第1篇 某小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
一、如果為保持小區(qū)建筑外觀的美觀統(tǒng)一,不允許安裝以下物體,對此您做何看法(同意就請在'□'上劃'√',否則請?zhí)岢鰠⒖家庖?
1、小區(qū)內不允許安裝外置式防盜網(wǎng)、拉閘等,只能按統(tǒng)一式樣安裝內置式的。
□贊同
□其他意見或建議:
2、小區(qū)內不允許安裝戶外型熱水器,包括各式太陽能熱水器,或需破墻安裝排煙裝置于戶外的燃氣熱水器等。
□贊同
□其他意見或建議:
3、不允許以任何形式改動或封閉陽臺、露臺、層頂花園。
□贊同
□其他意見或建議:
4、晾衣架、空調外機需要安裝于統(tǒng)一指定的位置。
□贊同
□其他意見或建議:
如果為保障小區(qū)業(yè)主的安全,對小區(qū)實行封閉式管理,即采取'業(yè)主憑證'出入,訪客需得到業(yè)主同意方可入內,臨時人員需辦理
二、《臨時出入證》接受管理等措施,對此您有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
三、按照政府有關規(guī)定以及為保障小區(qū)環(huán)境安靜整潔,如果禁止在小區(qū)內畜養(yǎng)任何大型寵物,你有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
第2篇 北城小區(qū)物業(yè)管理近期目標和遠期規(guī)劃
北城春色小區(qū)物業(yè)管理近期目標和遠期規(guī)劃
1、'北城春色小區(qū)'的管理目標
'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理實行公司的品牌模式一一酒店式物業(yè)管理。創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年內達到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標準,并加入誠信物業(yè)的倡議活動,二年內達到寧波市'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準,三年內達到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準。
2、近期管理目標(1-3年)
(1)第一年,重點抓好裝修階段的管理,使小區(qū)設施、設備保護完好,運行正常,小區(qū)的建筑風格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發(fā)放工作,加強與業(yè)主溝通,動態(tài)巡檢,發(fā)現(xiàn)違章行為,及時制止。同時各項物業(yè)管理服務逐步推出運行,設立'北城春色小區(qū)'網(wǎng)上服務平臺。協(xié)助成立業(yè)主委員會。聽取開發(fā)商和業(yè)主對管理服務的意見和建議,不斷改進,使 '北城春色小區(qū)'推出的酒店式物業(yè)管理得到業(yè)主的認可,小區(qū)管理水平達到'市級優(yōu)秀',參加誠信物業(yè)活動,并通過多種物業(yè)延伸服務,增加收入,達到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結經(jīng)驗的基礎上,結合創(chuàng)優(yōu)達標、社區(qū)文明創(chuàng)建等開展各種社區(qū)活動,利用網(wǎng)站論壇開設'小區(qū)管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強業(yè)主參與管理意識。充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來在經(jīng)營管理上,奉行'業(yè)主滿意第一'的服務理念,在管理服務中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求,以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營導向,全方位提升服務質量,使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利,同時讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務。第三年小區(qū)管理水平達到'全國示范'標準。
3、遠期規(guī)劃
(1)按照'統(tǒng)一管理,綜合服務'的原則,在管理服務中動態(tài)監(jiān)督工作質量,不斷引入新的理念,強調員工的培訓,不斷提高業(yè)務水準。盡量減緩物業(yè)的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當使用物業(yè)造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區(qū)的現(xiàn)有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業(yè)的附加值,保障投資者的利益,為物業(yè)保值、增值打下基礎。
3、通過全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管,形成'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理特色,使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應,創(chuàng)造一個安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實實在在體驗到優(yōu)質物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值、增值。
第3篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業(yè)管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。
(二)嚴重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區(qū)內行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;
8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經(jīng)查屬實);
9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續(xù)曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續(xù)曠工七天或一年內累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務;
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;
4、嚴重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業(yè)主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;
7、犯有其他嚴重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業(yè)主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者;
4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經(jīng)公司批準予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發(fā)獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第4篇 小區(qū)物業(yè)管理計劃成本預算
住宅小區(qū)物業(yè)管理計劃成本預算
在物業(yè)管理費用的收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。
收入方面:堅決按招標書確定的參考價格及嘉興市房地局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行
支出方面:以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低管理成本,提高服務質量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下高效運營。
(一)年物業(yè)管理費收支預算
1、物業(yè)管理費收入
高層:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)
汽車位:30元/月個
自行車庫:15元/月間
年物業(yè)管理費收入為:2154048元/年
2、物業(yè)管理費用支出預算
(1)人員工資及福利:91666元
(2)公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產(chǎn)折舊等共計:
支出項目費用(萬元)
辦公費1
郵電通訊費1
差旅費1.5
低值易耗攤銷費2.8
折舊費1
業(yè)務招待費1
業(yè)務宣傳費1
業(yè)主委員會1
水費6
公共電費8.5
電梯電費66.2
電梯維修費25.4
垃圾清運費5
公共設施/設備維護保養(yǎng)費15
維修工具0.15
公共衛(wèi)生清潔費1.5
清潔用品消耗費0.3
清潔用具購置0.1
綠化維護費1.5
保安用具0.2
直接工資2
共計142.15
共計支出:2154048盈余:640882元
(3)實際入住率的高低、小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國家稅收政策的優(yōu)惠程度、社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳比例、水電費價格的變動將影響到測算結果的準確性。
3、年度收支分析
(1)據(jù)測算,收支相抵,扣除我公司管理酬金以外,每年能盈余2.6萬元左右,利潤率在法規(guī)許可的范圍內。
(2)本次預算根據(jù)常年進行各項收支測算,在實際管理中前一二年會因設備維保期等原因而降低成本。
(3)業(yè)主所購的空置房收費按浙江省物業(yè)管理條例及收費辦法執(zhí)行。
(4)本次預算已考慮工資水平逐年攀高、勞動保障更趨健全等因素。
(5)本次預算會存在一定誤差,在實際管理中我們將貫穿科學、節(jié)約的思路開展管理服務工作。
(二)增收節(jié)支計劃
1、充分利用物業(yè)經(jīng)營用房、路面臨時停車等合法收益活動,在合法、不影響業(yè)主正常生活的前提下利用小區(qū)各種公共設施創(chuàng)造收益;注重管理服務質量,以提高小區(qū)的入住率和管理費收繳率;通過多種有償服務項目增加收入來源。
2、與公司其他管理處密切合作,優(yōu)勢互補,資源共享,降低管理成本,提高管理水平。
3、在入住的半年內,采取積極有效的措施,與有關部門協(xié)作,盡快完善小區(qū)的配套設施,迅速提高管理水平,營造良好的居住環(huán)境,消除未入住業(yè)主的后顧之憂,迅速提高入住率,增加管理收入。
4、我們專門成立經(jīng)營部,加強經(jīng)營服務,進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務,方便住戶,同時提高經(jīng)濟效益。
5、增收的同時,努力降低成本,如充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用,利用公司現(xiàn)有管理人員和技術人員,在各小區(qū)合理統(tǒng)籌安排,減少費用比例高的人員經(jīng)費開支。反對鋪張浪費,從小處著眼,集水成流,我們將制定奉公廉潔制度,加強物流控制,提高利用率,采取有效節(jié)能措施,實施科學管理,走可持續(xù)發(fā)展之路。
6、我們的管理將十分重視公共能耗和工程設施設備。我們有一整套降低能耗、延長公共設備設施使用年限、節(jié)約日常物料的具體辦法,當然是在不降低服務質量的前提下。具體如下:形成規(guī)模管理、降低管理成本;充分利用好每一個人,我們的用人原則是精干高效;進行科學地能源管理,降低公共水電費的支出;加強設施設備的管理,杜絕跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象,延長設備設施使用年限;嚴格控制辦公成本、節(jié)約經(jīng)費和辦公費用開支;科學嚴格的管理,減少和杜絕工作失誤的發(fā)生。
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費構成測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對居住小區(qū)內的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標 準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物 業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務費。經(jīng)物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對小區(qū)內的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。 因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中, 接受業(yè)主
委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應在保證安全的基礎上,爭 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設,建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內住用人服務,也向社會承接業(yè)務,用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內帶有 較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定,小區(qū)內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區(qū)內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費 用。
5.開發(fā)建設單位給予一定的支持。開發(fā)建設單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設單位將規(guī)劃建設的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點 用房開展方便住宅小區(qū)內居民生活的各項服務,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發(fā)建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發(fā)建設單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當物業(yè)管理服務收費 應當遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應當根據(jù)所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導 價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的 服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行
政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導價格規(guī)定幅度 內確定具體收費標準。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務收費的費用構成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實 際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第6篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標承諾
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標及承諾
在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅信,通過**物業(yè)共同的努力,可以達到:
1、二年內實現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標準,并爭取達到市優(yōu);
2、三年內達到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內達到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭取達到國優(yōu);
3、建立并落實維修服務承諾制:臨修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質量合格率100%,維修工程質量回訪率100%;
4、配套設施完好率98%以上,大型及重要機電設備完好率100%;
5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達95%以上;
6、無因物業(yè)管理責任而發(fā)生的重大安全責任事故,嚴格防范火災、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。
7、半年內培育社區(qū)文化活動的框架和雛形,二年內成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關的經(jīng)營活動有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進行各種有利于經(jīng)濟效益社會效益的活動。
第7篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標原則
住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與原則
依據(jù)建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求,居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時就應當進行。“管理辦法”第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前,應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理,并與其簽訂 物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理?！?/p>
為了對物業(yè)管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監(jiān)督,“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
一、管委會的組建及其權利與義務
(一)管委會的組建
該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下,由住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的 代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益。
(二)管委會的權利與義務
管委會的權利:
1.制定管委會章程,代表住宅小區(qū)內的產(chǎn)權人,使用人,維護房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權利;
2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;
3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施;
4.審查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
管委會的義務:
1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;
2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;
3.接受住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督;
4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。
二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作
城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理,從規(guī)劃階段開始到住戶入住前,其物業(yè)管理從三個階段進行。物業(yè)公司專業(yè)管理前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。 其中,第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性,依據(jù)不同的管理項目。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標
建設部“管理辦法”的制訂,有兩個重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”。這一目的,要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標來實現(xiàn)。 第一是社會效益 。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境,它對調解人際關系、 維護社會安定團結具有重要的意義。
第二是經(jīng)濟效益。這種經(jīng)濟效益從以下幾方面表現(xiàn)出來:一是從政府方面來說,不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設施上的費用,而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看,物業(yè)的專業(yè)和科學管理,對維護好房屋住宅及 附屬設備、設施,延長其使用壽命,從而保障業(yè)主的經(jīng)濟利益。最后,從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說,居住小區(qū)的社會效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉。物業(yè)管理通過各 種有償服務,既便利于居民生活,又可取能得一定的經(jīng)濟效益,從而增加管理費用的來源。
第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理,通過小區(qū)內的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理,不僅有助于人的身心健康,還將對城市建設產(chǎn)生積極的影響。
四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則
物業(yè)公司是一種服務型行業(yè),它不僅具有獨立的法人資格,又是自負盈虧、獨立經(jīng)營、 獨立核算的企業(yè),居住小區(qū)物業(yè)管理的目標,應密切聯(lián)系服務與經(jīng)營來進行。為此,它遵循的主要原則是:
1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結合的原則。業(yè)主自治自律是基礎,但住宅小區(qū)的管理又具有技術性、專業(yè)性強的 特點,必須以專業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作,是大量的、繁瑣的,離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識,依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用,是 實行這一原則的關鍵。
2.服務至上、寓管理于服務之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務性很強的工作,關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服 務工作,具有長期性和群眾性的特點:服務時限很長,往往幾十年以上;服務對象范圍很寬,男女老幼,各行各業(yè),且流動性大、變化快。因此,必須堅持“服務至上,寓管理于服務 之中”的原則,樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。
3.所有權與經(jīng)營權相分離。實行所有權與經(jīng)營管理權兩權相分離,是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū),特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權”不清問題提出來的,目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內各種設備是一個有機的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權權屬由產(chǎn)權單位或產(chǎn)權人自行管理,顯然弊 端很多。因此,必須實行所有權與管理權兩權分離,在依法確認產(chǎn)權權屬的前提下,實行管理經(jīng)營權的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務。
4.企業(yè)經(jīng)營、獨立核算。必須改革原有管理體制,實行政企分開,使管理機構成為經(jīng)濟實體,具有相對獨立的經(jīng)營自主權,逐步實現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。
5.有償服務和費用合理分擔。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理,實行優(yōu)質服務,就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶,因此要實行有償服務、合理分擔的原則,物業(yè)管理企 業(yè)提供的管理和服務是有償?shù)?應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用,誰受益,誰負擔”的原則,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔。
第8篇 z小區(qū)物業(yè)工程管理部職能
小區(qū)物業(yè)工程管理部職能和職責
部門名稱:物業(yè)工程呢個管理部
直接上級:分管副總經(jīng)理
下屬部門:強電技工科、弱電技工科、水暖技工科、倉儲科
部門性質:維護住宅小區(qū)內工程設施、設備以及器材等。
管理職能:負責對住宅小區(qū)工程設施進行專職管理,并負責配套設施的養(yǎng)護與監(jiān)控,對鎖承擔的工作負責。
部門職能
1.對住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部門經(jīng)理負責,并完成部門經(jīng)理交辦的各項任務。
2.遵守國家有關配套設施設備管理運行等方面的法規(guī)、規(guī)范以及安全規(guī)程。
3.對住宅小區(qū)內強電設備、弱點設備進行維護、管理、保修、保養(yǎng)等。
4.每周負責對住宅小區(qū)所掌握的主控機房、中央監(jiān)控室等設備進行檢查。
5.對配套設施、設備的技術資料、售后服務支持,做成檔案保管。
6.每月負責住宅小區(qū)內住戶的住宅用電計量的抄錄、匯總上報收費組,然后再向供電單位上報電量,繳納電費。
7.負責制定住宅小區(qū)內工程設施管理的各項規(guī)章制度。
8.負責住宅小區(qū)工程設施的安全教育工作以及物業(yè)知識的培訓。
9.負責盡可能降低能源消耗,節(jié)約管理成本,盡可能達到節(jié)能環(huán)保小區(qū)的標準。
10.負責向上級管理層提交物業(yè)工程管理部門的設備維修計劃,維修工具、材料采購計劃等。
11.對住宅小區(qū)重要地點做好雨季防汛、風沙暴防范工作,保證消防設備系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性運行。
12.負責住宅小區(qū)工程設施、設備改造、設備大修等情況的落實。
13.積極配合住宅小區(qū)物業(yè)管理其他部門的工作。
第9篇 小區(qū)物業(yè)管理費預算書
住宅小區(qū)物業(yè)管理費預算書
1收入測算($1227425)
1.1管理費收入
1.1.1管理費收入測算依據(jù)
類型 收費單價 收費總面積 已入伙面積 目前實際入住面積 備注
多層住宅1.00 59657.55 52148 36635
高層住宅
商業(yè)2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理費收入測算($835148.43)
a.住宅管理費收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商鋪管理費收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停車位收入$253620元(見停車場收支預算)
1.3其它收入=82288元
小區(qū)收入分項列明,如:
裝修管理費/擺攤設點費/建渣清運費節(jié)余/廣告位收入等
設定20**年裝修戶數(shù)80戶,平均每戶138平方米。
(1)裝修管理費=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80戶 = 13248元
(2)建渣清運費=138平方米* 00元/平方米* 80戶/2 =11040 元
(3)場地租賃費3000元/年
(4)有償服務費55000元/年
1.4 補虧款:73978.82元
1.5總收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元
第10篇 小區(qū)物業(yè)客戶管理客戶信息
小區(qū)物業(yè)客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責
客服部負責對客戶聯(lián)系與服務的統(tǒng)一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時,客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報修,由客服部統(tǒng)一受理;
4.3 對客戶的投訴,要求做到'有求必應,有應必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個月內,對新客戶進行回訪,獲取客戶對物業(yè)公司的有關評價;
4.5 客服部經(jīng)常走訪客戶,傾聽他們對管理與服務的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應注重與有投訴、建議或意見的客戶之間的交流,并切實為他們解決問題。
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理員職務說明書崗位責任制
小區(qū)物業(yè)管理員職務說明書(含崗位責任制)
職務名稱:管理員
所屬部門:各區(qū)管理處
直接上級:各區(qū)管理處主任
工作概況:根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定,積極主動完成上司下達的工作任務,及時處理業(yè)主(住戶)提出的合理要求。保持與管理公司轄下各部門的溝通協(xié)調。
工作要求:熟悉相關的物業(yè)管理法規(guī)。具有良好的服務意識、物業(yè)管理知識。懂得靈活運用的技巧。
職責范圍:
1.按時參加本部門會議,嚴格落實會議精神。
2.對業(yè)主(住戶)的投訴項目分類、及時處理。
3.保持與業(yè)主(住戶)的良好關系,及時反饋業(yè)主(住戶)意見。
4.在工作中發(fā)現(xiàn)問題,主動提出個人建議。
5.保持與相關部門進行溝通聯(lián)系。
6.妥善、分類保管各類資料,不外泄業(yè)主(住戶)個人資料。
衡量標準:
1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點:
1.跟催相關部門處理工程報修項目。
2.與業(yè)主(住戶)保持朋友式的服務關系。
工作禁忌:
1.脫離工作立場,墮入業(yè)主(住戶)角色。
2.向業(yè)主(住戶)泄露公司管理運作及制度或其他業(yè)主資料。
3.帶有個人感情或情緒工作。
與工作有聯(lián)系的部門:
1.內部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
2.外部:機電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關部門
任職資格:
身體:健康
學歷:大專
工作經(jīng)驗:懂得本行業(yè)的原理及要求
個人素質:工作主動、認真、細致,具有良好的自我調節(jié)能力及團體合作精神
第12篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓內容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓內容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。
1 高級管理員培訓內容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
2 技術骨干培訓內容
責任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
第13篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內容：實際運行期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內容:實際運行期間
(四)實際運行期間的管理服務內容與服務標準
1.服務內容:
1、綜合服務管理
服務項目序號內容服務標準
機構設置1管理處設置(1)小區(qū)內設置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷,有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書,持證上崗。
(3)小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書,持證上崗。
日常管理
與服務3服務時間設有服務接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務。
4合同、收費公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內容及物業(yè)管理服務費標準。
5承接項目承接項目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗,驗收手續(xù)齊全。
6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全,物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。
7辦公自動化運用計算機并利用物業(yè)管理有關軟件對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。
8規(guī)范服務管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志,行為規(guī)范,服務主動、熱情。
9報修、投訴處理(1)公示服務電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
(2)對業(yè)主或使用人的投訴在2天內答復處理。
10特約、代辦服務根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。
11滿意度調查每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通,溝通面不低于小區(qū)住戶的75%,對測評結果分析并及時整改。
12小區(qū)業(yè)主活動節(jié)假日有專題布置,每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動。
13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與
建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。
14裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知,加強裝修過程中的監(jiān)督和管理,對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。
2、公共區(qū)域秩序維護
服務項目序號內容服務標準
人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康,工作認真負責,定期接受培訓。
2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練(專項培訓、崗中持續(xù)培訓)的比例為80%以上。訓練有素,掌握基本的安全護衛(wèi)技能。
3技能水平有較強的安全防范能力,能很好地維護公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。
4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標志,穿戴統(tǒng)一服裝,儀容儀表規(guī)范整齊,上崗時精神飽滿,姿態(tài)良好。
5器械配備配備對講裝置等必要用具。
門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時雙人執(zhí)勤,次出入口24小時設專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細交接班記錄。
7進出人員管理對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理,對外來人員實行登記管理,阻止小商小販隨便進入小區(qū)。
8車輛疏導對進出小區(qū)的機動車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;非機動車輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對重點區(qū)域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進行詢問;
(2)看管公共財產(chǎn),包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設施,對重點區(qū)域、重點部位實施24小時監(jiān)控。
應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習,對重大突發(fā)事件有應急預案。
3、公共區(qū)域保潔服務
服務項目序號內容服務標準
樓內公共區(qū)域 樓外公共區(qū)域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設置垃圾桶,每天早晚定時清運2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。
(3)設定垃圾轉運站,生活垃圾日產(chǎn)日清。
2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。
(4)樓梯間無亂貼亂畫,發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應及時勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次,保持干凈。
4門、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對電梯門壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進行清掃,冰溜子及時清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門前燈每月擦1次。
14設施設備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂
健身設施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定,對違反者進行勸告,對不聽勸告者報告有關部門進行處理。
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護
服務項目序號內容服務標準
草坪
1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補種每年補種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲害防治發(fā)生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發(fā)生。
樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節(jié);喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。
11病蟲害防治防治結合,及時滅治。
花壇
花境12補種缺枝倒伏不超過15%。
13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。
5、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修
服務項目序號內容服務標準
公用部位
1房屋結構每年不少于2次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。
2門窗每周1次巡視樓內公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。
3樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補應保持與原墻面材質一致。
4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進行清掃、疏通,保持室內公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發(fā)現(xiàn)破損的,及時修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復;鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。
7休閑、娛樂、健身設施每周1次以上巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用。
8安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。
共用設施設備
1公共照明系統(tǒng)(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業(yè)主或使用人。
2消防系統(tǒng)(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(2)配備煙感、噴淋系統(tǒng)的,每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網(wǎng)壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。
(6)每年對消防知識進行1次宣傳。
3安全防范
系統(tǒng)(1)安全防范系統(tǒng)配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門鎖智能卡等設備三項以上)。
(2)系統(tǒng)每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。
4排水系統(tǒng)(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養(yǎng)1次。
(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每兩年油漆1次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養(yǎng)1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質化驗1次,水質符合國家標準。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護網(wǎng),每年冬季對外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調壓每季度1次測壓并做好記錄。
6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標準。
6、電梯
服務項目服務標準
電梯(1)建立電梯事故應急措施和救援預案。
(2)建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內容。
(3)與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同,明確電梯維修保養(yǎng)單位的責任,每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志。
(4)保證電梯完好,轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運行時間,隨時監(jiān)督電梯運行狀況。
(6)定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(7)根據(jù)實際情況,配備電梯管理人員,落實每臺電梯的責任人。
(8)配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設備。
(9)遇電梯發(fā)生一般故障的,專業(yè)維修人員2小時內到達現(xiàn)場修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員5分鐘之內到場應急處理。
(10)電梯維護保養(yǎng)提前1天通知業(yè)主或使用人,盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務收費標準:
序號項目細目收費標準備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費
安裝普通燈具5元
第14篇 z小區(qū)物業(yè)管理公約文本
小區(qū)物業(yè)管理公約文本
為加強物業(yè)小區(qū)管理,維護全體業(yè)主、使用人的合法權益,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造一個安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《河南省物業(yè)管理條例》以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業(yè)管理處,對***小區(qū)物業(yè)的公共設施和居住秩序等事項進行管理和服務。
第二條:全體業(yè)主應遵守和履行本公約的規(guī)定,支持配合物業(yè)公司的工作,同時按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等文件規(guī)定的使用要求進行使用。
第二章建設單位的權利和義務
第三條:建設單位的權利:
1、住宅出售后至業(yè)主大會成立前,由建設單位選聘管理單位進行物業(yè)管理;業(yè)主大會成立后,由業(yè)主大會按有關程序和授權選聘管理單位進行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設單位或業(yè)主大會委任后,將被視為全部業(yè)主之集體代理人,全面負責統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。
2、建設單位有權按土地或物業(yè)實際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約,有關業(yè)主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經(jīng)有關管理部門許可后建設單位有權改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關法律、法規(guī)(配套、規(guī)劃)政策的調整,建設單位有義務按政府相關政策進行調整。
5、建設單位有權將本公約內保留給建設單位的權利轉讓給其認為適當?shù)娜嘶蚬尽?/p>
6、建設單位有權在經(jīng)地名辦等機關同意后更改本物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱及編號,無須就因此而引起的任何損失、費用或開支向業(yè)主或其他擁有使用權的人負責或賠償,物業(yè)公司亦不承擔因更改名稱及編號所引的任何損失。但建設單位必須提前一個月通過物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱及編號的通知。
7、建設單位可委派代理人行使建設單位在該土地上擁有的任何權利。
第三章物業(yè)公司的權利和義務
第四條:物業(yè)公司的管理職能:
1、維護小區(qū)正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時安全巡邏,安排消防訓練和培訓。
2、保護小區(qū)內公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生,進行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時收集清運生活垃圾。
3、負責小區(qū)內的共有部位及公共配套設備設施的維修保養(yǎng),確保各種設備設施的正常運行。
4、做好小區(qū)內公共綠化的養(yǎng)護和管理工作。
5、對進出小區(qū)各種車輛(包括機動車和非機動車)實行管理。外來機動車除施工車、搬場車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區(qū);各種車輛實行定點停放,對進入小區(qū)的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價局有關規(guī)定收取停放費。
6、提請當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門拆除違反公約規(guī)定并勸阻無效的一切設置,拆除及恢復原貌所發(fā)生的費用由被執(zhí)行者承擔。
第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費及其他費用。收費標準按市物價局核定標準或日后與業(yè)主委員會協(xié)商確定。
第五條:物業(yè)公司應妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設備設施,提供約定的服務,使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時,作為全體業(yè)主的代理人,物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定,在各方面對所有業(yè)主均有約束力。為此,各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權利,包括(但不限于):
1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費用和款項,按照本公約約定隨時制定管理細則。
2、為物業(yè)購買一切物業(yè)公司認為必需之保險,為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務。
3、在必要的情況下經(jīng)預先通知(緊急情況除外),攜帶工具進入物業(yè)任何部位(包括任何單元),以進行在本公約之下維修及管理。
4、對于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項,物業(yè)公司可對其許可附加條件或收取合理費用。物業(yè)公司為個別業(yè)主提供額外的管理或維修服務可在事先告知的情況下向有關業(yè)主收取額外費用。
5、為執(zhí)行本公約約定,拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體,物業(yè)公司有權經(jīng)有關部門同意后截斷違反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應和服務;或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動。
6、如因管理及維修物業(yè)所需,物業(yè)公司有權要求相關單元之用戶容許有關人員進入該單元進行有關工作,否則,該相關單元之用戶須承擔因物業(yè)公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業(yè)主的權利和義務
第六條業(yè)主的權利和義務:
1、每位業(yè)主對其擁有的住宅單元有全權處理權,包括依法出售、轉讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業(yè)主對小區(qū)共用部位及公共設施與其他業(yè)主共同享有產(chǎn)權和使用權。
3、自覺遵守《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等相關各項規(guī)章制度,共同維護物業(yè)的各項設備及設施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作,創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費、停車管理服務費、維修費及其它用于物業(yè)管理之費用。
5、各業(yè)主應對其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負責。因上述人士的行為而發(fā)生的對物業(yè)及他人損害、損失的,該業(yè)主應承擔因此而產(chǎn)生的連帶責任。
6、業(yè)主應依據(jù)其擁有的房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證上記載的房屋用途使用其物業(yè),不得擅自更改房屋用途,否則將承擔相應的法律責任。
7、業(yè)主轉讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分,請于有關買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業(yè)公司。
在物業(yè)公司收到書面通知前,如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業(yè)管理費或其它費用等),業(yè)主將承擔連帶法律責任。
第五章房屋使用管理
第七條:業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護物業(yè):
1、按照設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質的,需經(jīng)相鄰業(yè)主、使用人同意后,并報有關行政管理部門批準。
2、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請,經(jīng)書面同意后方可實施,并在7天內恢復原狀;給他人造成損失的,應做相應賠償。
3、業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,須將本公約作為物業(yè)轉讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)后,當事人須將物業(yè)轉讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
4、物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務,且需進入該物業(yè)內部應急維修的,物業(yè)管理企業(yè)可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施,維修中發(fā)生的費用由責任人承擔。
5、物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)共用部位、共用設備設施維修養(yǎng)護時,業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔,不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準隨意張貼,嚴禁亂拋雜物。每個垃圾桶/箱周圍應保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責任。
7、愛護花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調外機必須按指定位置安裝。
第八條:業(yè)主在上班或房屋空置期間應把水、電、天然氣等開關關好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對衛(wèi)生間、廚房等排水管道應暢通,以免溢水,影響他戶,各業(yè)主需對疏忽引發(fā)之損失負一切責任。
第九條:業(yè)主或用戶必須愛護本物業(yè)內的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設施及附屬設施。
第十條:每戶設置獨立電表,禁止未經(jīng)電力部門及物業(yè)公司批準而私自增大負荷或私拆裝電氣線路和設備。
第十一條:業(yè)主自用電器設備發(fā)生故障,或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障,應及時向物業(yè)公司或供電部門報修,以防事故擴大,自用設備維修費由業(yè)主自行支付。
第十二條:每戶設獨立電表,未經(jīng)供水部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設獨立天然氣,未經(jīng)供氣部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業(yè)公司事先書面同意及經(jīng)有關部門批準并告知物業(yè)公司的,不得在物業(yè)公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位,以免影響物業(yè)外觀。
第十五條:業(yè)主或用戶需搬場者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業(yè)的設施設備;搬場者無論進出,均應提前三天向物業(yè)公司登記,以便物業(yè)公司作出安排;搬場車輛,應聽從保安的指揮調度,保證物業(yè)交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運出小區(qū)者,必須由業(yè)主到物業(yè)公司開具出門單。
第十七條:進出物業(yè)小區(qū)的車輛和車輛停放須遵守車輛進出及停放的管理規(guī)定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經(jīng)同意不得進入小區(qū)。
第十八條:除租用車位之業(yè)主外,任何其他人士的車輛未經(jīng)批準不得停放于專用停車泊位。各車位的業(yè)主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業(yè)業(yè)主或用戶有機動車需要在物業(yè)小區(qū)內固定停放者,應先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡表,繳納停車管理服務費后由物業(yè)公司核發(fā)車輛通行證。
第二十條:每輛機動車停放在專用停車位,車位業(yè)主應按物價局規(guī)定每月須支付停車管理服務費。凡外來車輛要在物業(yè)區(qū)域臨時停放,視停放時間、車種等情況,收取臨時停車費(執(zhí)行公務的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進出物業(yè)必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時五公里內。
第二十二條:為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業(yè)的原設計用途,損壞房屋承重結構;
2、違章搭建建筑物,構筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺、更換外立面門窗及在屋面和露臺上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設施設備;
6、在小區(qū)管轄水域內戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無證養(yǎng)狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
11、排放有毒、有害物質;
12、發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進行裝修時不得影響物業(yè)結構及整體外觀,
同時裝修公司須向物業(yè)公司申報并提供室內裝修圖紙,經(jīng)物業(yè)公司有關管理部門審核后實施。
第二十四條:裝修房應按裝修管理規(guī)定執(zhí)行,做到:
1、填寫'裝修申請表',申請表應寫明裝修內容、時間、施工單位名稱及其負責人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂'裝修責任書'。
3、裝修申報人應擔保施工人員進入物業(yè)施工的安全,并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導,如有問題須承擔經(jīng)濟和法律責任。
第二十五條:裝修房在裝修時不得改變單元主要結構(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設施,包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報警裝置等,亦不得隨意拆除和改動。
第二十六條:物業(yè)公司對業(yè)主在裝修施工期間的車輛和人員進出等方面提供方便。但施工人員應向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時出入證(憑身份證),門衛(wèi)憑證放行。未經(jīng)申報批準的裝修業(yè)務,其施工人員不得進入本物業(yè)區(qū)域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關規(guī)定進行處理(處罰)。
第二十八條:業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內所有的公共設施、設備,并確保該物業(yè)設備、設施正常使用和安全運行。
第二十九條:前條所述的維修保養(yǎng)的項目范圍包括,但不限于:
1、消防設備;
2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路;
3、泵房及供水設備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設施;
6、景觀及娛樂設施;
7、公共綠化保養(yǎng);
8、垃圾桶;
9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設施、設備。
第三十條:本章所述的維修項目所需收取的費用,應根據(jù)本公約第八章之有關約定執(zhí)行;但在房屋保修期內的保修項目,按國家有關建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行,而不再收取費用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規(guī)定的工程質量保修期內的質量問題,由建設單位根據(jù)法律規(guī)定責成施工單位負責解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負責解決。
第七章消防、安全保衛(wèi)
第三十二條:各業(yè)主須自覺遵守國家法律、法規(guī),自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護社會秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領有關居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報注銷,超過六個月的,須申報臨時戶口,并一律到物業(yè)公司登記。
第三十三條:消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理,未經(jīng)物業(yè)公司同意,業(yè)主不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施,更不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統(tǒng)錯誤操作,否則,物業(yè)公司將報有關部門,由有關部門按公安消防條例進行處理。
第三十四條:業(yè)主或用戶有義務保證物業(yè)內消防設施設備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災或救火報警聯(lián)系時,不得使用火災報警系統(tǒng);非火災事故時,不得從消防給水設備中給水。
第三十五條:各業(yè)主或用戶應自備簡易滅火器材置于室內。嚴禁在物業(yè)內隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關部門規(guī)定,在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放,違反規(guī)定者,物業(yè)公司有權要求其自行清理燃放場地,造成損失者需照價賠償并承擔其它相關責任。
第三十六條:各業(yè)主或用戶應確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規(guī)定:
1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項工作,共同維護小區(qū)安全。
2、負責本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。
4、遵守***小區(qū)有關治安安全管理規(guī)定。
5、遵守禁止在***小區(qū)內任何水域嬉水的規(guī)定。
若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災或治安全事故,該業(yè)主或用戶須承擔相關法律責任,及對其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業(yè)公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調系統(tǒng),并應盡一切可能降低空調系統(tǒng)所發(fā)出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業(yè)專業(yè)保安管理由物業(yè)公司負責,為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主,物業(yè)由物業(yè)公司實行嚴格的保安制度,實行24小時值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業(yè)主汽車憑***小區(qū)及車輛管理系統(tǒng)專用裝置可自由進出本物業(yè)小區(qū)。
2、來訪車輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥'臨時停車卡'后方可進入物業(yè)小區(qū)。
3、來訪人員須經(jīng)由業(yè)主或住戶同意方可進入物業(yè)小區(qū)。
4、業(yè)主聘請的家政人員和裝修施工人員等,應事先向物業(yè)公司辦理手續(xù),辦理'臨時出入證'后方可進入物業(yè)小區(qū)。
第四十條:外來摩托車、助動/電動車、自行車應在小區(qū)入口進行登記。
第四十一條:為保證物業(yè)內各業(yè)主或用戶的車輛進出方便、暢通、凡進入物業(yè)大門的車輛應聽從門衛(wèi)指揮,并按指定地點、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進出物業(yè),應事先向物業(yè)公司申請批準,確定時間、裝卸地點及行走路線,以保證物業(yè)的正常交通。
第八章管理、維修費用
第四十二條:為便于物業(yè)管理,業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時應先支付六個月的物業(yè)管理服務費。自下次交費起的前10天,物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務費。
第四十三條:各單元業(yè)主應于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關規(guī)定支付維修資金,以支付非經(jīng)常性之管理維修開支,只有在獲得業(yè)主大會書面批準的情況下,物業(yè)公司方可使用該維修資金。當維修資金不足時,物業(yè)公司可經(jīng)業(yè)主大會同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項下應繳的各項費
用。
第四十四條:任何業(yè)主在轉讓其單元住宅后無權索回維修資金或任何預繳之管理費,但維修資金及預繳管理費結余可按規(guī)定的程序轉讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權年期屆滿而不為續(xù)展時,該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當時所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分攤。
第四十五條:各業(yè)主應按時繳付管理費用維修資金,不論是否辦理進戶手續(xù)及使用與否,各業(yè)主都必須自建設單位(或物業(yè)公司)書面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務費。
第四十六條:若任何業(yè)主收到繳費通知十五日內仍未繳交當期的管理費或增繳之維修資金,該業(yè)主應向物業(yè)公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項的滯納金(從有關款項到期之日開始,按每日千分之三,復利計算)。
2、物業(yè)公司為追討款項而發(fā)生的額外行政、法律費用。
第四十七條:各業(yè)主須按時向物業(yè)公司繳付其應付之管理費用,但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內付清,則物業(yè)公司有權采取以下行動追索所欠交的管理費用及利息,并收取附加費用:
1、向法院申請索還欠款;
2、向當?shù)胤抗懿块T或其他有關政府部門申請,在欠交的管理費用、利息及索償費用未全部繳清前,該業(yè)主不得轉讓產(chǎn)權;
3、經(jīng)有關部門批準后將有關單位的水、電供應中斷。
第四十八條:物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費以物價的備案為依據(jù),如物業(yè)公司征收的管理費未足支付管理及維修物業(yè)之支出,物業(yè)公司可與業(yè)主大會協(xié)商一致后,調整管理及維修費用。
第四十九條:物業(yè)公司征收的各項費用以市房管局、物價局等政府有關部門最新公布的的收費標準為依據(jù),一旦有新的收費標準公布,公司物業(yè)管理收費標準將根據(jù)有關規(guī)定作相應調整。
第五十條:業(yè)主大會成立后,在每個財政年度終止后的三個月內,物業(yè)公司應公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當任何業(yè)主(以下簡稱'舊業(yè)主')將其擁有的單元產(chǎn)權轉給他人(下稱'新業(yè)主'),舊業(yè)主(或其代理人)應在買賣合同簽署之日前就所有權變更情況以書面形式通知物業(yè)公司,并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書并交與物業(yè)公司,以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業(yè)公司收到上述承諾前,舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續(xù)有責任繳付本公約的約定應繳的一切費用。
第五十二條:物業(yè)公司在物業(yè)適當?shù)姆秶O告示板,以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后,即構成對所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。
第五十三條:除非證實因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴重過失或疏忽所引起,物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負責由下列事項而引發(fā)之任何損失;公共設備及設施、水、電、天然氣及其它公共服務之損毀、故障或停頓;物業(yè)之火災或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項規(guī)定,并參照物業(yè)的實際情況綜合制定的,業(yè)主如有對本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經(jīng)本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關政策法規(guī)。
第五十五條:各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權、使用、維修及其它方面發(fā)生爭議時,除應盡協(xié)商解決外,適當時業(yè)主大會可協(xié)助調解。若協(xié)商不成,各方可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業(yè)主如將房屋租賃給他人,必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規(guī)相抵觸,以國家或地方法律、法規(guī)為準。
第15篇 某某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強調對物業(yè)設施設備保養(yǎng)維修管理,另一方面為業(yè)戶提供細致完善的個性化服務,樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務為中心、以住(用)戶滿意為目標,做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費工作。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓,員工持證上崗,牢固樹立'業(yè)主至上,服務第一'的思想。在服務中加強管理,寓管理于服務的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育業(yè)戶。
4、按照iso9002質量體系規(guī)范運作,建立健全管理制度、崗位責任制及操作規(guī)范;實施誘導式的培訓機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、以專業(yè)及嚴謹?shù)呐嘤栍媱?訓練管理人員及保安隊伍,使e的員工達至:人員精干、專業(yè)性強、業(yè)務熟練、素質較高、彬彬有禮。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務,以致更安心及舒適地享用e提供的各項設施及物業(yè)管理服務;
6、根據(jù)開發(fā)商對e物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準,對小區(qū)的路牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進行安裝,使住(用)戶進入小區(qū)方向明確、目標清楚、行有規(guī)范、動有準則,同時也擴大e物業(yè)管理的知名度。
7、提供公共區(qū)域的清潔服務,每年更進行清洗外墻作業(yè),務求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導家居清潔及環(huán)保概念,采取適當?shù)拇胧?設置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
10、采用車輛交通科學化管理方案,實施人車分流在車行入口,設置指導崗;在車行道路上,設置警示牌、減速駁等設施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。為停車場提供專業(yè)管理服務,令各業(yè)戶的座架能安全停放于場內,無后顧的憂。
11、提供物業(yè)公共設備的維修及保養(yǎng),令e的各項公共設施能更有效發(fā)揮其功能;
12、提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護,令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個人風格及品味;
13、提供優(yōu)悠家居服務,如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業(yè)戶室內的小量維修服務等,從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;
14、協(xié)助各業(yè)戶有關各項公共事務的申請手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動,如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動,務求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創(chuàng)辦《盛和園》等內部通訊刊物,以加強管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創(chuàng)全天候的二十四小時優(yōu)質客戶服務,務求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務。
18、加強裝修管理,嚴格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報制度、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網(wǎng)、空調機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。
③嚴格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
19、治安保衛(wèi)消防
①實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結合的措施,控制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監(jiān)控管理,構成小區(qū)技防網(wǎng)絡。
③定期進行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結合',確保小區(qū)無火災發(fā)生。
④嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
第16篇 x城小區(qū)物業(yè)管理模式
新城小區(qū)物業(yè)管理模式
一、管理模式
物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分,讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業(yè)經(jīng)營模式和經(jīng)驗,完善的iso9002質量管理體系;根據(jù)**新城海岸的顧客定位,樓宇設備、設施的自動化程度,以及**新城海岸所處的地理環(huán)境,我們擬采用“以客戶為中心,服務品質為導向”的經(jīng)營管理模式。
二、物業(yè)公司組織架構
組織架構描述:
1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經(jīng)理負責制,簽訂經(jīng)營責任書,實行獨立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實行物業(yè)管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協(xié)調的團隊。
3、內部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經(jīng)理的主要職責是協(xié)助經(jīng)理完成各項工作任務,監(jiān)督管理處的服務質量,為經(jīng)理反饋各類管理信息,提供決策依據(jù)。
5、客戶主管的職責是負責客戶物業(yè)管理服務中心的運作,建立物業(yè)公司與業(yè)主、住戶之間的服務平臺。
6、客戶助理的職責是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,下設收費員及客戶助理。
7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請修工作。
8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務、后勤和社區(qū)文化建設。
注:人員配置見第四部分。虛框內配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創(chuàng)建有效的服務價值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務品質為導向”的經(jīng)營管理模式,我們將全面推行競爭型服務戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升物業(yè)管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務,又能向周邊展示物業(yè)管理公司風采的團隊。
四、外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
1、在業(yè)主委員會成立之前,地產(chǎn)自屬物業(yè)公司成為物業(yè)管理人,并與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。
2、物業(yè)管理公司,設立負責小區(qū)物業(yè)管理工作。
3、在業(yè)務上接受市住宅辦及旅順區(qū)建設局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導。
4、在小區(qū)入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時,按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。
5、物業(yè)管理公司會在原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現(xiàn)。
