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第1篇 學校后勤管理服務過程控制工作程序
學院后勤總公司質量管理體系程序文件
學校后勤管理服務過程控制程序
后勤管理服務控制程序
1.目的
為政法學院和廣大師生員工提供后勤管理服務,確保公司提供的各類服務滿足顧客要求和法律法規(guī)要求及相關方的需求。
2.適用范圍
適用于總公司后勤管理服務提供過程和服務質量的管理、監(jiān)視測量和控制。
3.職責
3.1監(jiān)察中心負責后勤管理服務過程和服務質量的監(jiān)督、檢查和考核工作;
3.2各服務部門負責后勤管理服務過程的提供、控制和自檢工作;
3.3各崗位服務人員負責服務任務的實施。
4 工作程序
總公司后勤管理服務的提供過程按國家、地方和教育部的要求執(zhí)行,詳見《適用的法律法規(guī)和其他要求文件清單》。
4.1后勤管理服務提供的內容
依據(jù)政法學院的要求,總公司后勤管理服務的內容主要是新老校區(qū)水電暖的供應、環(huán)衛(wèi)、綠化、工程維修、教室管理、物業(yè)費用的收繳及西校區(qū)的食堂租賃、公寓管理。
4.2后勤管理服務提供過程的控制
4.2.1服務提供前的控制
a.獲得表述服務特性的信息和文件。服務部門根據(jù)對服務實現(xiàn)過程策劃的輸出以及顧客要求評審的結果等,獲得必要的服務信息,充分了解學院領導的要求及廣大師生員工的需求和期望,具體執(zhí)行《與顧客有關的過程控制程序》。
b.總公司編制了以下程序和服務過程的工作標準、服務規(guī)范等文件,對服務提供過程進行控制:《資源管理控制程序》、《后勤管理服務過程控制程序》、《供方評價準則》、《校園環(huán)境衛(wèi)生管理辦法》、《校園綠化管理辦法》、《教學樓教室管理條例序》、《工程維修管理辦法》、《二次供水管理制度》、《供電管理辦法》、《供暖管理辦法》、《公寓管理制度》、《緊急情況處理規(guī)定》、《消防安全管理規(guī)定》《西校區(qū)食堂衛(wèi)生管理條例》等,明確服務標準,規(guī)范服務行為。
4.2.2服務提供過程中的控制
a.服務人員根據(jù)所提供的服務信息要求,嚴格按相關程序文件和服務標準的要求進行服務,各服務部門和監(jiān)察中心給予支持和監(jiān)督。
b.各服務部門負責定期組織員工學習質量手冊、程序文件、作業(yè)文件和崗位職責的內容,使每位員工了解本職工作的要求以及如何進行服務方能滿足顧客的要求。
c.公司為后勤服務提供和配備適用的基礎設施,部門編制主要的使用說明書并對相關人員提出明確要求,設施和設備的檢修要在相關文件中予以明確。
d.為了確保服務提供過程符合要求,公司配備相應的監(jiān)視和測量設備,保證后勤服務的開展;
e.監(jiān)察中心按檢查標準全面檢查各班組和個人的服務質量并記錄結果,確保各項服務滿足要求;
f.各服務部門負責人不定期的對服務質量進行檢查,公司定期組織有關人員和部門全面檢查服務質量,每月各服務部門負責向監(jiān)察中心上報《月服務質量檢查與考核表》,監(jiān)察中心匯總各服務部門、各班組的服務質量考核結果,并抽樣檢查記錄的符合性,對服務質量進行監(jiān)督和控制。
4.2.3服務完成后的控制
監(jiān)察中心負責對服務完成后的活動進行控制:
a.與各學院的師生和住戶聯(lián)絡,妥善處理他們意見和投訴,及時做好服務回訪工作,保存相關記錄;
b.測量全校師生員工對公司后勤管理服務提供的滿意程度,確定他們的需求和潛在需求,了解所需的服務傾向,具體執(zhí)行《顧客滿意度測量控制程序》;
4.2.4為滿足公司發(fā)展和顧客的需求,辦公室負責開拓新的服務項目,不斷滿足顧客的期望和要求,執(zhí)行《服務項目設計和開發(fā)控制程序》。
4.2.5對后勤管理服務項目實施監(jiān)控活動
a.水電暖的供應服務:能源管理服務中心負責供水、供電、供暖的服務和相關費用的收繳,具體執(zhí)行《后勤管理服務控制程序》、《二次供水管理制度》、《供電管理辦法》、《供暖管理辦法》、《部門目標管理責任制》等,填寫相應記錄。
b.設備設施維修服務:能源管理服務中心和西校區(qū)管理服務中心負責新老校園內道路、房屋建筑、排水設施等的維修;校園內建筑物門窗、桌椅等設施的維修。具體執(zhí)行《資源管理控制程序》、《工程維修管理辦法》、《消防安全管理規(guī)定》等,填寫相應記錄。
c.綠化服務:物業(yè)管理服務中心和西校區(qū)管理服務中心負責學院和西校區(qū)綠化美化,澆灌修剪花草、樹木,修整草坪、打藥殺蟲、施肥、植被保養(yǎng)等工作。執(zhí)行《校園綠化管理辦法》,填寫相應記錄。
d.清潔服務:物業(yè)管理服務中心和西校區(qū)管理服務中心負責轄區(qū)公共場所清潔、垃圾清運、室內清潔服務,具體執(zhí)行《校園環(huán)境衛(wèi)生管理辦法》,填寫相應記錄。
e. 飲食服務:西校區(qū)管理服務中心負責對食堂租賃供方進行選擇和評價,監(jiān)督檢查飲食質量、服務態(tài)度和環(huán)境衛(wèi)生。具體執(zhí)行《西校區(qū)食堂衛(wèi)生管理條例》、《供方評價準則》。
f.物業(yè)管理、服務費用收繳服務:辦公室負責各種服務費用的收繳管理,各業(yè)務部門負責催繳工作,具體執(zhí)行公司服務費用收繳有關規(guī)定。
4.3后勤管理服務提供過程的確認
4.3.1后勤管理服務提供過程具有特殊的性質,屬于應事先確認的過程,在服務人員與服務對象接觸的過程中服務質量立即表現(xiàn)出來,多數(shù)情況下,用常規(guī)的最終檢驗方法對服務質量進行控制不能滿足要求。
4.3.2對后勤管理服務特性及服務提供特性的質量控制可通過控制過程的符合性來實現(xiàn)。服務部門應對本部門服務活動中的這些過程進行確認,以證實過程能力。確認包括:
a.對服務提供過程規(guī)定評審和批準的準則,執(zhí)行《校園環(huán)境衛(wèi)生管理辦法》、《校園綠化管理辦法》、《教學樓教室管理條例序》、《工程維修管理辦法》、《二次供水管理制度》、《供電管理辦法》、《供暖管理辦法》、《公寓管理制度》等公司各類服務要求的管理規(guī)定;
b.對所使用的服務設施能力的認可,包括設施能力(安全性、適用性等要求)及維護保養(yǎng)的要求,并保存維護保養(yǎng)記,執(zhí)行《資源管理控制程序》;
c.對相關的服務人員要進行崗位培訓、資格鑒定,考核上崗和持證上崗,執(zhí)行《資源管理控制程序》、《公司崗位任職要求》;
d.監(jiān)察中心組織各業(yè)務部門編制工作標準、服務規(guī)范和質量檢查辦法;辦公室編制《公司崗位任職要求》,經總經理批準后實施,以保證后勤服務工作滿足規(guī)定的要求;
e.對服務提供過程的實施和質量考核、檢查應進行記錄,填寫相關服務記錄和《服務質量檢查表》,執(zhí)行公司《勞動人事管理辦法》的有關規(guī)定;
f.過程的再確認:當服務條件發(fā)生變化時(如
服務內容、設施、人員、服務對象等),應對上述過程進行再確認。并對相應的作業(yè)文
件如工作標準和操作規(guī)程、質量檢查辦法等進行更改,執(zhí)行《文件控制程序》。
4.4標識和可追溯性
4.4.1辦公室編制《服務人員掛牌和著裝的規(guī)定》,確定各類服務人員的標識要求。上班時間,工作人員應著工作裝、佩帶工作牌。胸牌、工裝由辦公室統(tǒng)一設計制作、配發(fā)。
4.4.2公共服務設施與建筑物的標識:由各服務部門按服務區(qū)域,以指示牌標明服務功能(如教室、公寓、食堂、道路、教學樓、停車場等),監(jiān)察中心負責監(jiān)督指示牌的制作、訂購和安裝。
4.4.3倉庫保管人員負責做好入庫物資的標識和檢驗狀態(tài)的標識
a.入庫物資應采用原包裝標識,如標識不清,應掛《物資標識卡》,注明品名、規(guī)格、數(shù)量、產地及入庫時間。物資出入庫時,保管人員應填寫《領物單》或《登記表》。
b.采購物資的檢驗狀態(tài)分為:待檢、合格、不合格三類。
責任部門保管人員根據(jù)物資驗收結果,采用分區(qū)分別放置的辦法予以區(qū)別,并掛牌標識合格和不合格物資,防止誤用。
4.4.4各項服務質量的檢查狀態(tài)標識:分為合格、不合格。
監(jiān)察中心和各服務部門根據(jù)檢查、考核結果,對合格、不合格服務在《服務質量檢查與考核表》或服務記錄中注明,以便識別。
4.4.5可追溯性
a.對影響服務質量的采購物資可根據(jù)物品標識和《領物單》進行追溯,查供貨來源,以防類似質量問題的發(fā)生。
b.服務人員的工牌號是唯一的,當涉及到服務工作質量問題時,可通過工牌號及相應服務記錄追查到責任人。
4.5.顧客財產
4.5.1公司應加強驗收和交接管理,維護學院提供的各類設施,保障服務區(qū)內建筑物及配套設施的質量和各項功能完好。
4.5.2教室管理站和管理員應加強門衛(wèi)制度、做好安全保衛(wèi)和巡視,防止突發(fā)事件的發(fā)生,防止學校、學生、住戶的財產損壞或丟失。
4.5.3加強對顧客提供的維修產品的管理,能源服務中心在接受維修通知時,在《派工單》上注明顧客維修要求,維修工持《派工單》前往維修時,應記載產品名稱及詳細信息,維修前先對顧客提供的產品進行質量驗證,確認該產品能達到維修安裝要求后,方可進行安裝。若用戶提供的產品不合格,維修工應告知顧客,更換產品,以免發(fā)生質量糾紛。
4.6服務記錄和文件、服務用物品的防護
4.6.1后勤管理服務過程的記錄,如各種文件、合同、值班記錄、維修記錄、綠化清掃記錄、員工檔案等,是公司寶貴的無形資產,應妥善保管。公司應提供適宜的防護用品,指定專人保管,并制定相應的管理制度和防水、防潮、防污染措施,保證其清晰、完整、不受損壞。
4.6.2對于服務提供過程中使用的物品、配件、材料、殺蟲藥品等從儲存、搬運、使用的所有階段,應提供符合性的防護,防止物品的丟失、損壞和錯用。
4.6.3物品搬運控制:搬運負責人應配置適宜的搬運工具,規(guī)定合理的搬運方法,防止物品損壞。
4.6.4物品的儲存:應規(guī)范庫房管理,提供適宜的儲存條件,按規(guī)定碼放,對有儲存期限的物品,要明確標識有效期,保證先入先出。
5.相關文件
5.1《與顧客有關過程控制程序》hqzgs/c_-0
5.2《資源管理控制程序》hqzgs/c_-04
5.3《文件管理控制程序》hqzgs/c_-01
5.4《記錄控制程序》hqzgs/c_-02
5.5《與顧客有關過程控制程序》hqzgs/c_-01
5.6《不合格品控制程序》hqzgs/c_-0
5.7《糾正和預防措施控制程序》hqzgs/c_-
5.8《公司資產管理和采購辦法》hqzgs/zd-0
5.9《校園綠化管理規(guī)程》hqzgs/zd-0
5.10《校園環(huán)境衛(wèi)生管理辦法》 hqzgs/zd-
5.11《供方評價準則》 hqzgs/zd-
5.12《二次供水管理制度》 hqzgs/zd-
5.13《教學樓教室管理管理條例》hqzgs/zd-
5.14《公寓管理辦法》hqzgs/zd-
6.記錄
6.1 服務質量考核表 jl/c_04-01
第2篇 質量管理體系所有過程產品之改進工作程序
質量管理體系所有過程產品之改進程序
1目的
為持續(xù)有效地改進本公司之質量管理體系,特制定本程序。
2范圍
本公司質量管理體系所有過程產品之改進,均屬本程序之管理范圍。
3權責
3.1總負責人:管理代表。
3.2改善議題之選擇與實施改善:各部門。
4定義
無
5作業(yè)內容
5.1 改善策劃與實施管理流程圖。(見附件一)
5.2當質量管理體系進行過程中發(fā)生異常及客戶溝通時,可依照下列程序文件進行處理
5.2.1 客戶抱怨時、依照《客戶溝通管理程序》進行改善。
5.2.2 過程能力出現(xiàn)差異時、依照《過程能力評定程序》進行處理。
5.2.3 產品質量發(fā)生異常時、依照《糾正與預防措施管理程序》進行改善。
5.2.4 質量目標出現(xiàn)異常時、依照《質量方針與目標管理程序》進行改善。
5.2.5 資料分析發(fā)現(xiàn)異常時、依照《資料分析管理程序》進行改善。
5.2.6 內部品質審核發(fā)現(xiàn)異常時,依照《內部品質審核管理程序》進行改善。
5.3 定期改善策劃與實施。
5.3.1 每年12月底由管理代表召集各部門,就下列各方面情況進行分析,并制定下一年度之改進計劃。
a 物料損耗
b 生產效率
c 產品品質
d 管理方法
e 其它
5.3.2依5.3.1中所列事項選定改善議題,并組成改善小組,改善小組長由管理代表指定,小組成員由小組負責人選擇,改善小組之活動方式依照《內部溝通管理程序》進行運作。
5.3.3 由改善小組對本小組改善議題之相關數(shù)據(jù)進行收集,并運用相關統(tǒng)計方法進行分析,制定改善措施,并填寫《改善計劃書》及《改善可行性分析報告》交管理代表組織相關人員審查改善是否可行。
5.3.4 由改善小組依據(jù)《改善計劃書》中所制定之改善措施實施改善。
5.3.5 改善措施執(zhí)行完成后,由改善小組確認改善達成效果,并
第3篇 房地產公司設計過程管理工作程序
房地產公司設計過程管理程序
1.目的和范圍:根據(jù)公司的策劃案和計劃明確產品設計的主要內容,對設計全過程進行控制,確保產品的設計能滿足公司策劃案和合同要求。(產品設計包括:規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計)
2.職責
2.0總則
在設計過程管理中,設計研發(fā)部根據(jù)公司的策劃案開展委托限額設計工作,有關設計技術、建筑效果和產成品的最終交付狀態(tài)說明方面,由設計研發(fā)部負責把控,其他部門的意見起參考作用,以設計研發(fā)部的意見為主;有關建造成本控制方面,由審計核算部負責統(tǒng)籌把控,有關部門配合;設計的經濟性評價以及設計與策劃和計劃的一致性審查和評價等方面,由項目策劃中心負責統(tǒng)籌把控,相關部門參與。當上述幾個方面的意見發(fā)生沖突時,如果沒有突破成本控制指標,則堅持設計研發(fā)部的意見;如突破成本控制指標,各責任部門必須將意見充分披露,設計研發(fā)部負責匯總后向總經理匯報,由總經理根進行決策。
總經理在設計過程中負責根據(jù)各部門提供的信息和意見批準設計合同、批準產成品的最終交付狀態(tài)說明文件、批準經過部門論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正案等、批準根據(jù)《問責制度》的關于設計問題的問責意見的執(zhí)行。
2.1總經理室
2.1.1參與產品設計全過程的評審與確認。
2.1.2企業(yè)發(fā)展中心負責向設計研發(fā)部下達開始委托設計的指令,明確開始委托設計的時間。
2.1.3項目策劃中心負責向設計研發(fā)部提供開始委托設計所需的資料,對整個設計過程進行跟蹤,在擴初設計之后組織有關部門開展經濟評價,對與策劃案不符的設計提出異議。
2.1.4法律事務中心負責審查合同的合法性。
2.2設計研發(fā)部
2.2.1負責根據(jù)項目策劃案開展后續(xù)的委托設計工作,編寫不同階段的設計任務書、邀請設計單位參與招投標、負責制定設計合同;
2.2.2負責產品設計在方案、擴初、施工圖階段的進度跟蹤和設計質量的控
制與審查;
2.2.3負責在擴初階段對產成品的最終交付狀態(tài)作詳細的說明,在召集總經室、審計部、經營部、物業(yè)公司等相關部門進行論證的基礎上,設計研發(fā)部負責初步確定產成品的最終交付狀態(tài)的說明文件,并提交總經理批準,然后提交設計單位。待設計成果出來后,由設計研發(fā)部負責組織審查,并將有關產成品的交付標準信息傳遞給經營部用于推廣,并作為今后物業(yè)公司接收物業(yè)的依據(jù)之一。
2.2.3負責協(xié)調與設計單位之間的關系,并督促設計單位完成有關設計變更的內容,盡可能減少后期的設計變更;
2.2.4協(xié)助經營銷售部組織樣板房、銷售中心的設計及銷售中有關的設計回復;
2.2.5負責及時向工程材料部、審計核算部、經營銷售部分發(fā)最新的施工圖和'設計變更通知單'和'圖紙作廢通知單';
2.2.6負責及時將各階段報建用的圖紙資料傳遞給對外聯(lián)絡部;
2.2.7參與施工圖交底與圖紙會審;
2.2.8參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價;
2.2.9設計研發(fā)資料庫的建立和管理。
2.3經營銷售部、客戶服務部、物業(yè)公司
2.3.1經營銷售部參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、平面布置等提出具體建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價。
2.3.2客戶服務部參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設計提出建議。
2.3.3物業(yè)公司參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往物業(yè)管理的經驗,在設計的各個階段提出有關今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。
2.4工程材料部
2.4.2負責本部門范圍內的圖紙分發(fā);
2.4.3參與方案、擴初、施工圖的審核工作,從滿足現(xiàn)場施工實際需要的角度出發(fā)提出審核意見;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價;
2.4.4負責組織設計單位、質檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行施工圖會審。
2.5審計核算部
2.5.1參與設計委托合同的評審過程,負責對設計費標準的確定提出審核意見;
2.5.2提供待開發(fā)項目投資的成本控制指標。
2.5.2對擴初設計進行評價,看設計成果是否控制在建造成本投資限額內,并根據(jù)評價結果向設計研發(fā)部提出調整設計建議或向策劃中心提出追加建安成本限額建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價。
2.6對外聯(lián)絡部
2.6.1負責工程項目的報建工作;
2.6.2負責將報建結果及時傳遞回設計研發(fā)部;
2.7財務計統(tǒng)部
2.7.1參與設計委托合同的評審過程,負責對設計費的付款方式的確定提出審核意見;
2.7.2審核并撥付與設計有關的款項。
2.7.3參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價;
3.設計過程管理
3.1建立設計研發(fā)資料庫,內容包括:
a.建筑設計現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī),公司內部通用的設計規(guī)范匯編。
b.各項目的全套設計圖紙,包括'設計變更通知單'。
c.設計單位的有關資料,包括單位名稱、地址、負責人的姓名和聯(lián)系方式、單位性質及近期設計的主要工程情況和技術力量等。
d.建筑新材料、新技術的收集。
e.特色樓盤的資料,優(yōu)秀戶型的收集。
3.2設計研發(fā)部經理負責根據(jù)公司的項目策劃案和年度計劃編制設計過程計劃,內容包括指定項目負責人、招標安排、各階段設計進度的安排、各階段各部門的配合要求。
3.3設計研發(fā)部負責編制設計任務書或招標文件,將擬邀標設計單位名錄及相關背景資料和評標意見提交招標委員會審議批準、組織設計招投標活動。(具體見《招標管理程序》)
3.4設計研發(fā)部負責根據(jù)招標結果擬定設計合同,并送審計部、財務部、總經室法律事務中心審核,最后報總經理批準執(zhí)行。
3.5特殊情況下,經總經理批準,可由設計研發(fā)部直接委托設計單位開展限額設計。
3.6設計任務書的編制
3.6.1設計研發(fā)部負責根據(jù)項目策劃案中關于產品定位和成本定位等內容編寫設計任務書,內容必須包括:產品標準、經濟指標限制、。
3.6.2必要時,設計研發(fā)部必須根據(jù)不同的設計階段編制設計任務書。
3.7設計過程中的圖紙審查
3.7.1方案設計審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設計周期方案提交時間:
3.7.1.1由設計研發(fā)部按設計合同中的要求對圖紙進行自審。
3.7.1.2由設計研發(fā)部按照計劃的安排召集項目策劃中心、經營銷售部對方案進行審查,從項目定位、密度、綠化、道路、配套等各項指標是否與策劃相符合的角度提出審查意見。
3.7.1.3設計研發(fā)部項目負責人將各部門圖紙審核的結果形成'會議紀要',并根據(jù)會議紀要的精神與設計單位聯(lián)系;要求設計單位根據(jù)'會議紀要'的內容對方案設計進行優(yōu)化。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實方案設計的修改工作。
3.7.1.4設計研發(fā)部負責將設計方案交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實方案設計的修改工作。
3.7.2擴初設計審查:
3.7.2.1擴初設計審查的目的在于保證其與策劃案的產品定位以及各項指標相符。擴初設計周期和出圖時間
3.7.2.2設計研發(fā)部項目負責人負責組織部門內的各專業(yè)審查(包括建筑、結構、設備專業(yè))。
3.7.2.3設計研發(fā)部項目負責人負責組織項目策劃中心、工程材料部(項目部)、審計核算部、經營銷售部、客戶服務部、物業(yè)公司對擴初設計進行審查和確認。如:經營銷售部根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、可售面積、平面布置等以及上述要素對銷售進度和銷售單價和總價的影響、是否滿足策劃案和計劃要求等提出具體建議;工程材料部對施工技術的可行性等提出建議;客戶服務部根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設計提出建議;物業(yè)公司根據(jù)以往物業(yè)管理的經驗,在設計的各個階段提出有關今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。
3.7.2.4審計核算部負責在20個工作日內完成對擴初圖紙的評價,看工程造價是否在建造成本指標限額內,如超出指標,審計核算部必須與設計研發(fā)部溝通并要求設計單位進行優(yōu)化調整;如設計單位無法通過優(yōu)化調整工程造價而且預計工程造價將超出策劃案中的成本指標時,審計部必須及時發(fā)出預警信息,并與項目策劃中心溝通,由項目策劃中心負責收集有關信息,向各有關部門發(fā)函征求意見,在匯總消化各部門反饋意見后向公司計劃委員會提出提高成本限額指標的建議,經計劃委員會審議和和總經理批準后,追加投資。
3.7.2.5策劃中心牽頭組織設計研發(fā)部、財務計統(tǒng)部、審計核算部、經營銷售部等比照原項目策劃案的主要指標對擴初設計進行綜合性的經濟評價。如發(fā)現(xiàn)擴初設計與原項目策劃案有較大出入,策劃中心必須及時提出異議,并通過設計研發(fā)部要求設計單位進行優(yōu)化調整,以保證擴初設計在公司項目策劃案的指標框架內進行。
3.7.2.6設計研發(fā)部負責將各部門審查意見匯總,編寫關于產成品的最終交付狀態(tài)的說明文件(內容必須進一步明確),經計劃委員會審議,報總經理批準后傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實擴初設計修改工作。
3.7.2.7設計研發(fā)部負責將擴初設計交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門,如審計核算部、經營銷售部、工程材料部等。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)擴初設計報批意見所進行的修改工作。
3.7.3施工圖審查
3.7.3.1施工圖的設計周期和出圖時間
3.7.3.2設計研發(fā)部項目負責人負責組織部門內的各專業(yè)審查(包括建筑、結構、設備專業(yè))。
3.7.3.3設計研發(fā)部項目負責人負責組織工程材料部(項目部)、審計核算部對施工圖設計進行審查和確認。工程材料部主要審查施工圖的技術可行性,審計核算部主要審查施工圖與擴初圖有無大的偏離建造成本控制是否在限額指標內并提供必要的造價咨詢。如審計部認為施工圖對原來的擴初設計進行較大的變更或突破了策劃案中的建造成本限額,設計研發(fā)部應及時反饋給項目策劃中心,必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經濟評價。
3.7.3.4必要時由設計研發(fā)部經理委托專家評審組對施工圖進行審查。
3.7.3.5設計研發(fā)部項目負責人將各部門的'圖紙評審意見單'匯總,將匯總的修改意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實施工圖修改工作。
3.7.3.6設計研發(fā)部負責將施工圖設計交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門,如審計核算部、經營銷售部、工程材料部等。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)施工圖初設計報批意見所進行的修改工作。如審查意見引起對原來的擴初設計進行較大的變更,設計研發(fā)部應及時反饋給項目策劃中心,必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經濟評價。
3.8設計交底與圖紙會審
3.8.1在施工圖出圖后,設計研發(fā)部的職責主要是負責協(xié)調管理,其工作中心將轉到后續(xù)開發(fā)項目的設計過程管理工作。
3.8.2在設計交底前,項目經理應要求和督促總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設計文件并對圖紙中存在的錯漏碰缺等問題及時提出書面意見交設計研發(fā)部,設計研發(fā)部組織并跟蹤落實設計院修改結果。對施工圖中存在的問題盡早預控,最大限度地減少后期的設計變更。
3.8.3由工程材料部項目經理組織設計單位、質檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行圖紙會審及交底,設計研發(fā)部參與。(具體內容參見《施工管理程序》)
3.8.4在階段性施工前7天內,該項目部經理應要求總監(jiān)理工程師審查下一階段施工圖紙,并及時將錯漏矛盾等需修改之處提交設計研發(fā)部。
3.9設計變更
3.9.1設計發(fā)生重大變更的(如公司要求更改的、政府要求更改的、或影響結構、使用功能、造價、外觀、工期的),設計發(fā)生重大變更的,由提出部門填寫申請單,經部門經理認可后,由設計研發(fā)部經理負責組織對外聯(lián)絡部、工程材料部(材料、設備、項目部)、經營銷售部、審計核算部及其他相關部門召開專題討論會,并提出修改意見,經總經理確認后,由設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系,交設計單位進行更改,取得正式的'設計變更通知單'后,送工程材料部和項目部,同時抄送經營銷售部、審計核算部,并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。
3.9.2設計單位設計不完善的(不涉及3.6.1內容的)
由項目部組織聯(lián)系并落實修改,并將設計單位的變更函定期送設計研發(fā)部備案;若與銷售合同或公司承
諾不一致時,由設計研發(fā)部項目負責人及時用'工作聯(lián)系函'的方式通知經營銷售部。并由項目經理簽字蓋章后送項目監(jiān)理單位。
3.9.3客戶要求修改的(不影響結構安全、外觀的),由提出部門根據(jù)客戶的修改要求填寫修改申請,與設計研發(fā)部聯(lián)系,設計研發(fā)部針對具體的修改內容組織公司內部相關人員討論,同時綜合設計單位的意見,提出處理方案,反饋給經營銷售部,由經營銷售部將處理方案與客戶溝通,經客戶確認后,將有客戶反饋的修改申請交設計研發(fā)部,由設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系,交設計單位進行更改,取得正式的'設計變更通知'后,送交工程材料部和項目部,同時抄送經營銷售部、審計核算部。并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。
3.10項目評價
3.10.1階段性評價:在各項目施工階段,各業(yè)務部門負責將設計單位的現(xiàn)場服務、施工圖質量等方面存在的問題反饋給設計研發(fā)部,設計研發(fā)部經理必要時應要求項目負責人組織本部門、經營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡部、項目部開展階段性的評價,對各業(yè)務部門反饋問題的處理意見和處理結果予以反饋,并編寫評價報告。
3.10.2竣工項目綜合評價:在竣工項目交付客戶使用6個月內,由設計研發(fā)部經理組織本部門、經營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡部、項目部、客戶服務部、物業(yè)公司等開展竣工項目設計專項綜合評價,向總經理提交專項報告,并為今后改進設計控制工作積累經驗和為選擇設計單位提供參考依據(jù)
3.11圖紙管理:即在工程的規(guī)劃、設計、施工和使用、維護活動中形成的各類圖紙、設計變更洽商函等。
3.11.1圖紙發(fā)放流程:
3.11.2相關部門資料員收到圖紙或更改通知單后,及時進行清點,逐套登記在《收圖登記表》上,并按首頁設計研發(fā)部編制的分發(fā)號,逐頁加蓋受控分發(fā)號;接到新圖后,各部門所持的舊圖作廢,由該部門資料員按分發(fā)清單收回并加蓋作廢章。
3.12設計過程流程圖:
設計過程控制流程圖
3.13問責
對設計周期、設計質量、建造成本控制等不能滿足公司項目策劃和計劃要求的,根據(jù)公司的《問責制度》追問責任人和責任部門。
4.相關文件
4.1《項目開發(fā)總策劃程序》
4.2《施工管理程序》
4.3《銷售過程管理程序》
4.4《招標管理程序》
4.5《市場調研程序》
4.5《項目報建、審批管理程序》
5.相關表單、記錄
5.1設計變更洽商記錄(見《施工管理程序》附表)
5.2圖紙評審意見單
5.3圖紙作廢通知單
5.4圖紙收發(fā)登記表
5.5圖紙借閱登記表
編制:
日期:審核:
日期:批準:
第4篇 和園物業(yè)安全管理工作過程的檢驗
正家物業(yè)安全管理工作過程的檢驗
1.0目的:確保公司安全管理工作過程井然有序,文明服務,禮貌待人,防止違反安全管理規(guī)章制度的行為出現(xiàn)和各類治安案件的發(fā)生。
2.0 適用范圍:公司安全管理工作。
3.0 職責
3.1 物業(yè)管理部負責對安全管理工作進行抽檢、周檢、月檢。
3.2 管理處護衛(wèi)主管負責對安全管理工作進行日檢。
4.0 內容
4.1 安全管理工作過程的分類與檢驗過程工作分配。
4.1.1 安全管理工作過程包括:
1)道口崗作業(yè);
2)中控室作業(yè);
3)巡邏崗作業(yè);
4.1.2檢驗
1)夜間查崗:
a、安全主管每月對各管理處安全管理工作進行二次夜間抽檢,檢驗結果記入《夜間查崗記錄表》。
b、護衛(wèi)主管每周夜間查崗(02:00--06:00)不少于1次,檢查結果記錄在《夜間查崗記錄表》中。
2)巡檢:安全管理各崗位人員根據(jù)崗位職責和有關規(guī)定對小區(qū)進行巡檢,檢查結果記入《巡查記錄表》和《小區(qū)管理日志》。
3)周檢、月檢等參照pd35《服務檢測控制程序》執(zhí)行。
4.1.3對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因,及時采取糾正措施,并認真填寫《糾正措施報告》上報物業(yè)管理部;發(fā)現(xiàn)隱患應及時采取預防措施,并認真填寫《預防措施報告》上報物業(yè)管理部。
4.2各崗位工作檢驗標準,參照《安全管理工作檢驗標準》
5.0相關文件與記錄
《安全管理工作檢驗標準》
pd35《服務檢測控制程序》
__-038《管理處周檢查表》__-044《糾正措施報告》
__-045《預防措施報告》
__-003aq《夜間查崗記錄表》
