大廈管理細則5篇

第1篇 全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準評分細則

序號標準內(nèi)容規(guī)定分值評分細則

一基礎管理22

1、按規(guī)劃要求建設,房屋及配套設施投入使用1

符合1.0,不符合0

2、已辦理接管驗收手續(xù)1

符合1.0,不符合0

3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理1

符合1.0,不符合0

4、建設單位在租售大廈前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責、權、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與開發(fā)建設單位或開發(fā)建設單位委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責、權、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定1

符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0

7、房屋使用手則、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善1

完善1.0,基本完善0.5,不完善0

8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程和有關規(guī)定履行職責1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責、權、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

10、物業(yè)管理企業(yè)制訂有符合實際的創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意1

符合1.0,不符合0

11、建立健全物業(yè)管理各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法2

制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物業(yè)管理服務工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5

12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹1

管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0

13、物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段,管理效率得到提高1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用及維修基金收支情況1

執(zhí)行有關規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5,未公開0

15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便1

包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1

16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

17、建立24小時值班制度,設立服務電話,受理業(yè)主和使用人報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等并及時處理,有回訪制度和記錄2

符合2.0,沒有值班制度的扣0.5,未設服務電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不

及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1

18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,并對意見及時整理和處理,滿意率達90%以上1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

19、建立并落實維修服務承諾制,零修急修及時率95%以上、返修率不高于2%,并有回訪記錄2

建立并落實1.0,建立但未落實扣 0.5,未建立扣 1.0;及時率符合 0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄0

二房屋管理及維修養(yǎng)護9

1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位置1

符合1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2

2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5

3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象2

符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2

4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損1

符合1.0,未按規(guī)定設置0;按規(guī)定設置,但不整齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5

5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕1

符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1

7、大廈裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

三共用設備管理35

(一)綜合要求5

1、制訂崗位責任制、設備安全運行、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執(zhí)行2

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、設備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、配備所需專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程1

符合1.0,不符合0

4、設備良好,運行正常,一年內(nèi)無重大管理責任事故1

符合1.0,不符合0

(二)供電系統(tǒng)3

1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知住用戶1

符合1.0,不符合0

2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行1

符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5

3、備用應急發(fā)電機,可隨時起用1

符合1.0,不符合0

(三)弱電系統(tǒng)2

1、按工作標準規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常,有記錄,并按規(guī)定期限保存1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

(四)消防系統(tǒng)5

1、消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設施設備齊全,運行正常,完好無損,可隨時起用1

發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法,并能及時處理各種問題1

每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2

3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人1

符合1.0,責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2

4、訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通1

無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1

5、無火災安全隱患1

每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5

(五)電梯系統(tǒng)6

1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1

符合1.0,不符合0

2、電梯按規(guī)定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、轎廂、井道、機房保持清潔1

轎廂應干凈,井道應清潔、無垃圾雜物,機房門道槽應無雜物,發(fā)現(xiàn)一起不合格扣0.2

4、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗1

符合1.0,不符合0

5、運行出現(xiàn)故障后,維修人員應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修1

符合1.0,不符合0

6、運行出現(xiàn)險情后,應有排除險情的應急處理措施1

符合1.0,不符合0

(六)給排水系統(tǒng)9

1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5

4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患1

沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2

5、限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象&nbs

p; 1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8、制定事故應急處理方案1

無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5

(七)空調(diào)系統(tǒng)3

1、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應急處理方案1

無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5

(八)供暖供氣系統(tǒng)3

1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常1

符合1.0,不符合0

2、管道、閥門無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃

符合1.0,不符合0

四共用設施管理4

1、共用配套服務設施完好,無隨意改變用途1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2

4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

五保安及車輛管理9

1、大廈基本實行封閉式管理1

符合1.0,不符合0

2、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉大廈的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認真負責2

符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2

3、結(jié)合大廈特點,制訂安全防范措施1

對特殊的部位要有相應的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2

4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行1

符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0

5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、室內(nèi)停車場管理嚴格,出入登記1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施1

符合1.0,不符合0

六環(huán)境衛(wèi)生

管理10

1、環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔1

未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2

3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺2

每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5

4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

5、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1

符合1.0,不符合0

7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染1

每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5

七綠化管理4

1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿1

長勢不好扣1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

4、對大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實1

無措施扣1.0;有措施,落實不力扣0.5

八精神文明建設3

1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規(guī)定1

符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0

2、設有學習宣傳園地、開展健康向上的活動1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

九管理效益4

1、物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上2

每降低1個百分點扣0.5

2、提供有償服務,開展多種經(jīng)營1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況1

第2篇 大廈物業(yè)工程部維修管理細則

大廈物業(yè)工程部維修管理細則

(一)工程部入戶維修流程圖維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”,做到維修問題及時解決,把業(yè)主的困難當作自己的困難,方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。

具體要求如下:

1、接報修

(1)、接報修時先講:“您好,維修班,先生(小姐)有什么事情請講”;

(2)、記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始,一般無其他特殊情況,應在10分鐘內(nèi)到達業(yè)主家;3、敲門、按門鈴到達業(yè)主家門口,先輕輕敲門或按一下門鈴,如無反應,應間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次,不要連續(xù)按或是按住不放。

4、業(yè)主開門后,應招呼一聲您好!說明自己的身份,告訴業(yè)主維修事項,得到業(yè)主認可后:

(1)、脫鞋或帶鞋套進入;

(2)、在業(yè)主帶領下進入維修房間,不隨意走動。

5、修理

(1)、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行;

(2)、在修理當中必須移動有關物品時,應先征行業(yè)主同意,并小心輕放。

6、清場

(1)、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上;

(2)、工作完畢請業(yè)主驗收,并將移動過的物品放回原處,清理現(xiàn)場。

取得業(yè)主認可后,填寫維修工作單,由業(yè)主簽字確認。

(3)、禁止收取業(yè)主的禮物禮品,離開房間時與業(yè)主道別。

(二)其他區(qū)域維修管理維修人員除上述直接為業(yè)主服務時需達到的服務規(guī)范處,在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視,并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。

北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。

其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統(tǒng)一維修,作業(yè)時必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業(yè)有關規(guī)定。

2、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴重的要用吸糞車進行吸取,保證無污水外溢現(xiàn)象。

3、天頂面定期進行檢查,做到無積水,無滲漏,隔熱層無破損。

如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應及時報請專業(yè)施工隊修復,石材層面如破損開裂應及時給予修復.

第3篇 a大廈物業(yè)工程部維修管理細則

大廈物業(yè)工程部維修管理細則

(一)工程部入戶維修流程圖

維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”,做到維修問題及時解決,把業(yè)主的困難當作自己的困難,方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。具體要求如下:

1、接報修

(1)、接報修時先講:“您好,維修班___,先生(小姐)有什么事情請講”;

(2)、記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始,一般無其他特殊情況,應在10分鐘內(nèi)到達業(yè)主家;

3、敲門、按門鈴

到達業(yè)主家門口,先輕輕敲門或按一下門鈴,如無反應,應間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次,不要連續(xù)按或是按住不放。

4、業(yè)主開門后,應招呼一聲您好!說明自己的身份,告訴業(yè)主維修事項,得到業(yè)主認可后:

(1)、脫鞋或帶鞋套進入;

(2)、在業(yè)主帶領下進入維修房間,不隨意走動。

5、修理

(1)、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行;

(2)、在修理當中必須移動有關物品時,應先征行業(yè)主同意,并小心輕放。

6、清場

(1)、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上;

(2)、工作完畢請業(yè)主驗收,并將移動過的物品放回原處,清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認可后,填寫維修工作單,由業(yè)主簽字確認。

(3)、禁止收取業(yè)主的禮物禮品,離開房間時與業(yè)主道別。

(二)其他區(qū)域維修管理

維修人員除上述直接為業(yè)主服務時需達到的服務規(guī)范處,在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視,并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統(tǒng)一維修,作業(yè)時必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業(yè)有關規(guī)定。

2、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴重的要用吸糞車進行吸取,保證無污水外溢現(xiàn)象。

3、天頂面定期進行檢查,做到無積水,無滲漏,隔熱層無破損。

如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應及時報請專業(yè)施工隊修復,石材層面如破損開裂應及時給予修復.

第4篇 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)標準評分細則

建設部關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知

各省、自治區(qū)建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):

我部自1995年開展全國優(yōu)秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項目典型,對推動建立物業(yè)管理體制,提高全國物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標準,難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執(zhí)行?，F(xiàn)將考評驗收工作的有關事項通知如下:

一、從今年起,我部只對申報全國物業(yè)管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業(yè)管理示范項目”稱號;取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業(yè)管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優(yōu)秀”兩個檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。

二、申報基本條件

1.參評項目符合城市規(guī)劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。

2.取得“省(自治區(qū)、直轄市)級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。

3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。

4.物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故。

5.未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關收費、服務質(zhì)量等方面的重大投訴。

三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報我部。

四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求,各地在進行考評驗收時,在質(zhì)量和數(shù)量上都應從嚴掌握,使評選出來的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區(qū)、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。

五、根據(jù)建房〔1995〕120號文件要求,全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自1995年以來已獲得全國城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項目稱號的復查工作。經(jīng)省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到1995年標準、不能起到先進示范作用的物業(yè)管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。

六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。

七、新標準頒布后,1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及1997年頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》停止執(zhí)行。

八、其它有關“全國物業(yè)管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房〔1995〕120號文件要求執(zhí)行。

附:1.全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標準及評分細則

2.全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達標申報表(略)

全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則

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|序號| 標準內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評分細則 |

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|一 | 基礎管理 | 32 | |

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| |1.按規(guī)劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|-------

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| |2.已辦理接管驗收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責權利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合 |

| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定 | 1 |規(guī)定扣0.5,未建立0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等 | | |

| |各項公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |

| |雙方責權利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并 | | |

| |經(jīng)業(yè)主委員會同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |

| | | |業(yè)管理服務工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管 |

| |11.小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |

| |作標準,并制訂具體的落實措

施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施 |

| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上 | | |

| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 |

| |風嚴謹 | 2 |書扣0.1;著裝及標志符合0.5,不符合0 |

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| |13.物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化 | | |

| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |

| |收等方面執(zhí)行有關規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè) | |執(zhí)行有關規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開1.0,未公|

| |管理服務費用收支情況 | 2 |開0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、 |

| | | |種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設施設 |

| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖 |

| |冊,管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善 |

| | | 2 |扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊, | | |

| |查閱方便 | 2 |每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

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| |17.建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業(yè)主| | |

| |和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電|

| |質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理, | |話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回|

| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |

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| |18.定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見 | | |

| |單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣 |

| |19.建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及 | |1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1; |

| |時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |

| | | 2 |記錄不完整或無回訪記錄0 |

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|二 |房屋管理與維修養(yǎng)護 | 14 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.主出入口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有 | |符合2.0,無示意圖扣0.5,無路標扣0.3,幢、單 |

| |路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯 | 2 |元、戶號每缺一個扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |2.無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn) | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋 |

| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污 |

| |料無脫落、無污跡 | 2 |損扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整 | |符合2.0,未按規(guī)定設置0;按規(guī)定設置,但不整 |

| |潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面; | | |

| |除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜 | | |

| |網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷疑水集中收集,支架無 | | |

| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|---------------

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| |7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu) | | |

| |安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|三 |共用設施設備管理 | 15 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.共用配套設施完好,無隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |2.共用設施設備運行、使用及維護按規(guī)定要求有 | |設施設備運行按規(guī)定記錄0.5,無事故隱患0.5; |

| |記錄,無事故隱患,專業(yè)技術人員和維護人員嚴 | |遵守操作規(guī)程0.6,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;遵 |

| |格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 | 2 |守保養(yǎng)規(guī)范0.4,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1 |

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| |3.室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道,無架空 | | |

| |管線,無礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現(xiàn)象 | | |

| | | 1 |符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路 | |通暢、平整1.0,發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積 |

| |面井蓋不影響車輛和行人通行 | |水扣0.2;發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|

| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.供水設備運行正常,設施完好、無滲漏、無污 | |設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染0.6,|

| |染;二次生活用水有嚴格的保障措施,水質(zhì)符合 | |發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;保障措施嚴格0.4,無|

| |衛(wèi)生標準;制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴0;水質(zhì)符合衛(wèi)生標準0.5,不符|

| | | |合0;有處理方案0.5,無處理方案0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整; | | |

| |供電設備運行正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、 | | |

| |樓道燈等公共照明設備完好 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.電梯按規(guī)定或約定時間運行,安全設施齊全,無 | | |

| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機房通風、 | | |

| |照明良好;制定出現(xiàn)故障后的應急處理方案 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

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| |9.三北地區(qū),冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |

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|四|保安、消防、車輛管理 |10| |

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| |1.小區(qū)基本實行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |

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| |2.有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;| | |

| |保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言 | |符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)|

| |語規(guī)范,認真負責 |2 |一處不符合扣0.2 |

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| |3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道 | | |

| |暢通;制訂消防應急方案 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|

| |5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車 | |理責任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承 |

| |輛進出有登記 | |諾賠償?shù)牟豢?;每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停亂放扣 |

| | |2 |0.1,出入無記錄扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.非機動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管| |符合2.

0,制度不全或不落實的扣1.0,亂停放|

| |理有序 |2 |每部車扣0.2 |

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|五|環(huán)境衛(wèi)生管理 |14| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.環(huán)衛(wèi)設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確 | |未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責 |

| |的責任范圍,實行標準化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產(chǎn)日清 |

| |3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.房屋共用部位共用設施設備無蟻害 |1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自 | | |

| |占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃 | | |

| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |7.商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、| | |

| |廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |9.排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

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|六|綠化管理 |7 | |

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| |1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置 | | |

| |得當 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無| |長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2|

| |折損現(xiàn)象,無斑禿 |2 |分 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

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|七|精神文明建設 |3 | |

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| |1.開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

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|八|管理效益 |5 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個百分點扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.提供便民有償服務,開展多種經(jīng)營 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |

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全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準及評分細則

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|序號| 標準內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評分細則 |

|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

|一 |基礎管理 | 21 | |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |1.按規(guī)劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |2.已辦理接管驗收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |4.建設單位在租售廠房前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |5.在房屋租售合同簽訂時,購房人或承租人與物業(yè) | | |

| |管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責權利 | | |

| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |符合1.0,管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,|

| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定 | 1 |未建立0 |

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| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用 | | |

| |人公約等各項公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |------------------------------------------------

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| |9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |

| |雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并 | | |

| |經(jīng)業(yè)主委員會同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |

| | | |業(yè)管理服務工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管 |

| |11.工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |

| |工作標準,并制訂具體的落實措施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施 |

| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上 | | |

| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 |

| |風嚴謹 | 1 |書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |13.物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化 | | |

| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |

| |收等方面執(zhí)行有關規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè) | |執(zhí)行有關規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5,未公 |

| |管理服務費用及維修基金收支情況 | 1 |開0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 |

| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設施設備 |

| |冊,管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資 |

| | | 1 |料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |16.建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬 | | |

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第5篇 某大廈安管員管理細則

大廈安管員的管理細則

1目的

建設一支紀律嚴明、訓練有素的安管隊伍,確保所服務的物業(yè)的安全,保證各項任務的完成,提高工作效率。

2適用范圍

適用于分公司全體安管員的管理。

3職責

3.1安管員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常工作和生活秩序的維護;

3.2安班員負責本班工作的安排、協(xié)調(diào)、檢查監(jiān)督和異常情況的應急處理;

3.3前臺負責接待、查詢工作,并將投訴者指引到客戶服務中心;

3.4安管領班負責主持本班安管工作,并對全體安管員日常工作進行檢查監(jiān)督和考核;

3.5物業(yè)助理負責分公司全體安管隊伍的建設和管理,并對分公司全體安管員日常工作進行檢查監(jiān)督和考核。

4工作流程

4.1管理依據(jù)和責任

4.1.1崗位工作實行領班責任制,落實執(zhí)行各種規(guī)章制度,將責任落實到每個人。

4.1.2管理中心依據(jù)《員工素質(zhì)量化考核辦法》和《安管管理工作手冊》的有關規(guī)定,對安管工作進行抽查、檢查及不定期評比,獎優(yōu)罰劣。

4.1.3管理中心負責對轄區(qū)安管工作進行定期全面檢查,確保管理工作安全、高效運作,管理中心負責監(jiān)督和抽查。

4.2安管領班管理制度

4.2.1安管領班必須經(jīng)過嚴格的培訓考核合格后方可上崗。

4.2.2安管領班必須嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度,并按時按量的完成各項工作。

安管領班必須建立嚴格的管理計劃和訓練計劃,定時召開工作例會,并作好各項

4.2.3記錄,管理計劃、訓練計劃和工作例會上交物業(yè)部存檔。

4.2.4安管領班工作時必須嚴格自律,以身作則,佩帶各種標志,如發(fā)現(xiàn)著裝不整齊按《員工素質(zhì)量化考核辦法》處理。

4.3安管員崗位管理細則

4.3.1儀表、儀容

4.3.1.1上班值勤要穿統(tǒng)一制服,佩帶各種安管標志、工作證,手持對講機、著裝要整齊、干凈,不得缺少鈕扣,皮鞋光亮,不準挽衣袖,卷褲腳,干凈。

4.3.1.2頭發(fā)梳理整齊,男安管員發(fā)角長度不得超過1.5厘米,不準佩戴戒指、項鏈等飾物。不準留胡須和長指甲,女安管員不準留長發(fā),不準涂指甲油、抹胭脂。

4.3.1.3坐立、行走姿勢要端正,舉止要文明大方,站時不得依柱靠立,坐時不得將腳放在桌椅上、不準翹腳搖擺,雙手不得插入口袋,行走時不準拉手、搭背。

4.3.1.4管理中心在檢查安管工作時,發(fā)現(xiàn)不合格按《員工素質(zhì)量化考核辦法》處理。

4.3.2禮節(jié)、禮貌

4.3.2.1對待客戶要熱情、大方、自然、文雅,堅持微笑服務。

4.3.2.2要使用文明用語,主動向客戶和公司領導問好,語言要簡練、準確、清楚,并對客戶一視同仁,有始有終。

4.3.2.3在接待服務中應先起立,熱情周到地接待客戶,不能與客戶爭吵,不強詞奪理,時刻牢記'客戶至上,服務第一'的宗旨。

4.3.2.4工作時如遇見公司領導必須自行起立,在每天的第一次遇見公司領導必須敬禮。

4.3.2.5安管員應自覺維護公司的聲譽,如有違反按公司有關規(guī)章制度處理。

4.3.3工作紀律

4.3.3.1服從命令聽從指揮,按時完成領導交給的各項任務,必須按時上下班,不得無故遲到、早退和擅自離崗;嚴格遵守交接班制度,不得私自調(diào)班;當班人員調(diào)班須經(jīng)領班同意;特殊情況,必須經(jīng)物業(yè)部主管同意,否則以曠工論處。

4.3.3.2上班前4小時內(nèi)不得飲酒,上班時間不得吃零食、口香糖,不得有剔牙齒、挖耳朵、伸懶腰、修指甲、刮胡須等不文明、不禮貌行為。

4.3.3.3上班時不得做與工作無關的事情,不準談笑閑聊、玩耍,不準聽收音機,不準唱歌,不準大聲喧嘩,不準在上班時間看書報、會客訪友。

4.3.3.4不得利用職權亂拉關系,收受物品或錢財,不準刁難客戶,上班時間不準打瞌睡或睡覺,發(fā)現(xiàn)一次,作辭退處理。

4.3.3.5不準隨意泄露公司秘密或客戶資料,非工作區(qū)域不得擅自進入。

4.3.3.6安管員如有嚴重違規(guī)違紀行為,發(fā)現(xiàn)一次給予辭退。

4.3.3.7客戶投訴:所有隊員必須認真聽取客戶投訴并及時處理,如超越隊員本身權限;應及時通知上級主管部門和領導,并向投訴客戶說明情況。

4.3.3.8隊員對工作不滿或發(fā)現(xiàn)其他隊員有違規(guī)違紀行為時,可向上級主管領導投訴。

4.3.3.9安管員在工作時連續(xù)二次以上(含二次)被有效投訴并經(jīng)查屬實者給予辭退處理。

4.3.4安全規(guī)定和措施

4.3.4.1隊員在工作、生活、訓練中應注意防火、防盜、防事故,如發(fā)現(xiàn)事故苗頭或不正?，F(xiàn)象,應及時處理或立即報告有關部門。

4.3.4.2上班前后要仔細檢查本崗位的不安全因素,及時排除事故隱患。

4.3.4.3不準將親友和無關人員帶進工作場所,不準在值班室和宿舍留客住宿。

4.3.4.4發(fā)現(xiàn)火警要冷靜正確處理,采取積極有效的措施撲滅火險,減少損失。

4.3.4.5如遇到緊急、突發(fā)事件,應按《應急處理規(guī)程》處理,并通知有關部門和領導,控制事態(tài),穩(wěn)定形勢。

4.3.4.6安管員在工作時間,發(fā)現(xiàn)各種隱患不及時處理,造成公司名譽或客戶財產(chǎn)損失的,當追究其相應責任。

4.3.5安管員交接班制度

4.3.5.1接班隊員必須由領班集合整隊,檢查著裝和佩帶工作牌,然后由接班領班帶隊以縱隊形式依次前往崗位進行交接。

4.3.5.2交接班隊員按《安管員交接班流程》(附件一)進行有關交接事宜,有關事宜必須由接班隊員簽字認可,交班內(nèi)容不全的,接班隊員可拒絕接班。

4.3.5.3領班必須認真負責監(jiān)督交接班的全過程,否則領班負責承擔全部責任。

4.3.5.4交接隊員必須姿態(tài)端正,嚴肅認真,不準在隊列中、交接崗位上開玩笑,打鬧、做小動作,違者按《員工素質(zhì)量化考核標準》處理。

4.3.5.5非交接班時間不準擅自到崗位上逗留或聊天。

4.3.5.6接班

隊員必須提前10分鐘作好交接班的準備。因隊員遲到使交接班不能正常進行的每次扣5分,三次以上者(包括三次)辭退。

4.3.6安管員訓練管理制度

4.3.6.1執(zhí)行準軍事化訓練標準。

4.3.6.2訓練主要內(nèi)容是:軍人姿態(tài)、立正、稍息、敬禮、停止間轉(zhuǎn)法、齊步、跑步、正步、拳術基本功、各種滅火器、消防栓、長跑、俯臥撐、警棍術等。

4.3.6.3訓練場上隊員必須認真執(zhí)行訓練制度,做到動作準確,訓練有素。

4.3.6.4全面開展常規(guī)訓練,增強防衛(wèi)能力,提高隊員素質(zhì)。

4.3.6.5領班必須做到每年有訓練計劃,每月有訓練表,每周有訓練時間(每周訓練時間不少于2次),并作好全年的訓練時間表和訓練記錄,上交物業(yè)部存檔。

4.3.6.6訓練時不得無故請假,如有特殊情況,必須書面報告教員,經(jīng)同意后方可請假。

4.3.6.7對訓練有厭倦,故意逃避不參加訓練者,按《員工制度匯編》中有關規(guī)定處理。

4.3.6.8連續(xù)二次以上(含二次)無故不參加訓練的作辭退處理。

4.3.6.9安管員不服從安管領班管理和指揮的按辭退處理。

4.3.7安管員巡視制度

4.3.7.1大廈實行24小時巡視制度。

4.3.7.2巡邏崗負責大廈巡視工作,巡視時間:早班7:00-15:0,中班15:00-23:00,晚班23:00-7:00。

4.3.7.3每班巡視不少于二次。

4.3.7.4巡視路線:從天臺起,自上而下,逐層巡視至b3層。

4.3.7.5領班巡視時,檢查各崗位工作情況,發(fā)現(xiàn)有不認真或違紀等情況要及時處理。

4.3.7.6本班執(zhí)勤中遇到的疑難問題,領班應立即到場,按有關規(guī)定處理,不能解決時報告物業(yè)主管或管理中心處理。

4.3.7.7檢查消防電話、消火栓、滅火器、警鈴、風閥、應急燈等是否損壞;檢查辦公房門、走道窗門是否關好;檢查有無異常聲音或不明氣味,有異常時應查明來源;洗手間水閥是否關好;檢查有無堆放危險物品和雜物;檢查施工現(xiàn)場是否符合安全要求;檢查施工人員是否佩帶《臨時出入證》;以及其它異常事項等。發(fā)現(xiàn)上述問題,自己可以解決的,立即解決;不能解決的,填寫《安管員巡視異常情況記錄表》,并立即交領班或物業(yè)部處理。

4.3.8內(nèi)務管理制度

4.3.8.1隊員要愛護公用設施和物品,節(jié)約用水、用電,嚴禁外接、亂拉電源線,未經(jīng)許可不得將公共財物轉(zhuǎn)借他人,損壞公物要照價賠償。

4.3.8.2注意室內(nèi)外衛(wèi)生,不亂扔煙頭、紙屑等,保持房間的整潔干凈。物品要妥善保管,床鋪要整齊干凈,不得亂堆亂放;房間衛(wèi)生要輪流打掃。

4.3.8.3堅決拒絕外來人員留宿,違者嚴肅處理。

4.3.8.4安管員要精誠團結(jié),和睦相處,未經(jīng)許可不得使用他人物品。

4.3.8.5被子要統(tǒng)一按準軍事化折疊,床上不得有任何其它物品,要統(tǒng)一使用軍被。

4.3.8.6隊員必須及時歸隊,按時就寢,保持宿舍內(nèi)的安靜,不能大聲喧嘩和吵鬧。

4.3.8.7內(nèi)務衛(wèi)生檢查由管理中心進行檢查,分公司將不定時的進行抽查和評比,并做好檢查記錄;管理中心檢查每周不少于1~2次,評分標準主要有被子折疊是否正規(guī)、床上有無物品、房間物品是否亂擺放、環(huán)境是否干凈衛(wèi)生等,并實行嚴格的扣罰標準。

4.3.8.8安管領班必須在晚上23:30后進行查房,如發(fā)現(xiàn)沒有歸隊的安管員應及時上報管理中心。

4.3.8.9安管員每周評比一次內(nèi)務,評比結(jié)果上報物業(yè)部,并按《員工素質(zhì)量化考核辦法》處理。

4.3.9安管員請銷假制度

4.3.9.1安管員除上班時間外任何時間離開宿舍和轄區(qū),必須向領班或副領班請假并在請銷假登記表上進行登記。

4.3.9.2安管員離開北京市必須寫出書面請假條,經(jīng)物業(yè)部同意管理中心批準后方可外出。

4.3.9.3安管員請假離開北京,每年不超過二次,全年不超過二十五天。

4.3.9.4請假一律實行書面報告形式,逐級按規(guī)定權限審批。

4.3.9.5安管員工作時間,無特殊情況一律不得請假。

4.3.9.6安管員必須在晚上十一點前歸隊,超時歸隊按有關規(guī)定處理。

4.3.9.7安管員無故外出,如未請假的按曠工處理。

4.3.9.8安管員請假回家必須按時歸隊,如有特殊情況應向管理中心和物業(yè)部進行續(xù)假,否則按曠工處理。

4.3.10安管員交接班流程

5相關文件和質(zhì)量記錄表格

5.1《員工素質(zhì)量化考核辦法》cpm-wi-jr/zh-02/005

5.2《應急處理規(guī)程》cpm-wi-bj-aq-005

5.3《員工(安管員)素質(zhì)量化考核評分表》cpm-qr-jr-02/

5.4《員工素質(zhì)量化考核抽查表》cpm-qr-jr-02/

5.5《安管員值班記錄表》cpm-qr-jr-06/001-a

5.6《安管員訓練記錄》cpm-qr-jr-06/002-a