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第1篇 新城物業(yè)管理指標(biāo)及措施
新城國際物業(yè)管理指標(biāo)及措施
一、各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)的承諾
序號指 標(biāo) 名 稱指 標(biāo)
承諾實(shí)施措施
1房屋及配套設(shè)施
設(shè)備完好率98%專人負(fù)責(zé),實(shí)行巡視制度,文件記錄,確保房屋外觀整潔完好,公共設(shè)施無損壞。
2房屋及配套設(shè)施設(shè)備零修、急修及時(shí)率100%急修15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,小修項(xiàng)目2天內(nèi)完成。及時(shí)修復(fù),并做好回訪記錄。
3維修質(zhì)量合格率100%逐項(xiàng)檢查,保證質(zhì)量,實(shí)行回訪制度,確保維修質(zhì)量合格。
4綠化完好率98%專人養(yǎng)護(hù),定時(shí)巡查,建立檔案,確保園區(qū)綠化無破壞、無踐踏,發(fā)現(xiàn)問題立即整改。
5清潔保潔率98%專人保潔,定時(shí)巡查,建立文件記錄,確保垃圾日產(chǎn)日清,無環(huán)境污染,保潔設(shè)施完好。
6大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%制訂嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實(shí)崗位責(zé)任制,建立設(shè)備檔案,定期維護(hù)。
7道路及停車場
完好率100%專人養(yǎng)護(hù),定時(shí)巡查,建立檔案,確保設(shè)施完好,方便使用。
8治安、消防責(zé)任
事故發(fā)生率0保安員全部持證上崗,落實(shí)職責(zé),明確責(zé)任,實(shí)行24小時(shí)巡邏制度,確保園區(qū)的安全。
9業(yè)主有效投訴率2‰加強(qiáng)管理,優(yōu)質(zhì)服務(wù),幫助業(yè)主解決實(shí)際困難。
10業(yè)主投訴處理率100%專人管理,區(qū)別情況,分類處理,做好思想工作,建立檔案。
11業(yè)主綜合滿意率95%科學(xué)管理,優(yōu)質(zhì)服務(wù),建立業(yè)主(使用人)回訪制度,虛心聽取業(yè)主(使用人)意見。
二、管理措施
(一)指導(dǎo)思想
以人民群眾滿意為宗旨,以國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣,以達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo),通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動(dòng),樹立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。
(二)具體目標(biāo)
1、房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔或粉刷。
小區(qū)內(nèi)有明顯指示標(biāo)志:交通指示牌,小區(qū)平面圖及樓宇和單元標(biāo)識等。
房屋完好率達(dá)到98%。
無違章搭建。
物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)98%以上。
房屋維修及時(shí)率達(dá)100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專人管理,做到完整、清晰、安全、準(zhǔn)確。
2、設(shè)備管理方面:
小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全,管理到位。
設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無事故隱患,保養(yǎng)檢修制度完善。
每日有設(shè)備運(yùn)行記錄,操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
電梯安全運(yùn)行。
消防系統(tǒng)設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用。
安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好,使用正常。
3、市政公用設(shè)施管理方面:
小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,運(yùn)行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規(guī)范,車輛停放有序。
污水排放通暢。
4、環(huán)境衛(wèi)生管理方面:
小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。
小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔,垃圾日產(chǎn)日清,生活垃圾實(shí)行袋裝化。
根據(jù)季節(jié)投放滅蟲除四害藥物,派專人管理。
做好不養(yǎng)寵物、家禽的宣傳,并經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。
小區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂涂亂畫現(xiàn)象。
高壓水泵、水池有嚴(yán)密的管理措施,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單俱全。
5、綠化管理方面:
按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護(hù)。
小區(qū)公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區(qū)綠地率。
合理分布樹、花的種植,做到四季常綠,月月花香,充滿生機(jī)。
綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),無破壞、踐踏現(xiàn)象。
6、治安管理方面:
小區(qū)實(shí)行封閉式管理,采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施,確保安全。
小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安值班、巡邏制度。
小區(qū)內(nèi)消防監(jiān)控和安全監(jiān)視系統(tǒng)有專職人員管理,并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度和紀(jì)律。
思想重視,制度落實(shí),以防為主,使小區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任火災(zāi)、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),言語文明。
危及住戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志,并落實(shí)防范措施。
重視對保安人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
7、財(cái)務(wù)管理方面:
建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。
嚴(yán)格遵守國家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和公司有關(guān)規(guī)章制度。
為住戶提供多項(xiàng)便民有償服務(wù),以業(yè)養(yǎng)業(yè),增收節(jié)支,做到管理經(jīng)費(fèi)收支平衡,爭取略有盈余。
8、社區(qū)文化建設(shè)方面:
充分利用小區(qū)的娛樂場所和設(shè)施,定期組織開展健康有益的社區(qū)文體活動(dòng),比如:游泳比賽、書法比賽、棋牌比賽、網(wǎng)球比賽、壁球比賽、籃球比賽、健身指導(dǎo)等。
積極配合社區(qū)開展各項(xiàng)公益活動(dòng)。
半年開展一次征詢住戶意見活動(dòng),及時(shí)了解住戶需求信息,調(diào)整服務(wù)內(nèi)容,使住戶綜合滿意率達(dá)到95%以上。
提倡住戶互幫互助,文明居住,關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開展精神文明建設(shè),使住戶能自學(xué)遵守小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。
(三)實(shí)施辦法
1、建立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組
創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈領(lǐng)導(dǎo)小組。由公司領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作;各部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的指導(dǎo)工作。
2、制訂實(shí)施計(jì)劃
根據(jù)創(chuàng)建活動(dòng)的總體安排,制訂切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃。要把創(chuàng)建活動(dòng)與日常管理結(jié)合起來,把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來,把長遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來,通過開展創(chuàng)建活動(dòng),真正帶動(dòng)各項(xiàng)工作。
3、強(qiáng)化各項(xiàng)管理制度
建立、健全各項(xiàng)管理制度,以制
度促管理,使各項(xiàng)管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化,做到有章可循、違章必究。
4、加強(qiáng)檢查、督導(dǎo)
第2篇 商務(wù)廣場物業(yè)管理措施（2）
商務(wù)廣場物業(yè)管理措施(二)
一、前期接管驗(yàn)收方案
管理內(nèi)容
1、了解園區(qū)的基本情況。
2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,確定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。
3、依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對園區(qū)現(xiàn)場進(jìn)行初步驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上,對驗(yàn)收情況及時(shí)匯總,并報(bào)送相關(guān)單位限期整改。
4、配合相關(guān)部門實(shí)施對共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督,直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。
5、進(jìn)行物業(yè)交接,并對驗(yàn)收資料進(jìn)行分類、歸檔。
管理措施
1、組建接管驗(yàn)收小組,負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。
2、依據(jù)新建物業(yè)接管驗(yàn)收有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),制定接管驗(yàn)收規(guī)程。
3、接管驗(yàn)收小組各成員,熟練掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。
4、制定《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,明確接管驗(yàn)收人員、時(shí)間安排等。
5、按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
二、入住管理方案
管理內(nèi)容
1、在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全,布置業(yè)主入伙現(xiàn)場,為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。
2、憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明,發(fā)放交房資料。
3、收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格,收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。
4、陪同業(yè)主驗(yàn)房,辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中,發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。
5、對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,與業(yè)主約定時(shí)間,及時(shí)解決。
管理措施:
1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。
2、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案。
3、按照業(yè)主領(lǐng)房程序,安排工作流程。
4、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
三、裝修管理方案
管理內(nèi)容
1、在交付時(shí)與業(yè)主簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》,告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關(guān)手續(xù)以及裝修注意事項(xiàng)。
2、業(yè)主填寫《裝修備案表》,詳細(xì)說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等,管理處進(jìn)行備案,并書面告知業(yè)主及裝修施工單位《裝修管理辦法》。
3、按照業(yè)主裝修備案中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計(jì)對裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查,是否按《裝修管理辦法》進(jìn)行文明施工。
管理措施
1、制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。
2、提前告知裝修中重要事項(xiàng)的約定,并簽訂此約定。
3、明確《裝修登記程序》,便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。
4、做好裝修進(jìn)場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。
5、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通,做好裝修管理的各項(xiàng)解釋工作。
6、對違章施工的行為,采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。
四、違章處理辦法及措施
管理內(nèi)容
1、把好裝修備案關(guān)。嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計(jì)圖紙,結(jié)合房屋裝修范圍,在裝修手續(xù)辦理過程中盡可能杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)。
2、對裝修現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管理,做到每天有重點(diǎn)地巡查,避免違章裝修的出現(xiàn)。
3、巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象,立即予以制止,把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。對不聽勸阻者,報(bào)政府主管部門處理。
管理措施
1、制定完善的《裝修管理辦法》。
2、與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》,明確責(zé)、權(quán)、利。
3、確定專人負(fù)責(zé)裝修管理工作,加強(qiáng)裝修巡查管理力度。
五、檔案管理方案
管理內(nèi)容
1、工程檔案:從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等。
2、業(yè)主檔案:所有業(yè)主購房合同(復(fù)印件),業(yè)主基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等。
3、管理檔案:工程維護(hù)、綠化資料、日常巡查(清潔、保安)記錄、值班記錄、車輛管理記錄、監(jiān)控錄像、各類活動(dòng)的全程記錄及照片、維修記錄、有償服務(wù)記錄、會(huì)議記錄、榮譽(yù)資料等。
4、財(cái)務(wù)檔案:歷年的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等。
5、文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件、外來文件、專題會(huì)議紀(jì)要等。
管理措施
1、制定檔案管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、按照檔案管理要求,分門別類,編目造冊,方便查閱,利于管理。
3、專職管理,責(zé)任到人,存放有序,管理規(guī)范。
4、配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備,以滿足檔案管理要求。
5、根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì),采用不同的管理手段,科學(xué)管理,確保檔案資料完整、安全。
6、實(shí)現(xiàn)電腦軟件管理,提高管理水平。
六、財(cái)務(wù)管理方案
管理內(nèi)容
1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理。
2、搞好財(cái)務(wù)核算。
3、經(jīng)營收支狀況每半年公布一次。
4、做好年度預(yù)算和決算工作。
5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù),嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷。
6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況,做好財(cái)務(wù)分析,為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。
管理措施
1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策,制定財(cái)務(wù)管理制度。
2、財(cái)務(wù)人員持證上崗,規(guī)范操作。
3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強(qiáng)成本控制。
5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。
七、人事管理方案
管理內(nèi)容
1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人員。
2、任人唯賢,量才錄用。
3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、進(jìn)行業(yè)績考核,優(yōu)勝劣汰。
管理措施
1、制定崗位職責(zé),做到責(zé)、權(quán)、利分明。
2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)工作積極性。
3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè),樹立全心全意為用戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識。
4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合,走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合。
5、全面考核,做到公開、公平、公正。
八、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作
當(dāng)園區(qū)達(dá)到具備業(yè)主委員會(huì)成
立條件時(shí),將按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商,籌建園區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
籌建程序:
1、在房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商召集下,組建業(yè)主大會(huì)籌備組;
2、籌備組根據(jù)《業(yè)主大會(huì)》規(guī)程進(jìn)行業(yè)主代表推選;
3、籌備組將擬定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案在園區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見;
4、業(yè)主代表收集其所在區(qū)域業(yè)主意見和相關(guān)選票,經(jīng)籌備組統(tǒng)計(jì)匯總,公布表決結(jié)果;
第3篇 物業(yè)公司糾正和預(yù)防措施管理工作程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp10.1物業(yè)公司糾正和預(yù)防措施管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
為提高公司物業(yè)管理質(zhì)量,驗(yàn)證糾正和預(yù)防措施。
2.適用范圍:
適用于糾正或預(yù)防服務(wù)過程質(zhì)量體系方面已發(fā)生或潛在的不合格。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.14章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.14章
4.職責(zé):
4.1各部門負(fù)責(zé)在管理與服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格提出糾正和預(yù)防措施。
4.2副總經(jīng)理審批糾正預(yù)防措施,并指定人員對糾正和預(yù)防措施的有效性進(jìn)行驗(yàn)證。
5.工作程序:
5.1總則:
5.1.1所有要求采取糾正和預(yù)防措施的問題均以《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》的形式提出《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》。
5.1.2公司任何員工均可提出糾正和預(yù)防措施。
5.1.3所有《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》必須由副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,才可發(fā)至相應(yīng)責(zé)任部門。
5.2糾正和預(yù)防措施的提出:
5.2.1針對下列情況應(yīng)提出并采取糾正和預(yù)防措施:
a 出現(xiàn)重大的服務(wù)不合格;
b 重復(fù)出現(xiàn)相似特征輕微不合格;
c 重復(fù)出現(xiàn)的服務(wù)過程問題;
d 顧客及第三方機(jī)構(gòu)審核提出的不合格;
e 顧客投訴的重大問題;
f內(nèi)審出現(xiàn)的不合格;
g質(zhì)量檢查中出現(xiàn)的不合格;
h管理評審中出現(xiàn)的不合格。
5.2.2各部門主任或其他員工決定提出糾正或預(yù)防措施時(shí),填寫《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》,并呈副總經(jīng)理。
5.2.3副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》,審核內(nèi)容包括:是否描述清楚不合格狀況以及對質(zhì)量的影響;是否正確提出糾正或預(yù)
防措施,完成期限是否合理。
5.2.4《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》審批后,發(fā)放到相關(guān)部門執(zhí)行。
5.3實(shí)施步驟:
5.3.1責(zé)任部門根據(jù)《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》的要求,對存在的質(zhì)量問題進(jìn)行深入分析后,對具體問題提出補(bǔ)充糾正和預(yù)防措施,填寫在報(bào)告中,并落實(shí)各項(xiàng)要求執(zhí)行的糾正及預(yù)防措施,完成后呈報(bào)副總經(jīng)理。
5.3.2在規(guī)定的期限內(nèi),副總經(jīng)理(或管理者副代表)對糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況及符合性和有效性進(jìn)行驗(yàn)證。當(dāng)驗(yàn)證符合后,簽屬該項(xiàng)《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》,實(shí)施完成;當(dāng)驗(yàn)證發(fā)現(xiàn)糾正或預(yù)防措施不符合要求,則規(guī)定新的驗(yàn)證期限,要求相關(guān)部門繼續(xù)執(zhí)行直至合格。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《糾正及預(yù)防措施報(bào)告》ej-qr-qp10.1-01
第4篇 物業(yè)管理公司體系文件－糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序
物業(yè)管理公司體系文件:糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序
1.目的
及時(shí)糾正在服務(wù)過程中產(chǎn)生的不合格,防止不合格服務(wù)的再發(fā)生,識別潛在的不合格原因,防止?jié)撛诓缓细穹?wù)的產(chǎn)生,實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn),為顧客提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
2.適用范圍
適用于公司所有糾正預(yù)防措施活動(dòng)的實(shí)施。
3.職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)監(jiān)督、協(xié)調(diào)改進(jìn)、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施。
3.2質(zhì)主管負(fù)責(zé)在公司質(zhì)量體系(活動(dòng))出現(xiàn)或存在潛在的質(zhì)量問題時(shí)發(fā)出相應(yīng)的通知,并跟進(jìn)驗(yàn)證實(shí)施效果。
3.3部門相關(guān)主管負(fù)責(zé)落實(shí)糾正和預(yù)防措施的實(shí)施。
3.4產(chǎn)生不合格服務(wù)的部門主辦以上管理人員負(fù)責(zé)組織調(diào)查產(chǎn)生不合格的原因,制定糾正措施。
3.5公司所有員工都有提出和實(shí)施糾正預(yù)防措施的責(zé)任。
4.方法和過程控制
4.1糾正措施
4.1.1對公司所有活動(dòng)中存在的不合格進(jìn)行分析,確定不合格原因,采取糾正措施予以改善,消除不合格并防止其再次發(fā)生。
4.1.2對以下信息采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)或試驗(yàn)的方法進(jìn)行識別,對不合格項(xiàng)進(jìn)行確定。
a.顧客的投訴(建議)
b.緊急事件及重大質(zhì)量事故
c.品質(zhì)主管對各部門日常工作的檢查和建議
d.對分承包服務(wù)的評估
e.顧客滿意度調(diào)查的輸出
f.內(nèi)、外審報(bào)告
g.管理評審的各項(xiàng)輸出
h.其他不符合公司質(zhì)量方針、目標(biāo)及質(zhì)量體系要求的情況
4.1.3對于情況f,審核小組按《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》的要求執(zhí)行。
4.1.4對于情況d,品質(zhì)主管填寫《糾正和預(yù)防措施實(shí)施記錄表》,交責(zé)任部門通知分承包方,要求分承包方對原因進(jìn)行分析,提出糾正措施反饋;品質(zhì)主管對其措施審核后由責(zé)任部門跟進(jìn)落實(shí)情況,相關(guān)結(jié)果在《糾正和預(yù)防措施實(shí)施記錄表》上進(jìn)行記錄,并簽名確認(rèn),該表品質(zhì)主管和責(zé)任部門各存一份。
4.1.5對于情況g,由管理者代表負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。
4.1.6對于其他不合格,品質(zhì)主管填寫《糾正和預(yù)防措施實(shí)施記錄表》,對不合格事實(shí)進(jìn)行描述后發(fā)往責(zé)任部門,責(zé)任部門對不合格事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)后填寫'原因分析'項(xiàng)目,制定糾正措施并實(shí)施,品質(zhì)主管負(fù)責(zé)對糾正措施進(jìn)行評估并跟蹤驗(yàn)證實(shí)施效果,表格品質(zhì)主管和責(zé)任部門各留存一份。
4.1.7對日常工作中出現(xiàn)的不合格,按《不合格服務(wù)處理程序》和《顧客投訴(建議)處理程序》進(jìn)行處理。
4.1.8因質(zhì)量體系或服務(wù)規(guī)范引起的不合格,由品質(zhì)主管組織相關(guān)人員進(jìn)行論證,提出修改意見,呈交總經(jīng)理或管理者代表審批后修改下發(fā),并保存與此有關(guān)的文件和記錄。
4.1.9因員工素質(zhì)引起的不合格,由人事行政主管會(huì)同責(zé)任部門主管采取人事調(diào)整、處罰或加強(qiáng)員工培訓(xùn)等措施,總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。
4.1.10因服務(wù)設(shè)備或設(shè)施引起的不合格,采取的糾正措施包括增加或更換設(shè)備設(shè)施、重新選擇分承包方、內(nèi)部調(diào)配及進(jìn)行合理技術(shù)改造等,由總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。
4.1.11對出現(xiàn)的嚴(yán)重或具有代表性的不合格,由品質(zhì)主管根據(jù)總經(jīng)理意見組織有關(guān)部門開展專題討論,對質(zhì)量問題進(jìn)行綜合分析,指定措施并組織實(shí)施,并總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督。
4.2預(yù)防措施
4.2.1對公司所有活動(dòng)中潛在的不合格進(jìn)行識別,分析其原因并采取相應(yīng)預(yù)防措施,以防止不合格的發(fā)生。
4.2.2對以下信息進(jìn)行分析,識別潛在不合格
a.日常工作中反映出來的問題
b.品質(zhì)主管對日常工作的檢查和有關(guān)建議
c.顧客滿意度調(diào)查結(jié)果
d.以往管理評審的情況
e.以往預(yù)防和糾正措施的實(shí)施情況
f.內(nèi)、外審結(jié)果
4.2.3各部門應(yīng)根據(jù)日常工作中反映出來的問題識別潛在不合格,并根據(jù)其影響制定預(yù)防措施。
4.2.4各部門未能識別的潛在不合格,根據(jù)潛在問題的影響程度,由品質(zhì)主管召集相關(guān)部門講明原因,制定預(yù)防措施,同時(shí)指定責(zé)任部門。品質(zhì)主管填寫《糾正和預(yù)防措施實(shí)施記錄表》的潛在不合格事實(shí)欄,責(zé)任部門分析原因后制定預(yù)防措施并付諸實(shí)施,品質(zhì)主管負(fù)責(zé)跟蹤并驗(yàn)證實(shí)施效果,同時(shí)對有效性進(jìn)行評審。在《糾正和預(yù)防措施實(shí)施記錄表》上簽字確認(rèn),表格品質(zhì)主管與責(zé)任部門各留存一份。
4.2.5品質(zhì)主管負(fù)責(zé)對各部門所采取的預(yù)防措施、實(shí)施過程和結(jié)果予以記錄,整理后提交管理評審。
4.3在改進(jìn)、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施過程中,管理者代表負(fù)責(zé)配置必要的資源,協(xié)助分析原因和確定責(zé)任部門,并監(jiān)督措施實(shí)施過程。
4.4由改進(jìn)、糾正和預(yù)防措施引起的對體系文件的任何更改,按《質(zhì)量體系文件管理辦法》執(zhí)行。
5.質(zhì)量記錄和表格
jsnhwy8.0-04-f1《糾正和預(yù)防措施實(shí)施記錄表》
第5篇 物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)措施規(guī)范
目標(biāo)
嚴(yán)格執(zhí)行《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)的法律、法規(guī),履行大廈物業(yè)管理委托合同;貫徹iso9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行規(guī)范化、專業(yè)化管理;營造一個(gè)安全、舒適、整潔的工作、生活環(huán)境;確保物業(yè)保值、增值。
承諾
1、根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn),在“__小區(qū)”物業(yè)達(dá)到硬件指標(biāo)后,所有建筑物及配套設(shè)施正常使用,三年內(nèi)達(dá)到市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)并力爭通過驗(yàn)收。
2、各類分項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),房屋及公共設(shè)施完好率95%以上,發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%;住宅區(qū)臨修、急修及時(shí)率達(dá)95%以上;違章處理率100%;管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。
實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施
一、管理模式
設(shè)立___管理處,實(shí)行管理處主任負(fù)責(zé)制,直接對公司及鷺江新城的廣大業(yè)主(使用人)負(fù)責(zé)。管理處主任將選派精通物業(yè)管理、具有高層管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任,管理處的每項(xiàng)工作由管理、工程、財(cái)務(wù)、保安等人員負(fù)責(zé)實(shí)施。其日常管理工作:
1、對住宅區(qū)配套的機(jī)電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、公用設(shè)施等應(yīng)經(jīng)常地、定期地進(jìn)行保養(yǎng),讓其維持良好的運(yùn)行狀態(tài),延長設(shè)備的使用壽命。
2、搞好環(huán)境的清潔、綠化,為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境。
3、安全保衛(wèi):給廣大業(yè)主有一種安全感,切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作,將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài),讓業(yè)主和使用人無后顧之憂,確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。
4、消防工作:根據(jù)高層大廈住宅區(qū)的特點(diǎn),在實(shí)施物業(yè)管理中,應(yīng)高度重視消防工作,一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài);在做好消防安全宣傳的同時(shí),提高業(yè)主和使用人防火和自救意識,培訓(xùn)一支業(yè)余消防員隊(duì)伍,一遇火情可立刻做出反應(yīng)。
5、日常維修:重視機(jī)電設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)與維修,及時(shí)處理各類設(shè)備故障和急修工程,對于住戶報(bào)修,管理員或維修工做好報(bào)修記錄、確認(rèn)工作,并及時(shí)進(jìn)行處理,方便廣大業(yè)主。
6、征收各類費(fèi)用、保管使用維修基金。定期收取管理費(fèi)、編制預(yù)算、收支帳目、控制成本,并定期公布,以便業(yè)主監(jiān)督。
7、協(xié)調(diào)各方面社會(huì)關(guān)系。與業(yè)主委員會(huì)和轄區(qū)居委會(huì)、派出所及相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,加強(qiáng)溝通,搞好協(xié)調(diào),及時(shí)有效為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),解決實(shí)際問題,提高物業(yè)綜合管理水平。
8、努力營造物業(yè)內(nèi)部的新型人際關(guān)系。根據(jù)社區(qū)的特點(diǎn),通過開展聯(lián)誼、文娛等活動(dòng),讓業(yè)主和用戶有交流的機(jī)會(huì),加深理解,減少糾紛和爭執(zhí)的發(fā)生。
二、實(shí)施規(guī)范化的物業(yè)管理
(一)秩序管理
地下室(包括停車場)24小時(shí)值班管理。住宅區(qū)值班員(保安)對來訪人員、物品的進(jìn)出進(jìn)行控制登記,為業(yè)主(使用人)及時(shí)分發(fā)郵件、報(bào)刊、雜志等;值班員(保安)工作規(guī)范、儀容端莊、文明執(zhí)勤、禮貌待人、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、遵紀(jì)守法、嚴(yán)格履行職責(zé)。
(二)房屋公共設(shè)施、共用部分、配套設(shè)備的管理
設(shè)施、設(shè)備的管理除建立設(shè)施、設(shè)備資料檔案、維修、更新臺帳外,對設(shè)施、設(shè)備影響正常運(yùn)行存在的故障,需維修的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審批后及時(shí)組織維修,確保設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn);對高低壓、變配電房、電梯機(jī)房、生活水泵、消防水泵、地下及屋面的水池、水箱根據(jù)iso9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行專業(yè)化規(guī)范化管理。
1、機(jī)房門口醒目位置應(yīng)懸掛機(jī)房名稱并張貼相應(yīng)的告示牌。
2、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識,在相應(yīng)的設(shè)備、管道閥門和主要電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀況的告示牌。
3、各機(jī)房的工作人員(值班員)必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種登記表格、主要設(shè)備的參數(shù)記錄、設(shè)備、機(jī)組、保養(yǎng)、養(yǎng)護(hù)、維修及出現(xiàn)故障的情況記錄,所有記錄必須齊全,工作記錄應(yīng)清晰明了。
(三)房屋的維護(hù)及維修服務(wù)
按相關(guān)法規(guī)分清維修責(zé)任,對房屋公共部分的維修,使用維修基金并建檔,對室內(nèi)維修實(shí)施低價(jià)快捷的有償服務(wù)。對于住戶報(bào)修,管理員或維修工需做好報(bào)修記錄,并在短時(shí)間內(nèi)須確認(rèn)并及時(shí)進(jìn)行處理。
(四)環(huán)境衛(wèi)生綠化管理
對___小區(qū)的公共場所、道路、綠化帶、公共樓梯、扶欄走道等部位保持清潔,樓梯扶欄隔天擦抹一次,樓道隔天掃一次,每周拖洗一次;對生活垃圾做到日產(chǎn)日清;對周圍的綠化進(jìn)行澆水、修剪、補(bǔ)苗、滅蟲等養(yǎng)護(hù)工作,以使苗木生長旺盛、造型美觀,合理安排“四害”消殺計(jì)劃,并照計(jì)劃進(jìn)行。
(五)財(cái)務(wù)管理
房屋公共維修及公共設(shè)施兩個(gè)基金的
管理與使用、編制預(yù)算、控制支出、定期公布房屋公共設(shè)施兩個(gè)基金的使用情況、代理收繳有關(guān)費(fèi)用;建立健全大廈管理檔案;對業(yè)主所關(guān)心的水電費(fèi)的收取做到公攤合理,并及時(shí)公布收支帳目。
(六)停車場管理
對地下室停車場實(shí)行24小時(shí)值班,車輛進(jìn)出進(jìn)行登記,保證車輛停放有序,安全進(jìn)出;對發(fā)現(xiàn)有損壞或其他異常狀況的車輛及時(shí)要求車主在規(guī)定的表格登記并簽字認(rèn)可,分清責(zé)任,避免引起不必要的糾紛;及時(shí)提醒客人關(guān)鎖好門窗,帶走貴重物品。
(七)支持、配合業(yè)主委員會(huì)開展工作
支持、配合業(yè)主委員會(huì)開展工作是實(shí)施物業(yè)管理的根本保證,并依據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,建立健全的業(yè)主公約及本住宅區(qū)的業(yè)主(使用人)的行為規(guī)范。
(八)安全保安管理
保安人員負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作,維護(hù)鷺江新城范圍內(nèi)的治安秩序,嚴(yán)格治安管理,加強(qiáng)同派出所的聯(lián)系,做好來訪人員的登記工作,全天24小時(shí)巡查,嚴(yán)格消防管理,落實(shí)消防責(zé)任制,及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患。
(九)生活用水、高壓水泵、水池、水箱的管理
第6篇 清水公寓物業(yè)管理增收節(jié)支措施
清水公寓物業(yè)管理增收節(jié)支措施
1、采取積極有效的措施,配合有關(guān)單位盡快完善小區(qū)配套設(shè)施,提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),營造良好的居住環(huán)境,以提高小區(qū)入住率,增加物業(yè)管理費(fèi)收入。
2、憑借本公司強(qiáng)大的工程技術(shù)力量,對小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),以節(jié)約維修費(fèi)用。
3、充分運(yùn)用本公司的管理經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)小區(qū)經(jīng)營用房的管理,開展多種經(jīng)營,為廣大業(yè)主提供多項(xiàng)便民有償服務(wù),以提高收入。
4、清水公寓臨近運(yùn)河,利用運(yùn)河水灌溉小區(qū)綠化,可降低管理成本。
5、努力控制成本費(fèi)用的開支,實(shí)行科學(xué)有效的管理,在不降低管理水平的前提下,采取一系列有效的節(jié)約物資、能源的措施,以達(dá)到增收節(jié)支的目的。
第7篇 z園物業(yè)財(cái)務(wù)管理措施
雅園物業(yè)財(cái)務(wù)管理措施
一、費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)及審批權(quán)限
1、費(fèi)用管理原則
(1)堅(jiān)持勤儉節(jié)約的原則,努力降低費(fèi)用水平。交際、應(yīng)酬費(fèi)應(yīng)根據(jù)需要,本著少花錢多辦事的原則,采取實(shí)報(bào)實(shí)銷的辦法(由經(jīng)辦人事先闡明原因報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn))。
(2)執(zhí)行有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定,嚴(yán)格遵守費(fèi)用開支范圍。
(3)加強(qiáng)各項(xiàng)開支計(jì)劃管理,實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督,財(cái)務(wù)部要行使好財(cái)權(quán)。
(4)嚴(yán)格控制各種費(fèi)用,杜絕假發(fā)票、空白條,杜絕不合理、不合法的費(fèi)用支出,一切付款票據(jù),必須是合法的發(fā)票,白條不得作為報(bào)銷憑據(jù)。
(5)嚴(yán)格控制費(fèi)用,嚴(yán)禁在使用中假公濟(jì)私。
(6)凡屬費(fèi)用范圍開支,要按照管理公司報(bào)銷程序執(zhí)行。
(7)物業(yè)管理公司發(fā)生的各種費(fèi)用,應(yīng)根據(jù)當(dāng)月費(fèi)用使用情況合理進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用,按權(quán)責(zé)發(fā)出制的原則對管理公司發(fā)生的各種費(fèi)用作預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用。低值易耗品的攤銷原則是五五攤銷。低值易耗品購入后領(lǐng)用時(shí)要填制'低值易耗品領(lǐng)用登記表'。
2、費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)
(1)交際應(yīng)酬費(fèi):原則為每月不超過元人民幣,如有特殊情況需超出上述月標(biāo)準(zhǔn)的,必須于事前報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
(2)通訊費(fèi):物業(yè)管理公司部門經(jīng)理以上人員按每月300元人民幣報(bào)銷手機(jī)通話費(fèi),主管級人員按每月150元人民幣報(bào)銷手機(jī)通話費(fèi),其他員工無論手機(jī)費(fèi)或bp機(jī)費(fèi)一律不予報(bào)銷;物業(yè)管理公司的辦公用市話費(fèi)、長話費(fèi)可憑電話局的話費(fèi)收據(jù)列支入賬。
(3)市內(nèi)交通費(fèi):原則為每月不超過元人民幣;物業(yè)管理公司員工如因公外出必須事先征得總經(jīng)理的同意后方可乘出租車。
(4)每月一次的員工生日會(huì)支出不超過元標(biāo)準(zhǔn)。
3、審批程序及權(quán)限(見附表)
程序執(zhí)行人員負(fù)責(zé)內(nèi)容
1項(xiàng)目用款申請人填寫用款申請(如支出證明、采購申請等)并由本部門經(jīng)理簽字確認(rèn)
2項(xiàng)目財(cái)務(wù)審核內(nèi)容簽字確認(rèn)
3項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)(預(yù)算內(nèi)現(xiàn)金支出項(xiàng)目1000元以下款項(xiàng))
4物業(yè)公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)(采購、借款、合同付款,退各種押金、所有支票付款、限10000元以下支出)
5公司董事長10000元以上的大宗付款、預(yù)算外項(xiàng)目及固定資產(chǎn)的購置
6物業(yè)公司財(cái)務(wù)部在支票上加蓋銀行印件,交項(xiàng)目財(cái)務(wù)
7物業(yè)管理處出納、會(huì)計(jì)付款,收回相關(guān)的原始票據(jù)并記錄明細(xì)賬
二、物品的入庫、領(lǐng)用、保管及庫房安全、衛(wèi)生制度
1、關(guān)于材料入庫
(1)采購員購置的材料到庫后,應(yīng)放在待檢區(qū)并及時(shí)通知各使用部門專業(yè)人員及庫管員共同驗(yàn)收,同時(shí)應(yīng)認(rèn)真填寫驗(yàn)收單,經(jīng)驗(yàn)收合格后方可入庫。入庫時(shí)再由采購員和庫房同時(shí)作入庫記錄,要做到當(dāng)天到貨當(dāng)天清。
(2)材料入庫后,庫房管理人員應(yīng)及時(shí)將所購材料分類上架,并及時(shí)粘貼貨號標(biāo)簽,同時(shí)填制庫存材料卡。
(3)庫管人員根據(jù)收貨記錄填制四聯(lián)入庫單,并按月逐一編號。入庫單應(yīng)按材料用途分類(電料、空調(diào)水暖料、土建維修料、清潔用品、辦公用品),以便于列明細(xì)賬。
(4)入庫單庫房留第一聯(lián)和第三聯(lián)據(jù)其登記庫存材料明細(xì)賬和存根。
2、關(guān)于材料領(lǐng)用:
(1)部門領(lǐng)用材料時(shí),必須填寫三聯(lián)式'物品領(lǐng)料單',預(yù)算內(nèi)的由部門經(jīng)理批準(zhǔn),未申報(bào)預(yù)算的按批準(zhǔn)的請示報(bào)告到庫房領(lǐng)料。
(2)工程部為客戶提供有償維修服務(wù)時(shí),可憑'派工單'先到庫房領(lǐng)料,事后應(yīng)及時(shí)補(bǔ)辦領(lǐng)料手續(xù)(遇緊急情況可特殊處理,例如:跑水、停電)。
(3)出庫前應(yīng)認(rèn)真核對出庫材料的名稱、規(guī)格、數(shù)量、并貼簽銷卡記錄。庫管人員在確認(rèn)領(lǐng)料手續(xù)無誤后,應(yīng)填制四聯(lián)出庫單,外包工程必須有施工單位人員簽字。出庫單按用途分類填制,類別劃分應(yīng)與入庫時(shí)一致。
(4)材料出入庫記錄必須清楚完整,當(dāng)天的賬項(xiàng)一定要在當(dāng)天下班前完成,不得延誤。
(5)庫房發(fā)放材料應(yīng)遵守以舊換新原則。各部門退回的無使用價(jià)值的舊料經(jīng)總經(jīng)理/項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后每月處理一次;經(jīng)各專業(yè)部門主管鑒定,維修后仍能繼續(xù)使用的材料應(yīng)妥善保管,待修理后備用;對已無修理價(jià)值,但有變賣價(jià)值的廢舊物資應(yīng)集中存放,經(jīng)批準(zhǔn)后由保潔部統(tǒng)一變賣處理,相關(guān)費(fèi)用交至財(cái)務(wù)部。
(6)各部門退回的廢舊材料按公司規(guī)定應(yīng)貼有領(lǐng)料標(biāo)簽(或標(biāo)記),如所退回材料未貼標(biāo)簽(或標(biāo)記),待總經(jīng)理批示后方可退庫。根據(jù)標(biāo)簽的時(shí)間記錄,退庫材料在'三包'期內(nèi)的應(yīng)及時(shí)通知采購員與供貨商聯(lián)系更換。
(7)對于未使用的材料返庫,庫管人員應(yīng)填制紅字出庫單,以沖減原出庫單內(nèi)容。避免造成重復(fù)入庫或重復(fù)出庫;對于已使用過的仍有使用價(jià)值的舊料退庫,庫管人員應(yīng)單獨(dú)填制'維修再用明細(xì)表',并按用途分類。
(8)庫房應(yīng)于每月20日(原則上)盤點(diǎn)、結(jié)賬。庫管人員應(yīng)將本月出入庫單全部登記入賬,并編制本月庫存材料盤存表(總表及各類物料明細(xì)表)及二裝供料明細(xì)表。報(bào)與總經(jīng)理/項(xiàng)目經(jīng)理。財(cái)務(wù)部留存經(jīng)批示后的盤存表作為原始憑證計(jì)入成本費(fèi)用賬中。
(9)施工多余材料需退回廠家的,按正常出庫手續(xù)辦理,由采購員辦理出庫并注明退回原因。
(10)退貨后,將廠家退回支票或現(xiàn)金送還財(cái)務(wù)部,并由采購員將財(cái)務(wù)收據(jù)送庫房與出庫單一起備案。
(11)庫房分機(jī)電話:353
3、關(guān)于庫存材料的保管:
(1)購入的庫存材料應(yīng)分類保管,收發(fā)材料后應(yīng)及時(shí)填寫庫存材料卡,以保證庫存資料與實(shí)際庫存數(shù)量準(zhǔn)確無誤。對低于最低庫存量的材料及時(shí)通知使用部門及采購部。
(2)根據(jù)材料的不同保管要求,做好庫存材料的防火、防潮、防水、防塵、防蟲等保管工作。
(3)如庫存材料發(fā)生合理損耗,應(yīng)及時(shí)填寫'庫存材料損耗報(bào)告',待總經(jīng)理/項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后,財(cái)務(wù)部做賬處理。
(4)各部門退回的廢舊材料應(yīng)集中保管,同時(shí)有關(guān)部門應(yīng)將可再用的零件拆下退庫,做到物盡其用。
(5)庫管人員應(yīng)認(rèn)真做好本職工作,應(yīng)做到心中有數(shù),熟知庫存材料的存放位置及基本庫存量。
(6)每日將出、入庫單整理編制傳票,登記庫存材料明細(xì)賬。
(7)每月20日(原則上)庫房應(yīng)根據(jù)庫存材料明細(xì)賬盤點(diǎn)庫存材料,必須做到賬、實(shí)物相符、賬卡相符,如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)查賬處理。
(8)庫房盤點(diǎn)后,將盤點(diǎn)結(jié)果匯總編制庫存盤存表,及時(shí)交送有關(guān)部門審核。
(9)每月盤點(diǎn)結(jié)束后,庫房在填制庫存材料月補(bǔ)充前,與各部門協(xié)調(diào)各物品庫存量實(shí)際使用情況,并根據(jù)月底盤存
結(jié)果,填制庫存材料月補(bǔ)充計(jì)劃。
(10)工具的領(lǐng)用設(shè)有專人管理,對工具的收發(fā)應(yīng)及時(shí)記錄變更。
4、關(guān)于安全制度:
(1)庫管人員應(yīng)遵守各項(xiàng)安全管理制度,牢記消防中心火警電話(分機(jī):119;直撥:),會(huì)使用滅火器。
(2)庫房嚴(yán)禁存放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品。如確需存放,可暫存放于工程部的油漆庫內(nèi)。
(3)除庫管人員外,他人不能進(jìn)入庫區(qū)。如因工作需要進(jìn)入庫房,應(yīng)由庫管人員陪同。
(4)庫管人員每天下班前必須檢查庫房的電源、開關(guān)、門鎖是否關(guān)好。鑰匙一份交由保安部保管。
(5)保持庫房內(nèi)安全通道暢通,入庫后應(yīng)盡快分類上架保管。
(6)對庫房內(nèi)的貴重物品應(yīng)加強(qiáng)管理,單獨(dú)保管。
5、關(guān)于衛(wèi)生制度:
(1)庫存材料要經(jīng)常檢查整理,碼放整齊。及時(shí)清理庫房內(nèi)的雜物、包裝紙等易燃品,保持庫房清潔衛(wèi)生,防止庫存材料蟲蛀、霉變。做到'五凈'(地面、墻面、門窗、貨架、貨物干凈),'五無'(無灰塵、無鼠害、無蛛網(wǎng)、無積水、無污垢)。
(2)要對庫存材料進(jìn)行不定期整理,保持庫區(qū)整潔。
(3)對各部門退回的廢舊材料經(jīng)批準(zhǔn)后應(yīng)及時(shí)清理,對還有使用價(jià)值的舊材料應(yīng)單獨(dú)保管,可以變賣的材料應(yīng)單獨(dú)存放。
6、關(guān)于個(gè)人保管物品
(1)工作崗位必須同時(shí)配備的計(jì)算器、小型工具等,由本部門負(fù)責(zé)人同意,在本部門當(dāng)期限費(fèi)用中開支,經(jīng)財(cái)務(wù)部統(tǒng)一審核后退職可辦理領(lǐng)用手續(xù)。
(2)單位價(jià)值較大的物品必須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)方能配備。
(3)個(gè)人保管物品需建立保管檔案,辦公物品的申領(lǐng)及管理由辦公室負(fù)責(zé)。
(4)個(gè)人保管的物品屬于公司資產(chǎn),保管者有義務(wù)妥善保管、合理使用,不得丟失或損壞,也不得隨意轉(zhuǎn)交他人。
(5)工作變動(dòng),不再使用所保管的物品時(shí)應(yīng)辦理退庫手續(xù)。
(6)屬于正常磨損或工作中發(fā)生意外造成個(gè)人保管物品損壞,由保管者填寫報(bào)廢申請單,說明原因和理由。單位價(jià)值在200元以下的由項(xiàng)目經(jīng)理簽批,200元以上的由總經(jīng)理簽批后辦理報(bào)廢手續(xù),進(jìn)行賬務(wù)處理。
(7)因?yàn)槭褂谜呤褂貌划?dāng)造成物品損壞,由使用人按物品的價(jià)值進(jìn)行賠償。
第8篇 某物業(yè)園區(qū)資料管理措施
物業(yè)園區(qū)資料管理措施
(1)工程資料
1)要求標(biāo)準(zhǔn)
①分門別類地接收整套(房屋、設(shè)施、設(shè)備、綠化等)接管驗(yàn)收資料,填寫相關(guān)表格。
②每年年底對整套資料進(jìn)行一次核對。
③資料由管理員負(fù)責(zé),專人管理。
④借用、歸還資料必須登記。
2)管理內(nèi)容
所有工程技術(shù)、維修、改造資料,各種竣工圖、各類設(shè)施設(shè)備使用、說明等資料、施工管線圖及交接驗(yàn)收記錄等。
(2)業(yè)主資料
1)要求標(biāo)準(zhǔn)
①每年年底核對一次,及時(shí)更新業(yè)主信息。
②資料由專人管理。
③建立業(yè)主檔案目錄。
④借用、歸還資料必須登記。
2)管理內(nèi)容
①《業(yè)主基本情況登記表》。
②《房屋交付驗(yàn)收清單》。
③《交付物品清單》。
④《領(lǐng)房手續(xù)書》。
⑤《裝修前驗(yàn)收表》。
⑥《裝修管理協(xié)議》。
⑦《裝修檢查表》。
⑧《業(yè)主意見征詢表》。
⑨與該業(yè)主相關(guān)的資料。
(3)財(cái)務(wù)資料
1)要求標(biāo)準(zhǔn)
①保密性。檔案妥善保管、有序存放、方便查閱、嚴(yán)防毀損、散失和泄密。
②除公司領(lǐng)導(dǎo)、公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人外,任何未經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意,他人不得查閱管理中心帳務(wù)。
③管理中心帳本隔年上交公司存檔。
2)管理內(nèi)容
財(cái)務(wù)相關(guān)資料。
(4)文件資料
1)要求標(biāo)準(zhǔn)
①收到、發(fā)出文件后進(jìn)行留底存檔。
②組織員工學(xué)習(xí)(經(jīng)理負(fù)責(zé))、傳閱。
③受控文件對外保密。
2)管理內(nèi)容
①外來文件。
②受控文件。
③公司發(fā)文。
④管理中心的申請、報(bào)告。
⑤管理中心致業(yè)主函。
⑥管理中心致開發(fā)公司函。
⑦管理中心致其他部門函。
(5)其它要求
①各類檔案必須注意保密,各種檔案未經(jīng)許可不準(zhǔn)外傳、外借和隨意翻動(dòng)。
②文件、檔案收集后,應(yīng)編制檔案目錄按目錄分類裝訂存放。
③每天應(yīng)清理來往文件、各種檔案,以免資料堆積。
④裝訂文件、檔案要按序排列,每年2月份前將前年檔案裝訂、歸檔。
⑤歸檔要注意整潔、資料分類能隨手而得,避免盲目的查找。
第9篇 物業(yè)管理糾正預(yù)防措施控制程序
1.0 目的
1.1 本程序旨在從根源上減少和防止不合格的發(fā)生。
2.0 適用范圍
2.1 本程序適用于對服務(wù)及質(zhì)量體系實(shí)際和潛在的不合格采取措施的控制。
3.0 職責(zé)
3.1 管理者代表負(fù)責(zé)糾正/預(yù)防措施的批準(zhǔn)和控制。
3.2 各部門負(fù)責(zé)對實(shí)際發(fā)生的不合格和潛在不合格制訂并實(shí)施糾正/預(yù)防措施。
3.3 質(zhì)量控制小組負(fù)責(zé)對糾正/預(yù)防措施實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證。
4.0 程序要點(diǎn)和實(shí)施
4.1 制訂措施范圍的界定
4.1.1下列情況之一時(shí),應(yīng)制訂糾正措施;
a)連續(xù)兩個(gè)月部門承擔(dān)的質(zhì)量指示之一未達(dá)到規(guī)定時(shí);
b)設(shè)備、設(shè)施維護(hù)檢修不及時(shí)或未達(dá)到適用要求影響提供服務(wù)36小 時(shí)及以上;
c)發(fā)生治安、刑事案件時(shí);
d)內(nèi)部質(zhì)量審核時(shí)的不合格;
e)顧客嚴(yán)重投訴時(shí);
f)進(jìn)行了評審的不合格。
4.1.2 下列情況之一時(shí)應(yīng)制訂預(yù)防措施;
a) 當(dāng)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生周期性、系統(tǒng)性波動(dòng),如不采取措施有可能導(dǎo)致不合格發(fā)生時(shí);
b) 內(nèi)部質(zhì)量審核、管理評審指出的潛在不合格的問題;
c) 質(zhì)量體系運(yùn)行不暢發(fā)生“有事無人管理”或“工作推托、扯皮時(shí)”時(shí);
d) 對顧客的意見、抱怨、期望進(jìn)行分析,需采取措施以滿足顧客的需要和期望時(shí)。
4.2制訂糾正/預(yù)防措施的程序。
4.2.1制訂糾正措施按下列程序辦理;
4.2.2制定預(yù)防措施按下列程序辦理
4.3 制訂糾正/預(yù)防措施的基本要求。
4.3.1必須從根源上分析實(shí)際和潛在的問題的原因,不應(yīng)把糾正與糾正措施混淆。
4.3.2實(shí)際的和潛在不合格,起根源可以能是下述一種或多種;
a) 人員:
――文化素質(zhì)不夠,不能接受或掌握崗位所需的知識和技能;
――缺乏必要且適宜的培訓(xùn);
――缺乏必要的教育;沒有樹立正確的質(zhì)量觀念和責(zé)任感。
b) 設(shè)備(含設(shè)施、裝置、測量設(shè)備):
――缺乏必要的設(shè)備或設(shè)備不配套;
――選用的設(shè)備與服務(wù)的質(zhì)量要求不相宜;
――維護(hù)、保養(yǎng)、調(diào)整無規(guī)范或未按規(guī)范執(zhí)行。
c) 材料(含原材料、元器件、配件、輔材):
――選擇不當(dāng),不能滿足設(shè)備需求的要求;
――搬運(yùn)保存不當(dāng)造成損壞或混料(批);
――使用錯(cuò)誤;
――標(biāo)識錯(cuò)誤或不清。
d) 方法(含作業(yè)、作業(yè)流程):
――必要的規(guī)范、作業(yè)流程不完整、不適用;
――規(guī)范的要求不一致;
――未按規(guī)范執(zhí)行;
――使用失效或作廢的文件。
4.3.3 糾正/預(yù)防措施必須具體,盡可能定量化,并落實(shí)具體實(shí)施者和完成期限。措施所涉及的部門應(yīng)予以實(shí)施或配合,并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4.3.4 糾正/預(yù)防措施實(shí)施結(jié)束后,應(yīng)提請質(zhì)量控制小組驗(yàn)證。措施涉及的資源配置、 文件更改或增添應(yīng)按公司相應(yīng)文件規(guī)定辦理。
4.4跟蹤驗(yàn)證
4.4.1責(zé)任部門應(yīng)對糾正/預(yù)防措施的實(shí)施情況和實(shí)施效果進(jìn)行檢查,并將檢查結(jié)果及時(shí)向質(zhì)量控制小組報(bào)告,質(zhì)量控制小組對實(shí)施和效果進(jìn)行檢查驗(yàn)證,并向管理者代表報(bào)告。
4.4.2管理者代表應(yīng)對檢查和驗(yàn)證情況作出反應(yīng)。達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的責(zé)成有關(guān)部門納入相關(guān)文件或形成
新的文件予以鞏固,對未按措施實(shí)施或?qū)嵤┙Y(jié)果未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的應(yīng)予以批評、考核并責(zé)成質(zhì)量控制小組再次填發(fā)糾正/預(yù)防措施表,由責(zé)任部門重新分析,再次制訂并實(shí)施措施。
4.5記錄
4.5.1糾正/預(yù)防措施的實(shí)施情況和驗(yàn)證應(yīng)及時(shí)記錄于《糾正和預(yù)防措施表》。
4.5.2糾正和預(yù)防措施已驗(yàn)證完成的,《糾正和預(yù)防措施表》由行政人事部保存,保存期限按公司檔案管理制度執(zhí)行,未完成的由實(shí)施部門保存。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《內(nèi)部質(zhì)量審核控制程序》
5.2 《不合格控制程序》
5.3 《管理評審控制程序》
5.4 《 糾正和預(yù)防措施表》
第10篇 物業(yè)區(qū)園林綠化日常管理技術(shù)措施
物業(yè)轄區(qū)園林綠化日常管理技術(shù)措施
1、保潔
按照養(yǎng)護(hù)管理分工及崗位責(zé)任制清除綠地垃圾和雜物,包括生活垃圾、景石外石頭、磚塊、礫石、落地樹葉、干枯樹枝、板塊、煙蒂、紙屑等。每天早上班時(shí),先清理綠地上垃圾。嚴(yán)禁在綠地和其它地方焚燒垃圾。對水池、雕塑和園林小品及綠化配套設(shè)施要按要求進(jìn)行保潔,要全天候地綠地干凈清潔。
2、除雜草、松土、培土
除雜草、松土,培土是養(yǎng)護(hù)工作的重要組成部分。經(jīng)常除雜草,可防止雜草與草坪生長過程中爭水、爭肥、爭空間而影響草坪的正常生長,使草坪草種純度:一級養(yǎng)護(hù)要達(dá)到97%以上;三級養(yǎng)護(hù)要達(dá)到95%以上;三級養(yǎng)護(hù)93%以上。對于草坪土壤板結(jié)和人為踐踏嚴(yán)重地帶,要注意打孔透氣,必要時(shí)還必須用沙壤土混合有機(jī)肥料鋪施,以保障生長整齊、劃一、青綠度高、彈性好而整齊美觀。對綠地的花壇、綠籬、垂直綠化、單植灌木和喬木要按要求進(jìn)行松土和培土。行道樹和綠地新種植2年以內(nèi)的喬木應(yīng)進(jìn)行松、培土,雨后必定松土和除雜草,垂直綠化松土溝寬應(yīng)小于或等于20厘米,單植灌木樹冠離地大于或等于50厘米的松土溝寬應(yīng)小于或等于20厘米。
3、排灌、施肥
根據(jù)草坪、喬灌木的生長需要,開花特性,不同生長季節(jié)的天氣情況,不同植物種類和不同樹齡進(jìn)行淋水和施肥,保證肥水充足。根據(jù)深圳的氣候情況,夏季炎熱多雨,冬季干旱,因此在雨水缺少的季節(jié),每天的淋水量要稍大于其蒸騰量。對于草坪的淋水,特別是在10月到第二年2月份的干旱季節(jié),又要做好冬季保綠,因此要勤淋水多施肥,并適當(dāng)進(jìn)行根外追肥,使草坪保持優(yōu)良的長勢度過干旱的秋、冬季?；ü嗄疽话阍诿磕甏骸⑶锛局攸c(diǎn)施肥2-3次。勒杜鵑等花灌木要適當(dāng)控水,促進(jìn)花芽分化,花芽分化后要適當(dāng)追施磷、鉀肥,使花多色艷花期長。喬木在每年的春、秋季重點(diǎn)施肥2-3次。施肥量根據(jù)樹木的種類和生長情況而定,種植三年以內(nèi)的喬木和樹穴有植被的喬木要適當(dāng)增加施肥量和次數(shù),肥料要埋施,打穴或開挖溝,施肥后要回填土踏實(shí)、淋足水、找平,切忌肥料裸露。喬木施肥穴的規(guī)格一般為30×30×40厘米,挖溝的規(guī)格為30×40厘米,挖穴或開溝的位置一般是樹冠外緣的投影(行道樹除外),每株挖對稱的兩穴或四穴,肥料以有機(jī)肥為主,復(fù)合肥為輔。
4、補(bǔ)植
對于被破壞的草地和喬、灌木要及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)植,草坪要補(bǔ)植原草坪相同的草種,適當(dāng)密植,補(bǔ)植后加強(qiáng)保養(yǎng),保證一個(gè)月內(nèi)覆蓋率達(dá)99%以上,使草坪保持完整劃一,無禿班和裸露地。對灌木和花卉要及時(shí)清除死苗,一周內(nèi)補(bǔ)植回原來的種類并力求規(guī)格與原株接近,以保證優(yōu)良的景觀效果。補(bǔ)植按種植規(guī)范進(jìn)行,施足基肥并加強(qiáng)淋水等保養(yǎng)措施,保證成活率達(dá)98%以上,同時(shí)對已呈老化或明顯與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)的灌木及花卉應(yīng)及時(shí)性進(jìn)行改植。喬木發(fā)現(xiàn)死樹,要及時(shí)清理,要在兩周內(nèi)補(bǔ)植回原來的樹種,并力求規(guī)格與樹木接近,補(bǔ)植按樹木種植規(guī)范進(jìn)行,施足基肥并加強(qiáng)淋水等保養(yǎng)措施,保證成活率,榕樹類達(dá)100%,其它樹種95%以上。做到喬灌木無缺株、死株,綠籬無斷層。加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)管理,充分發(fā)揮綠化的整體效果和美化效果。
5、修剪、造型
根據(jù)植物的生長特性和長勢,長相適時(shí)修剪和造型,以增強(qiáng)綠化、美化的效果。草坪的修剪,要根據(jù)季節(jié)和草種的生長發(fā)育特性修剪,使草的高度保持一致,邊緣整齊,根據(jù)養(yǎng)護(hù)級別的不同,高度控制在:臺灣草3-5厘米,蟛蜞菊20厘米左右。
灌木和花卉既要造型美觀,又能適時(shí)開花,花多色艷;花灌木和草本花卉在花芽分化前進(jìn)行修剪,避免把花芽剪掉,花謝后及時(shí)將殘花剪去。常年開花的植物要有目的地培養(yǎng)花枝,使其四季有花,綠籬和花壇整形效果要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào),增強(qiáng)美化效果,精雕細(xì)刻,產(chǎn)出精品。
喬木除棕櫚科植物外,其它喬木一般在葉芽和花芽分化前進(jìn)行修剪,避免把葉芽和花芽剪掉,使花喬木花繁葉茂。喬木整形效果要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。行道樹修剪要保持樹冠完整美觀,主側(cè)枝頒布勻稱和數(shù)量適宜,內(nèi)瞠不空又通風(fēng)透光。根據(jù)不同路段車輛等情況確定下緣線高度和樹冠體量,樹高一般控制在10-17米之間,注意不能影響高壓線、路燈和交通指示牌;單位附屬綠地內(nèi)種植的樹木的枝葉伸向城市公共道路或他人物業(yè)范圍內(nèi)的,要及時(shí)性修剪,修剪時(shí)按操作規(guī)程進(jìn)行,盡量減少傷口,剪口要平,不能留有樹茬;蔭枝、下垂枝、下緣線下的萌蘗枝及干枯枝葉要及時(shí)剪除。對古樹名木嚴(yán)重衰老的樹冠部分要進(jìn)行重度裁剪,裁剪掉衰老的干枯枝條促發(fā)健壯的枝梢,同時(shí)注意對有病腐木、過度衰老的枝條以及病蟲枝條進(jìn)行適當(dāng)修剪,達(dá)到樹冠通風(fēng)透光,改善生長發(fā)育條件的目的。
6、病蟲害防治
病蟲害對花、草、樹木的危害很大,輕者影響景觀,重者導(dǎo)致死亡,及時(shí)性做好病蟲害的防治工作,以防為主,精心管養(yǎng),使植物增強(qiáng)抗病蟲能力。經(jīng)常檢查,早發(fā)現(xiàn)、早處理。采取綜合防治、化學(xué)防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病蟲害蔓延和影響植物生長,盡量采用生物防治的辦法,以減少對環(huán)境的污染,用化學(xué)法防治時(shí),一般在晚上進(jìn)行噴藥,藥物用量及對環(huán)境的影響要符合環(huán)保的要求和標(biāo)準(zhǔn)。草坪、灌木和花卉、喬木單株,在發(fā)生病蟲為害,最嚴(yán)重的危害率都要控制在5%以下。
7、綠地及設(shè)施的維護(hù)
綠地維護(hù)做到綠地完善,花、草、樹木不受破壞、綠地不被侵占、綠地版圖完整、無亂擺亂賣、無亂停亂放的現(xiàn)象。對任何侵占和破壞行為要加以制止并及時(shí)報(bào)告。經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)借用的綠地,監(jiān)督限期內(nèi)恢復(fù)原狀,如超過審批面積或數(shù)量,要立即上報(bào)。
加強(qiáng)監(jiān)管,使綠地內(nèi)沒有堆放東西和停放自行車、機(jī)動(dòng)車、沒有人力車和機(jī)動(dòng)車駛進(jìn)草地,沒有設(shè)灘擺賣,沒有在草地上踢球等進(jìn)行損害花草樹木的活動(dòng)。沒有在樹上掛標(biāo)語、晾衣服等現(xiàn)象。綠地各種設(shè)施如有損壞,要及時(shí)修補(bǔ)或更換,以保證設(shè)施的完整美觀。保護(hù)好綠地圍欄等綠化設(shè)施。保護(hù)綠化供水設(shè)施,防止綠化用水被盜用。對護(hù)樹的竹桿、綁帶及時(shí)加固,使其達(dá)到護(hù)樹目的。生長季節(jié)隨著樹木生長,及時(shí)松掉綁在樹桿上帶子,以防嵌入樹體,影響樹木生長。不能用鐵絲直接綁在樹桿上,中間墊膠皮。
8、水池和園路的管理
水池的管理要做到保持水面及水池內(nèi)外清潔,水質(zhì)良好,水量適度,節(jié)約用水,池美觀,不漏水,設(shè)施完好無損。及時(shí)清除雜物,定時(shí)殺滅蚊子幼蟲,定時(shí)清洗水池,控制好水的深度,管好水閘開關(guān),不浪費(fèi)水,及時(shí)修復(fù)受損的池和水池設(shè)施。保持綠地路面清潔、美觀、完好無損,及時(shí)清除路面垃圾雜物,修補(bǔ)破損并保持完好。綠地環(huán)境衛(wèi)生要做到,綠地清潔,無垃圾雜物,無石礫石塊,無干枯樹枝,無糞便曝露,無鼠洞和蚊蠅滋生地。
9、防旱、防凍
在旱季,根據(jù)天氣預(yù)報(bào)和綠地實(shí)際情況,檢查花、草、樹木的生長情況,做到防旱、抗旱的組織和實(shí)施工作,預(yù)測出花、草、樹木的缺水時(shí)限進(jìn)行有效抗旱工作。必須按植物生長規(guī)律做好防凍工作,采取有效措施,保持花、草、樹木的生長。
10、防臺風(fēng)、抗臺風(fēng)
時(shí)刻樹立和加強(qiáng)防臺風(fēng)、
抗臺風(fēng)的意識,做好防臺風(fēng)、抗臺風(fēng)的準(zhǔn)備工作,在臺風(fēng)吹襲前加強(qiáng)管理,合理修剪,做好護(hù)樹和其它設(shè)施的加固工作,派專人進(jìn)行檢查,并成立抗風(fēng)搶險(xiǎn)小組。在接到八級以上臺風(fēng)通知時(shí),主要管理人員輪值班,通訊24小時(shí)開通,調(diào)集人力、機(jī)械設(shè)備及材料隨時(shí)候命。臺風(fēng)吹襲期間,發(fā)現(xiàn)樹木等設(shè)施危及人民安全和影響交通的,要立即予以清理,疏通交通,及時(shí)排澇。臺風(fēng)后及時(shí)進(jìn)行扶樹,補(bǔ)好殘缺,清除斷枝落葉和垃圾,保證在兩天內(nèi)恢復(fù)原狀。
11、搞好配套工作
第11篇 君臨廣場物業(yè)交通管理措施
君臨國際廣場交通管理措施
(一)車輛管理
1、嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入證卡制度,完善物業(yè)內(nèi)各類交通標(biāo)志,引導(dǎo)車輛在指定位置停放;
2、機(jī)動(dòng)崗每小時(shí)對停車點(diǎn)巡查一次,并用規(guī)范的動(dòng)作指引車輛的駛放;
3、科學(xué)的配置及維護(hù)停車、指示標(biāo)識;
4、提醒車主關(guān)好車門窗,并將車內(nèi)貴重物品帶走;
5、留意進(jìn)入地下車庫車輛的情況,拒絕載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入;
6、發(fā)現(xiàn)無關(guān)或可疑人員在車場閑逛,應(yīng)勸其離開,若有突發(fā)情況,按緊急事件處理流程圖處理;
7、車管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車況一次,發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖、 未關(guān)好車門、窗等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主,并在《車況檢查表》上做好記錄,同時(shí)報(bào)告班長。
8、臨時(shí)車輛進(jìn)入社區(qū)按指定線路行駛,服從安全員管理,即停即走,不得長時(shí)間停留。
(二)車輛行駛和停放管理
1、監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭,并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛,停放在指定的停車位置,以便于車輛停放整齊。
2、提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗,并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。
3、巡檢車輛情況,發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好,有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。
4、留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況,漏油車輛及載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止進(jìn)入轄區(qū),對兩輪摩托車營運(yùn)或兩輪摩托車超載(含駕駛員超過兩人以上的)的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。
5、嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻,避免交通意外事故的發(fā)生。
6、對轄區(qū)出租的士進(jìn)行管理:
(1)指揮出租的士到指定的下客點(diǎn)?？?。
(2)在糾正司機(jī)亂停亂放時(shí),應(yīng)面向司機(jī)敬禮,再有禮貌的要求司機(jī)將車輛停放道指定的停車位置。
7、指導(dǎo)行人走人行道,自行車靠右側(cè)道路行駛。
8、對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理:
(1)單車、摩托車必須統(tǒng)一在自行車庫內(nèi)停放;
(2)小車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內(nèi)停放;
(3)其它任何未畫線路段和消防門前,斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。
(三)大型活動(dòng)交通管理
1、制定具體活動(dòng)交通管理計(jì)劃(方案)
(1)安全部主管制定來客、來賓的車輛出入路線;
(2)指定轄區(qū)需封閉時(shí)間與解封時(shí)間;
(3)組織落實(shí)車輛行駛及停放的管理。
2、中心經(jīng)理對交通管理方案(計(jì)劃)的可行性進(jìn)行審批:
(1)對計(jì)劃停放車輛位置及停放車輛是否滿足車輛停放需求進(jìn)行復(fù)核;
(2)所封閉的道路及封閉的時(shí)間是否與轄區(qū)的正常交通有抵觸;
(3)對車輛行駛、停放的管理工作進(jìn)行監(jiān)督。
(4)中心經(jīng)理向有關(guān)業(yè)主、公司駕駛員、轄區(qū)住戶進(jìn)行有關(guān)道路交通管理的法規(guī)、道德等方面的宣傳教育。
(四)交通設(shè)施的管理
1、安全班長在每班接班前對轄區(qū)各道路標(biāo)志,禁鳴喇叭標(biāo)志,禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門主管處理。
2、安全部主管對班組長報(bào)告的交通標(biāo)識的損壞進(jìn)行核實(shí),并按《報(bào)修管理規(guī)程》處理。
3、安全部班組長負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài),當(dāng)發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風(fēng)化變色時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)告安全部主管以便及時(shí)修復(fù)或更換。
4、安全部主管應(yīng)對整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性做出評價(jià),報(bào)中心經(jīng)理以便為改進(jìn)和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。
(五)保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞
1、交通設(shè)施的管理,除安全班長進(jìn)行系統(tǒng)管理外,還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值安全的責(zé)任范圍;
2、對有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者,按公司《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償。
3、安全組班長將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并歸檔保存兩年。
(六)停車場管理
1、泊位管理
泊車對象及收費(fèi)情況
(1)賃車位:主要針對業(yè)主,收取泊車位月租金及車位管理費(fèi);
(2)臨時(shí)車位:主要針對將車停放在地面的車輛,按政府相關(guān)規(guī)定要求,收取臨時(shí)停車費(fèi);
(3)免費(fèi)車位:免于收費(fèi),主要是特種車輛及臨時(shí)停車不超過15分鐘。
除特種車輛外,其余車輛均不準(zhǔn)在社區(qū)廣場內(nèi)停留,必須即停即走。
2、停車場管理流程
(1)租賃車位
申請租賃--簽訂《車位管理協(xié)議》--制作停車卡--銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬--憑卡收費(fèi)--憑發(fā)票--資料輸入--1、收費(fèi)系統(tǒng)--發(fā)卡--機(jī)器驗(yàn)票--2、管理軟件--收費(fèi)工作程序--開閘放行
(2)臨時(shí)車位
(3)免費(fèi)車位
3、車輛進(jìn)場停放
(1) 停車場只對轄區(qū)內(nèi)的住戶、公司職員及前來轄區(qū)內(nèi)的客人開放,其余外來車輛不允許在停車場內(nèi)停放。
(2)當(dāng)有車輛進(jìn)場時(shí),當(dāng)值車管員應(yīng)迅速指引車輛慢行,安全地停放在相應(yīng)的車位上,提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。
(3)檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況,如有不正常情況應(yīng)立即當(dāng)面向車主提出,并在《車輛停放登記表》上作詳細(xì)記錄。
(4)填寫收費(fèi)收據(jù)交車主(或刷卡),并在《車輛車位使用費(fèi)登記表》上準(zhǔn)確登記。
(5)填寫《小區(qū)車位使用牌》并貼于車輛明顯處。
4、車輛離場
(1) 當(dāng)有車輛離場時(shí),當(dāng)值車管員應(yīng)及時(shí)檢查車主證及相關(guān)資料。
(2)檢查車主證件與車輛是否相符;
(3)檢查車位使用費(fèi)是否已交足,沒有交足車位使用費(fèi),應(yīng)要求車主補(bǔ)交車位使用費(fèi)后在離場;
(4)若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況,應(yīng)立即攔截車輛,并及時(shí)通知班長或主管前來協(xié)助處理。
(5)車輛離場后,及時(shí)在《車輛停放登記表》上登記。
5、巡視
(1) 車輛當(dāng)值車管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車輛的車況一次,發(fā)現(xiàn)漏油,未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)通知車主,并在值班記錄本上做好記錄,同時(shí)報(bào)告班組長處理。
(2)發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員和可疑人員到車場時(shí)要及時(shí)勸其離開,若有緊急情況按《突發(fā)事件處理報(bào)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。
(3)協(xié)助清潔工維護(hù)
好車場衛(wèi)生。
附:車輛狀況檢查表
第12篇 物業(yè)管理公司環(huán)保措施
物業(yè)管理有限公司環(huán)保措施
1、打印機(jī)(色帶西鼓墨盒)的廢棄物屬危險(xiǎn)廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
2、提倡無紙化辦公,提倡雙面復(fù)印,費(fèi)紙屬的可回收廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
3、廢磁盤屬危險(xiǎn)廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
4、廢電腦屬危險(xiǎn)廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
5、定期清洗食堂抽油煙機(jī)減少油煙的排放。
6、定期檢修維保空調(diào),防止空調(diào)泄漏及空調(diào)噪音排放。
7、廢燈管燈泡屬危險(xiǎn)廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。
第13篇 物業(yè)管理：不符合糾正預(yù)防措施控制程序
物業(yè)管理手冊:不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序
1、目的
為了消除已存在或潛在的不符合原因,采取糾正和預(yù)防措施,防止不符合的發(fā)生或重復(fù)發(fā)生,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司對不符合項(xiàng)所采取的糾正和預(yù)防措施的管理。
3、職責(zé)
3.1各部門負(fù)責(zé)制訂和實(shí)施本部門的糾正和預(yù)防措施及公司制定的相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。
3.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織對管理體系、服務(wù)持續(xù)改進(jìn)及糾正和預(yù)防措施的控制,負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)調(diào)糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及措施有效性的驗(yàn)證。
3.3物業(yè)服務(wù)中心及相關(guān)部門負(fù)責(zé)有效處理業(yè)主的意見和建議。
3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)重大的糾正和預(yù)防措施的審批工作。
4、程序
4.1糾正措施
4.1.1所提供的服務(wù)不合格中的糾正措施
4.1.1.1業(yè)主對同一服務(wù)項(xiàng)目每月投訴達(dá)到3次或依據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果同一服務(wù)每月不合格項(xiàng)發(fā)生5次以上時(shí),適用糾正措施,以消除不合格原因,防止不合格再發(fā)生。
4.1.1.2品質(zhì)部依據(jù)每月服務(wù)過程的檢驗(yàn)記錄,進(jìn)行匯總分析,填制《月管理目標(biāo)、指標(biāo)檢驗(yàn)匯總分析》,制定糾正措施,并根據(jù)需要由相關(guān)部門填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》。
4.1.1.3《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》經(jīng)管理者代表審批后(重大的糾正和預(yù)防措施由總經(jīng)理審批),由各部門負(fù)責(zé)實(shí)施。
4.1.1.4品質(zhì)部負(fù)責(zé)對糾正措施的實(shí)施進(jìn)行跟蹤,調(diào)查其有效性,對行之有效的糾正措施應(yīng)納入相關(guān)體系文件。
4.1.2內(nèi)部審核中出現(xiàn)不符合項(xiàng)按《內(nèi)部審核控制程序》執(zhí)行。
4.1.3對管理評審會(huì)議作出的改進(jìn)決議,由責(zé)任部門制定措施填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》,并根據(jù)要求進(jìn)行實(shí)施。
4.1.4對采購物品或供方服務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí),管理部組織評審并填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》,通知供方,要求供方進(jìn)行原因分析,并將糾正措施反饋給管理部,管理部負(fù)責(zé)
對其下一批采購來的物資或提供的服務(wù)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證,執(zhí)行《采購控制程序》對供方控制的有關(guān)規(guī)定。
4.1.5環(huán)境運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)不符合的糾正措施
4.1.5.1不符合的范圍
a)內(nèi)部審核及管理評審中出現(xiàn)不符合;
b)日常監(jiān)視和測量中出現(xiàn)的不符合;
c)相關(guān)方對環(huán)境表現(xiàn)投訴;
d)出現(xiàn)環(huán)境污染事故。
4.1.5.2a)項(xiàng)不符合按4.1.2或4.1.3條款規(guī)定執(zhí)行。
4.1.5.3環(huán)境關(guān)鍵特性監(jiān)測發(fā)現(xiàn)及目標(biāo)指標(biāo)管理方案檢查的不符合由品質(zhì)部組織相關(guān)責(zé)任部門分析原因制定措施,填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》并責(zé)成相關(guān)部門實(shí)施。
4.1.5.4各部門在環(huán)境運(yùn)行控制自查發(fā)現(xiàn)的不符合,應(yīng)及時(shí)糾正并分析原因制定措施,填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》并實(shí)施。
4.1.5.5相關(guān)方投訴處理后,由品質(zhì)部填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》責(zé)成相關(guān)部門分析原因制定措施并實(shí)施。
4.1.5.6若出現(xiàn)環(huán)境污染事故各相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)采取措施減少環(huán)境影響,同時(shí)報(bào)管理者代表及品質(zhì)部,品質(zhì)部及時(shí)組織相關(guān)責(zé)任部門分析原因制定措施,填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后責(zé)成相關(guān)部門實(shí)施。
4.1.6每項(xiàng)糾正措施完成后,管理部負(fù)責(zé)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證、評審所采取措施的有效性,在《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》上簽名確認(rèn),防止類似情況的再發(fā)生。
4.2預(yù)防措施
4.2.1對潛在的不符合,采取預(yù)防措施,以消除潛在不符合的原因,防止不符合發(fā)生。
4.2.2識別潛在不符合
為了及時(shí)了解管理體系運(yùn)行的有效性,過程、服務(wù)質(zhì)量及環(huán)境績效趨勢和業(yè)主的要求和期望,及時(shí)收集和分析各方面的反饋信息,各相關(guān)部門要及時(shí)分析如下記錄:
4.2.2.1供方供貨、服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、業(yè)主滿意度調(diào)查、業(yè)主的意見記錄等;
4.2.2.2以往的內(nèi)審報(bào)告、管理評審報(bào)告;
4.2.2.3環(huán)境績效監(jiān)測有關(guān)記錄;
4.2.2.4合規(guī)性評價(jià)情況。
4.2.3發(fā)現(xiàn)潛在的不符合事實(shí)時(shí),根據(jù)潛在問題影響程度確定輕重緩急,各相關(guān)部門填寫《不
河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司文件編號:jw/qem-061-2005標(biāo)題:不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序章節(jié)號8.5.2/8.5.3版本號0/b
合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》報(bào)品質(zhì)部,由品質(zhì)部召集相關(guān)部門評審,分析原因,定出預(yù)防措施和責(zé)任部門,品質(zhì)部填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》相關(guān)欄目,責(zé)任部門實(shí)施,品質(zhì)部對預(yù)防措施的有效性進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證,并簽字確認(rèn)。
4.3糾正和預(yù)防措施的實(shí)施控制及記錄
4.3.1管理者代表負(fù)責(zé)糾正和預(yù)防措施的原因分析和責(zé)任部門的確定,并監(jiān)督措施的實(shí)施過程。
4.3.2品質(zhì)部在《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》上記錄完成時(shí)間及驗(yàn)證結(jié)果。逾期未完成者,要報(bào)告管理者代表,組織責(zé)任部門進(jìn)行原因分析,追究相關(guān)人員的責(zé)任并再次限期完成。
4.3.3由糾正和預(yù)防措施引起的對管理體系文件的任何更改,按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.3.4糾正和預(yù)防措施的相關(guān)記錄應(yīng)作為管理評審的輸入之一。
4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》
5、相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
5.2《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《月管理目標(biāo)、指標(biāo)檢驗(yàn)匯總分析》jw/jl-8.5.2-001
6.2《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》jw/jl-8.5.2-002
第14篇 小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)承諾及措施
華庭小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)承諾及措施
(1)管理指標(biāo)
各項(xiàng)管理指標(biāo)比較
序號指標(biāo)名稱國家、上海指標(biāo)本公司承諾指標(biāo)
1急修項(xiàng)目開始修理時(shí)間24小時(shí)內(nèi)0.5小時(shí)內(nèi)
2一般項(xiàng)目開始修理時(shí)間72小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)
3報(bào)修接待365天24小時(shí)同上
4維修及時(shí)率95%以上98%以上
5維修質(zhì)量合格率95%以上100%
6用戶滿意率90%以上95%以上
7保潔率100%
8綠化完好率95%以上98%以上
9重大管理失誤(失竊2500元/件以上)2件以下
10消防責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下
11有效投訴率0.1%以下
12投訴處理率95%以上100%
13檔案建立與完好率100%
14房屋及配套設(shè)施完好率98%以上98%以上
15業(yè)務(wù)接待受理周一至周六一周七天
16物業(yè)管理費(fèi)收繳率95%以上
17la市物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)95分以上
(2)各項(xiàng)服務(wù)承諾及措施
服務(wù)承諾措施
序號承諾內(nèi)容承諾服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任及處罰
1修理接待365天24小時(shí)接待未能做到,罰50元/次,責(zé)任人上門道歉。
2房屋維修急修、零修接報(bào)后,1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場修理;一般修理接報(bào)后24小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場修理每逾時(shí)半小時(shí),罰100元/次,責(zé)任人上門道歉,并追究當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
3業(yè)務(wù)接待周一至周六8:30~20:30未能做到,罰50元/次,責(zé)任人上門道歉。
4維修及時(shí)率98%以上如屬物業(yè)公司管理責(zé)任,由責(zé)任人上門道歉,如造成經(jīng)濟(jì)損失的,追究當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)責(zé)任
5維修質(zhì)量合格率100%
6業(yè)主滿意率95%以上
7保潔率100%
8綠化完好率98%以上
9重大重大管理失誤(失竊2500元/件以上)2件以下
10消防事故發(fā)生率0.1%以下
11有效投訴率0.1%以下
12業(yè)主投訴處理率100%
13檔案建立與完好率100%
14房屋及配套設(shè)施完好率98%以上
15道路完好率及使用率99%以上專人養(yǎng)護(hù),定時(shí)巡查,建立檔案,確保道路完好和暢通,不改變使用功能。
16大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%以上制訂嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實(shí)崗位責(zé)任制,建立設(shè)備檔案,定期維護(hù)。
17維修工程質(zhì)量合格率及回訪率100%精心維護(hù)、定時(shí)巡查,建立檔案、及時(shí)回訪
18上下排水管、明溝完好率98%以上專人管理,定時(shí)巡查,建立檔案,確保上下排水管暢通無阻、無塌陷及倒灌
19路燈完好率98%以上專人管理、早晚巡查,建立檔案,定期清潔、養(yǎng)護(hù),確保路燈無損
20停車場地完好率98%以上專人養(yǎng)護(hù),定時(shí)巡查,建立檔案,確保設(shè)施完好、方便使用
21公共娛樂設(shè)施完好率98%以上專人養(yǎng)護(hù),定時(shí)巡查,建立檔案,確保設(shè)施完好,清潔美觀。
22重大責(zé)任事故發(fā)生率0保安員全部持證上崗,落實(shí)職責(zé),明確責(zé)任,實(shí)施24小時(shí)巡邏制度,確保小區(qū)的安全
第15篇 物業(yè)維修管理應(yīng)急措施
為應(yīng)對突發(fā)事件,應(yīng)按制定的應(yīng)急措施演練計(jì)劃,定期組織演練(每年1--2次),并作好演練記錄。
第一節(jié) 業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施
1、維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場,檢查斷水、斷電、無煤氣原因,并告知業(yè)主。
2、如是供水、供電、供氣部門原因,協(xié)助業(yè)主聯(lián)系各有關(guān)部門解決問題。
3、如不牽涉供水、供電、供氣部門,則對業(yè)主講明有償、無償維修服務(wù)內(nèi)容。
4、維修工迅速搶修,以免給業(yè)主帶來生活的不方便。
5、修復(fù)后,打掃被污染處,直到目視無污物。
第二節(jié) 本項(xiàng)目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無天
然氣的應(yīng)急措施
1. 在接到本項(xiàng)目范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無天然氣的報(bào)告后,管理運(yùn)作部應(yīng)立即將突然斷水、斷電、無天然氣線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無天然氣通告;同時(shí),工程物料部應(yīng)做好突然斷水、斷電、無天然氣前的應(yīng)變工作。
2. 在沒有接到任何通知、突然發(fā)生突然斷水、斷電、無天然氣的情況下,工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無天然氣還是外部突然斷水、斷電、無天然氣。若系內(nèi)部故障突然斷水、斷電、無天然氣,應(yīng)立即派人查找原因采取措施,防止故障擴(kuò)大;若系外部突然斷水、斷電、無天然氣,一方面要防止突然來水、電、氣引發(fā)事故,一方面致電相關(guān)職能部門查詢突然斷水、斷電、無天然氣情況,了解何時(shí)恢復(fù)供水、電、氣,并將了解的情況通知管理運(yùn)作部。
3. 秩序維護(hù)部立即會(huì)同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。
4. 管理運(yùn)作部立即將突然斷水、斷電、無天然氣情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布突然斷水、斷電、無天然氣通告,必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶,要求住戶保持冷靜,做好防范。
5. 若突發(fā)停電時(shí),正值晚上商場營業(yè),秩序維護(hù)部應(yīng)協(xié)助商場維持好秩序,指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明,疏散顧客,并要注意防火,防止發(fā)生火災(zāi)。
6. 安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序,公共秩序維護(hù)加強(qiáng)公共秩序維護(hù)措施,嚴(yán)防有人制造混亂,渾水摸魚,必要時(shí)關(guān)閉大門。
7. 派人值守辦公室、值班室,耐心接待住戶和商戶詢問,做好解釋和疏導(dǎo)工作,防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。
8. 詳細(xì)記錄突然斷水、斷電、無天然氣事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。
9. 突發(fā)斷水、斷電、無天然氣的預(yù)防措施:
1) 工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng),確保正常。
2) 管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭,以防停電。
3) 秩序維護(hù)部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外,還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈,并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng),保持完好。
第三節(jié) 業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施
(1)維修工五分鐘內(nèi)迅速趕到現(xiàn)場,檢查阻塞原因。
(2)對業(yè)主告知阻塞原因,講明有償、無償維修服務(wù)內(nèi)容。
(3)進(jìn)行疏通,防止污水外溢造成不良影響。
(4)將雨污水井、管中撈起的污垢,雜物直接裝上垃圾車,避免形成二次污染。
(5)疏通后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無污物。
第四節(jié) 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施
1、當(dāng)接到使用人投訴或報(bào)告后,立即前往現(xiàn)場查勘情況;
2、維修工迅速抵達(dá)現(xiàn)場后,觀察現(xiàn)場附近的電閘,如有浸水應(yīng)立即切斷電源,以防水浸漏電人。
3、查出水閥位置,關(guān)閉有關(guān)水閥,并及時(shí)查找出水原因,如下水道堵塞,應(yīng)立即疏通;防止污水外溢造成不良影響。
4、如短時(shí)間不能修復(fù),尋求臨時(shí)方法正常排水或書面告知業(yè)主。
5、修復(fù)正常排水后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無污物。
第五節(jié) 消防應(yīng)急措施
一、目的
規(guī)范火警、火災(zāi)的處理程序和方法,確?；鹁?、火災(zāi)得到及時(shí)有效的控制的處理。
二、適用范圍
適用于祥和物業(yè)服務(wù)公司轄區(qū)內(nèi)火警、火災(zāi)的應(yīng)急處理。
三、職責(zé)
1、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督及抽查培訓(xùn)實(shí)施情況,驗(yàn)證培訓(xùn)效果及對外聯(lián)系培訓(xùn)教師。
2、秩序維護(hù)主管負(fù)責(zé)制定年度培訓(xùn)計(jì)劃,并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。
3、秩序維護(hù)部門負(fù)責(zé)組織滅火撲救。
四、程序要點(diǎn)
1、報(bào)警與確認(rèn)。
(1)火警信息。火警信息可以是:
a) 秩序維護(hù)員接受火警信號(包括燈光、音響、消防主機(jī)顯示屏顯示);
b)秩序維護(hù)部、值勤和巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警;
c)住戶的報(bào)警。
(2)火警信息的確認(rèn)。根據(jù)火警信息來源不同,火警信息確認(rèn)可以是:
a)消防控制中心從自動(dòng)報(bào)警裝置系統(tǒng)接受到的火警信息,應(yīng)立即用
對講機(jī)/電話通知秩序維護(hù)部當(dāng)值電工(或附近保安員)趕赴預(yù)警現(xiàn)
場確認(rèn)是否事由于自動(dòng)報(bào)警裝置系統(tǒng)誤動(dòng)發(fā)出的信息或有人違章(如
燒紙、施工、向探頭噴煙)引起的報(bào)警,若屬于非誤報(bào),則應(yīng)查明預(yù)
報(bào)原因,追查煙霧來源,確認(rèn)中應(yīng)隨時(shí)保持與消防控制中心的聯(lián)系,
并報(bào)告確認(rèn)情況:
b)發(fā)現(xiàn)火警的秩序維護(hù)員應(yīng)立即趕赴火警現(xiàn)場,判明是否屬于火警
若是人為違章造成的火警現(xiàn)象應(yīng)予以制止,若是火警,則按火警、火
災(zāi)處理方法進(jìn)行處置;
c)公司任何人員或部門接到住戶報(bào)警時(shí),應(yīng)立即用最有效的手段報(bào)
告秩序維護(hù)部,并按火柴警、火災(zāi)處理方法進(jìn)行處理。
2、火警、火災(zāi)處理原則及方法。
(1)火警、火災(zāi)的處理原則;
a)確認(rèn)的火警應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)向秩序維護(hù)部和“119”臺報(bào)警的原則;
b)立即開展撲滅火警、火災(zāi)的原則;
c)積極疏散所影響的住戶,搶救被困人員的原則;
d)將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場所的原則;
e)盡力搶救公司財(cái)產(chǎn)和住戶生命財(cái)產(chǎn)安全的原則;
(2)火警、火災(zāi)的處置方法:
a)公司任何員工發(fā)現(xiàn)火警,應(yīng)立即就近取用滅火器材迅速撲滅火警;
b)若火警有發(fā)展趨勢,應(yīng)一邊呼叫臨近人員參與控制火勢,一邊呼
叫秩序維護(hù)部主管(或班長)和相關(guān)人員前往撲救;
c)取用滅火器材時(shí)應(yīng)正確選用滅火器(根據(jù)物質(zhì)的燃燒特性)以免
用錯(cuò)滅火器使火復(fù)燃
d)若是機(jī)房、電氣發(fā)生火災(zāi),應(yīng)先切斷一切電源,選用干粉滅火器
直接噴射火源處,如有油的電器設(shè)備(如變壓器、油開關(guān))著火時(shí),
也可用干燥的黃沙蓋住火焰,使火熄滅,裝有自動(dòng)滅火裝置的現(xiàn)場,
直接開啟自動(dòng)滅火裝置施放藥劑滅火。
3、火災(zāi)撲救及現(xiàn)場控制。
(1)秩序維護(hù)部門根據(jù)預(yù)先制定的滅火預(yù)案立即組織滅火和對現(xiàn)場
進(jìn)行控制,秩序維護(hù)主管應(yīng)親臨指揮,具體要求如下:
a)向“119”臺報(bào)警,并派隊(duì)員到必經(jīng)路口引導(dǎo);
b)通知秩序維護(hù)部門緊急組織秩序維護(hù)員趕赴火災(zāi)現(xiàn)場,進(jìn)行外圍警戒和交通管制;
c)通知秩序維護(hù)部門立即組織秩序維護(hù)員趕赴火場盡疏散,救護(hù)被
困人員,搶救財(cái)務(wù),協(xié)助滅火;
d)通知機(jī)電維修部電工段開相關(guān)電源,開啟自動(dòng)滅火系統(tǒng)、排煙系
統(tǒng)、防水泵,保障消防用水;
e)秩序維護(hù)班組長在主觀指揮下帶領(lǐng)消防員鋪設(shè)水帶,施放滅火,
控制火勢。
(2)交通管制和現(xiàn)場治安的維護(hù);
a)秩序維護(hù)主管親臨火災(zāi)現(xiàn)場組織并指揮所屬秩序維護(hù)員對火災(zāi)
現(xiàn)場進(jìn)行交通管制和現(xiàn)場控制;
b)撤出或移走妨礙消防或救護(hù)車輛通行的障礙;
c)阻攔與撲救無關(guān)的人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場或影響區(qū),防止火災(zāi)中物品被盜竊;
d)看管被搶救的公私財(cái)務(wù),在火災(zāi)撲救前嚴(yán)禁任何人轉(zhuǎn)移;
e)保護(hù)現(xiàn)場使用的消防器材裝備正常使用。
(3)疏散及轉(zhuǎn)移物資;
a)秩序維護(hù)主管帶領(lǐng)所屬秩序維護(hù)員協(xié)助安頓、疏散住戶,協(xié)助運(yùn)
送火場中被困或受傷人員;
b)秩序維護(hù)員應(yīng)積極主動(dòng)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場,撤出易燃易爆物品,搶救公私財(cái)物。
4、火災(zāi)撲滅后的處置。
(1)秩序維護(hù)主管以及相關(guān)人員應(yīng)配合公安消防部門對火災(zāi)現(xiàn)場進(jìn)
行調(diào)查分析,評估火災(zāi)造成的損失,填寫《火警、火災(zāi)事故報(bào)告表》,
組織對滅火預(yù)案的可靠性和有效性的討論,必要時(shí)進(jìn)行修改。
(2)秩序維護(hù)主管應(yīng)組織秩序維護(hù)員對搶救出的物品進(jìn)行確認(rèn)領(lǐng)取及轉(zhuǎn)移到倉庫保存。
(3)公司領(lǐng)導(dǎo)對受災(zāi)住戶進(jìn)行安慰及解決實(shí)際問題。
(4)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)召集參與實(shí)施滅火撲救的部門負(fù)責(zé)人,總結(jié)滅火工
作的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。
(5)工程部對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行依次檢查和清點(diǎn),對已損壞的設(shè)備
設(shè)施進(jìn)行修復(fù)或提出補(bǔ)充申請。
五、記錄
《火警、火災(zāi)事故報(bào)告表》
六、相關(guān)支持文件
1、《消防系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
2、《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》
第六節(jié) 住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn),影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案
當(dāng)住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)時(shí),所有工作人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場,然后視情況配合和處理,迅速向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
1、緊急疏散人員,注意保護(hù)現(xiàn)場,不準(zhǔn)任何人擅自移動(dòng)任何東西,不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場;在有關(guān)人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,不能離開。
2、若現(xiàn)場有人員受傷,應(yīng)立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。
3、小區(qū)所有員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,根據(jù)現(xiàn)狀,力所能及地做好疏散人員、搶救物資等工作。
