第1篇 小區(qū)物業(yè)管理服務綠化工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務工作標準:綠化
三、綠化工作標準
項目內容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、噴灑農(nóng)藥等易傷皮膚工作時應穿長袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干凈整潔。
行為舉止1、上崗時舉止應文明、大方。
2、精神振作,姿態(tài)良好。
3、使用禮貌用語。
工作制度1、愛崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動、任勞任怨、遵紀守法、嚴以律己。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、遵守作息時間不遲到早退,有事請假。
4、認真參加培訓和學習。
5、綠化養(yǎng)護要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,加強業(yè)務培訓,使員工成為一專多能的骨干力量。
6、愛護各種機械器具,使用時按操作規(guī)程,使用完后妥善保管,未經(jīng)主管同意不得外借。
草地養(yǎng)護1、清除綠地、花叢內磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。
2、拔除綠地的雜草。
3、草坪修剪,綠籬、花球造型。
4、加土滾壓,填平坑洼。
5、適時松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及時補植。
7、加強草坪病蟲防治工作。
蕎灌木養(yǎng)護1、做好喬、灌木修剪和造形,及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。
2、及時除草、松土、培土。
3、臺風季節(jié)對蕎灌木進行加固,防止刮倒。臺風過后及時松綁,避免橡皮帶嵌入樹皮內。
4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。
5、死亡喬、灌木及時補植。
6、做好喬、灌木病蟲防治工作。
7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內經(jīng)常松土、除草,保持土壤細粒疏松,不見雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調。
澆水、施肥1.草坪澆水
1.1在干旱和少雨季節(jié),要經(jīng)常進行草坪澆水,保證草正常生長的需要。
1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱,土層的濕潤度則應增至8cm,否則就難以解除旱象。
1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行,應盡可能安排在早上與傍晚前后進行。
1.4草坪澆水要噴灑均勻,免于遺漏,無固定噴灌設備的,澆水要先遠后近,逐步后移,避免重復踐踏。
1.5久旱不雨,可連續(xù)澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常情況下,無雨季節(jié)每周可澆水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般為1000~1500kg/畝,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥為主,以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。
2.3 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通?？刂圃?:4:3為宜。
2.4 化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥應在陰天或雨前撒于草坪場地,或與草坪灌溉澆水密切結合進行,以防施用不當損壞禾苗。
2.6 在每年的4、7月進行。在其它時間,應視其生長情況,適當補充追肥。
2.7 草坪施肥要適量、均勻,防止過量或不均勻引起肥傷。
3.喬、灌木施肥細則
3.1 在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對稱兩穴。
3.2 喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。
3.3 將肥料用鐵楸倒入溝內或穴內。
3.4 回填泥土,踏實,淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事項
4.1 施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期,適時、適量、氮磷鉀配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗稱'回水',這有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥時,不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。
病蟲害防治1.病蟲檢查
1.1調查采用隨機抽樣法:以每個管理區(qū)為單位,根據(jù)面積大小,間隔20-30米為一檢查點,檢查有無病、蟲害存在。
2.噴施藥物
2.1 在噴藥前至少應提前12小時張貼通知告知業(yè)主(業(yè)主),提醒注意,避免對人、畜造成危害。
2.2 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫房并清洗全身。
3.注意事項
3.1 配制、噴施農(nóng)藥應穿長袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。
3.2 噴施時間以8:00~10:00點、14:00~15:00點為宜。
3.3 噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。
3.4 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。
3.5 保管好農(nóng)藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm-12cm。
1.2 正確使用割草機,嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。
1.3 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應用修剪刀進行人工修剪,使草坪修剪整齊。
1.4 草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應采用月牙鏟進行切邊。
2.喬木修剪
2.1喬木修剪要注意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起'樹釘'。
2.3 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。
2.4 喬木移植后必須修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個主枝,每個主枝留取2~3個側枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事項
修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。
綠化設施管理
1、保護好綠化設施(護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設施受損壞要立即上報。
2、綠地和綠化帶內不準堆放東西,不準單車、機動車輛駛入和停放綠地,不準在綠地內設攤及擺賣。
3、不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動,不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。
4、保護好供水設施,節(jié)約用水,淋完水后要關好水閘開關,嚴禁任何人盜用綠化用水。
5、保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換,使其達到護樹效果。
6、綠地設施遭到破壞,要自覺修補維護,保證綠地和設施完整。
工具使用
1、做好工具的領用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。
2、熟悉各種工具的使用方法,保養(yǎng)要點,愛護工具。
3、保持工具刀鋒利,定期打磨上油,隨時保潔,緊固接合部位。
第2篇 某小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
一、每日工作
1、巡視所管理的宅區(qū),巡視內容為:
(1)、檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、有無亂擺攤販)
(2)、住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭、有無可疑人員活動)
(3)、住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞、房前屋后和公共場所有無亂仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有無亂停放車輛、亂晾曬衣物、有無影響正常休息的噪聲源)
(4)、基礎設施是否完整(道路有無損壞、室外上下水道是否暢通、有無滲漏、路口及其它實施有無損壞)
2、經(jīng)營性房租、管理費、各項規(guī)費的收繳;
3、接待住戶、租戶來訪和處理有關房產(chǎn)的投訴;
4、編報和房屋保養(yǎng)、維修計劃工作,驗收修繕質量;
5、做好工作日記、整理內務。
二、一周工作
1、走訪租、住戶,了解情況、聽取意見、及時處理;
2、初審租、住戶裝修申請、并報上級審批;
3、檢查每棟樓宇及公共設施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題應及時上報并協(xié)助處理;
三、一月工作
1、執(zhí)行本月保養(yǎng)維修計劃,編報下月保養(yǎng)維修計劃;
2、編報房屋租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表;
3、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生異動的做出修改、
4、與有關單位聯(lián)系、交換情況,如有情況須用書面報告反映;
四、一季工作
1、檢查住宅區(qū)消防設施是否完整無缺、能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時處理及上報;
2、清理房租、管理費和各項規(guī)費收繳情況、并編報季度報表,清查是否有錯收、漏收,采取措施對拖欠費用進行追繳;
3、編報本季度維修保養(yǎng)報告及季度工作計劃;
五、一年工作
1、本年度所做工作進行自我總結并報主管經(jīng)理考評;
2、編報年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告;
3、編報下年度維修保養(yǎng)計劃、制訂下年度工作計劃。
第3篇 小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督組工作實施細則
小區(qū)物業(yè)管理工作監(jiān)督組工作實施細則
(20**年**月**日工作組成員全體會議通過)
根據(jù)監(jiān)督檢查工作組職責和**花園物業(yè)服務合同相關內容,為了切實做好本小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督檢查工作,特制訂本工作實施細則。
一、人員組成。本工作組成員由業(yè)主代表和業(yè)委會成員產(chǎn)生,共13名,設組長一名、副組長三名。下設三個小組,分別為安保秩序監(jiān)督小組、綠化保潔監(jiān)督小組和公共設施監(jiān)督小組,每小組4人,各小組組長分別由本工作組副組長兼任。各小組監(jiān)督檢查物業(yè)服務范圍見附表。
二、工作方式。采取現(xiàn)場監(jiān)督檢查、召開工作會議和撰寫督查報告等形式進行。
三、工作時間。采取固定時間和不固定時間相結合。
1、原則上規(guī)定每月最后一周的周六為全組人員參加的監(jiān)督檢查固定工作日;各小組每月要自行安排1-2次的不固定工作時間,按照各自的工作內容開展監(jiān)督檢查工作。
2、召開會議。
(1)每月召開一次本組與物業(yè)管理方聯(lián)席會議,時間安排在工作組固定工作日。會議由本工作組組長主持,會議議題:一工作組通報督查檢查情況,督促對方嚴格履行服務合同約定的義務,按服務質量標準整改存在問題;二物業(yè)管理方匯報上月存在問題的整改結果;三、雙方共同商討解決熱點和難點問題。
(2)每月召開一次工作組例會,會議工作組組長或副組長主持,會議內容主要是研究布置近期工作任務。會議時間另定。
四、督察報告。做到每月一報。每月3日前,各小組組長負責將上月的工作情況進行小結并寫成書面報告;每月5日前,工作組長負責整理匯總各小組的報告,形成工作組督查月報送交業(yè)委會(建議業(yè)委會審核后抄送一份給物業(yè)管理服務中心)。
五、工作紀律和要求。工作組成員以自愿參加為原則,本著無私奉獻,服務廣大業(yè)主的思想,義務做好物業(yè)管理的監(jiān)督檢查工作。每個成員在工作組期間,要認真學習和領會國家和區(qū)市有關物業(yè)管理的法律、法規(guī),熟悉本小區(qū)物業(yè)服務合同的內容和質量標準,認真、客觀的履行職責。工作組組長要負起領導全組工作的責任,副組長協(xié)助組長工作,并負責通知本小組成員參加會議和工作時間,帶領小組成員開展監(jiān)督檢查工作。因事不能參加工作和會議的,組長要向其中一名副組長說明原因,并指定一名副組長主持本次的工作或會議;副組長要向組長請假;其他成員向本小組組長請假。全年不請假累計3次或因本人原因累計5次不參加本工作組的工作或會議,作自動放棄本工作組成員的身份。
各小組監(jiān)督檢查物業(yè)服務內容范圍
安保秩序組
1、保安工作制度和崗位責任制是否建立健全。
2、保安人員是否按照規(guī)定的名額足額配備。
3、抽查保安人員是否堅守崗位。
4、對小區(qū)發(fā)生的失竊案件督促物業(yè)管理方及時查找原因,落實整改措施,堵塞漏洞。
5、小區(qū)安防設施運行保養(yǎng)狀況。
6、小區(qū)道路是否暢通,車輛是否按指定車位停放。
綠化保潔組
1、草坪、花卉、綠籬、數(shù)木是否定期修剪和養(yǎng)護。
2、定期清理綠地雜草、雜物。
3、園林建筑和輔助設施完好無損。
4、小區(qū)公共場所、電梯、樓道每日是否清掃1次,干凈與否。
5、生活垃圾每天清運1次。
公共設施組
1、共用設施日常管理和維修養(yǎng)護。
2、小區(qū)內公共配套設施完好,運轉正常。
3、消防設施設備保持完好,可隨時啟用,消防通道暢通。
4、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率80%以上。
5、核查小區(qū)水電公攤是否合理、準確。
6、對小區(qū)公共部位收支情況進行核查。
第4篇 小區(qū)物業(yè)管理保潔服務工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務工作標準
一、保潔工作標準
1、地面(室內所有公共區(qū)域的大理石、地磚):目視地面50公分長,無明顯灰塵、污漬及雜物。
2、墻面(室內所有公共區(qū)域的墻面):用衛(wèi)生紙擦拭80公分長,檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。
3、樓梯(室內所有樓梯):抽查2-3層,無痰漬、煙頭、香口膠、紙屑、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。
4、玻璃及鏡面(室內所有玻璃門、窗、墻、鏡):抽查不同位置3-5處,每處抽查1平方米,質量達到無水漬、污漬、手印,潔凈、明亮。
5、衛(wèi)生間:墻面無水漬、污漬;地面無積水、煙頭、紙屑、香口膠等;洗手盆無水漬、潔凈;小便池無銹漬、煙頭等;大便池無銹漬、不積大便、煙頭等、無明顯臭味。
6、室內外排水溝:抽查20米,無煙頭、泥沙等垃圾物,無明顯臭味。
7、明溝:抽查1-3米,不積泥沙、垃圾物等,暢通。
8、各類標牌、指示牌:抽查2-3個,用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵,光亮。
9、消防設備設施:抽查2-3個消防拴,無灰塵、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。
10、垃圾桶、煙灰盅、欄桿:檢查3-5個垃圾桶或煙灰盅,無痰漬、污漬、灰塵,保潔明亮;抽查10米欄桿無灰塵、污漬、光亮;抽查2-3部電梯外門,用衛(wèi)生紙擦拭,明亮無明顯灰塵、污漬。
11、廣場:抽查50平方米,無煙頭、果皮、紙屑等垃圾物,地面保潔衛(wèi)生。
12、綠化帶(池):抽查10盆花草,盆內無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物;抽查室外綠化帶30平方米內無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。
13、垃圾房:垃圾清運完后檢查地面無垃圾;污水溝無垃圾、泥沙、積水;墻面與墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng);設備保潔、干凈、光亮。
14、停車場:地面抽查30平方米,無垃圾;墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng);抽查排水溝20米內無煙頭、泥沙、垃圾物。
15、樓梯扶手:抽查2-3層樓梯扶手,用衛(wèi)生紙擦拭,衛(wèi)生紙無明顯污漬。
第5篇 小區(qū)物業(yè)交通車輛管理管理服務工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務工作標準:交通車輛管理
四、交通車輛管理工作標準
項目 內容
著裝
1、上崗須著公司統(tǒng)一的護管制服,戴好帽,系正領帶,扎緊武裝帶,穿好皮鞋,衣領鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領口、袖口處不得顯露個人衣物,制服外不得顯露個人物品(如紀念章、筆、bb機、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過大過厚物品。
4、非當值班時間,除因公或經(jīng)批準外,不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。
行為舉止
1、上崗時舉止應文明、大方。
2、頭發(fā)要整潔,不留長發(fā)。
3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋。
4、值勤時不得抽煙、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺腳,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當眾整理個人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
工作紀律
1、愛業(yè)敬業(yè),服從指揮;遵紀守法,嚴于律己;文明服務,禮貌待人;積極主動,勇敢無畏。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、提高警惕,堅守崗位。
4、認真參加培訓和消防演習。
5、嚴格執(zhí)行交接班制度,不遲到、早退,更不能誤班、漏班。
(出入口)固定崗位
1.車輛進出
1.1 內部車輛進場:敬禮,發(fā)《車輛出入卡》給車主(或核對車牌號,輸入電腦或記錄)。
1.2 內部車輛出場: 敬禮,車主交回《車輛出入卡》(或核對車牌號碼,確認無疑后放行車輛)。
1.3 外來臨時車輛進入:敬禮,確認是辦事人員,在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間,交車主(或輸入車牌號碼)放行,其他閑雜車輛眼睛進入。
1.4 外來臨時車輛出場:敬禮,核對車牌號碼無誤后放行。
1.5 未經(jīng)批準,大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機及其他作業(yè)車輛不得進入轄區(qū);禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進入轄區(qū);出租車進出不得無故停留拉客,屬搬家物品,值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行,同時收回《出入物品申報表》,涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料,要有業(yè)主委員會或管理處批準的《出入物品申報表》方予放行,否則拒絕進場。
1.6 軍警車輛進場時,敬禮,在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間后放行。
1.7 軍警車輛出場時,敬禮,憑《臨時停車卡》核對車牌號無誤后放行。
1.8 軍警車輛進出,應嚴格記錄,有疑問要求出示行駛證,下半夜進出場的軍警車,要實行跟蹤管理。
1.9所有車輛進出,必須在《車輛出入記錄表》上詳細填寫車牌號碼,進、出場時間。
流動崗位
1、按規(guī)定每半小時巡視所負地下室車輛情況,每15分鐘巡視廣場臨時停車情況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主,并在《停車場交接班記錄表》上做好記錄。
2、清點車場內車輛及停放位置,隨時與崗亭聯(lián)系,以核對車輛數(shù)量,確保安全。
3、發(fā)現(xiàn)無關人員或可疑人員到車場(庫),要及時勸其離開,若有緊急情況按有并規(guī)定進行處理。
4、引導車輛有序停放,嚴密注視車輛情況和駕馭員的行為,若遇酒后或疲勞駕車者,應及時勸阻,并報告車管主管及時處理,避免交通意外的發(fā)生。
5、檢查車場內設備設施是否完好,發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場交接班記錄表》記錄并及時上報,以便及時處理。
6、協(xié)助保潔班維護好車場(庫)內的保潔衛(wèi)生,保持停車場(庫)的整潔。
第6篇 某某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作
某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作
'資料的收集
設立檔案室,采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段,聘專職檔案員,直接隸屬辦公室。建立相應的規(guī)章制度,對所有檔案進行嚴格管理。
資料的收集堅持內容豐富的原則,根據(jù)實體資料和信息資料的內容,在實際工作中從需要出發(fā),擴大信息資料的來源渠道,從時間上講是從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工作技術維修資料;從空間上講是物業(yè)構成的方方面面,大到房屋本體、公共設施,小到一樹一木都有詳細的資料收集。
'資料分類整理
收集后的所有信息,統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真,根據(jù)檔案的來源、信息的內容、住處的表現(xiàn)形式等特點進行細分,做到條理清晰、分類合理。
'資料歸檔管理
歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。根據(jù)實際需要,'zz'的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式,便于原始檔案的保存,如膠卷、照片等。檔案組卷按不同業(yè)務性質、編號、造冊、編輯并分柜保存,運用計算機等先進的管理手段,盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存,便于查找和調用。
檔案的出室、入室都有嚴格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出;入室時,須由專人進行檢查,如有破損,立即修復,并追究相關人員的責任,檔案管理資料員需及時收回在外文件,嚴防文件的流失。
檔案的管理環(huán)境必須做到'三防',即防火、防潮、防霉變。
'檔案的運用
采用先進的檢索軟件,建立電腦網(wǎng)絡系統(tǒng),充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。
外部網(wǎng):與廣大業(yè)主、住宅局主管處室進行聯(lián)網(wǎng),所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務狀況等,隨時可以查閱調用,便于工作監(jiān)督和檢查。
內部網(wǎng):管理服務中心內部室聯(lián)網(wǎng),運用現(xiàn)代化辦公手段和設施,對文件進行分級管理、分層使用。
表7-1檔案資料的分類
名稱資料內容
工程建筑
產(chǎn)權資料a:規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文
b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證
c:拆遷安置資料
工程技術資料a:紅線圖、總平面圖
b:地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告
c:工程合同、工程預決算
d:工程設計變更、通知及技術核算章
e:竣工圖:①單體建筑、結構、設備竣工圖
②消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖
f:房屋消防、燃氣竣工驗收證明書
g:鋼材、水泥等主材的質量保證書
h:新材料、構配件的鑒定合格書
i:供水、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書,供水、供電、電梯、消防、智能化等設備技術資料
j:砂漿、混凝土試塊、試壓報告
k:綠化工程竣工圖
l:其他技術資料
事務管理資料住戶資料a:住戶入住資料(購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修早班、驗房表、費用托收協(xié)議等)
b:住戶家庭人員檔案
c:住戶家庭維修檔案
事務資料a:事務值班表
b:事務交接記錄表
c:物品搬出(入)物品登記表
d:日常事務巡視記錄
e:事務回訪登記表
裝修資料a:裝修申請表(附圖紙)b:裝修工程隊安全責任書
c:臨時施工人員登記表d:施工單位營業(yè)執(zhí)照
維修資料a:維修申請單b:維修服務派工單
c:維修回訪記錄本d:公共設施維修記錄
治安交通管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄
b:查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶
c:物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄
d:車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議
事務管理資料設備管理資料a:公用設施保養(yǎng)維修記錄
b:各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄
c:設備分承包方維修保養(yǎng)記錄
d:設備檢查記錄
社區(qū)文化資料a:活動計劃實施方案、總結記錄
b:社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄
c:傳媒報導
d:老人活動室等設施使用情況
續(xù)表7-1檔案資料的分類
員工管理資料a:員工個人資料、聘用表
b:員工業(yè)績考核及獎罰記錄
c:員工培訓計劃及實施記錄
d:員工培訓考核記錄
e:員工外出考評及參加演練記錄
f:員工住戶及內務管理記錄表
業(yè)主反饋資料a:服務質量回訪記錄表
b:業(yè)主意見調查、統(tǒng)計記錄
c:業(yè)主投訴及處理記錄表
行政文件資料a:管理服務中心部長值班及督察記錄
b:政府部門文件
c:物業(yè)公司及主管領導部門文件
d:管理服務中心規(guī)章制度、通知、通報等文件
e:管理服務中心榮譽一覽表
f:管理服務中心接待來訪參觀記錄表
業(yè)主管委會資料a:籌備成立文件
b:成立后運行文件
第7篇 花城小區(qū)物業(yè)管理服務工作內容
(一)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理
1、定期巡查,對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關部門依法處理;
2、維修養(yǎng)護制度健全,工作標準及崗位責任制明確;
3、報修服務時間:24小時受理;急修:不得超過30分鐘到達維修現(xiàn)場;
4、道路、停車場平整通暢,交通標志完好;
5、每年對房屋及設施設備進行一次安全普查,根據(jù)普查結果制定維修計劃,組織實施。
(二)物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理
1、共用設施設備按照項目配套建設管理,責任分工明確,運轉正常,維護良好,有設備臺帳,運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄完整;
2、實行24小時值守服務;
3、水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;
4、公共照明設備良好,不影響使用;
5、設備用房整潔,主要設施設備標識清楚、齊全;
6、雨(污)水井、化糞池、排水管井每月檢查一次,定期疏通;
7、在接到相關部門停水、停電通知后,立即通過小區(qū)公告欄或社區(qū)廣播通知業(yè)主。
(三)物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通
1、環(huán)衛(wèi)設施完好;
2、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,公共區(qū)域每天至少清掃一次并實行標準化保潔;
3、垃圾日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱溢滿現(xiàn)象,各類垃圾容器及時清潔,無重異味;
4、小區(qū)內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;
5、雨雪天氣及時對區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃,樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象;
6、根據(jù)實際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛(wèi)生消殺工作;
7、對超環(huán)保標準排放油煙、嗓音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜、家禽者進行勸告,并報告有關部門進行處理。
(四)公共綠化的養(yǎng)護和管理
1、花草樹木生長良好,修剪整齊美觀;
2、綠地無擅自改變性質和破壞、非法占用現(xiàn)象;
3、適時對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖;
4、園林小品及設施維護良好。
(五)車場服務
1、機動車、非機動車行駛、停泊管理有序;
2、停車場收費有合法手續(xù);
3、有必要的進出憑據(jù);
4、對小區(qū)內停放的車輛是否有堵塞公共通道進行檢查;
5、對小區(qū)內停放的車輛是否有占用他人固定車位進行檢查;
6、為保護公共權益不受侵害或保全現(xiàn)場,必要時可將違反約定停放的車輛強制搬離現(xiàn)場或用車鎖對車輛予以固定。
(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理
1、主要出入口有專人值守;
2、有專門秩序維護人員,實行24小時流動巡邏制度;
3、對危及人身安全處設置明顯警示標識;
4、消防設備設施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制訂有消防應急方案;
5、控制中心實行24小時值班,對組團外公共區(qū)域進行監(jiān)控并對突發(fā)情況進行記錄;
6、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時,及時報警,并配合公安部門進行處理;
7、適時開展消防和居家安全宣傳。
(七)裝飾裝修服務
房屋裝飾裝修涉及其它事項,由業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司另行簽訂《房屋裝飾裝修服務協(xié)議》,予以約定。
(八)物業(yè)檔案資料管理
1、建立完善的物業(yè)管理制度和服務質量管理體系;
2、運用計算機對業(yè)主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理,建立完善的檔案管理制度。
(九)其它服務
1、視情況接受相關部門委托,代收水、電、有線電視等費用;
2、水、電、有線電視服務及維護服務由其對應的供應單位提供并為此負責。
(十)特約服務
由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司或其授權的物業(yè)服務中心另行約定。
第8篇 某某花園小區(qū)物業(yè)日常服務管理工作
某花園小區(qū)物業(yè)日常服務管理工作
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環(huán)境服務、有償服務等在內的小區(qū)日常服務管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護與管理。
(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、物業(yè)配套會所等。
(6)專業(yè)裝修工程質量監(jiān)理與裝修管理。
(7)公共環(huán)境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。
(9)對物業(yè)實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業(yè)安全。
(10)結合地域特色和本物業(yè)的特點組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調社區(qū)內人際關系、溝通感情。
(11)配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
(12)管理與物業(yè)相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。
3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業(yè)管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時又監(jiān)督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環(huán)節(jié):
a、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審核。
①核實業(yè)主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續(xù);
②裝修公司的資質復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯(lián)系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;
④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監(jiān)管:
① 嚴控臨時出入證的辦理;
② 無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區(qū);
③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準禁止帶入小區(qū);
④ 劃分明確的責任區(qū)域,推行區(qū)域管理小組、保安日查制度,主管、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現(xiàn)場驗收制度,有違規(guī)裝修項目的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
① 發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
② 平時加強裝修安全方面的宣傳;
③ 與業(yè)主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護、機電設備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。
(1)對設備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節(jié)能改造以利于提高設備管理質量。
(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節(jié)進行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執(zhí)行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區(qū)設備、設施系運行狀態(tài),維修、保養(yǎng)情況進行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運行;
(11)根據(jù)管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區(qū)會所設備設施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業(yè)評優(yōu)時,制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計劃與實施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養(yǎng)的工作計劃;
(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計劃;
(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業(yè)管理服務意識及行為規(guī)范培訓,保障管理水平
(20)在小區(qū)內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動。
(21)時機成熟后,依法
成立小區(qū)業(yè)主委員會。
(22)定期開展小區(qū)業(yè)主服務需求調查及業(yè)主滿意度調查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。
(23)根據(jù)小區(qū)實際情況,將物業(yè)管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
第9篇 興泰小區(qū)物業(yè)安全部工作例會管理規(guī)定
小區(qū)物業(yè)安全部工作例會管理規(guī)定
1.目的
為了規(guī)范zz花城服務中心安全部的內部管理,提高信息的透明度,及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題,保證各類會議的正常、高效進行,特制定服務中心工作例會制度。
2.范圍:
適用于zz花城服務中心。
3.職責
3.1由安全主管負責主持安全部月度工作例會,傳達公司及服務中心重要的精神,安排工作重點,明確工作標準,收集反饋意見。
3.3由安全督察負責主持安全部周工作例會,安全主管監(jiān)管并準時參加,傳達公司及服務中心重要的精神,安排工作重點,明確工作標準,收集反饋意見。
3.4安全督察負責臨時會議的協(xié)調和通知,監(jiān)督并考核會議參加人員的出勤情況
4.方法和過程控制
4.1安全部月度工作例會
4.1.1每月初召開一次,地點為服務中心培訓室,特殊情況另行通知。
4.1.2參加人員:安全主管、安全督察、安全中隊長、安全班長、不當班安全員(記錄會議紀要)。
4.1.3安全主管講評上月安全工作、傳達公司有關精神,確定本月工作重點和工作計劃,協(xié)調解決部門間工作配合問題,明確責任人;4.1.4各班組匯報上月工作完成情況,就班組處存在的問題進行商討、解決。
4.2安全部周工作例會
4.2.1每周一9:00-21:00召開一次,地點為服務中心會議室,特殊情況另行通知。
4.2.2參加人員:安全主管、安全督察、安全中隊長、安全班長、安全骨干。
4.2.3安全主管傳達公司有關精神,確定本周工作重點和工作計劃,協(xié)調解決班組間工作配合問題,明確責任人;各班組匯報上周工作完成情況,就班組處存在的問題進行商討、解決。
4.2.4時間、地點由部門主管選定,保證每周至少召開一次,指定記錄人編寫會議紀要。
4.3班組周例會
4.3.1各班組每周至少召開一次例會,地點為服務中心培訓室。
4.3.2參加人員為:片區(qū)安全主辦、安全督察、中隊長、所在班安全班長及安全員。
4.3.3 由安全班長傳達公司有關精神,講評上周工作確定本周工作重點和工作計劃,協(xié)調解決班組間工作配合問題,明確責任人;聽取班員的意見或建議。
4.4會議紀律
4.4.1準時到會,不得無故缺席;如有特殊情況,提前十五分鐘向會議組織者請假,否則按缺席處理;會議期間手機、尋呼機關機或打到振動檔;中途不得無故離開。
4.4.2會議遲到五分鐘以內者,罰款拾元;遲到五分鐘以上者,罰款伍拾元;無故缺席者,罰款壹佰元,一月內累計2次無故缺席,按曠工半天處理;累計2次或以上遲到者按照所在比例扣分。由安全督察開具《獎懲通知單》,并在當月工資中予以扣除。
4.4.3統(tǒng)一著工裝,嚴禁穿拖鞋、短衣短褲及未按規(guī)定著裝的員工進入會議現(xiàn)場。
5.質量記錄表格
《獎懲通知單》
《培訓(會議)簽到表》
第10篇 x城小區(qū)物業(yè)管理工作計劃
新城小區(qū)物業(yè)管理工作計劃
物業(yè)管理公司將根據(jù)開發(fā)商提供的實際樓盤施工進度表,分別制訂前期介入、項目接管工作計劃;并依據(jù)開發(fā)商制訂的遠景開發(fā)目標,制訂正常居住期的對內、對外達標計劃。我們將力求務實、高效,并積極協(xié)助開發(fā)商做好銷售服務,實現(xiàn)雙贏的目標。
一、前期介入工作計劃
序號工作計劃計劃要點實施時間備注
1簽定物業(yè)管理合同
商定物業(yè)促銷協(xié)助計劃與地產(chǎn)商定
管理服務費、停車費、會所協(xié)商
簽定物業(yè)管理合同
2成立物業(yè)公司協(xié)商確定管理處辦公場所簽訂合同后十日內
二次裝修管理處辦公場所
辦理管理處有關運作手續(xù)
人員配置、培訓
管理處辦公設備配置
3前期介入
收集各類工程資料20*1.5.1至20*2.3.20
實施促銷協(xié)助計劃
熟悉各類設施、設備
4導入長城物業(yè)管理公司模式
導入is09002(2000版)20*2.3.l至20*2.9.1
導入公司各項規(guī)章制度
導入公司物業(yè)管理理念
5物業(yè)接管準備驗收物業(yè)軟硬件20*2.3.20至20*2.4.20
移交資料 問題備忘
二、入伙接管工作計劃
序號工作計劃計劃要點實施時間備注
1入伙準備及實施
準備、完善入伙所需資料和設備20*2.3.1至20*2.4.28
入伙儀式策劃及舉行
辦理入伙手續(xù)
2二次裝修的管理建立二次裝修程序及檔案20*2.4.20至20*2.9.30
模擬二次裝修動態(tài)表
進行有效監(jiān)督
3首次征求業(yè)主意見
征求大廈合理化建議20*2.10.20至20*2.10.30
(集中在裝修期間)
上門調查和回訪
分析調查結果,提出改進方案
4建立完善的標識系統(tǒng)各類檔案的科學分類、建檔及標識20*2.4.20至20*2.7.1
制作各類設備、設施標識
制作各類路牌等公共標識系統(tǒng)
制作辦公室標識系統(tǒng)
三、正常居住期工作計劃
管理策劃內容描述備注
完善體系定期內部評審iso9002(2000版)質量管理體系:
完善管理處信息局域網(wǎng),修訂會所運營管理辦法:
完善各類壁掛文件,ⅴi系統(tǒng)。物業(yè)招租程序:
完善三表聯(lián)抄系統(tǒng)及業(yè)主自助查閱系統(tǒng);
建立完善的分包方工作績效考評體系;
展開業(yè)主委員會的籌備工作。
服務持續(xù)改進定期對員工進行服務意識、技能培訓;
定期上門回訪及開展tcs調查:
全面開展**新城海岸的文化活動建設(一年不少于10次):
開展多種形式的物業(yè)管理法規(guī)宣傳活動,制作小區(qū)辦事指南:
助開發(fā)商做好樓盤的銷售工作。
會所策劃經(jīng)營定期開展業(yè)主消費熹向調查,逼當調整服務項目及內容見小區(qū)會所管理
加強對分包項目的監(jiān)管
管理達標-年內達到深圳市、廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標準
二年內達到全圖優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標準
智能小區(qū)保證大廈三表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)的正常運行
實現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡社區(qū)
努力實現(xiàn)ic卡自動車輛收費系統(tǒng)
第11篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案
為進一步提高物業(yè)管理服務質量和效率,在短時間內解決業(yè)主的投訴,同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識,也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標準、高質量的健康生活需求,在客戶服務管理工作上推行'禮賓助理'服務。
(一)'禮賓助理'服務實施細則
1、分別于住宅大堂設'禮賓助理',24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務,方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內,并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關政策、制度改革最新動態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、'助理'傾情奉獻秘書管家服務,不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務,更是您商務與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔過失責任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退;
(1)對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者;
(3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時間標準:
1、業(yè)主投訴處理的工作時限:
(1)服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴重,不超過2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時處理,維修人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目,不超過半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時限內完成,一般不能超過7個工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產(chǎn)安全的,及時處理,處理人員到現(xiàn)場時間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個工作日;
(4)對其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。
(5)其他投訴的處理時限視具體情況而決定,到達處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復工作時限:
(1)關于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內部情況,不能馬上回復的,不超過30分鐘。
(2)關于各項物業(yè)收費項目和標準,要求馬上回復,無統(tǒng)一標準,需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內派人到現(xiàn)場確定收費,回復業(yè)主。
(3)關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢,一般要求馬上回復,確實無法落實,不超過30分鐘回復對方。
(4)關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢,馬上答復或與業(yè)主約定時限內回復,但原則上不得超過2個工作日。
(三)工作質量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復工作時限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達100%),每月業(yè)主滿意率要達到90%以上。
第12篇 濱海小區(qū)物業(yè)管理工作重點
濱海新城小區(qū)物業(yè)管理工作重點
(一)切實做好安全防范與管理工作,杜絕因管理原因而造成治安事件
小區(qū)公共區(qū)域安全防范工作是日常管理服務工作中非常重要的一環(huán),為加強外防、內保,防止一切可能導致出現(xiàn)的安全、安全防范事件發(fā)生,維護小區(qū)物業(yè)公共區(qū)域安全及公共秩序,我們擬主要從以下四方面加強小區(qū)的安全防范與管理工作。
根據(jù)濱海新城項目出入口設置ic卡門禁系統(tǒng),只有小區(qū)業(yè)主/住戶憑ic卡方可出入小區(qū),所有外來來訪人員均要求登記出入。
在內部管理方面,嚴格把好人員錄用培訓關,重點做好對員工的安全服務意識、業(yè)務技能、管理標準和思想品德、職業(yè)操守的教育培訓,新員工從入職開始到崗前、崗中、崗后嚴格進行有計劃的培訓,做到培訓前有計劃、有目的,培訓過程中有記錄,培訓后有考核,并以此作為員工晉升、獎勵和淘汰的依據(jù),全面提高員工素質。依據(jù)iso9001:2000質量體系標準制定各項內部管理制度、操作規(guī)程,嚴格履行各級人員的崗位職責,加強對管理區(qū)域的巡查力度。
在制度建設上,我司將根據(jù)濱海新城物業(yè)實際特點及管理服務需求,及時建立該項目的各項公眾管理制度,包括安全防范管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、物品進出管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、防火應急指南、文明公約等,為濱海新城的物業(yè)管理工作提供標準、依據(jù)。
在安全防范管理上采取'層級控制、全員參與'的管理措施,保安員實行定崗、定員、定責制,對小區(qū)的安全進行全面防范,確保因管理原因而造成的安全事件發(fā)生率為零,讓濱海新城廣大業(yè)主有安全感、舒適感。
1、層級控制
① 重點監(jiān)控:在各出入口、各要道布哨布崗,設置出入口守衛(wèi)保安崗;
② 全天候監(jiān)控:在主要出入口,保安實行24小時值班,24小時巡邏;
③ 聯(lián)合監(jiān)控:設置熱線,一旦發(fā)現(xiàn)可疑人物,立即報警;
④ 建立小區(qū)安全防范快速反應體系:采取固定崗、巡邏崗相結合,連環(huán)巡視,做到一處有事,環(huán)環(huán)連動,如有突發(fā)事件發(fā)生,快速救援人員立即趕到。所有保安人員實行準軍事化管理。
2、全員參與
① 以管理中心保安員為主要力量,其它全體員工為輔助力量,共同維護環(huán)境安全。
② 全員參與,訂立安全公約,廣泛宣傳安全防范政策,使'小區(qū)安全,我之責任'的觀念和安全意識深入業(yè)主心中。
(二)加強小區(qū)內裝修管理,確保無違章裝修現(xiàn)象
本項目因屬毛坯樓即交付業(yè)主使用,這給后期的裝修管理帶來較大的困難和一定的壓力。在確定以無違章裝修作為工作重點之一的基礎上,根據(jù)我公司物業(yè)管理人員的成功經(jīng)驗,將在濱海新城嚴格實施'有章可循、違章必糾'的裝修管理規(guī)定,在業(yè)主收樓階段引導其按公司所制定的二次裝修管理規(guī)定進行裝修。靈活運用各種手段,管理上講理、講法、以預防為主,把違章裝修控制在萌芽階段,確保在濱海新城無違章裝修事件發(fā)生。
(三)精心維護,保障設備安全運行
小區(qū)的設備管理是物業(yè)管理工作的支撐點,設備管理的好壞是檢驗物業(yè)公司管理水平的試金石,更是創(chuàng)建高品質生活環(huán)境的關鍵之一。在實施管理上,擬對設備管理工作采用現(xiàn)場直接管理,精心挑選及培養(yǎng)一批技術精、作風優(yōu)的技術骨干,組成該項目的設備管理隊伍,制定和完善各種設備、設施的管理制度、操作規(guī)程和崗位職責,建立嚴格的運行值班制度,做好數(shù)據(jù)分析記錄,及時發(fā)現(xiàn)隱患及時排除,當日事當日清,小故障不過夜,重大故障隱患在突擊搶修的同時,及時向公司匯報,由公司協(xié)調抽調技術骨干突擊完成,并做好記錄備查,建立設備設施維修保養(yǎng)檔案,建立和完善設備設施等級保養(yǎng)制度,定期制定設備維護保養(yǎng)計劃,將設備設施的保養(yǎng)責任落實到人,每臺設備張貼責任卡,使設備保養(yǎng)工作規(guī)范化、正規(guī)化和標準化。建立對外保養(yǎng)設備的監(jiān)督檢查制度,對維修保養(yǎng)的工作質量,技術性能跟蹤檢查驗收,定期向廣大業(yè)主匯報,設備管理隊伍不定期對設備運行情況、維護保養(yǎng)情況進行檢查,開展評選先進設備維護活動,為設備保養(yǎng)工作訂立高標準,以使設備保養(yǎng)工作在受控狀態(tài)下進行,為創(chuàng)建舒適、良好的生活和居住環(huán)境提供有力保障。
(四)加強清潔綠化的監(jiān)督管理,以滿足廣大業(yè)主高品質健康生活需求
根據(jù)濱海新城的物業(yè)管理服務質量需求,我們按照清潔綠化服務標準、服務細則、工作計劃等實施專業(yè)的清潔綠化管理,同時,我司將建立健全清潔綠化督導管理機制,每天清潔綠化主管將對其清潔綠化管理質量進行督導檢查并作好檢查記錄,若質量未達到標準,將嚴格按照清潔綠化管理罰則實施,并作好罰則記錄,計入到清潔綠化人員的考核中。
第13篇 小區(qū)物業(yè)安全管理工作手冊總則
總則
一、為了規(guī)范zz灣安管部安管隊伍的日常管理,達到'政治合格、素質過硬、紀律嚴明、服務規(guī)范'的安管隊伍管理總要求,不斷加強隊伍的規(guī)范化、標準化建設,按照半軍事化管理的要求,制定本手冊。
二、本手冊適用于zz灣物管中心安管主管、安管(班)長、安管隊員。
三、本手冊為zz灣安管隊伍的日常管理標準,根據(jù)各自崗位的要求,制定安管隊伍崗位職責、工作程序及各類應急處理預案,以利于工作開展。
四、物管中心必須嚴格執(zhí)行本手冊的規(guī)定。安全管理部對貫徹執(zhí)行本手冊負有直接責任,必須嚴格要求,檢查、監(jiān)督所屬人員認真貫徹落實。
五、物業(yè)管理公司督查小組定期檢查本手冊在管理中心的落實情況,本手冊作為對安管部的月度考核標準之一。
第14篇 小區(qū)物業(yè)管理服務工作控制方式
小區(qū)物業(yè)管理服務工作的控制方式
1、服務質量監(jiān)督檢查
物業(yè)管理中心通過持續(xù)的巡視和檢查來督促各崗位人員完成管理目標,提高物業(yè)管理服務的質量;并通過積極與業(yè)主溝通,定期征詢業(yè)主的意見,以達到持續(xù)改進服務質量。
檢查項目周期實施人檢查內容
崗位巡視每日部門主管各崗位完成本日的工作計劃和
服務標準狀況
專項檢查每月管理中心項目經(jīng)理檢查各項工作落實情況,總結每月工作情況
年終總結每年管理中心項目經(jīng)理檢查管理中心的整體運作和管理目標的完成狀況
業(yè)主意見征詢每季抽樣調查不少于1/3的業(yè)主全面調查各業(yè)主對管理中心各個服務項目的意見,根據(jù)業(yè)主提出的合理化意見改進物業(yè)管理的服務工作
2、管理工作的日?？刂?/p>
(1)監(jiān)督機制
a、公開監(jiān)督制:公布管理中心服務前臺電話,設立管理中心項目經(jīng)理意見箱,接受投訴和建議。所有員工佩帶工卡上崗,以便于公開監(jiān)督。
b、業(yè)主評議制:管理中心對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋,對業(yè)主或其他來源獲得的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實行閉環(huán)管理,使業(yè)主滿意。
c、定期報告制:管理中心定期向開發(fā)商相關主管部門、物業(yè)公司報告工作,檢討物業(yè)管理不足之處,持續(xù)改進工作。
(2)自我約束機制
a、管理中心在物業(yè)管理過程中,嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關法規(guī)、條例和實施細則。
b、巡視檢查制:由管理中心對各部門員工進行定期或不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對重大質量問題或多次重復出現(xiàn)的問題,由管理層檢討并制定糾正和預防措施。
c、實行考核淘汰制:管理中心每年對員工進行全方位考核,實行末位淘汰制,對管理中心項目經(jīng)理實行述職考核,不適應崗位者,根據(jù)其能力及特點更換崗位。
第15篇 z小區(qū)物業(yè)日常管理工作內容
小區(qū)物業(yè)日常管理工作內容
(一)客服中心管理運作
工作內容:核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務
頻度:一天內辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標準: 準確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結,帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。
8:30-17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時間近中午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜;
施肥:春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;
修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;
病蟲防治:每月一遍,嚴重者半月一遍;
補苗:春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補
標準:均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無漏、喬木剪下叢生枝、內生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序:7:00-9:30澆水、施肥;
9:30-11:30除雜草、整形、保潔;
13:30-15:30除殺蟲、補缺、保潔;
15:30-17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作:
工作內容:裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養(yǎng)護;
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈
頻度:8h內隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,
污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24h內,中修二天,大修二天內有回音;
檢查:二遍/天,及時維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責任范圍內即壞即修,責任區(qū)外及時報告有關部門 每月檢查一遍,即壞即修
標準:符合規(guī)定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置,公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 道路平整無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;
程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。
9:00-17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
工作內容、定崗檢查 流動檢查 學習與訓練、消防設施 家居安全 違法行為裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練
頻度:每周三遍 ,5分鐘內到達現(xiàn)場;
標準:人車進出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練
(五)保潔管理
工作項目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運,二遍/天,垃圾外運、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年;
標準:地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下
程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
第16篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定
1.0 目的
規(guī)范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。
2.0 適用范圍
適用于zz城服務中心工程維修部的管理工作。
3.0 職責
3.1服務中心經(jīng)理負責審批工程維修部的年度工作計劃,并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質量。
3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施 與控制,并對年度、月度工作進行總結。
3.3工程維修部員工依照各相關規(guī)程按計劃進行工作。
3. 4 工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0 程序要點
4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。
4. 2 維修技工對設施、設備分管責任崗位實行每月輪流制。
4.3 設施、設備分管責任制:
供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 1人;智能安防、門禁系統(tǒng) 、消防系統(tǒng)1人;公共設備、設施的維修、維護由所有工程維 修 部人員實施。
4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯(lián)絡、日常工作。
4. 5 周例會
4.5.1 實行每周五例會制,每周五下午17:00準時舉行例會。
4.5.2 用例會時間全面了解本周的工作完成情況,并計劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門。
4.5.3 每周四下午由主任組織培訓專業(yè)知識。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是為了獎勤罰懶,考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2 工程維修主任根據(jù)每人當月的工作表現(xiàn)和成績進行考核評分,并將考核結果上報服務中心經(jīng)理審核。
4.6.3工作業(yè)績和月考核積分相對應,月考核積分與個人經(jīng)濟利益掛鉤。
4. 7 維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后,在10分鐘內派維修工到達現(xiàn)場,一般性故障處理不超過1小時;
4.7.2公共設施、設備維修:小修不過夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;
4.7.4語言規(guī)范,服務熱情。
4. 8 通訊保證
4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態(tài),以便聯(lián)絡。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯(lián)絡,使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡;
4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風、洪水、重大設備設施故障時等),在接到中控室的呼叫后應立即與中控室聯(lián)絡,并5分鐘內趕赴現(xiàn)場處理。
4. 9 物品管理
4.9.1維修人員領用材料進行維修作業(yè)時,必須認真填寫《物資領用登記表》,加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時歸還,公用工具每月由倉管員清點;
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。
4. 10值班制度
4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;
4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯(lián)系單》當天解決處理,遇無法維修或需要購買材料的維修事項,應及時匯報維修主任,并跟蹤轉交給誰進行維修,直至維修終結,確實保證不出現(xiàn)'壓單'現(xiàn)象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調度
4.11.1工程維修主任根據(jù)服務中心或中控室的通知,隨時抽調本部門人員開展臨時重要工作;
4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動或實際工作需要,進行輪流責任的調整。
5.0 支持性文件
無
6.0質量記錄
6.1 《物資領用登記表》----qp-09-04-f001
