的。締約過(guò)失責(zé)任是合同法中新確立的一種特殊、獨(dú)立的民事責(zé)任，介于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間。

當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中，因過(guò)錯(cuò)違反誠(chéng)實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無(wú)效、被變更或被撤銷至無(wú)法履行，給對(duì)方造成損失時(shí)即應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任不能由當(dāng)事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的民事責(zé)任。只要締約當(dāng)事人具有合同法第四十二條所規(guī)定的情形之一，并給對(duì)方造成損失的，過(guò)失方即應(yīng)依法承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。違約責(zé)任則是合同當(dāng)事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任承擔(dān)的前提，一是合同已經(jīng)成立并且生效;二是合同當(dāng)事人有違反合同的行為。

基于多重私房買賣合同是由數(shù)個(gè)買賣合同組成的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，其可能產(chǎn)生的責(zé)任形式應(yīng)當(dāng)包括在訂立合同過(guò)程中的締約過(guò)失責(zé)任及違反合同義務(wù)的違約責(zé)任。即，如果其中某個(gè)房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務(wù)，未告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)該房屋權(quán)利狀況，致使合同不能成立或成立后無(wú)法生效的，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任;如果其中某個(gè)房屋買賣合同雖已生效，但賣方違反合同義務(wù)客觀上不能實(shí)際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務(wù))，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。就上述所列舉實(shí)例而言，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進(jìn)行交易，致使此協(xié)議僅為當(dāng)事人之間的一種合意，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，對(duì)此出賣人應(yīng)對(duì)第一買受人承擔(dān)違約責(zé)任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向，第二買受人據(jù)此實(shí)際占有該房，但由于實(shí)際占有不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉(zhuǎn)移之后，第二買受人無(wú)法請(qǐng)求出賣人繼續(xù)完成買賣行為，而只得請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。至于第三買受人，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關(guān)法律的規(guī)定，其在法律上已為合法的所有權(quán)人，該合同已發(fā)生法律上的效力，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認(rèn)的義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任。

2、締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任之?dāng)U展

締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同責(zé)任，而非侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任的形式。那么，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權(quán)責(zé)任筆者認(rèn)為，如果出現(xiàn)以下幾種情況，即可認(rèn)定在合同行為中存在侵權(quán)行為，因而應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任：

(1)在私房多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí)，即構(gòu)成對(duì)前買受人債權(quán)的侵權(quán)，前買受人可以依侵權(quán)行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

(2)房屋所有人就同一房屋數(shù)次買賣，后買受人發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí)，前買受人無(wú)法請(qǐng)求和主張后之買約無(wú)效，遂強(qiáng)行占有房屋，致取得房屋所有權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)其對(duì)物的權(quán)利，則強(qiáng)行占有房屋的買受人構(gòu)成侵權(quán)。

(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時(shí)構(gòu)成侵權(quán)，前買受人可要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。這里的問題是，因前一買受人依合同不享有物權(quán)，無(wú)法直接請(qǐng)求后手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權(quán)人與后買受人之間的買賣合同無(wú)效，如若其想獲得爭(zhēng)議房屋，須在法院確認(rèn)后一買賣合同無(wú)效及后買受人的房產(chǎn)證被撤銷后，才能請(qǐng)求出賣人履行交付房屋和辦理過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)，在依法取得所有權(quán)后，才可對(duì)侵權(quán)人行使物上請(qǐng)求權(quán)。

在私房多重買賣引起的糾紛中，合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任都有存在的可能。如果一方當(dāng)事人同時(shí)負(fù)有合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，存在這二種責(zé)任的競(jìng)合，受害人本能同志提出兩責(zé)任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權(quán)之訴，請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，更有利于保護(hù)自己的利益。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任之競(jìng)合同的情形，如果受害人選擇了侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)予受理，作出更有利于彌補(bǔ)受害人因侵權(quán)所受到的損失。