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在企業(yè)管理中，配套管理制度是確保組織運行順暢、提升效率的關鍵環(huán)節(jié)。它涵蓋了企業(yè)運營的各個方面，從人力資源管理到財務管理，從市場營銷策略到生產(chǎn)運營流程，無所不包。一套完善的管理制度不僅規(guī)范了員工的行為，也為企業(yè)的發(fā)展提供了清晰的方向。
包括哪些方面
1. 人力資源制度：涵蓋招聘、培訓、績效評估、薪酬福利等方面，確保人才的選拔、培養(yǎng)和激勵機制公正合理。
2. 財務管理制度：涉及預算編制、成本控制、財務報告和審計，保證企業(yè)的經(jīng)濟活動透明且有效。
3. 市場營銷政策：包括市場調(diào)研、產(chǎn)品定價、廣告推廣和銷售策略，以推動產(chǎn)品的市場占有率和品牌影響力。
4. 生產(chǎn)運營流程：規(guī)定原材料采購、生產(chǎn)制造、質(zhì)量控制和物流配送，確保產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率。
5. 內(nèi)部控制體系：設立內(nèi)部審計、風險管理，防止欺詐和錯誤，保護企業(yè)資產(chǎn)安全。
6. 法規(guī)遵從性：確保企業(yè)行為符合國家法律法規(guī)和行業(yè)標準，規(guī)避法律風險。
重要性
配套管理制度的重要性不言而喻。一方面，它為員工提供了明確的行為指南，減少了工作中的不確定性和沖突，提高了工作效率。另一方面，它通過設定目標和衡量標準，推動企業(yè)戰(zhàn)略的實施，促進持續(xù)改進和創(chuàng)新。良好的管理制度有助于塑造企業(yè)文化，增強員工的歸屬感和忠誠度，進而提升企業(yè)的競爭力。
方案
1. 制定詳細的操作規(guī)程：每個管理制度都應細化為具體的操作步驟，以便員工理解和執(zhí)行。
2. 定期評估與更新：根據(jù)業(yè)務變化和員工反饋，定期審查并更新制度，保持其時效性和適應性。
3. 培訓與溝通：通過培訓和內(nèi)部溝通，確保員工理解并接受管理制度，形成共識。
4. 監(jiān)督與反饋：建立有效的監(jiān)督機制，收集執(zhí)行情況的反饋，及時調(diào)整和完善。
5. 強化執(zhí)行力：對違反制度的行為進行糾正，必要時采取懲罰措施，以維護制度的權威性。
配套管理制度是企業(yè)成功運營的基石，需要我們精心設計、嚴格執(zhí)行，并不斷優(yōu)化。只有這樣，才能在復雜多變的市場環(huán)境中保持穩(wěn)定，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
配套管理制度制定范文
第1篇 萬科地產(chǎn)前期后期配套管理制度
一、目的
為規(guī)范公司工程項目前期及后期配套工作行為及事務處理標準,使工作得以圓滿進行,特制定本管理制度。
二、適用范圍
本制度適用于本公司工程項目各階段所有前期及后期配套工作的進行。
三、前期、后期配套工作要求
1、工程部前、后期配套工作人員應熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟悉政府土地、規(guī)劃、建設、配套、工程管理體系的辦事程序。
2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標,項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設施情況及收費,是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設施、物業(yè)管理方式等。
3、以項目為基礎了解施工進度,從實際出發(fā)制定合理的工作計劃,實現(xiàn)與工程建設的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。
4、所有有關工程項目的政府批件、權證資料,一經(jīng)獲得將原件并復印件轉交資料員保管,做好交接記錄工作。
5、配套工作進行中,涉及費用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經(jīng)理、財務部、預算部簽字同意后領取,將相關票據(jù)交財務部。
6、工程結束后,對工程期間工作做總結報告,交主管經(jīng)理審閱。
7、搜集政府有關建筑、能源等相關政策,提前完成項目前期配套的計劃工作,上報主管經(jīng)理進行相關決策。
8、應定期上報工作進度計劃及相關政策法規(guī)研究報告。
四、工程部前期、后期配套工作職責
1、辦理從項目立項開始到申請《建設工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。
2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。
3、辦理能源、占路、::掘路、綠化、環(huán)保等相關手續(xù)。
4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗收工作,辦理《房屋產(chǎn)權證》。
5、完成領導交辦的其它工作。
五、工作內(nèi)容
1、項目可行性研究階段:
(1)搜集市場相關信息,為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù),辦理土地準備工作,制定嚴密工作計劃,計劃包括征地(買地)、拆遷、補償?shù)确桨浮?/p>
責任部門:集團公司決策層(可行性研究報告、初步方案、項目論證資料等)
(2)測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報《建設用地申請書》。
(3)辦理《建設用地選址意見書》。
(4)辦理《建設項目環(huán)境影響報告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。
2、項目前期階段:
(1)繳納土地轉讓金、土地契稅,獲得《土地使用權出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。
(2)辦理《建設用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知 。
(3)辦理《土地使用權證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。
(4)辦理《設計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。
(5)聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位,了解能源和市政配套要求,配合設計單位找到能源配套接口。
(6)委托設計單位出設計方案,填報《規(guī)劃設計方案申報表》。
(7)測量隊定樁、放線,交納相關費用。
(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審》。
(9)辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項目備案申請》。
(10)辦理建委報建工作。
(11)協(xié)助組織設計單位招標,辦理招標備案。
(12)各專業(yè)(水、電、燃氣、熱力、市政等)設計要點、方案證書,交納相關費用。
(13)辦理《建設工程消防設計審核意見書》,交納相關費用。
(14)辦理《建設工程人防設計審核意見書》,交納相關費用。
(15)辦理《 供熱證明書》,交納相關費用。
(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關費用。
(17)辦理《防雷證明書》。
(18)辦理《大、小配套手續(xù)費》。
(19)辦理《擴初設計批復》,項目投資計劃,設計單位施工圖紙設計及各專業(yè)項目圖紙設計(根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設計),辦理《施工圖審查意見書》。
(20)辦理設計合同、勘察合同備案。
(21)辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
3、工程招標階段:
(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標監(jiān)督管理》。
(2)監(jiān)理、施工單位招標及招標備案。
(3)辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報登記書》。
(4)交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關費用。
(5)辦理《工程施工許可證》。
(6)辦理《售房許可證》。
4、工程施工準備階段:
(1)試樁前,進行臨時水、電的開戶,協(xié)調(diào)關系,爭取充分享受相關優(yōu)惠政策。
(2)向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關手續(xù)、交納管理費,負責協(xié)調(diào)與相關部門的關系。
5、工程施工
階段:
(1)協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關系,協(xié)助組織申報樁基、基礎、主體、竣工等各階段的驗收工作,做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。
(2)能源(水、電、燃氣、熱力、市政等)單位驗收組織,簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。
6、工程竣工備案驗收階段:
(1)負責組織勘察、設計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進行備案工作,獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設計單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、《工程竣工備案通知書》。
(2)組織各單位辦理工程檔案驗收,獲得《建設工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。
(3)委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進行相關監(jiān)測。
(4)組織人防監(jiān)督站進行人防竣工驗收工作,獲得《人防合格證明書》
(5)組織消防單位進行消防驗收,獲得《消防驗收意見書》
(6)組織環(huán)保單位進行驗收,獲得《消防影響報告》。
(7)辦理《規(guī)劃驗線合格證》
(8)辦理《建設工程規(guī)劃驗收合格證》
(9)辦理《建筑面積核定書》,辦理《房屋產(chǎn)權證》。
(10)經(jīng)營管理單位竣工驗收及資料交接工作。
六、在前、后期配套工作流程中,各職能部門應按照部門職責完成本部門應完成的工作。
七、本制度解釋權、修訂權屬集團工程部
八、本制度于2005年 7月 1日起執(zhí)行。
九、附圖表:
1、前期配套流程圖
2、施工竣工流程圖
3、請款核銷流程圖
第2篇 學校配套工程質(zhì)量管理程序框圖
學校配套工程質(zhì)量管理程序及框圖
1主要管理程序
我公司按照國際標準化組織頒布的1s09002質(zhì)量標準,建立起一套行之有效的文件化的質(zhì)量保證體系。該體系囊括了從工程項目的投標。簽定合同到竣工交付使用,直到交工后保修與回訪的全過程,充分體現(xiàn)了is09002中19個要素的要求。該體系以質(zhì)量手冊為核心和指導,以程序文件為日常工作準則,以作業(yè)指導書為操作的具體指導,所有質(zhì)量活動都有質(zhì)量計劃并具體反映到質(zhì)量記錄中,使得施工過程標準化。規(guī)范化、有章可循。責任分明。
根據(jù)國家規(guī)范、標準及公司的質(zhì)保文件,并結合本工程的特點,該工程擬定的主要質(zhì)控程序如下:
一、材料采購與材料試驗監(jiān)控程序
1、檢查是否是合格供應商。
2、檢查出廠材質(zhì)證明是否真實。
3、檢查材料取樣試驗是否符合規(guī)定。
4、檢查原材試驗報告是否符合相應技術標準。
5、檢查材料外觀是否符合相應技術標準。
二、計量檢測與監(jiān)控程序
1、檢查施工所用計量是否按要求進行測試標定。
2、檢查所用計量是否建立臺帳。
3、檢查所用計量是否到期進行了復檢。
4、檢查報廢計量是否進行封存。
三、施工過程監(jiān)控程序
1、檢查各工序是否按程序進行操作。
2、檢查測量定位是否準確。
3、檢查自檢、互檢、交接檢是否真實。
4、檢查《分項工程評定表》是否符合實際情況。
5、檢查隱蔽工程驗收是否按程序進行。
6、檢查特殊過程是否按作業(yè)指導書進行施工。
四、文件控制程序
1、檢查文件是否進行了分類管理。
2檢查文件收發(fā)是否建立了臺帳。
3、檢查作廢文件是否進行標識與封存。
五、不合格品控制程序
1、檢查是否對不合格產(chǎn)品進行標識、記錄、處置
2、檢查施工中不合格品是否進行分級。
3、檢查不合格品關閉情況。
六、預控與糾正措施程序
1、檢查對出現(xiàn)的質(zhì)量問題是否采取了糾正預防措
2、檢查對出現(xiàn)的質(zhì)量問題是否進行了原因分析。
3、檢查對采取的糾正預防措施是否進行了驗證描述。
七、中間驗收與竣工驗收程序
1、檢查工程是否完成合同規(guī)定的各項工作內(nèi)容。
2、檢查工程質(zhì)量是否符合設計規(guī)范要求。
3、檢查是否進行預驗收。
4、檢查工程技術資料是否齊全。
5、檢查竣工驗收程序是否符合現(xiàn)行規(guī)定。
2主要質(zhì)量控制程序框圖
一、本工程質(zhì)量監(jiān)控和程序控制體系
本工程質(zhì)量總體控制程序框圖
施工現(xiàn)場質(zhì)量控制框圖
施工技術質(zhì)量管理程序框圖
施工工序質(zhì)量控制框圖
隱蔽工程驗收控制程序框圖
第3篇 住宅小區(qū)電話配套工程管理程序
住宅小區(qū)電話配套工程管理程序
1、目的:確保電話配套工程與區(qū)住宅建設同步完工,確保第一時間正確解決問題。
2、范圍:適用于住宅小區(qū)開發(fā)項目。
3、職責:
3.1負責項目申請(向電話局)并負責向公司各部門收集各項下列資料:
3.1.1項目發(fā)展部提供大市政配套費交費證明、規(guī)劃許可證。
3.1.2設計部提供1/1000有效地形圖,1/500建筑及室外環(huán)境平面圖,建筑單體圖及單體水電圖,項目技術數(shù)據(jù)。
3.1.3物業(yè)公司提供有效項目門牌號證明(衩申請的項目)。
3.1.4項目地盤主任提供項目施工執(zhí)照。
3.2負責申報合同送工程部、預算部審核。
3.3合同執(zhí)行過程,合同評審、進度、質(zhì)量及驗收標準控制。
3.3.1由于電話行業(yè)的特殊性,工程合同統(tǒng)一按電話局合同執(zhí)行。
3.3.2工程施工周期,按四大市政公司作業(yè)流程,因自來水、煤氣使用的是硬管,對敷設位置能變動性小,所以自來水、煤氣應先施工,電話局在電話排管時可根據(jù)現(xiàn)場實際管位情況作上下左右變動,整個工期30天到45天(按30000平方米估算)。
3.3.3電話工程在施工過程中的質(zhì)量控制主要從管位敷設標高控制、人工井位置及人工井配件安裝數(shù)量控制。另每幢建筑單體的出墻管敷設標高及位置管徑是否與規(guī)劃圖相一致,如果發(fā)現(xiàn)建筑施工單位未按要求施工,應要求施工單位整改直到符合要求。另負責協(xié)助電話局施工隊在施工過程中按上海郵電管理局關于通信線路工程施工規(guī)范進行工程質(zhì)量管理。
4、工程收費標準及申報建筑面積。
4.1新建住宅小區(qū)電話配套工程收費標準以上海市物價局滬價經(jīng)(1998)第132號文執(zhí)行。
5、作業(yè)程序:
5.1送建筑單體圖,電、水、煤各一套交電話局營業(yè)室審圖,電話局收取審圖費0.20元/平方米,按新三區(qū)3.2萬平方米計,審圖費6400元,如請客吃飯或送1000元禮品,這筆審圖費就可不交。
5.2向電話局申請住宅小區(qū)電話配套工程設計、施工委托申請時需附上本程序文件3.2-3.5的資料。
5.3合同生效后,電話局在30天內(nèi)給申請方電話配套主干線草圖,負責人將該草圖交內(nèi)配套工程師負責向各施工單位發(fā)放,要求出墻管位置嚴格按該草圖施工。
5.4合同生效后,甲方按合同付款條件付款。
5.5電話局在收到工程款后的二個月內(nèi)組織測繪工程師到現(xiàn)場核實施工內(nèi)容。
5.6負責人聯(lián)系電話局,設計室工程師安排設計計劃書。
5.7負責人落實電話局安排施工計劃,與施工單位取得聯(lián)系,協(xié)商進場事項。
5.8負責人與各配套工程師及地盤主任共同召開協(xié)商會,內(nèi)容主要是落實各配套單位進場施工順序及分步施工計劃,會上明確各配套管位的敷設區(qū)域及分塊施工的進度。
5.9負責人協(xié)調(diào)電話配套工程的竣工驗收,落實電話開通事項。
6、本程序文件應發(fā)放到下列人員;
注:1、本人保證嚴格按此文件要求執(zhí)行。
2、本人有責任在發(fā)現(xiàn)問題時,第一時間向本文件審批人提出修改意見。
編制:校對: 審批:發(fā)放號:
第4篇 開發(fā)項目配套環(huán)境工程管理規(guī)定
開發(fā)項目配套及環(huán)境工程管理規(guī)定
為加強公司配套、環(huán)境工程的管理,特制定本規(guī)定:
一、組織管理:配套工作由專業(yè)工程師負責。熟悉并掌握所轄專業(yè)的所需手續(xù),辦理程序及有關政策標準。認真調(diào)查了解市政設施的大配套環(huán)境現(xiàn)狀,并結合單體設計,提出合理專業(yè)設計方案。小區(qū)環(huán)境設計與施工要求體現(xiàn)特色,并考慮物業(yè)管理便利。
二、技術管理:認真學習自己主管項目的技術知識、新技術、新工藝,熟練掌握國家有關技術規(guī)范及行業(yè)規(guī)范,嚴格按照各種規(guī)范對所負責工程進行管理。做好施工圖會審工作,提出必要時修改意見,確保施工圖設計更加科學、合理、可行。
三、質(zhì)量管理:嚴格把好工程質(zhì)量關,對于不符合質(zhì)量標準的施工應馬上制止,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應堅決要求施工單位予以整改。
1、嚴格執(zhí)行國家質(zhì)量驗收標準,對工程施工前、中、竣工后嚴格認真、仔細、不留任何質(zhì)量隱患的檢查,杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。
2、配合質(zhì)檢部門,并做好工程隱蔽質(zhì)量簽證與質(zhì)量檔案保管工作。
3、若發(fā)生質(zhì)量事故,應協(xié)同有關部門查找事故原因,并商定整改措施,解決技術上的難點,做到整改措施經(jīng)濟、有效、及時。
四、施工管理:
1、做好各種施工前的準備工作,向施工單位做好技術交底工作,審查施工單位的施工方案與施工組織設計,盡快辦理好各項前期手續(xù),使各項工程得以順利進行。預算部并應及時提供合理的材料、設備限價。
2、對工程中各隱蔽工程量要實事求是,嚴格按實際發(fā)生量簽證,不做任何損害公司利益的事。對于不符合各工藝標準及施工規(guī)范的現(xiàn)象應立即勒令停止其施工,并不予簽證。
3、施工單位發(fā)生施工沖突,應積極協(xié)調(diào)各施工單位之間的關系,以大局為重,一切為整個工程的總目標著想,幫助解決,做到不耽誤工程進度。
五、工程檔案管理:負責發(fā)放相關工程的施工圖紙、設計變更簽。建立發(fā)放、領取各種資料的登記手續(xù)。定期檢查各施工單位進場材料、設備的合格證、型號、質(zhì)量證明、證書等,做到各種進場材料、設備與設計相符。認真督促施工單位施工檔案的建立及有關資料的收集,做到施工檔案準確、完全。保證工程竣工形成完整準確的竣工檔案。
六、本規(guī)定由工程部負責解釋。
七、本規(guī)定自通過之日起施行。
第5篇 某小區(qū)電話配套工程管理程序
小區(qū)電話配套工程管理程序
1、目的:確保電話配套工程與區(qū)住宅建設同步完工,確保第一時間正確解決問題。
2、范圍:適用于住宅小區(qū)開發(fā)項目。
3、職責:
3.1負責項目申請(向電話局)并負責向公司各部門收集各項下列資料:
3.1.1項目發(fā)展部提供大市政配套費交費證明、規(guī)劃許可證。
3.1.2設計部提供1/1000有效地形圖,1/500建筑及室外環(huán)境平面圖,建筑單體圖及單體水電圖,項目技術
數(shù)據(jù)。
3.1.3物業(yè)公司提供有效項目門牌號證明(衩申請的項目)。
3.1.4項目地盤主任提供項目施工執(zhí)照。
3.2負責申報合同送工程部、預算部審核。
3.3合同執(zhí)行過程,合同評審、進度、質(zhì)量及驗收標準控制。
3.3.1由于電話行業(yè)的特殊性,工程合同統(tǒng)一按電話局合同執(zhí)行。
3.3.2工程施工周期,按四大市政公司作業(yè)流程,因自來水、煤氣使用的是硬管,對敷設位置能變動性小,
所以自來水、煤氣應先施工,電話局在電話排管時可根據(jù)現(xiàn)場實際管位情況作上下左右變動,整個工期30
天到45天(按30000平方米估算)。
3.3.3電話工程在施工過程中的質(zhì)量控制主要從管位敷設標高控制、人工井位置及人工井配件安裝數(shù)量控制
。另每幢建筑單體的出墻管敷設標高及位置管徑是否與規(guī)劃圖相一致,如果發(fā)現(xiàn)建筑施工單位未按要求施
工,應要求施工單位整改直到符合要求。另負責協(xié)助電話局施工隊在施工過程中按上海郵電管理局關于通
信線路工程施工規(guī)范進行工程質(zhì)量管理。
4、工程收費標準及申報建筑面積。
4.1新建住宅小區(qū)電話配套工程收費標準以上海市物價局滬價經(jīng)(1998)第132號文執(zhí)行。
5、作業(yè)程序:
5.1送建筑單體圖,電、水、煤各一套交電話局營業(yè)室審圖,電話局收取審圖費0.20元/平方米,按新三區(qū)
3.2萬平方米計,審圖費6400元,如請客吃飯或送1000元禮品,這筆審圖費就可不交。
5.2向電話局申請住宅小區(qū)電話配套工程設計、施工委托申請時需附上本程序文件3.2―3.5的資料。
5.3合同生效后,電話局在30天內(nèi)給申請方電話配套主干線草圖,負責人將該草圖交內(nèi)配套工程師負責向各
施工單位發(fā)放,要求出墻管位置嚴格按該草圖施工。
5.4合同生效后,甲方按合同付款條件付款。
5.5電話局在收到工程款后的二個月內(nèi)組織測繪工程師到現(xiàn)場核實施工內(nèi)容。
5.6負責人聯(lián)系電話局,設計室工程師安排設計計劃書。
5.7負責人落實電話局安排施工計劃,與施工單位取得聯(lián)系,協(xié)商進場事項。
5.8負責人與各配套工程師及地盤主任共同召開協(xié)商會,內(nèi)容主要是落實各配套單位進場施工順序及分步施
工計劃,會上明確各配套管位的敷設區(qū)域及分塊施工的進度。
5.9負責人協(xié)調(diào)電話配套工程的竣工驗收,落實電話開通事項。
6、本程序文件應發(fā)放到下列人員;
注:1、本人保證嚴格按此文件要求執(zhí)行。
2、本人有責任在發(fā)現(xiàn)問題時,第一時間向本文件審批人提出修改意見。
編制: 校對: 審批: 發(fā)放號:
第6篇 小區(qū)配套公園物業(yè)日常管理建議
小區(qū)配套公園日常管理建議
一、公園封閉建議
目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進行封閉隔離,隨著山體公園的投入使用人流量必定會劇增,其中會有相當一部分為外來人員到山體公園活動,給都市陽光帶來巨大的安全壓力,建議地產(chǎn)盡快將此地段進行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進入都市陽光小區(qū),為業(yè)主創(chuàng)造一個安全有序的居住環(huán)境。
二、康體健身器材配置建議
根據(jù)對都市陽光客戶群體的分析,小區(qū)內(nèi)有較多的老人;并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材,小區(qū)內(nèi)老人健身活動缺少場地及器材,很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地;目前山體公園內(nèi)設置有門球場根據(jù)目前管理處對客戶的了解,對門球活動感興趣的顧客群體相對教少;建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。
三、增加閱覽室建議
目前山體公園共計有管理用房6間,其中預計物業(yè)作為管理用房使用2間;為增加小區(qū)的文化氛圍,建立和諧社區(qū);展現(xiàn)__的人性化服務,為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地,建議在山體公園管理用房中設立一間為圖書閱覽室,(備注:只對__客戶開放)配置書架一套,各類書刊、報紙、雜志等刊物預計費用為10000元左右。
四、增加棋牌室建議
為豐富__社區(qū)顧客的業(yè)余活動,讓顧客充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感;建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室,只供__物業(yè)都市陽光、世紀華府專用;預計配置各種棋牌桌椅板凳費用為5000元。
__地產(chǎn)品牌進入瓦房店房地產(chǎn)市場已有5、6年的時間,經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關系。可以說,__地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
由于前期各個方面的問題瓦房店的客戶也出現(xiàn)了部分對__品牌存在一定偏見認識的觀點,在這種情況下,如何提升客戶對__品牌的信任及追隨,是擺在我們__人面前值得思考的一個問題;多年來具有良好的服務意識超前的服務理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢,也是__物業(yè)發(fā)展到今天進入國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關鍵成功因素之一,為此在山體公園的物業(yè)管理方案中__物業(yè)充分體現(xiàn)一切為了客戶,為客戶一切的服務理念突出__客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感。
我們衷心希望:__都市陽光、世紀華府,是__品牌下地產(chǎn)與物業(yè)共同在瓦房店房地產(chǎn)市場打造和諧宜居住宅項目的第一家,讓業(yè)主相信選擇了__就選對了家,項目成功靠大家。
第7篇 小區(qū)配套休閑場物業(yè)管理模式
小區(qū)配套休閑場管理模式
__物業(yè)根據(jù)對山體公園定位及客戶群體的分析,以體現(xiàn)__客戶尊貴身份為服務點;提出了半開放式花園會所管理模式。
針對山體公園的位置及所服務項目難以做到全封閉式管理,同時又為了突出__客戶的尊貴身份,(__客戶根據(jù)身份證明到管理處辦理貴賓卡)__物業(yè)決定對山體公園實施半開放式管理,既全面開放區(qū)別服務;全面開放即到公園游樂的客戶群體不做限制,__客戶或外來人員均可到公園游樂,但部分服務項目采取收費使用制;區(qū)別服務既對于__的客戶所有服務項目免收取服務費,外來客戶根據(jù)活動項目收取一定的服務費用;
項目開放模式開放時間收費標準
籃球場封閉式10:00---18:00免費
羽毛球場開放式10:00---18:00免費
網(wǎng)球場封閉式10:00---18:0010元/小時
(__客戶免費)
門球開放式10:00---18:00免費
備注:以上開放時間根據(jù)實際情況進行調(diào)整;
第8篇 住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運營物業(yè)管理設想
住宅區(qū)內(nèi)的配套商鋪運營及物業(yè)管理設想
(一)商鋪運營
商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。
統(tǒng)一管理,要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。
分散經(jīng)營,是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管
為了達到統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營的管理模式,在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1統(tǒng)一招商管理要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。
品牌審核管理指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。
完善的租約管理指:簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:
①本項目擬定位于旅游紀念品市場。如果商場定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認可(業(yè)主委員會(商會)成立之前,經(jīng)開發(fā)商認可)
②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
③為整個商鋪促銷各單個經(jīng)營戶需承擔的義務;
④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
⑤投保范圍事宜;
⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結算等
另外營業(yè)時間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開發(fā)商認可;
1.2統(tǒng)一的營銷管理有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。
由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過。
組織策劃相關的促銷活動,所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算,經(jīng)業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。
1.3統(tǒng)一的服務監(jiān)督有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。
商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動,保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:
①指導項目:店鋪布置指導、促銷活動安排;
②協(xié)調(diào)項目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關系,增進經(jīng)營者之間合作;
③服務項目:行政事務管理;
④監(jiān)督項目:維護商鋪的紀律、信譽,協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
2、商鋪的統(tǒng)一管理理念下的物業(yè)管理與服務內(nèi)容包括:
1.商鋪業(yè)戶服務管理
2.商鋪裝修服務管理
3.商鋪設備、設施維保服務管理
4.商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
5.商鋪保安服務管理
6.商鋪保潔服務管理
7.商鋪綠化服務管理
8.商鋪經(jīng)營服務管理
9.商鋪廣告管理
10.商鋪保險管理
11.商鋪業(yè)戶服務管理
3、本項目商鋪物業(yè)管理機構設置和人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。
對本項目商業(yè)部分擬在zz第一城物業(yè)管理中心下設商業(yè)物業(yè)管理點一,對人員和部門作如下配置:
1.業(yè)戶服務部
設主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。
2.維保服務部
設主管一人,全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。
3.保安服務部
設主管一人,全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。
4.保潔綠化部
設主管一人,全面負責商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
5.經(jīng)營服務部
設主管或兼職主管一人,全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動,促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。
4、本項目商鋪物業(yè)管理分項細化方案
1、業(yè)戶服務部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務,二是內(nèi)部管理。
1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結果都要有記錄,作為年終表彰與履行管理公約業(yè)績考核依據(jù)之一;
1.3報修接待
商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修,應迅速做記錄,填寫《維修任務單》,即時派維修工到現(xiàn)場搶修;
1.4走訪回訪
接待員的走訪內(nèi)容包括三方面:
一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議;
二是對報修后的維修結果進行回訪;
三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一致的。
1.5內(nèi)外聯(lián)系
商場內(nèi)部聯(lián)系:
商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。
商場的外部聯(lián)系:
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。
1.6、商鋪裝修服務管理
裝修管理應包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂裝修管理協(xié)議,現(xiàn)場監(jiān)督管理等。
1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修,裝修管理應做好以下幾個方面:
建立周全、詳細、便于操作的管理制度;
專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督;
選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修;
對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。
1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點
二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議,對工程進行竣工驗收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的
;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關細節(jié));電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);照明設備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等
1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理
在施工過程中,物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面:
對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按裝修協(xié)議要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的裝修管理協(xié)議上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系,發(fā)出整改通知單等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施,則由業(yè)戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等等
2、維保服務部
2.1商鋪設備、設施維保服務管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高,維修要求嚴,其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施,設備上,因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設備如電梯,自動扶梯等易出故障的設施設備,保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。
商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因為一旦停電,漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況,一有異常情況及時安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。
商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似,在此省略。
2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
2.21商鋪修繕的計劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結果。
2.22工程性質(zhì)的確定。
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞,或有局部倒塌的危險;部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大,注意保護現(xiàn)場,及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等
3、保安服務部
3.1監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應及時錄象,寸作查證。
另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。
這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
3.2消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難;
商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災,高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監(jiān)控與預防。
制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災應急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負責,責任明確,防患未然,切實貫徹預防為主,防消結合的消防方針。
發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時,立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調(diào)查分析報告并備案。
發(fā)現(xiàn)故障警報,應迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細記錄。
定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查,防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。
在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會使用消防器具,掌握火災逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等
4、商鋪保潔服務管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等;
內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。
4.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標準,根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》,內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》,這個規(guī)程指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。
4.2商鋪保潔管理的重點
商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;
商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象;
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點;
商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。
商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理;
雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時注意清潔衛(wèi)生。
對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作;
在商鋪的營業(yè)時間內(nèi),保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;
在雨雪天,商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;
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對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。
5、商鋪綠化服務管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求,制定詳細的管理細則,指導養(yǎng)護人員實行。
5.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪;
保持綠地環(huán)境整潔;及時清除死株、病株,缺株要補檀:定期對花木修剪整形;
發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標識;
草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;
臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作,風后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商鋪室內(nèi)綠化管理
花卉擺放前要有設計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設計風格相協(xié)調(diào);
花卉上掛名稱牌,簡介花卉學名、俗稱、習性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;
花卉搬運時,注意保護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;
商鋪人流量較大,因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等
5.3檢查督導
部門主管對保沽、綠化,服務各組工作時時進行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數(shù)次,對主管進行處罰。
6、商鋪經(jīng)營服務管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營管理.作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯(lián)系起來。
6.1租賃管理
出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
6.1.1競標租賃的注意事項:
嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績,資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;
投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規(guī)定,預付競標租金的保證方式,有關撤回投標的規(guī)定,以及中標后延時簽約的賠償,應作更為周全和深人的考慮。
6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項:
在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗,資金狀況,以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目,業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;
承租人的經(jīng)營性質(zhì),經(jīng)營范圍,所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量.是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動,從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。
6.1.3租金條款
租金制定的參考因素:
要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:
要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:
要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。
租金的組成要素:
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。
水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費等。
大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃
7.1廣告統(tǒng)一管理
業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時,必須加強商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設計是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設計相協(xié)調(diào),這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設計格調(diào)。
7.2廣告策劃
樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設計要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務管理的一項重要任務,就是要設法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.
節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又擴大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。
協(xié)調(diào)好社會關系,與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡,參與社會公益活動如捐助失學兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。
8、服務項目開發(fā)
物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目,擴大服務領域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:
開辦商務中心,為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務:
開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動,活躍業(yè)戶的文化生活:
辦好商鋪內(nèi)部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務:
開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等
為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務,使顧客生活中的大多數(shù)服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…
9、商鋪保險管理
商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災),對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按規(guī)程操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施:
工程或服務的公眾責任險、財產(chǎn)險(火險);物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種,在考慮保險額度時,可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財產(chǎn)險,是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。
(二)本項目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案
為維護商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導,綠化、景觀、市容的整潔有序,在商業(yè)物業(yè)管理點一下轄的保安一部、保潔一部必須同時擔負起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內(nèi)專門挑選形象較好和工作細心的保安、保潔人員負責。
具體配置:商城廣場部位保潔設2人,保安設外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內(nèi)部巡邏2人;酒店廣場部位設保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內(nèi)部的工程維修和動力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。
(三)商業(yè)物業(yè)管理點一總體人員配置表:
總計:32人
(四)商業(yè)物業(yè)管理點一物業(yè)管理支出明細
(一)員工薪金:計30500元/月
1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安隊,保安員12人
(1)外保兼泊車員(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)內(nèi)保隊員(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保潔綠化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、維保服務部,維修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、業(yè)戶服務部,接待員4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、經(jīng)營服務部,設計員1人,文員1人
設計員1300元/月人×1人=1300元/月
文員1000元/月人×1人=1000元/月
(二)員工福利計12121元/月
1、社會保險金:
(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)
工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年終獎及加班費計2666元/月
按每人1000元/人/年計,1000元/人×32人=32000元/年。
(三)辦公事業(yè)費=800元/月
1、管理處辦公用水電費
400元/月×12個月/年=4800元/年
2、辦公電話費(含業(yè)主服務熱線)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政費用=600元/月
1、辦公用品及印刷:300元/月
2、辦公行政(加檔案費、交通費等):200元/月
3、招聘費、培訓費:100元/月
(五)設備維修及保養(yǎng)費=4319元/月
1、公共照明、附屬設備、設施維護更新費用(各類管道、閥門、龍頭等配件)
年度維護費:51823
第9篇 某某房地產(chǎn)公司前后期配套管理工作要求
某房地產(chǎn)公司前、后期配套管理工作要求
以下是某公司的前期、后期配套工作要求,僅供參考。
1、工程部前、后期配套工作人員應熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟悉政府土地、規(guī)劃、建設、配套、工程管理體系的辦事程序。
2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標,項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設施情況及收費,是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設施、物業(yè)管理方式等。
3、以項目為基礎了解施工進度,從實際出發(fā)制定合理的工作計劃,實現(xiàn)與工程建設的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。
4、所有有關工程項目的政府批件、權證資料,一經(jīng)獲得將原件并復印件轉交資料員保管,做好交接記錄工作。
5、配套工作進行中,涉及費用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經(jīng)理、財務部、預算部簽字同意后領取,將相關票據(jù)交財務部。
6、工程結束后,對工程期間工作做總結報告,交主管經(jīng)理審閱。
7、搜集政府有關建筑、能源等相關政策,提前完成項目前期配套的計劃工作,上報主管經(jīng)理進行相關決策。
8、應定期上報工作進度計劃及相關政策法規(guī)研究報告。
工程部前期、后期配套工作職責:
1、辦理從項目立項開始到申請《建設工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。
2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。
3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關手續(xù)。
4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗收工作,辦理《房屋產(chǎn)權證》。
5、完成領導交辦的其它工作。
工作內(nèi)容
1、項目可行性研究階段:
(1)搜集市場相關信息,為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù),辦理土地準備工作,制定嚴密工作計劃,計劃包括征地(買地)、拆遷、補償?shù)确桨浮Ｘ熑尾块T:集團公司決策層(可行性研究報告、初步方案、項目論證資料等)
(2)測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報《建設用地申請書》。
(3)辦理《建設用地選址意見書》。
(4)辦理《建設項目環(huán)境影響報告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。
2、項目前期階段:
(1)繳納土地轉讓金、土地契稅,獲得《土地使用權出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。
(2)辦理《建設用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。
(3)辦理《土地使用權證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。
(4)辦理《設計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。
(5)聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位,了解能源和市政配套要求,配合設計單位找到能源配套接口。
(6)委托設計單位出設計方案,填報《規(guī)劃設計方案申報表》。
(7)測量隊定樁、放線,交納相關費用。
(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審》。
(9)辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項目備案申請》。
(10)辦理建委報建工作。
(11)協(xié)助組織設計單位招標,辦理招標備案。
(12)各專業(yè)(水、電、燃氣、熱力、市政等)設計要點、方案證書,交納相關費用。
(13)辦理《建設工程消防設計審核意見書》,交納相關費用。
(14)辦理《建設工程人防設計審核意見書》,交納相關費用。
(15)辦理《供熱證明書》,交納相關費用。
(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關費用。
(17)辦理《防雷證明書》。
(18)辦理《大、小配套手續(xù)費》。
(19)辦理《擴初設計批復》,項目投資計劃,設計單位施工圖紙設計及各專業(yè)項目圖紙設計(根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設計),辦理《施工圖審查意見書》。
(20)辦理設計合同、勘察合同備案。
(21)辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
3、工程招標階段:
(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標監(jiān)督管理》。
(2)監(jiān)理、施工單位招標及招標備案。
(3)辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報登記書》。
(4)交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關費用。
(5)辦理《工程施工許可證》。
(6)辦理《售房許可證》。
4、工程施工準備階段:
(1)試樁前,進行臨時水、電的開戶,協(xié)調(diào)關系,爭取充分享受相關優(yōu)惠政策。
(2)向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關手續(xù)、交納管理費,負責協(xié)調(diào)與相關部門的關系。
5、工程施工階段:
(1)協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關系,協(xié)助組織申報樁基、基礎、主體、竣工等各階段的驗收工作,做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。
(2)能源(水、電、燃氣、熱力、市政等)單位驗收組織,簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。
6、工程竣工備案驗收階段:
(1)負責組織勘察、設計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進行備案工作,獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設計單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、《工程竣工備案通知書》。
(2)組織各單位辦理工程檔案驗收,獲得《建設工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。
(3)委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進行相關監(jiān)測。
(4)組織人防監(jiān)督站進行人防竣工驗收工作,獲得《人防合格證明書》
(5)組織消防單位進行消防驗收,獲得《消防驗收意見書》
(6)組織環(huán)保單位進行驗收,獲得《消防影響報告》。
(7)辦理《規(guī)劃驗線合格證》
(8)辦理《建設工程規(guī)劃驗收合格證》
第10篇 房地產(chǎn)項目水電配套管理工作內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目水電配套管理工作內(nèi)容
一、前期準備
立項同時,供電問題要作前期規(guī)劃。作為建設單位的電氣專業(yè)人員,應作好以下工作:_根據(jù)建設項目的建筑面積,估算供電負荷:按50w/m2建筑面積指標估算。見《北京市區(qū)民用建筑近期市政能源規(guī)劃指標》。
再根據(jù)所需供電負荷量,估算供電方案:建筑面積40萬m2需要由供電局的區(qū)域變電站用2根3×300mm2高壓電纜供電到建設方開發(fā)區(qū)的開閉站,再由開閉站分別向小區(qū)各配電室供電。(2根3×150mm2電纜)
建筑面積4萬m2時)要設小區(qū)變配電室一座,其上一級10kv高壓電源由開發(fā)區(qū)的開閉站
第11篇 國際新城公共配套設施管理維修方案
新城國際公共配套設施管理及維修方案
管理內(nèi)容
(一)根據(jù)設備類型、型號不同設專業(yè)人員對各設備用房進行定期巡查,并按不同設備要求進行正確保養(yǎng)。
(二)建立完善的設施設備檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
(三)根據(jù)所配置設備、設施建立臺帳和標識,工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
(四)對各管線、控制器等設專人進行定期檢查,及時排除故障,并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。
(五)按有關行業(yè)規(guī)范標準對各設施設備,進行專業(yè)檢測、維保。
(六)按照有關規(guī)范標準,設專職設備運行操作員對高低配、燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
管理措施
(一)制定設備安全運行管理方案,建立設備臺帳,建立短、中、長期設備保養(yǎng)制度,并嚴格執(zhí)行。
(二)建立設施設備檔案,建立設備技術檔案,對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
(三)制定設備維護保養(yǎng)方案,根據(jù)設施設備配置情況,制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度,并將設備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。
(四)做好設備事故的防范和處理,根據(jù)園區(qū)設施設備情況,編制切實可行的設備事故應急處理預案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認真查清原因,吸取經(jīng)驗教訓,避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
第12篇 _小區(qū)公共配套設施管理方案
花園小區(qū)公共配套設施管理方案
_水電工具體負責路燈、庭院燈、樓梯燈、污(雨)水井、污(雨)、水溝、管道、化糞池的維修保養(yǎng)工作。
_物業(yè)經(jīng)理負責對屋面、內(nèi)墻面、道路(人行道)、停車場、外墻、公共場所等方面的檢查工作。
_路燈、庭院燈、樓梯燈每周檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好,亮燈率保持在99%以上。
_所有污(雨)水井溝每溝每周檢查一次,根據(jù)檢查情況,必要時,請市環(huán)保公司對其進行清理,并對清理過程進行監(jiān)督。
_屋面每周檢查一遍,做到無積水、無滲漏、隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重、隔熱層有破損的應及時報管理部工程處并請專業(yè)施工隊給予修復。
_內(nèi)墻面,每三至四年翻新一次;外墻每三年翻新或清洗一次(費用另計)。
_道路(人行道)、停車場每周檢查一遍,針對檢查結果及時進行維修保養(yǎng),遇到難題請工程處解決,做到平整、無積水、無破損。
_公共娛樂場所每周檢查一遍,根據(jù)檢查結果及時進行維修保養(yǎng),做到安全、整潔,無亂涂改、亂搭建、亂堆放。
_外墻面每個月檢查一遍,將檢查結果填寫在《公共基礎設施周檢查表》上。根據(jù)檢查結果及時報管理部工程處請專業(yè)施工隊維修,并做到無空鼓、無滲水,外觀整齊、清潔。
第13篇 網(wǎng)絡信息安全系統(tǒng)配套設施建設管理規(guī)范
1適用范圍
某某油田各單位通用。
2規(guī)范解釋權
某某油田管理局信息安全管理中心隊本規(guī)定擁有解釋權。
3概述
本標準規(guī)定了某某油田通用計算機系統(tǒng)在使用中的實體(場地、設備)的安全管理與技術要求。
4術語定義
計算站場地: 計算機系統(tǒng)的安置地點,計算機供電、空調(diào)以及該系統(tǒng)維修和工作人員的工作場所。 計算機機房: 計算站場地最主要的房間,放置計算機系統(tǒng)主要設備的地點。 非燃燒材料:是指材料在受燃燒或高溫作用時,不起火,不微燃、不碳化、只軟化的材料。 難燃燒材料:是指材料受到燃燒或高溫作用時,難起火、難微燃、難碳化的材料。 活動地板:是指計算機機房內(nèi)安裝的、可靈活裝、拆的地板。 干式變壓器:冷卻介質(zhì)非油浸式的變壓器。 溫感探測器:指在物質(zhì)燃燒時,使周圍空氣溫度升高致使發(fā)生報警信號的裝置。 煙感探測器:指物質(zhì)因燃燒或發(fā)熱而分解生成的煙霧致使發(fā)出報警信號的裝置。 應急斷電裝置: 計算機機房發(fā)生意外事件時,能立刻切斷計算機系統(tǒng)供電電源的裝置。 接地:指計算機系統(tǒng)的直流地、交流工作地、安全保護地和防雷保護地與大地之 間的連接。 二次破壞: 由于為了消滅火災而采取的滅火方法不當,造成對設備、信息等的再次破壞。 安全區(qū):采取安全措施能達到的區(qū)域。
5計算機機房的安全分類:
1) a類:對計算機機房的安全有嚴格的要求,有完善的計算機機房安全措施。2) b類:對計算機機房的安全有較嚴格的要求,有較完善的計算機機房安全措施。3) c類:對計算機機房的安全有基本的要求,有基本的計算機機房安全措施。4) 計算機機房的安全要求詳見表1。表1 計算機機房安全要求
安全項目
指標
安全類別
c類安全機房
b類安全機房
a類安全機房
場地選擇
/
+
+
防火
+
—
—
內(nèi)部裝修
/
+
—
供配電系統(tǒng)
+
+
—
空調(diào)系統(tǒng)
+
+
—
火災報警及消防設施
+
+
—
防水
/
+
—
防靜電
/
+
—
防雷電
/
+
—
防鼠害
/
+
—
電磁波的防護
/
+
+
說明 : / 無需要求;— 必須要求; + 有要求或可增加要求
6場地的選擇
1) b類機房的選址要求:應避開發(fā)生火災危險程度高的區(qū)域。應避開有害氣體來源以及存放腐蝕、易燃、易爆物品的地方。應避開低洼、潮濕、落雷區(qū)域和地震頻繁的地方。應避開強振動源和強噪音源。應避開強電磁場的干擾。應避免設在建筑物的高層或地下室,以及用水設備的下層或隔壁。應避開重鹽害地區(qū)。2) c類安全機房參照b類各條執(zhí)行。3) a類安全機房除第1)條規(guī)范要求外,還應將其置于建筑物安全區(qū)內(nèi)4) 以上各條如無法避免,應采取相應的措施。
7結構防火
1) c類安全機房和一般的已記錄媒體存放間,其建筑物的耐火等級應符合tj16 《建筑設計防火規(guī)范》中規(guī)定的二級耐火等級。2) 與c類安全機房相關的其余基本工作房間及輔助房間,其建筑物的耐火等 級不應低于tj16中規(guī)定的三級耐火等級。3) b類安全機房和重要的已記錄媒體存放間,其建筑物的耐火等級必須符合gbj45 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》中規(guī)定的二級耐火等級。4) a類安全機房和非常重要的已記錄媒體存放間,其建筑物的耐火等級必須符合gb45規(guī)定的一級耐火等級。5) 與a、b類安全機房相關的其余基本工作房間及輔助房間,其建筑物的耐火等級不應低于tj16中規(guī)定的二級耐火等級。8計算機機房內(nèi)部選擇1) a、b類安全機房應符合如下要求:計算機機房裝修材料應符合tj16中規(guī)定的難燃材料和非燃材料,應能防潮、吸音、不起塵、抗靜電等。計算機機房的活動地板應是難燃材料或非燃材料?；顒拥匕鍛蟹€(wěn)定的抗靜電性能和承載能力,同時耐油、耐腐蝕、柔 光、不起塵等。具體要求應符合gb6650《計算機機房用活動地板技術條件》。異型活動地板提供的各種規(guī)格的電線、電纜、進出口應做得光滑、防止損傷電線、電纜。活動地板下的建筑地面應平整、光潔、防潮、防塵。 在安裝活動地板時,應采取相應措施,防止地板支腳傾斜、移位、橫 梁墜落。2) c類安全機房參照14條執(zhí)行
9計算機機房環(huán)境及技術條件
1) 計算機機房的使用面積計算方法如下:s=~σsb (1)式中:s----計算機機房的面積,平方米;sb----指與計算機系統(tǒng)有關的并在機房平面布置圖中占有位置的設備的面積,平方米;σsb----指計算機機房內(nèi)所有設備占地面積的總和,平方米。第二種方法為:s=ka (2)式中:s----計算機機房的面積,平方米;a----計算機機房內(nèi)所有設備臺(架)的總數(shù);k----系數(shù),取值(4.5~5.5)平方米/臺(架)。2) 計算機機房最小使用面積不得小于20平方米。3) 根據(jù)計算機系統(tǒng)對濕、濕度的要求,可將溫、濕度分為a、b、c三級,機房可按照某一級執(zhí)行,也可按某些級綜合執(zhí)行(綜合執(zhí)行指的是一個機房可按某些級執(zhí)行,而不必強求一律,如某機房按機器要求可選:開機時a級溫、濕度,停機時b級的溫、濕度)。4) 開機時機房內(nèi)的溫、濕度,見表1。5) 停機時機房內(nèi)的溫、濕度,見表2。
等級
項目
指標
a級
b級
c級
溫度,℃
22±2 夏20±2 冬
15~30
10~35
相對濕度,%
45~65
40~70
30~80
溫度變化率,℃/h
<5
<10
<15
要不凝露
要不凝露
要不凝露
表1開機時機房內(nèi)的溫、濕度
等級
項目
指標
a級
b級
c級
溫度,℃
5~35
5~35
5~35
相對濕度,%
40~70
20~80
8~80
溫度變化率,℃/h
<5
<10
<15
要不凝露
要不凝露
要不凝露
]表2停機時機房內(nèi)的溫、濕度6) 照明 :計算機機房內(nèi)在離地面0.8m處,照度不應低于200l_。數(shù)據(jù)錄入室、上機準備間、維修室內(nèi)的照度參照。 其它房間的照明應符合tj34的規(guī)定。7) 事故照明:計算機機房、終端室、已記錄的媒體存放間,應設事故照明,其照度在距地面0.8m處不應低于5l_。主要通道及有關房間依據(jù)需要應設事故照明,其照度在距地面0.8m處 不應低于1l_。8) 噪聲 :開機時機房內(nèi)的噪聲,在中央控制臺處測量應小于70db(a)。9) 電磁場干擾
無線電干擾環(huán)境場強 機房內(nèi)無線電干擾場強,在頻率范圍為0.15~1 000mhz時不大于120db。磁場干擾環(huán)境場強 機房內(nèi)磁場干擾場強不大于800a/m(相當于10oe)。10) 接地:計算站一般具有以下幾種地: a. 計算機系統(tǒng)的直流地。 b. 交流工作地。 c. 安全保護地。 d. 防雷保護地(處在有防雷設施的建筑群中可不設此地)。計算機系統(tǒng)直流地電阻的大小、接法以及諸地之間的關系,應依不同計算機系統(tǒng)的要求而定。交流工作地的接地電阻不大于4ω。安全保護地的接地電阻不應大于4ω。防雷保護地的接地電阻不應大于10ω。11) 供電頻率:50hz; 電壓:380v/220v; 相數(shù):三相五線制或三相四線制/單相三線制。據(jù)計算機的用途其供電方式可分為三類:一類供電:需建立不間斷供電系統(tǒng);二類供電:需建立帶備用的供電系統(tǒng)。 三類供電:按一般用戶供電考慮。依據(jù)各等級計算機的性能允許的變動范圍見表3:
等級
項目
指標
a級
b級
c級
電壓變動,%
5~+5
10~+7
5~+10
頻率變化,hz
0.2~+0.2
0.5~+0.5
1~+1
波形失真率,%
≤±5
≤±7
≤±10
表3 供電性能參數(shù)12) 塵埃:機房內(nèi)的塵埃依機器的要求而定,一般分為ab兩極。見下表
等級
指標
a級
b級
粒度,μm
≥0.5
≥0.5
個數(shù),粒dm
≤10 000
≤18 000
注:a級相當于少于30萬粒/ft3,b級相當于少于50萬粒/ft3
表4 塵埃參數(shù)13) 媒體存放條件:見下表5
介質(zhì)
項目
指標
紙
磁 帶
磁 盤
溫度,℃
5~50
5~50
4~51.5
相對濕度,%
40~70
20~80
8~80
磁場強度,a/m_
< 3200
<4000
表5 媒體存放條件
10計算機機房專用設備
1) 配電設備2) a、b類安全機房應符合如下要求:計算站應設專用可靠的供電線路。計算機系統(tǒng)的電源設備應提供穩(wěn)定可靠的電源。供電電源設備的容量應具有一定的余量。計算機系統(tǒng)的供電電源技術指標應按第26條執(zhí)行。計算機系統(tǒng)獨立配電時,宜采用干式變壓器。安裝油浸式變壓器時應符合gbj232《電氣裝置安裝工程規(guī)范》中的規(guī)定。從電源室到計算機電源系統(tǒng)的分電盤使用的電纜,除應符合gbj232中 配線工程中的規(guī)定外,載流量應減少50%。計算機系統(tǒng)用的分電盤應設置在計算機機房內(nèi),并應采取防觸電措施。從分電盤到計算機系統(tǒng)的各種設備的電纜應為耐燃銅芯屏蔽的電纜。計算機系統(tǒng)的各設備走線不得與空調(diào)設備、電源設備的無電磁屏蔽的 走線平行。交叉時,應盡量以接近于垂直的角度交叉,并采取防延燃措施。計算機系統(tǒng)應選用銅芯電纜,嚴禁銅、鋁混用,若不能避免時,應采用銅鋁過渡頭連接。計算機電源系統(tǒng)的所有接點均應鍍鉛錫處理,冷壓連接。在計算機機房出入口處或值班室,應設置應急電話和應急斷電裝置。計算站場地宜采用封閉式蓄電池。使用半封閉式或開啟式蓄電池時,應設專用房間。房間墻壁、地板 表面應做反腐蝕處理,并設置防爆燈、防爆開關和排風裝置。計算機系統(tǒng)接地應采用專用地線。專用地線的引線應和大樓的鋼筋網(wǎng)及各種金屬管道絕緣。計算機系統(tǒng)的幾種接地技術要求及諸地之間的相互關系應符合gb2887 中的規(guī)定。計算機機房應設置應急照明和安全口的指示燈。3) c類安全機房應滿足gb2887中規(guī)定的三類供電要求。4) 空調(diào)設備5) a、b類計算機機房應符合下列要求:計算機機房應采用專用空調(diào)設備,若與其他系統(tǒng)共用時,應保證空調(diào) 效果和采取防火措施?？照{(diào)系統(tǒng)的主要設備應有備份,空調(diào)設備在能量上應有一定的余量。應盡量采用風冷式空調(diào)設備,空調(diào)設備的室外部分應安裝在便于維修 和安全的地方。空調(diào)設備中安裝的電加熱器和電加濕器應有防火護襯,并盡可能使電 加熱器遠離用易燃材料制成的空氣過濾器。空調(diào)設備的管道、消聲器、防火閥接頭、襯墊以及管道和配管用的隔 熱材料應采用難燃材料或非燃材料。安裝在活動地板上及吊頂上的送、回風口應采用難燃材料或非燃材料。新風系統(tǒng)應安裝空氣過濾器,新風設備主體部分應采用難燃材料或非 燃材料。采用水冷式空調(diào)設備時,應設置漏水報警裝置,并設置防水小堤,還 應注意冷卻塔、泵、水箱等供水設備的防凍、防火措施。6) c類安全機房的環(huán)境條件應滿足計算機廠家關于安裝環(huán)境中的對空調(diào)系 統(tǒng)的技術要求。7) 其它設備和輔助材料:計算機機房使用的磁盤柜、磁帶柜、終端點等輔助設備應是難燃材料和 非燃材料,應采取防火、防潮、防磁、防靜電措施。計算機機房不能使用地毯。計算機機房內(nèi)所使用的紙,磁帶和膠卷等易燃物品。要放置于金屬制的 防火柜內(nèi)。8) 門禁系統(tǒng) :在重要的機房或者場所,安裝門禁系統(tǒng)。保安人員進行24小時監(jiān)護。
11火災報警及消防設施
1) a、b類安全機房應設置火災報警裝置。在機房內(nèi)、基本工作房間內(nèi)、活動 地板下、吊頂里、主要空調(diào)管道中及易燃物附近部位應設置煙、溫感探測器。2) a類安全機房應設置鹵代烷1211、1301自動消防系統(tǒng),并備有鹵代烷1211、 1301滅火器。3) b類安全機房在條件許可的情況下,應設置鹵代烷1211、1301自動消防系統(tǒng),并備有鹵代烷1211、1301滅火器。4) c類安全機房內(nèi)應設置鹵代烷1211或1301滅火器。5) a、b、c類計算機機房除紙介質(zhì)等易燃物質(zhì)外,禁止使用水,干粉或泡沫 等易產(chǎn)生二次破壞的滅火劑。
12其它防護和安全管理
1) 防水:有暖氣裝置的計算機機房,沿機房地面周圍應設排水溝,應注意對暖氣 管道定期檢查和維修。位于用水設備下層的計算機機房,應在吊頂上設防水層,并設漏水檢查裝置。2) 防靜電: 計算機機房的安全接地應符合第7.10條規(guī)范。 注:接地是防靜電采取的最基本措施。 計算機機房的相對濕度應符合第7.4、7.5條規(guī)定。 在易產(chǎn)生靜電的地方,可采用靜電消除劑和靜電消除器。3) 防雷擊 計算機機房應符合gb157《建筑防雷設計規(guī)范》中的防雷措施。 在雷電頻繁區(qū)域,應裝設浪涌電壓吸收裝置。4) 防鼠害 在易受鼠害的場所,機房內(nèi)的電纜和電線上應涂敷驅鼠藥劑。計算機機房內(nèi)應設置捕鼠或驅鼠裝置。
第14篇 地產(chǎn)自營物業(yè)及公建配套經(jīng)營管理制度
地產(chǎn)集團自營物業(yè)及公建配套經(jīng)營管理制度
一、總則
第一條 為理順自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營管理程序,明確各部門職責,根據(jù)公司實際情況,制定本制度。
第二條 基本定義:
1、未售商用物業(yè):指各樓盤交樓后的應售未售商鋪或自營商用物業(yè)。
2、公建配套:指各樓盤按照國家及地方有關規(guī)定在小區(qū)與住宅或商用物業(yè)配套修建的各種建筑,一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用、物業(yè)管理用房、車庫等。
第三條 相關主要管理部門職能:
1、廣東公司商業(yè)部(以下簡稱商業(yè)部)為自營物業(yè)及公建配套的統(tǒng)籌管理部門。負責屬于公司產(chǎn)權的各樓盤未售商用物業(yè)的前期策劃及招商方案的撰寫,對不移交或暫不移交的公建配套進行招商管理等。
2、物業(yè)集團下屬各物業(yè)公司(管理處)負責自營物業(yè)及公建配套的日常維護及管理,各物業(yè)公司在接受商業(yè)部委托下可對自營物業(yè)及公建配套進行招商。
3、開發(fā)部為各樓盤公建配套物業(yè)移交的管理部門,負責與政府相關部門協(xié)商做好公建配套物業(yè)的移交工作。
第四條 本制度由商業(yè)部負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督執(zhí)行。
二、自營物業(yè)及公建配套的日常管理
第五條 商業(yè)部提前介入各樓盤商用物業(yè)的前期規(guī)劃設計,并提供相關經(jīng)營意見或建議。
第六條 總工室須在每期樓宇交樓前30天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇的規(guī)劃報建圖或竣工圖。
第七條 開發(fā)部須在每期樓宇交樓前30天內(nèi)向商業(yè)部書面明確該期樓宇公建配套必須移交項目及范圍,對于暫不移交物業(yè)應與政府相關部門明確移交時間;在取得《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《預售證》、《建設工程規(guī)劃驗收合格證》等證件后3日內(nèi)向商業(yè)部提供相關復印件。
第八條 預決算部須在每期樓宇交樓前15天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇商業(yè)部分的成本預(決)算及面積測算表,以便商業(yè)部做好商用物業(yè)招商的成本測算。
第九條 商業(yè)部必須在每期樓宇交樓前10天制定自營物業(yè)及公建配套的招商方案,確定自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營定位及租賃價格等。
第十條 銷售部必須在每期樓宇交樓前7天內(nèi)向商業(yè)部提交應售自營物業(yè)及公建配套的明細。
第十一條 工程部必須在每期樓宇交樓前7天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇的《消防驗收合格證》、《電梯驗收合格證》、《單位(子單位)工程質(zhì)量驗收意見》等相關證書復印件。
第十二條 若該期樓宇未售商鋪或公建配套有抵押的,資金中心必須在該期樓宇交樓前5天內(nèi)向商業(yè)部提交相關業(yè)務銀行同意自營物業(yè)及公建配套出租的承諾函。
第十三條 商業(yè)部必須在每期樓宇實際交樓前5天內(nèi)根據(jù)總工室、預決算部、開發(fā)部、工程部提供的相關資料內(nèi)建立該期樓宇自營物業(yè)及公建配套臺帳并進行分類。
第十四條 工程部必須在該期樓宇交樓前3天內(nèi)將自營物業(yè)及公建配套(含鑰匙)及物業(yè)公司分戶驗收意見移交商業(yè)部簽收,商業(yè)部同時將應售自營物業(yè)及公建配套的全套鑰匙移交物業(yè)公司保管。(分戶驗收不合格的,商業(yè)部應拒絕接管)
第十五條 因自營物業(yè)及公建配套招商需要,商業(yè)部可根據(jù)總工室提供的最新規(guī)劃報建圖紙或竣工圖紙出具新劃分方案,經(jīng)公司領導審批同意后,總工室根據(jù)新的劃分方案在3天內(nèi)重新出圖,并委托預決算部5天內(nèi)完成面積的測算;工程部參照《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度》進行相關實施工作。
第十六條 物業(yè)公司必須每天對自營物業(yè)及公建配套巡查一次, 發(fā)現(xiàn)問題必須立即報商業(yè)部。商業(yè)部定期對自營物業(yè)及公建配套進行巡查,物業(yè)公司必須派人共同巡查并由商業(yè)部作好巡查記錄,巡查完畢后二方巡查代表共同簽字確認,發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司限期整改。
第十七條 自營物業(yè)及公建配套的銷售及經(jīng)營臺帳管理程序如下:
1、銷售臺帳的管理。如住宅銷控發(fā)生變動的,銷售部須在每周二前書面通知商業(yè)部;如商鋪銷控發(fā)生變動的,銷售部須在次日書面通知商業(yè)部。商業(yè)部根據(jù)銷售部的最新通知及時更新經(jīng)營臺帳。
2、經(jīng)營臺帳的管理。如應售未售商鋪已出租的,商業(yè)部須在合同生效的次日書面通知銷售部更新銷售臺帳。
三、自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營管理
第十八條 自營物業(yè)及公建配套中應售未售住宅原則上以銷售為主。若長時間空置未售的,由物業(yè)公司負責維修整改,整改合格后營銷中心根據(jù)周邊市場價格重新定價報董事局主席審批后統(tǒng)一對外發(fā)售。特殊情況下,應售未售住宅也可根據(jù)實際情況由商業(yè)部負責對外出租。
第十九條 大型商用物業(yè)(含商場、綜合樓、寫字樓等)可采取直接租賃或招標方式,各相關部門按以下程序執(zhí)行:
1、根據(jù)商用物業(yè)本身規(guī)劃設計及集團公司經(jīng)營要求,商業(yè)部牽頭組織銷售部、總工室、開發(fā)部、物業(yè)公司等部門召開綜合協(xié)調(diào)會討論制訂招商方案,并報公司領導審批。
2、商業(yè)部通過直接對外租賃或招標的方式選擇承租人,并與其辦理相關租賃手續(xù)。
3、合同管理部審核租賃合同條 款,無誤后蓋章,3個工作日內(nèi)交由商業(yè)部。
第二十條 各樓盤零散自營物業(yè)及公建配套的租賃按以下程序執(zhí)行:
1、商業(yè)部根據(jù)周邊市場價格制訂租賃方案后統(tǒng)一上報公司領導審批后直接對外租賃。若租賃方案須根據(jù)市場情況有所調(diào)整,商業(yè)部須另行上報公司領導審批后執(zhí)行。
2、自營物業(yè)及公建配套成功招租后,商業(yè)部按統(tǒng)一制訂的租賃合同范本與承租人簽訂租賃合同,合同管理部在5個工作日內(nèi)須將審批蓋章完畢的合同交由商業(yè)部。
第二十一條 辦理登記備案手續(xù)
1、商業(yè)部根據(jù)合同總金額計算登記備案印花稅,向財務總部申請資金后陪同承租方到物業(yè)所在地租賃管理所辦理登記備案。
2、合同登記備案完畢后,商業(yè)部負責到租賃管理所領取合同,并與財務總部做好銷帳手續(xù)。
3、已登記備案的合同正本叁份,副本貳份。租戶執(zhí)正本、副本各壹份,房管局租賃管理所執(zhí)副本壹份,財務總部及檔案室各存正本壹份,商業(yè)部及合同管理部存復印件。
第二十二條 物業(yè)交接手續(xù)
1、商業(yè)部在辦理完登記備案手續(xù)后電話通知承租人在5個工作日內(nèi)領取合同,承租人領取合同時向甲方繳納第一個月的租金。
2、商業(yè)部會同物業(yè)公司按租賃合同約定時間通知承租方辦理物業(yè)交接手續(xù),物業(yè)公司負責與承租人簽訂物業(yè)服務協(xié)議。
第二十三條 集團公司下屬獨立核算單位如需使用自營物業(yè)及公建配套,由商業(yè)部確定租賃價格,并與其簽訂租賃協(xié)議。
第二十四條 租賃期限內(nèi)凡承租方提出變更經(jīng)營內(nèi)容、延長租賃期限等日常經(jīng)營管理事宜,由商業(yè)部書面報公司領導審批后執(zhí)行。
第二十五條 商業(yè)部按租賃合同有關條 款監(jiān)督承租方履約
1、承租方應交租5天前,商業(yè)部按約定交租時間前5天內(nèi)電話通知承租方交租。
2、若承租方逾期7天未交納租金,商業(yè)部須通過發(fā)催收款通知書、上門追催或停其水電等方式催繳租金。
3、若承租方逾期一個月仍未交納租金,商業(yè)部須在5天內(nèi)采取有效措施乃至解除合同、收回物業(yè)。
第二十六條 經(jīng)營收入?yún)R總、上報
1、各物業(yè)公司每月5日前將上月委托經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營收入明細匯總表報商業(yè)部。
2、商業(yè)部每月5日前將本部門經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營收入明細匯總、制表備案。
3、商業(yè)部每月10日前將本部門經(jīng)營物業(yè)及委托經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營收入明細匯總、制表并編制經(jīng)營工作報告上報集團公司領導審閱。同時報財務總部以做好帳務處理。
第二十七條 租賃合同屆滿后,按以下程序執(zhí)行:
1、若承租方有意續(xù)租,商業(yè)部在合同到期日前與承租方協(xié)商并重新簽訂租賃合同或補充協(xié)議。
2、如承租方無意續(xù)租,商業(yè)部須通知物業(yè)公司在合同到期日前30天內(nèi)不定期對物業(yè)使用狀況進行檢查;在合同到期日前3天內(nèi)會同集團財務總部、物業(yè)公司核查承租人是否已交齊租金、管理費、水、電、煤氣等費用;各方面核查無誤后可按合同約定與承租方辦理相關停租手續(xù),不符合收回條 件的,商業(yè)部按租賃合同有關條 款執(zhí)行。
第二十八條 合同期限內(nèi)商鋪擬出售的,須按以下程序辦理手續(xù):
1、銷售部須將租賃情況知會新業(yè)主。
2、商業(yè)部確認業(yè)主已辦理完畢收樓手續(xù)后,通知新業(yè)主及承租方協(xié)調(diào)相關事宜,并將原權利與義務轉給新業(yè)主。
3、填寫《資金審批表》報公司領導審批后由財務總部負責退還承租方履約保證金。
4、商業(yè)部以新業(yè)主辦理完收樓手續(xù)的時間為準,計算應轉讓給新業(yè)主的租金,填寫《資金審批表》報公司領導審批后由財務總部負責結算工作。
四、公建配套的專項管理
第二十九條 開發(fā)部負責公建配套規(guī)劃調(diào)整、移交的總體協(xié)調(diào)工作;商業(yè)部移交前整體經(jīng)營管理,并協(xié)助開發(fā)部出具移交公建配套的經(jīng)營管理意見。
第三十條 政府規(guī)定必須無償移交且無經(jīng)營價值的公建配套(如小學、幼兒園、派出所、公廁等),開發(fā)部必須根據(jù)政府相關規(guī)定在規(guī)劃驗收合格后與相關接收單位談判協(xié)商該物業(yè)移交時間、價格及條 件,報公司領導審批后辦理移交手續(xù)。
第三十一條 政府規(guī)定必須無償移交但有經(jīng)營價值的公建配套(如居委會、街道辦事處、文化站等),開發(fā)中心牽頭聯(lián)系政府相關部門,商業(yè)部進行物業(yè)經(jīng)營效益及經(jīng)營成本測算后,并提供相關經(jīng)營管理意見,開發(fā)部與政府部門協(xié)商移交面積、移交時間及移交條 件,達成共識報集團公司領導審批后簽訂移交協(xié)議。
第三十二條 政府規(guī)定須有償移交的公建配套(如衛(wèi)生站、書店、電信營業(yè)所、郵政局、煤氣站等),開發(fā)部根據(jù)規(guī)定的移交價格比例與相關政府部門進行談判、協(xié)商,商業(yè)部進行物業(yè)經(jīng)營效益及經(jīng)營成本測算后,并提供相關經(jīng)營管理意見,開發(fā)中心并根據(jù)公司領導審批意見確定應向政府移交物業(yè)的移交方式、價格、移交面積,并簽訂移交協(xié)議。
第三十三條 開發(fā)部與政府相關部門簽訂移交協(xié)議后3天內(nèi)必須向商業(yè)部提供移交協(xié)議復印件,并明確無須移交面積及范圍,商業(yè)部在2天內(nèi)負責自營物業(yè)及公建配套臺帳的更新工作。同時商業(yè)部根據(jù)開發(fā)部公建配套的移交范圍對無須移交的公建配套進行對外招商。
五、附則
第三十四條 本制度與公司已發(fā)文件有沖突的,以本制度為準。
第15篇 業(yè)主公約手冊-配套設施服務管理
業(yè)主公約手冊:配套設施服務管理
電梯
大廈配置四部日本日立客梯為相應樓層提供垂直運輸服務,另有一部為消防電梯。,消防梯保持24小時正常運行,大廈辦公時間以外部份電梯有限度使用,大廈管理公司將會根據(jù)大廈實際情況調(diào)整電梯使用部數(shù)(非辦公時間進入應于大堂前臺登記方可使用電梯),業(yè)主/使用人如需特別電梯安排請事先聯(lián)絡管理公司。
大廈為業(yè)主/使用人提供電梯運行服務,業(yè)主/使用人需愛護電梯、保持電梯清潔。電梯內(nèi)禁止吸煙、涂抹、吐痰和拋擲果皮、紙屑等雜物;業(yè)主/使用人在使用過程中嚴禁裝載超重、超長物品。
業(yè)主/使用人在使用電梯的過程中遇到問題或異常故障,應立即將情況報告物業(yè)管理處,物業(yè)管理處將對電梯做必要的維修及處理。
電梯處于維修狀態(tài)時,除工程維修人員外,業(yè)主/使用人不得使用,以防發(fā)生意外。
凡因違反上述要求,業(yè)主/使用人承擔由此產(chǎn)生的責任和費用。
空調(diào)服務
整幢大廈提供中央空調(diào)服務,中央空調(diào)系統(tǒng)由風機盤管和新風機組構成,空調(diào)供應時間為:
辦公室周一至周五早上8時至下午6時、周六9時至12時(周日及節(jié)假日停止空調(diào)供應),如業(yè)主/使用人要求以上供應時間以外之額外提供空調(diào)服務,費用由業(yè)主/使用人自付。
大廈自動系統(tǒng)
大廈自動系統(tǒng)主要包括暖通空調(diào)、給排水、照明與電梯管理智能化系統(tǒng)。并且由大廈地下一樓室內(nèi)中央控制室監(jiān)視系統(tǒng)運行,此系統(tǒng)將由專人24小時監(jiān)控,保證大廈安全,緊急情況下,各客戶在使用電梯時可通過電梯轎廂內(nèi)之對講與系統(tǒng)監(jiān)控人員聯(lián)絡。
衛(wèi)生間
大廈向業(yè)主/使用人提供衛(wèi)生間設備、設施,并有專人負責清潔衛(wèi)生間工作。
請勿在衛(wèi)生間洗滌衣物或存放物品,并請保持其內(nèi)部清潔。
國際會議中心
以高科技的硬件,配備多功能的特點,如多媒體投影演示系統(tǒng)等,滿足業(yè)主/使用人各種會務服務。業(yè)主/使用人如需租用,可與大廈物業(yè)管理部聯(lián)系。
王子鉑金飯店
提供一流的服務與一流的就餐環(huán)境,帶來尊貴、豪華、舒適的用餐享受。
設備維修
為方便業(yè)主/使用人,物業(yè)管理處為業(yè)主/使用人單元內(nèi)各種自用設備、設施提供維修服務,費用由用戶承擔,收費標準敬請詳見《服務指南》。
郵遞服務
大廈通訊地址:
陜西省西安市高新技術開發(fā)區(qū)唐延路__號
郵編:___
郵遞服務內(nèi)容包括:快遞服務及信件分揀服務,敬請業(yè)主/使用人每日于自用信箱內(nèi)自取信件、報刊等。
保險
大廈物業(yè)管理處提供保險服務,物業(yè)管理處負責購買大廈的第三者責任險、公共區(qū)域的財產(chǎn)險及物業(yè)管理處認為必要的其它險種,保額、保期及保險公司由物業(yè)管理處決定,費用從管理基金中支付。
業(yè)主需為其自有房產(chǎn)進行保險,業(yè)主可自行辦理或委托大廈物業(yè)管理處代其辦理保險事宜,費用由業(yè)主承擔。
業(yè)主/使用人可自行為其使用單元內(nèi)的財產(chǎn)、物品進行保險,或委托物業(yè)管理處代其辦理保險事宜,費用由業(yè)主/使用人承擔。
為了方便業(yè)主/使用人及統(tǒng)一安排,建議業(yè)主/使用人委托物業(yè)管理處統(tǒng)一購買保險。
業(yè)主/使用人不應做出使大廈和單元的保險成為無效或令該等保險的保金提高的行為。如有前述事情發(fā)生,則該業(yè)主/使用人需對因此產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求或因此而引起的額外或增加的保金對物業(yè)管理處和其他業(yè)主/使用人承擔責任。如因該業(yè)主/使用人之行為而令大廈或其中任何一部分遭受損失,而投保項下全部或部分保險金無法得到賠償,則違約之業(yè)主/使用人應立即將全部重建或修復損毀部分的費用支付與物業(yè)管理處。
清潔服務
大廈所有公共區(qū)域之清潔由物業(yè)管理處全權負責,所有有關此方面之意見和要求請隨時提交給物業(yè)管理處,我們會及時給予高度的重視。
消滅害蟲服務
大廈內(nèi)所有區(qū)域內(nèi)的消滅害蟲服務將定期由指定防疫單位進行。
辦公室清潔服務
1)業(yè)主/使用人如需要對其單元內(nèi)辦公環(huán)境進行日?；蛱厥馇鍧嵎?可與物業(yè)管理處聯(lián)系進行安排。
2)為方便業(yè)主/使用人,由物業(yè)管理處安排的清潔服務時間一般在非工作時間進行,需用戶提供必要的協(xié)助。
3)日常清潔服務包括:每日地毯吸塵、室內(nèi)家具、桌面、臺面的擦塵;及傾倒垃圾等。
4)特殊清潔服務包括:洗地毯、擦拭室內(nèi)玻璃、空調(diào)風口、照明燈具清潔、硬地面打蠟、起蠟、清運單元內(nèi)廢棄物等。
服務費用敬請詳見《服務指南》。
5)業(yè)主/使用人如需自行負責單元內(nèi)清潔工作,請將垃圾封存于垃圾袋內(nèi),置于大廈每層的垃圾間內(nèi),并盡可能保持垃圾間的清潔,垃圾間的清掃工作由物業(yè)管理處負責。
辦理臨時出入證
裝修公司雇員需辦理臨時出入證手續(xù),有效期為一周,如有特殊情況,可提出申請與裝修期相同。
