第1篇 物業(yè)管理質量檢查工作程序
1.目的:
對物業(yè)管理質量檢查實施控制,確保公司內部各項檢查工作順利進行,達到物業(yè)管理目標。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項物業(yè)管理項目的質量檢查。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標準第4.10 4.14章
4.職責:
4.1副總經理授權管理者副代表成立質量檢查小組,負責檢查工作。
4.2質量檢查小組負責檢查日常工作及有關計劃統(tǒng)計工作。
4.3經營管理部負責提供有關的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質量聯(lián)檢每三個月進行一次,檢查的依據是《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質量檢查計劃》,并通知檢查小組的成員和有關部門。
5.2現場檢查:
5.2.1檢查小組根據檢查標準計劃的安排,現場檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設備、公共設備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結果詳細記錄,形成《現場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區(qū)住戶抽查5-10戶,對公司各項服務進行評價,檢查投訴是否得到恰當的處理。
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結:
5.4.1在公司物業(yè)管理質量聯(lián)檢全部結束之后,應召開質量檢查小組會,對住戶意見征詢情況、現場檢查的結果進行討論,并形成《物業(yè)管理質量檢查報告》。
5.4.2副總經理批準后的《物業(yè)管理質量檢查報告》作為評定物業(yè)管理服務工作的依據,并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發(fā)出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經理組織采取糾正預防措施
第2篇 物業(yè)管理崗位工作職責范本
物業(yè)管理各崗位工作職責
最高領導層崗位職責
●總經理崗位職責
1、領導公司的日常工作,向公司傳達滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)的要求的重要性;
2、以業(yè)主和住戶為中心,制定質量方針和質量目標,批準公司質量手冊;
3、主持管理評審;
4、負責擬訂公司年度工作計劃和工作總結;
5、負責召集和主持總經理辦公會議;
6、負責各單位、各部門經理和主管職務以上人員的鑒定、錄用、辭退等工作;
7、負責公司重要投標書和公司所有經濟合同的審批;
8、負責公司各類費用收支的審批;
9、履行公司安全,消防第一責任人的所有職責;
●常務副總經理兼管理者代表崗位職責
1、協(xié)助總經理抓好各項工作,對公司服務負直接責任;
2、組織貫徹實施公司質量方針,實現質量目標;
3、組織并協(xié)調質量管理體系的建立、實施、保持和改進;
4、組織公司內部質量體系審核并向總經理報告質量體系運行情況;
5、負責監(jiān)督物業(yè)管理服務質量,確保業(yè)主和住戶滿意;
6、代表公司就與質量管理體系的有關的事宜負責對外聯(lián)絡。
●副總經理崗位職責
1、協(xié)助總經理組織并協(xié)調質量管理體系的建立、實施、保持和改進;
2、負責領導和組織制定公司物業(yè)管理招、投標工作;
3、參與公司經營決策,負責決策和開拓物業(yè)市場;
4、負責公司物業(yè)管理服務工作的組織的協(xié)調;
5、負責公司對外聯(lián)絡工作,組織領導公司公關工作。
部門管理人員崗位職責
●辦公室主任崗位職責
1、助管理者代表具體組織實施質量管理體系運行的各項服務質量監(jiān)督、考評、管理工作,組織質量管理體系的內部審核;
2、負責辦公室的日常工作,確保質量管理體系在本部門的正常運行;
3、了解國家有關法律法規(guī)的最新動態(tài),向公司領導及時匯報并組織落實工作;
4、組織采用適用的統(tǒng)計技術進行數據分析,為提高服務質量提供依據;
5、負責對文件和質量記錄的歸口管理;
6、負責對常規(guī)合同的歸口管理和監(jiān)督管理公司檔案;
7、負責對業(yè)主和住戶的投訴的歸口處理。
●辦公室辦事員崗位職責
1、協(xié)助辦公室主任具體組織實施質量管理體系運行的各項服務質量監(jiān)督、考評、管理工作;
2、具體負責辦公室的日常工作,確保質量管理體系在本部門的正常運行;
3、了解國家有關法律法規(guī)的最新動態(tài),向公司領導及時匯報并組織落實工作;
4、負責對文件和質量記錄的歸口管理;
5、負責對常規(guī)合同的管理和監(jiān)督管理公司檔案;
6、負責處理業(yè)主和住戶的投訴。
●綜合管理部經理職責
1、在公司總經理領導下,協(xié)助做好由綜合管理部負責的各項工作,以及本部門控制的質量管理體系條款的實施工作。
2、負責制定公司有關本部門的各項管理制度及應急措施。
3、負責對各管理處工程維修室、綜合服務室的工作進行檢查、指導。
4、負責對各管理處提交的供方項目審核以及供方服務質量的總體控制。
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sp; 5、負責對本部門發(fā)生的重大事故的組織調查分析及處理工作。
6、負責組織樓宇工程驗收交接工作。
●綜合管理部副經理職責
1、在綜合管理部經理的領導下,負責公司所轄房屋建筑、基礎設施、工作環(huán)境、機電設備等技術管理工作。
2、負責協(xié)助制定公司物業(yè)管理過程中由綜合管理部負責的相關工作中的規(guī)定、制度的制定,并組織有關部門實施。
3、協(xié)助組織實施公司物業(yè)管理活動,保證物業(yè)管理服務過程處于受控狀態(tài),負責對各管理處工程維修室、綜合服務室布置具體工作,并檢查執(zhí)行情況。
4、負責管理處提交的供方項目(如:采購的服務、采購的物資等)實施控制,對供方評價進行審核。
5、負責對本部門發(fā)生的重大事故的組織調查分析及具體處理工作。
6、負責根據實際情況,組織調配各管理處維修工、工程設施設備和工具。
●綜合管理部辦事員職責
1、具體組織本部門實施質量管理體系的運行。
2、具體負責綜合管理部日常工作落實,確保各管理處提供的物業(yè)服務正常運行。
3、負責向各管理處傳達落實公司關于物業(yè)管理的有關決定、決議,指示和布置具體工作,并檢查執(zhí)行情況。
4、定期對各管理處的工作進行經常性檢查監(jiān)督,及時總結和匯報情況。
5、定期檢查各種設備、設施的技術狀況,分析存在問題,及時提出維修解決辦法和制定維修方案,方案經領導后,組織貫徹實施。
6、負責對本部門的檔案、質量記錄進行整理、歸檔和保存。
●經營發(fā)展部經理崗位職責
1、協(xié)助管理者代表具體組織本部門質量管理體系的落實工作,保證質量管理體系的有效運行。
2、確定質量管理體系策劃的時機、內容及輸出結果,協(xié)調各部門策劃要求的具體工作。
3、組織各部門負責人評審物業(yè)管理投標書、物業(yè)管理委托合同等,并就有關合同事宜代表公司與業(yè)主和用戶溝通。
4、確定服務實現策劃的時機、內容及輸出結果,定期向總經理匯報活動的實施情況。
5、代表公司與業(yè)主和用戶(或客戶)進行溝通,參與物業(yè)項目的招投標,代表公司法人對外簽訂合同、協(xié)議等公開文件。
6、制定物業(yè)管理服務的各類標識式樣規(guī)范,審批各相關部門根據實際情況自行設計的標識式樣。
7、制定公司總體社區(qū)活動的工作方向和目標,審批各管理處制定的各項社區(qū)活動計劃。
8、制定公司年度服務工作計劃和工作總結,協(xié)調各部門服務工作計劃的執(zhí)行情況。
●經營發(fā)展部副經理崗位職責
1、協(xié)助部門經理做好質量管理體系中本部門內的各項工作,保證質量管理體系的有效運行。
2、組織各部門進行質量管理體系策劃,編制、修改和發(fā)放相應的策劃文件,并對實施效果進行監(jiān)督檢查。
3、組織各部門編制和評審物業(yè)管理投標書,物業(yè)管理委托合同等。
4、組織相關部門進行服務實現的策劃,編制、修改和發(fā)放相應的質量策劃文件,并對質量活動具體實施情況進行檢查驗收。
5、市場調研,市場開拓,搜集物業(yè)市場行情,及時掌握物業(yè)市場動態(tài)及業(yè)主和用戶需求的動向,積極與業(yè)主和用戶溝通,收集有關信息。
6、擬訂物業(yè)管理服務各類標識的式樣規(guī)范,規(guī)定產品和服務標識的范圍和方法,制作和發(fā)放標識,并組織各相關部門具體實施產品和服務標識。
7、擬訂公司總體社區(qū)活動工作方向和目標,審核各管理處制定的各項社區(qū)活動計劃,定期指導、協(xié)調、監(jiān)督、檢查各管理處的社區(qū)活動。
8、擬訂年度服務工作計劃和工作總結,并有權對各部門服務工作計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和考核。
●經營發(fā)展部辦事員崗位職責
1、協(xié)助部門經理、副經理實施質量管理體系要求本部門內各項具體工作,保證質量管理體系的有效運行。
2、按照質量管理體系的策劃安排具體實施各項工作,定期向部門經理、副經理匯報策劃實施情況。
3、搜集整理各類物業(yè)管理投標書、物業(yè)管理委托合同等的相關資料,編寫標書及合同的相關內容。
; 4、按照服務實現的策劃安排具體實施各項工作,協(xié)助和督促各相關部門落實有關具體工作。
5、通過多種渠道搜集物業(yè)市場信息,積極與業(yè)主和用戶溝通,了解物業(yè)市場動態(tài)及業(yè)主和用戶需求的動向。
6、按照物業(yè)管理服務各類標識的式樣規(guī)范、標識范圍和方法,協(xié)助和監(jiān)督相關部門具體實施產品和服務標識。
7、按照公司總體社區(qū)活動工作方向和目標,依據各管理處社區(qū)活動計劃,協(xié)助和監(jiān)督各管理處的社區(qū)活動。
8、擬訂本部門的服務工作計劃,按照工作計劃開展本部門的具體服務工作。
●人力資源部經理崗位職責
1、根據國家有關法律法規(guī),負責制訂公司人事、勞動、職工培訓教育等相關規(guī)章制度并組織貫徹執(zhí)行。
2、負責公司人力資源開發(fā)、使用工作。組織實施員工教育培訓,對員工的培訓進行詳細檢查和考核,為公司適時配備合格管理人員。
3、負責組織編制勞動工資計劃,檢查勞動工資計劃完成情況,做好調資、晉升、晉級等工作,審查各部門獎金發(fā)放數額。
4、負責組織檢查勞動紀律,針對存在的問題采取必要措施。
5、負責組織完成員工勞動合同(勞務協(xié)議)的簽定、鑒定工作。
●人力資源部副經理崗位職責
1、辦理員工招聘、考核、獎懲、辭退等工作。
2、負責組織員工教育培訓工作,并對培訓結果實施效果檢查。
3、負責編制公司年度勞動工資計劃,檢查、了解、分析勞動工資計劃的執(zhí)行情況。
4、負責協(xié)助組織檢查勞動紀律,針對存在的問題采取必要的措施。
5、負責協(xié)助完成勞動合同(勞務協(xié)議)的簽訂等工作。
●人力資源部辦事員崗位職責
1、負責具體參與員工招聘、考核、獎懲、辭退的工作。
2、負責具體實施員工的教育培訓及考核等工作,并對管理處的培訓考核等工作進行指導與檢查。
3、負責辦理公司勞動年檢工作。
4、負責勞動工資統(tǒng)計報表的填寫和報送工作。
5、負責社會保險、勞動保障工作的日常管理,深入各部門崗位了解執(zhí)行情況,隨時發(fā)現問題、不斷改進,做好社會保險和勞動保護工作。
第3篇 物業(yè)合同管理工作程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--合同管理程序
1.目的
為合同的訂立、履行、保管提供指引,降低法律風險,規(guī)范公司及各部門的合同管理。
2.范圍
適用于公司或公司某部門作為一方當事人的所有合同和合同管理的各個階段。
3.職責
3.1總經理辦公室是公司的合同管理部門。
3.2以公司名義簽訂的合同由總經理辦公室負責管理。
3.3以部門名義簽訂的合同由本部門負責管理。
4.方法和過程控制
4.1合同的訂立
4.1.1合同的訂立應遵循以下原則:
4.1.1.1事前簽訂原則
所有合同或協(xié)議應在依照本程序完成訂立、審核、簽署、生效后才予以履行,不應未簽合同即先行履行。
4.1.1.2合同審核原則
所有合同或協(xié)議需依照本程序相關條款所規(guī)定的程序報批,不得在合同內容未經審核的情況下即擅自簽訂或者直接報簽。采用合同標準文本或者政府有關部門制定的合同文本,且合同當事人對合同條款沒有提出增加或者刪減的合同,可作為本原則的例外。增加補充條款的,視為對合同條款的增加或者刪減。
4.1.2合同內容
4.1.2.1合同內容一般應包括但不限于以下條款:
a.當事人的名稱或者姓名、住所、電話;
b.標的;
c.數量;
d.質量;
e.價款或者報酬;
f.履行期限、地點和方式:買賣合同以及其他涉及標的轉讓(所有權、使用權或占有權轉讓)的合同,應以公司或項目所在地為合同履行地;在公司為付款方時,應將付款時間與對方當事人履行義務的時間相結合,若對方履行義務時間較長,應盡量選擇分期付款的方式。采購、工程、勞務類合同合同期不得超過1年,以利于定期對其進行評估。
g.違約責任:包括構成違約的條件、不構成違約的除外條件、承擔違約責任的方式等;
h.解決爭議的方法。
4.1.2.2根據合同性質與客觀需要,合同內容還可以有保修、保密、驗收、風險、權利歸屬等條款:
a.工程合同、買賣合同等,在公司為付款方時,應有保修條款;
b.涉及知識產權(包括商業(yè)秘密)的合同,應有保密條款和權利歸屬的條款;
c.涉及標的轉讓(所有權、使用權或占有權轉讓)或成果移交的合同,應有驗收條款和風險承擔或轉移條款。
4.1.2.3合同內容應具體、確定,能明確界定各方當事人的權利、義務;客觀情況在簽約時確實無法明確規(guī)定的,應規(guī)定能明確權利、義務的依據。
4.1.3合同的草擬
4.1.3.1合同由經辦人員負責草擬,公司已制訂并實施合同標準文本的,應采用標準文本。
4.1.3.2采用合同標準文本的,經雙方協(xié)商,可以對標準條款進行修改,也可增加補充條款,但必須履行合同報批手續(xù)。
4.1.3.3政府有關部門有強制性規(guī)定的,可采用所要求的合同文本;公司尚未制定或不宜采用合同標準文本的業(yè)務,應參照以往的合同或最相類似的合同標準文本或合同示范文本另行擬定合同。
4.1.4合同的報批
4.1.4.1合同報批前,經辦部門須對對方的主體資格、履約能力、資信情況、恪守合同的信譽狀況及背景等進行審查,并保存加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復印件和相關資格證明。
4.1.4.2經辦人員應將草擬好的合同分別報部門經理及公司相關部門審批,各審批部門應在各自職權范圍內對合同提出書面修改意見,經辦人員根據修改意見整理出最終的合同文本。
4.1.4.3不同性質、類別和內容的合同,審批程序可以有差異,但在合同范本有修改的情況下或公司沒有形成范本的、涉及總金額在5000元以上的合同,
必須經過法律人員審核。并且將法律人員審核過的合同作為同類合同的范本,由總經理辦公室存入'合同范本庫'。所有涉及款項收付的合同均須有財務人員審核。
4.1.4.4各管理處可以根據實際需要,對b類合同的范本動議更改,填寫《文件更改申請表》由部門經理簽署意見后報品質部和法律人員審核,總經理辦公室審批并備案。然后由申請部門在本部門范圍內使用。
4.1.5合同的簽署
4.1.5.1 物業(yè)委托管理合同、公司與其它方簽訂的保險及法律合同、公司統(tǒng)一結算的a類物資及其它采購合同、電梯維護保養(yǎng)合同、小區(qū)改造施工合同、出租公司的物業(yè)或公司租賃其它物業(yè)的租賃合同、新管理處成立前管理處有關業(yè)務合同及其它由公司職能部門經手簽訂的合同,均以公司名義簽訂,加蓋公司印章。其他合同以業(yè)務部門名義簽訂,加蓋業(yè)務部門公章。
4.1.5.2對于以公司名義簽定,對方須由法人代表或經法人書面授權的業(yè)務負責人親自簽約,法人授權書須與合同一同由總經理辦公室保存。
4.1.5.3各審核部門在合同審批表上均簽字同意后,經辦人員負責辦理合同簽章手續(xù)。合同規(guī)定由雙方代表簽字并蓋章生效的,應先由公司代表(法定代表人或者法定代表人委托的代理人)簽字,然后報公司總經理辦公室蓋章,未明確加蓋公章的,應盡量蓋合同專用章。
4.1.5.4公司合同專用章由公司總經理辦公室主任負責保管,除非公司法定代表人或者總經理簽字同意,否則不得向任何人出借。合同內容在一頁以上的,應在每頁加蓋騎縫章。條件允許的,每件合同應保證公司擁有兩份原件。
4.1.5.5部門對外簽訂合同必須由部門經理簽約,如經理出差、假休原因應委托分管總經理助理簽約,不允許向下授權。
4.1.5.6體系文件中格式化協(xié)議或合同、顧客委托租賃協(xié)議,可以長期授權形式(書面授權書)指定專人負責簽約。
4.1.5.7合同一般應由雙方同時簽字蓋章;不能同時簽字蓋章的,應避免我方先行簽字蓋章;對方簽字蓋章應在我方報批審核程序結束之后進行。
4.2合同的履行
4.2.1合同訂立之后,經辦部門與經辦人員負責對合同的履行進行跟蹤;財務部負責對合同的收、付款內容進行監(jiān)督;公司其他相關部門應對合同的履行給予必要的協(xié)助。
4.2.2經辦人員應密切關注合同的履行情況,按照合同規(guī)定及時行使我方的權利,全面履行我方的義務,特別是對應收、應付款須及時報批結算,不得擅自延期履行。
4.2.3合同訂立后,因客觀條件發(fā)生變化需變更合同內容,或者對方提出變更要求的,經辦人員應及時向部門經理請示,依照合同訂立的有關程序辦理報批,另行簽
訂合同或補充合同。
4.2.4合同訂立后,對方當事人提出把合同的全部或者部分義務轉讓給第三人的,或者我方需要將合同的全部或者部分權利、義務轉讓給他人的,需由經辦人員按照合同訂立的有關程序辦理報批,另行簽訂合同或補充合同。
4.2.5在合同當事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時,或者發(fā)生與合同有關的爭議時,經辦人員須及時向部門經理報告并知會公司相關部門,由公司相關部門協(xié)商并請示公司領導決定依法采取何種措施。
4.2.6合同的解除
4.2.6.1合同當事人提出解除合同或因客觀條件發(fā)生變化(如不可抗力)需要解除合同的,參照合同訂立的有關程序辦理審批手續(xù),合同當事雙方須就合同解除另行簽訂合同或補充合同。4.2.6.2合同一方當事人提出合同約定的解除合同條件成就,據此要求或通知或以其他方式解除合同的,經辦人員應立即報部門經理并知會公司相關部門,以決定解約條件是否成就或解約方式是否有效。
4.3合同的保管
4.3.1合同保管應遵循下列原則
4.3.1.1及時歸檔原則;
4.3.1.2完整保存原件原則;
4.3.1.4便于查找原則。
4.3.2合同保管的范圍應包括但不限于以下內容:
4.3.2.1合同(包括附件);
4.3.2.2合同評審的相關記錄;
4.3.2.3合同訂立與履行過程中的所有書面材料。
4.3.3合同保管部門
4.3.3.1公司業(yè)務部門在職權范圍內,對以本部門名義簽訂的合同原件進行保管。
4.3.3.2公司總經理辦公室負責以公司名義簽訂的合同的保管工作。因履行合同進行款項結算而發(fā)生的單據由公司財務部負責保管。
4.3.3.3公司各業(yè)務部門以本公司名義對外簽訂合同時應當一式兩份(含一式兩份)以上,公司總經理辦公室備份一份合同原件,業(yè)務部門保留一份影印件存檔,其他由合同其他當事人和政府部門持有(具體份數根據合同當事人和需要報批部門數目確定)。
4.3.3.4財務部可保存有付款內容的合同影印件;其它部門因業(yè)務需要,可經公司總經理辦公室主任批準保存有關合同復印件。
4.3.4合同的歸檔
4.3.4.1經辦人員對合同履行過程中的各種材料,除款項結算與收、付款等原因而必須提交合同其他當事人或者公司其他部門的材料外,所有材料應在合同履行過程中作為合同附件及時妥善歸檔;并在發(fā)生糾紛需要法律人員協(xié)助解決時,按要求將有關材料提交公司總經理辦公室。
4.3.4.2與履行合同有關的材料必須提交給其他當事人且公司沒有備份的,經辦人員應保留影印件并按4.3.4.1的規(guī)定處理。
4.3.4.3各部門合同管理員負責保管應由本部門保存的所有合同,并依照《合同登記表》進行分類、編號、登記、存檔,保證存檔的合同內容完整,便于管理。
4.3.4.4所有合同均應永久保存。
4.3.5合同的使用登記
4.3.5.1合同在歸檔之后,公司各部門調閱、復印合同須向總經理辦公室申請,并在《借閱登記表》中進行登記。;絕密級合同的調閱,須經總經理辦公室主任與調閱者所在部門經理簽字批準。
4.3.5.2歸還被調閱的合同時,合同管理員應當場檢查合同是否有損壞、涂改或缺失,并予登記,由調閱者簽字確認;如合同有被損壞、涂改或缺失的情況,合同管理員應及時登記并向總經理辦公室主任及調閱者所在部門經理做出書面匯報。
4.3.6合同的保管形式
4.3.6.1合同檔案保存形式為文本原件。
4.3.6.2為研究和借鑒需要,絕密級以外的合同可在保存文本原件的同時,由總經理辦公室負責以電子文檔形式存放,并設定訪問權限。
4.3.7合同的保密
4.3.7.1各部門應根據合同的重要性,將不同性質和內容的合同劃分適當的密級。
4.3.7.2合同密級一般分為絕密、機密和保密三級。絕密級合同僅限公司高層領導和為正常經營管理而必須知悉合同內容的人員知悉;機密級合同僅限公司中層領導以上人員和為正常經營管理而必須知悉合同內容的人員知悉;其他合同為保密級,除為正常開展業(yè)務所需外,不得對外傳播(集團內各公司之間的交流除外)。
4.3.7.3合同經辦人員、合同管理員對合同的保密負責;所有有條件知悉合同內容的人員都應按密級要求對合同內容予以保密。
4.3.7.4經辦部門須在合同扉頁上注明本合同的密級。
4.4.公司總經理辦公室可根據公司合同管理的需要,會同相關職能部門就公司某類合同管理制定具體實施辦法。
5.質量記錄表格
**wy7.2.2-z02-f1《合同登記表》
第4篇 物業(yè)租賃管理工作程序
1.0 目的
規(guī)范物業(yè)(房屋、商鋪、街市等)的租賃工作,爭取良好的經濟效益和社會效益。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團所轄各物業(yè)公司(管理處)的對外租賃管理工作。
3.0 職責
3.1 經營部負責物業(yè)對外租賃業(yè)務的組織實施。
3.2 經營部負責有關租賃費用的收取、催繳。
3.3 各物業(yè)公司(管理處)負責人負責租金的審批和租賃合同的簽署。
3.4 業(yè)務總部負責對各物業(yè)公司(管理處)物業(yè)租賃管理的監(jiān)控。
4.0 工作程序
4.1 經營部根據房屋、商鋪租賃市場行情及公司閑置的租賃房屋、商鋪情況適時刊登招租廣告,對外招租和接受盤源。
4.2 合同洽談。
4.2.1 業(yè)務員就房屋、商鋪、檔口的位置、面積、價格、租賃期限等與來訪單位或個人進行報價、洽談。
4.2.2 對留下聯(lián)系方式的來訪者及來訪電話進行記錄,并跟蹤直至租賃或對方取消租賃意向。
4.2.3 對要求現場看房者,積極安排陪同看房。
4.2.4 未出租的房屋、商鋪、檔口的鑰匙由專人負責并做好標識。
4.3 合同的擬定及簽訂。
4.3.1 根據雙方洽談達成的條件,擬定《物業(yè)租賃合同》,并按合同評審程序進行合同評審。
4.3.2 評審后的合同交承租方按政府有關規(guī)定簽章。承租方須出示有效身份證明(承租方為個人的需提交身份證,承租方為單位的需提交政府批文或工商營業(yè)執(zhí)照),并提供復印件存檔。
4.3.3 承租方到公司財務部交納租賃保證金。
4.3.4 公司法人代表或其委托人審準合同并簽署租賃合約。
4.3.5 合同簽訂后送房屋、商鋪租賃管理部門鑒證。
4.3.6 將鑒證好的合同正本分送公司辦公室、財務、承租方,并由收方簽收。
4.3.7 合同正本及相關資料交行政管理部存檔。
4.3.8 通知出租房屋、商鋪所在的房屋管理部門。
4.4 出租房屋、商鋪的交付。
4.4.1 承租方交納租賃保證金后,即與承租方辦理租賃的驗交手續(xù)。
4.4.2 向承租方交付租賃物業(yè)的鑰匙。
4.4.3 填寫《已物業(yè)登記表》,并存檔保留。
4.5 租金的催繳。
4.5.1 經營部每月月底前向承租方送發(fā)租金《交費通知單》,如無法在此期送達,應每日電話催詢或登門拜訪送交,直至收到為止。
4.5.2 管理人員每月按時收繳房屋、商鋪租金。對以現金交納的承租物業(yè)的租金,業(yè)務員應與財務部人員一同前往收取。
4.5.3 管理人員登門拜訪時,應向客戶出示工作證件,說明身份。與客戶交談應保持友好的態(tài)度,說話有分寸,談吐要文明(::詳見相關規(guī)定)。
4.4.4 對于逾期未交款的承租方,應每日以電話催詢或登門拜訪的方式催詢,并做好記錄,直至其交款或采取進一步的催款措施。
4.5.5 在采取如鎖門、斷水電等進一步措施前,應采取各種方式知會承租方,做到合情、合理、合法。還要取得物業(yè)租賃管理部門及房屋管理部門的支持與協(xié)同,并做好通知的簽收記錄。
4.5.6 將承租方交納租金憑證(支票或銀行進帳單或現金繳款回單、發(fā)票等復印件)歸檔留存。
4.6 合同的變更。
4.6.1 在合同實施期間發(fā)生的有關合同價格、租用面積、租用期限、交款日期等的變更,如屬我方提出的,應經公司領導批準后立即通知承租方并做記錄;如屬承租方提出,應提供書面的文件,按合同的評審程序重新審批。
4.7 合同的終止。
4.7.1 凡合同終止皆應按合同中的具體條文進行。在承租方搬離時應與物業(yè)管理處聯(lián)系,并盡可能的人員在場提供適應的幫助及監(jiān)督其搬離,防止因搬離而造成公司利益的損失,并及時向所在物業(yè)租賃管理部門提交相關資料。
4.8 房屋的接收。
&nb
sp;4.8.1 新用于租賃的物業(yè)的接收,應準備好平面圖及水電等設施的圖紙,于現場進行觀察,并測試物業(yè)內的各種設施,做好驗收記錄。若發(fā)現大的問題應及時向上級領導匯報并通知交驗方。
4.8.2 對于承租方退房的接收應按物業(yè)交付的項目進行驗收。若物業(yè)經過二次裝修,對物業(yè)的主要設施(::墻面、地板、窗戶、水電設施、空調設施等)進行驗收,正確填寫驗收記錄,報公司領導根據合同的有關條款及實際情況決定是否恢復原樣。
4.8.3 驗收結束后取回鑰匙,做好標識和交專人保管。
4.9承租方退租物業(yè)要將所有應交租金及有關費用結清后,方可將租房押金退還。
經營部人員負責協(xié)助原承租方辦理退租賃保證金手續(xù)。
4.10 根據上月出租物業(yè)租金收繳情況,做好租金收繳情況月報表。
4.11 按承租的變化情況及時更改及編制已租未租物業(yè)情況表。
4.12 回訪
4.12.1 經營部人員在每月催繳租金的同時,應征詢承租方對租賃工作的意向及租賃過程中碰到的問題做好記錄并盡力協(xié)助解決。
4.13 保安部、物業(yè)部對于空置的物業(yè),每月應至少檢查一次房屋的安全情況。
4.14 對房屋、商鋪的租賃具體見《租賃服務工作規(guī)范》。
4.15 街市的租賃及管理具體按《市場管理工作規(guī)范》執(zhí)行。
5.0 相關文件
5.1《租賃服務工作規(guī)范》(wi-7.5.1-01-01)
5.2《市場管理工作規(guī)范》(wi-7.5.1-01-02)
5.3《分供方評審與管理控制程序》(qp-7.4-02)
6.0 表格及記錄
6.1《已租物業(yè)登記表》(qr-7.5.1-01-01)
6.2《交費通知單》(qr-7.5.1-01-13)
第5篇 熙正大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織實施
正熙大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織與實施
一、指導思想
通過開展創(chuàng)建工作,進一步提高管理水平,提升服務質量,營造舒適的生活、工作環(huán)境,確保物業(yè)保值增值。
二、確立創(chuàng)優(yōu)目標
20**年5月,公司確立了20**年下半年創(chuàng)建'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'及2008年上半年創(chuàng)建'四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'的目標。
三、與工作聯(lián)系小組達成共識,確定'創(chuàng)優(yōu)'規(guī)劃
20**年5月10日成都萬邦物業(yè)管理有限公司在月度工作例會中與各項目一起討論協(xié)商,達成共識,一致同意正熙大廈申報'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈',并共同確定了創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃。
四、成立'創(chuàng)優(yōu)'領導小組
20**年5月12日,公司明確創(chuàng)優(yōu)工作以后,即由項目總經理掛帥成立了'正熙大廈創(chuàng)優(yōu)工作領導小組'。
五、進行'創(chuàng)優(yōu)'宣傳和動員
1、宣傳:'創(chuàng)優(yōu)'工作需要全體業(yè)戶的理解、支持、響應和主動參與。為此項目在20**年5月利用大堂ppt文件、上門走訪等多種方式,向全體業(yè)戶宣傳今年'創(chuàng)優(yōu)'目的、意義以及對業(yè)戶自身的重要性。
2、動員:'創(chuàng)優(yōu)'工作需要全體員工的積極響應和主動參與。20**年5月12日項目召開'創(chuàng)優(yōu)'工作動員大會,大會由'創(chuàng)優(yōu)'工作領導小組組長zz主持。主要布置各部門在'創(chuàng)優(yōu)'工作中的具體任務。使每位員工了解'創(chuàng)優(yōu)'工作的目的、意義,能以飽滿的熱情投身到'創(chuàng)優(yōu)'工作中。六、部門互檢、項目內部自檢、反復整改
1、部門互檢
時間:20**年6月20日;
目的:各部門從方便的角度出發(fā),找出其他部門服務和管理工作中的不足;依據:《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》;
互檢人員:各部門負責人
結果:找出其他部門'創(chuàng)優(yōu)'的差距,報'創(chuàng)優(yōu)領導小組'并限期整改。
2、項目內部自檢
時間:20**年6月28日、20**年6月29日;
目的:全面、系統(tǒng)性地找出不足;
依據:《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、《物業(yè)管理條例》以及其他行業(yè)法規(guī)等;
自檢人員:創(chuàng)優(yōu)工作小組;
結果:找出'創(chuàng)優(yōu)'的差距,保持已達標合格的項目,對不達標項目全面整改。
6月28日項目內部自檢
3、整改:
20**年7月----20**年8月上旬,根據部門互檢、項目自檢的結果,進行整改。
目的:
(1)硬件方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準》要求,對大廈所配備的設施設備存在的問題進行整改,以至最終達標:
(2)資料方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準》要求,對相關資料進行收集、完善、歸檔。
第6篇 物業(yè)管理工作程序范本
物業(yè)管理服務初步展示
萬事開頭難
良好的第一印象
物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)
策劃階段、前期準備階段 (前期準備)
啟動階段(物業(yè)交付使用初期)
日常運作階段(正常運作期)
策劃階段 1、早期介入
1.1檢討設計方案
(對日后管理不利因素作出改善建議)
1.2參與有關承建商會議,檢討進度;
1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進;
2、制定物業(yè)管理服務方案:
1.1確定管理檔次
1.2確定服務標準
1.3財務收支預算
3、選聘/組建物業(yè)管理機構: 前期準備階段 1、機構的設置/人員編制
2、人員選聘/培訓
3、編制公共公約/守則;
4、草擬工作細則;
5、設立財務制度;
6、物業(yè)租售的代理
啟動階段 1、物業(yè)的接管驗收
2、用戶入住
2.1宣傳物業(yè)管理
2.2協(xié)助用戶入住(衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調交通)
2.3搬遷期間的安全
2.4裝修管理
3、產權備案/檔案資料的建立
4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立
日常運作階段
日常管理/維護(房屋管理、設施管理等)
綜合服務(安全、環(huán)境、便民服務等)
配套設施的完善
系統(tǒng)的協(xié)調(內/外)
房地產開發(fā)的一般過程 前期階段之重點管理
――從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃
外部
配套設施:道路、商業(yè)、活動場所、垃圾處理等、
能源:水、電、氣、備用、發(fā)展
保安、消防: 車場、住宅、設備
人文環(huán)境:綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等
建筑材料:外墻、公共場所材料易維護和更換
科技運用:智能化、網絡等
室內
物業(yè)規(guī)格:電梯數目/速度、底高度、洗手間數目、公共照明、空調采暖等
用戶單元:單元面積、管道、家電設備、陽臺綜合比例
內部空間:使用功能分區(qū)明顯(社交與起居、休閑與家務)、細節(jié)空間(陽臺、吊柜)
環(huán)保材料:涂料、門窗、管線 物業(yè)管理介入的步驟
循序漸進
架構設立――人員準備
工程技術――環(huán)境維護――安全管理
――物業(yè)服務――超量布置――正常運作
入住的前提條件
物業(yè)管理接管驗收完成
已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理 服務合同》
物業(yè)達到入住條件:
1、正式水電供應已通
2、設施設備驗收合格
3、管理處有固定辦公場所
什么是物業(yè)的接管驗收
是房地產開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過程,移交應辦理書面移交手續(xù)
是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗
在完成接管驗收后,整體物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)的接管驗收的內容包括:
主體建筑
附屬設備
配套設施
道路
場地
環(huán)境綠化
接管驗收的作用 明確交接雙方的責、權、利關系
確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)主的利益
為日后管理創(chuàng)造條件
物業(yè)接管驗收的法規(guī)條款
全國條例
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料; (三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
接管驗收的依據
1、建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》;
2、《工程竣工驗收報告》;
3、現行的施工、安裝技術規(guī)范,驗收規(guī)范;
4、設備使用說明書、設計資料和技術參數;
5、消費者對質量的一般要求。 接管驗收工作程序
一、查驗應提交的相關資料
新建房屋接管驗收應驗交的資料
產權資料(4項)+技術資料(14項)
原有房屋接管驗收應驗交的資料
產權資料(5項)+技術資料(3項)
掌握接管驗收的標準
新建房屋的接管驗收標準
質量與使用功能的檢驗
原有房屋的接管驗收標準
質量與使用功能的檢驗
危險與損壞問題的處理
接管驗收注意事項
準備、約定――驗收(復檢)――
交付――保修――爭議的解決 接管驗收中常見
非結構性工程質量問題
1、屋面滲漏水。
2、有防水要求的地面滲水。
3、外墻面滲水。
4、室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動。
5、抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落殘缺。
6、門窗開關不靈、縫隙過大、缺件。
7、廁所、廚房、盥洗室、陽臺積水、倒泛水。
8、供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣、暖氣不熱。
9、電器、電線漏電,燈具安裝不牢。
10、排水管道堵塞,小區(qū)道路沉陷。
11、木地板、飾面磚不平整,發(fā)霉變色變形。
12、缺少信報箱、掛物鉤、晾衣架、門牌。 交接雙方的責任
為盡快發(fā)揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前好房屋交驗收準備,及時書面提請物業(yè)接管單位
進行接管驗收,接管單位一般應在15天內簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求的,接管單位在7日內簽署驗收合格憑證,并應及時簽發(fā)接管文件。未經接管的新建房屋一律不得投入使用
接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。
房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽的重大質量事故,應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位,共同分析研究,查明原因,如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理,如屬使用不當、管理不善的原因,是應由接管單位負責處理。
新建房屋從驗收接管之日起,應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定,由建設單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實結算,也可在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。
在接管驗收中如有爭議而又不能解決時,可申請當地縣級人民政府房地產管理機關進行協(xié)調或裁決。
堅持(繼續(xù))接管驗收
原則性與靈活性結合
細致入微與整體把握相結合
入 住 程 序
入住的概念
入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結相應手續(xù)的過程。
在我國香港和南方沿海城市,人們把“入住”又稱之為“入伙”。
業(yè)主入住前應準備的資料
(1)房屋買賣合同或建設單位開具的入住通知書
(2)用水(電)申請書
(3)業(yè)主(用戶)或法人代表身份證及復印件
(4)業(yè)主及家屬或法人代表一寸照片各二張
(5)代理人入住委托證明及代理人身份證
(6)法人購買者需提供法人資質證明及其復印件
(7)法人購買者需提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明及其復印件
(8)建設單位注明應提供的其它文件資料
業(yè)主守則主要內容
入住準備
1、入住工作計劃
2、入住儀式策劃
根據物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況,為了提高小區(qū)整體形象,有效加強與業(yè)主、用戶的溝通,通常由管理處組織舉行入住儀式。
3、環(huán)境準備
入住工作程序注意事項
合理辦理入住手續(xù),避免集中辦理產生混亂;
“一站式”和“專案小組”服務相結合,方便業(yè)主;
工作現場公開工作流程,提高效率和透明度;
設立專人引導車輛,維系有序現場;
明確修補隊伍的安排,重點屬單元室內遺留問題的修補;
充分運用機會宣傳物業(yè)管理知識。
因故未能按時辦理入住手續(xù)的,按照《入伙通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理
入住時限的法律意義
入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主、用戶辦理入住手續(xù)的時間期限。
按規(guī)定,當新建商品房符合了交付使用的條件,建設單位或物業(yè)管理企業(yè)應適時發(fā)出入住通知,約定時間辦理收樓手續(xù),通常業(yè)主應在約定時間期限內辦妥房屋驗收手續(xù),如因特殊原因無法及時收樓,必須征得建設單位或物業(yè)管理企業(yè)同意。
裝修管理工作流程
物業(yè)管理裝修管理實務
建筑物按承重結構分類 磚木結構--一般用于單層建筑及村鎮(zhèn)住宅 磚-鋼筋混凝土結構(即磚混結構)--一般用于6層左右民用建筑和中小型工業(yè)建筑 鋼-鋼筋混凝土結構--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 鋼結構--一般用于超高層民用建筑和有特殊要求的工業(yè)建筑
哪些墻體屬于承重墻
大部分六層住宅均為磚混結構,房屋由磚墻承重。預制樓板擱置處的那堵墻即為承重墻。一般在房間中,長邊的墻多為承重墻。
高層住宅一般均為鋼筋混凝土結構,由混凝土剪力墻、混凝土框架梁柱承重。一般磚墻均為非承重填充墻。廚房間、廁所間的分隔墻一般多為非承重墻;而混凝土墻面一般均為承重墻。 二次裝修程序
裝修的5個統(tǒng)一要求
(1)根據規(guī)定嚴禁的條款
(2)室內統(tǒng)一要求
(3)公共及室外統(tǒng)一要求
(4)特別情況的要求
(5)裝修材料上的統(tǒng)一要求。
施工期間的管理
每日不少于3次的現場巡查
無證人員不得入小區(qū)
施工人員按區(qū)域工作
控制作業(yè)時間、拆打時間。
檢查裝修項目是否為核查過的項目。
檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求,如埋入墻體的電線是否穿管,是否用合格的套管
現場的防火設備是否配備,操作是否符合安全要求。
發(fā)現新增項目需指導用戶及時申報。
現場的材料堆放是否安全。
垃圾是否及時清運,有無亂堆放。
裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。
裝修責任
(1)裝修戶責任
①凡因裝修施工造成損壞公共設施、設備及公共部位或給他人財物造成損失的,由裝修戶承擔全部責任及后果。
②因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故,裝修戶須負責修復(或承擔修復費用),并視情況予以必要的賠償。
③因裝修施工引起報修的,裝修戶應承擔全部維修費用。
(2)施工隊責任
①施工隊違反規(guī)定施工,不聽從勸阻和安排的,管理處有權責令其停止施工。
②施工隊需自行規(guī)范其行為。
③施工隊需具備安全意識。
常見違規(guī)行為
擅自開工
超負荷有電
改動煤氣管線
空調位置
改變門、窗、陽臺等樣式、顏色等
開鑿樓面
在室外添加設施
擅自動火作業(yè)
改變門的開啟方向
動用消防設施
隨意放置裝修材料和垃圾
違規(guī)使用電梯
不按時施工
施工證使用不當
。。。。。
住宅室內裝飾裝修管理辦法
中華人民共和國建設部令第110號
二○○二年三月五日頒布
2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過,自2002年5月1日起施行。
第五條 住宅室內裝飾裝修活動,禁止下列行為:
(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;
(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
(四)損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果;
(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。
第六條
裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動,未經批準,不得有下列行為:
(一)
搭建建筑物、構筑物;
(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;
(三)拆改供暖管道和設施;
(四)拆改燃氣管道和設施。
第七條 住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的,應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。
第八條 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制訂施工方案,并做閉水試驗。
第九條 裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的,或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的,必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業(yè)承擔。
第三章 開工申報與監(jiān)督
第十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。
非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修,應當取得業(yè)主的書面同意。
深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定
深圳市人民政府令 第90號
第二條 承租人或其他使用人對房屋進行裝修,應經房屋所有權人書面授權。
第四條 家居裝修應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準。 家居裝修不得涉及公共設施、公共空間。 第二章 從業(yè)資格第八條 從事家居裝修者,應具備下列條件,并辦理工商注冊登記:一)有固定的辦公地點; (二)專業(yè)技術人員不少于3人,主要技術工人持有市主管部門頒發(fā)的上崗證;三)技術負責人具有3年以上裝修施工管理經驗,并具有助理級以上技術職稱;四)注冊資本或資金數額不低于50萬元人民幣。
第九條 從事家居裝修者,應依市政府有關規(guī)章向市主管部門申領《承建資格證書》。
《承建資格證書》實行年度審驗制度。審驗內容包括施工業(yè)績、施工質量、安全生產和守法經營情況等。
第三章 開工申報登記 第十四條 家居裝修工程實行開工申報登記制度。 居民在對家居進行裝修前,必須會同其委托的裝修者向物業(yè)管理單位申報登記,填寫由市主管部門統(tǒng)一印制的《家居裝修申報表》一式三份,如實申報裝修項目、標準、施工人數、擬開工時間和竣工時間等內容,并提交裝修合同復印件、交驗裝修者《承建資格證書》原件,物業(yè)管理單位收件后應當出具回執(zhí)。 對符合條件者,物業(yè)管理單位收到開工申報登記申請后三個工作日內予以登記。 居民和裝修者在辦理開工申報登記時,應分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。 第四章 施工現場管理 第十九條 家居裝修活動必須保證建筑物結構和使用安全,禁止下列行為:一)改變房屋承重結構;二)在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗;三)不適當增加樓面靜荷載,包括在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等;(四)任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道,不經穿管直接埋設電線或改線;五)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;六)使用不符合消防要求的裝修材料;七)其他違章裝修活動。 確需改變建筑物主體或承重結構、明顯加大負荷的,居民應委托建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出設計方案,報政府設計審批部門審批。 第七章 罰則 第三十八條 違反本規(guī)定第十二條,未取得《承建資格證書》承接家居裝修工程業(yè)務的,責令其停止違法行為,并處以違法所得兩倍的罰款,無違法所得或違法所得難以查清的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。 第三十九條 違反本規(guī)定第十四條,未向物業(yè)管理單位申報登記擅自開工,或者在申報登記時提供虛假資料的,責令改正,補辦手續(xù),拒不改正的,可對居民、裝修者處以五百元以上一千元以下罰款。
案例一:
某日,某高層樓宇32樓b室(二層戶型)的業(yè)主向管理處報上一份裝修申報表,申請在陽臺裝一臺太陽能熱水器,管理處前臺工作人員審核后同意報裝修主管。裝修主管詢問情況時,發(fā)現地點不夠確認。于是,裝修主管去現場核實,但他核實情況后未同意裝修方案,并將申報表直接返還了管理處前臺工作人員,要求其檢查管理處裝修管理工作的各個工序。
案例分析:
第一,裝修主管對申報資料有疑問,說明資料填寫不明確,詢問中又發(fā)現業(yè)主申報地點與管理處對施工地點回答不一致,說明中間有疑問。于是裝修主管到現場核對,發(fā)現該戶申請的設置部位為共用天面,而非業(yè)主自用部分。這說明管理處前臺工作人員沒有準確把握有關規(guī)定盲目接受申請。所以將申報表直接返還了管理處,要求檢查各工序存在的問題并予以改進。
第二,管理處前臺工作人員在核查申報表
填寫情況時未認真落實所申報的情況及具體位置,填寫資料亦過于簡單,以至于上報后仍不明業(yè)主安裝設備的具體位置,應對相關人員加強培訓和約束。
案例二:
某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中,發(fā)現某戶業(yè)主未經申報擅自違章更換了4扇鋁合金窗。于是,巡樓員開出違章整改單,要求其進行整改。
案例分析:
此案例表面上看是巡查中發(fā)現了問題,但仔細分析就不難看出,更換4扇窗是需要一定時間的。此案例中有如下問題需引起注意,第一,在發(fā)現問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位為什么事前沒有發(fā)現違章這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;
第二,大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);
第三,開出違章整改單,必須說明違章的依據、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施,而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。
案例三:
大堂巡樓員發(fā)現某棟高層頂樓有鋼材料堆放,即上前詢問,經了解發(fā)現業(yè)主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓,為此,巡樓員告訴業(yè)主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖,業(yè)主于是請裝修隊出了一張布置圖,但管理處認為不行。于是業(yè)主大為不滿,說管理處管得太多。 案例分析:
這個案例是目前大多數裝修管理中容易出現的。但處理結果卻是五花八門,尤其是管理處主任如果沒有正確的指導意識,往往會出現指導錯誤,從而導致不安全因素的產生。
第7篇 物業(yè)安全工作管理控制程序作業(yè)指導文件
物業(yè)程序文件:安全工作管理控制程序
1.目的
明確安全工作的內容和監(jiān)控要求,保證安全工作的順暢運行,以提高安全工作的質量。
2.范圍
適用于公司安全工作管理
3.定義
3.1 治安防范:維護管理區(qū)域內公共秩序,出入口管理,核查出入人員并登記訪客(適用于封閉式小區(qū)、大廈、項目辦公區(qū)域),物資搬運放行管理。
3.2 停車場及交通管理:車輛出入管理及登記、車輛外表檢查及登記、管理區(qū)域內車輛的有序停放和交通秩序的指揮及維持。
3.3 消防管理:管理區(qū)域內消防設備設施的巡查管理、消防器材的使用、消防知識的宣傳。
3.4 裝修管理:裝修現場安全控制及巡查管理。
3.5 突發(fā)事件及違章處理:突發(fā)事件處理及現場控制、自然災害的防范,按規(guī)定處理違章行為。
3.6衛(wèi)生管理:協(xié)助維持管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生。
4.職責
部門/崗位工作職責
品質管理部對各管理處的安全工作進行監(jiān)督、檢查,提出改進建議并對改進效果進行驗證。
管理處經理對管理區(qū)域內的安全工作管理進行全面的監(jiān)督檢查,
安全部主管(辦)1.負責安全工作的現場管理;
2.制定管理區(qū)域的巡邏路線和突發(fā)事件處理預案。
3.檢查安全員在崗的工作狀況;
4.檢查管理區(qū)域的安防、消防設施;
5.處理管理區(qū)域內的違章行為、突發(fā)事件;
6.組織部門例會、內部培訓、軍訓和突發(fā)事件的模擬演習;
7.了解、掌握員工思想,組織開展安全員業(yè)余文化活動;
8.檢查安全內務管理情況,負責安全員的月度工作考核;
9.對安全班長的工作開展情況進行監(jiān)督指導;
10.聽取顧客對安全工作的意見和建議,不斷改進工作方法。
安全班長1.對各崗位工作負責,對崗位人員的管理禮儀、精神面貌、考勤紀律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程等進行檢查;
2.負責崗位質量記錄表格、收費憑據等的領取、發(fā)放和檢查回收;
3.監(jiān)督管理區(qū)域內各類公共設施及其標識和消防設施的完好情況。
4.對安全員進行崗前培訓和入職引導,關心、了解安全員的思想動態(tài);
5.處理各類突發(fā)事件,維護現場并逐級上報;
6.按照相關規(guī)定處理管理區(qū)域內的各種違章行為;
7.落實'班前點名、班后點評'制度;
8.對安全員的錄用、轉正、升職、嘉獎等具有建議權;
9.及時收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門負責人
10.負責班組的內務管理;
監(jiān)控中心崗1.對管理區(qū)內各監(jiān)控點進行監(jiān)控;
2.處理技防設施的報警信號;
3.協(xié)調、指揮現場突發(fā)事件的處理并進行上報和記錄;
4.協(xié)調各崗位及部門之間的工作配合;
5.負責部門常用器材、設施、鑰匙的保管,做好領/借用登記;
6.維護并正確操作、使用監(jiān)控中心的各類設施設備;
7.前臺接待每日下班后,與前臺接待做好工作交接,履行前臺接待工作職責;
8.認真完成交接班手續(xù)。
出入口崗1.文明、禮貌、熱情的接待顧客,并為顧客提供必要的幫助;
2.對進出管理區(qū)域的車輛進行驗證、收費、登記、放行和引導車輛有序進出;
3.控制危險品進入管理區(qū)域;
4.控制閑雜人員進入管理區(qū)域,做好來訪人員的登記工作,加強對外來人員的管理;
5.核查進入管理區(qū)域的各類施工人員的有效證件;
6.做好物資放行的管理工作;
7.及時發(fā)現、處理和匯報各類突發(fā)事件;
8.協(xié)助配合其他崗位工作,認真完成交接班手續(xù)。
巡邏崗1.按照巡邏路線進行巡邏簽到,對可疑人員進行盤查;
2.對管理區(qū)域內亂停放的自行車、摩托車進行整理;
3.對裝修現場進行管理監(jiān)控,對管理區(qū)域內的空置房進行外觀檢查;
4.監(jiān)督管理區(qū)域內公共衛(wèi)生情況,發(fā)現不合格之處及時通知相關人員進行處理;
5.檢查各消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確、有無消防隱患;
6.勸阻顧客、外來人員或內部職員的違章行為,維護公共秩序;
7.對管理區(qū)域內的物品搬運過程進行監(jiān)控;
8.對外包方人員的行為、著裝、工作狀況、服務禮儀等進行監(jiān)控;
9.對進入停車場的車輛進行外表檢查,對異常情況及時做出處理和報告。按照規(guī)范的禮儀引導車輛按位停放;
10.協(xié)助配合其他崗位人員和部門的工作,認真完成交接班手續(xù)。
銷售大廳崗1.執(zhí)行銷售大廳相關管理規(guī)定,維護正常銷售工作秩序,文明、熱情的接待來訪客人,引導客人出入,按要求接聽電話并做好記錄;
2.按要求定時開、關銷售大廳內的照明、相關電器設備的電源等,確保崗位范圍內的樓盤模型、廣告牌、指示牌等物品、設備設施的安全完整;
3.負責銷售大廳的現場防火工作。協(xié)助做好衛(wèi)生維護工作,完成銷售部交辦的臨時工作。
4.未經相關部門允許,謝絕任何人員在大廳內拍照、攝像;
5.履行銷售部規(guī)定的其他職責。
樣板房接待崗1.嚴格執(zhí)行樣板房相關管理規(guī)定,
2.確保樣板房內的物品、設備設施完好及擺放正確,謝絕無關人員動用樣板房內的物品、設施。熟悉掌握樣板房各類消防設備、器材的分布及使用;
3.未經相關部門允許,謝絕任何人員在房內拍照、攝像;
4.履行銷售部規(guī)定的其他職責
辦公區(qū)域崗1.維護辦公區(qū)域的正常辦公秩序,做好來訪接待工作,加強對外來人員的管理及監(jiān)控;
2.檢查崗位范圍內的物品、設施、設備的完好情況,發(fā)現問題及時通知相關人員進行處理;
3.引導車輛有序停放;
4.做好物資放行的管理工作;
5.做好交接班工作。
工地巡邏崗1.巡視工地各通道,發(fā)現不明身份的可疑人員,必須進行盤查,勸阻閑雜人員進入工地區(qū)域;
2.發(fā)現違章行為及時進行勸阻,對
違法行為,在保障自身安全的情況下采取相應的處理措施并及時上報,必要時報警;
3.巡邏時應注意公共衛(wèi)生、公共設施、綠化地等情況,發(fā)現問題及時通知相關人員處理;
4.隨時和其他崗位保持聯(lián)系,做好交接班工作。
5.方法及過程控制
5.1 安全工作管理內容及作業(yè)方法:
5.1.1治安防范:
5.1.1.1管理區(qū)域內的秩序維護
a、對管理區(qū)域內正常的生活秩序進行巡查管理,發(fā)現違規(guī)行為及時勸阻。
b、對形跡可疑和無明確探訪目的人員予以及時的盤查,勸阻無效時立即向上級報告。
c、處理完畢后在《安全員值班情況記錄表》上予以記錄。
5.1.1.2出入口崗對進入管理區(qū)域的外來人員進行詢問和登記,勸阻可疑及無明確探訪目的的人員進入管理區(qū)域,外來人員控制方法按照《出入口管理辦法》執(zhí)行。
5.1.1.3出入口崗對物資的搬運進行控制,按照《物資搬運放行條》的登記內容進行檢查核對,責任要追朔到業(yè)主本人,物資搬運放行操作方法按照《出入口管理辦法》中的5.3執(zhí)行。
5.1.2停車場及交通管理按照《停車場管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
5.1.3消防設施的巡查、消防器材的管理管理按照《消防管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
5.1.4裝修管理按照《安全員巡邏管理辦法》和工程類《裝修管理監(jiān)控程序》的相關規(guī)定執(zhí)行。
5.1.5 突發(fā)事件及違章處理
5.1.5.1突發(fā)事件處理流程及現場控制按照《突發(fā)事件處理控制程序》和《突發(fā)事件處理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
5.1.5.2安全員在日常的工作過程中及時發(fā)現和制止各類違章現象,及時向上級進行匯報并在《安全員值班情況記錄表》上予以記錄。
5.1.6衛(wèi)生管理:安全員在工作過程中對管理區(qū)域域的衛(wèi)生情況進行監(jiān)督檢查,發(fā)現有不合格之處在《安全員值班情況記錄表》上予以登記,并及時通知相關負責人員進行處理。同時對外包方工作人員在管理區(qū)域內的工作形象等進行監(jiān)督。并做到人過地凈。
5.1.7安全工作內務管理按照《安全員內部管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
5.2安全工作管理監(jiān)控要求
5.2.1日常安全工作管理監(jiān)控要求。
部門/崗位監(jiān)控辦法頻次/時間
品質管理部1.對公司各管理處安全工作管理情況的全面檢查
2.夜間查崗(一級),覆蓋公司所有管理處每月1次
每月1次
管理處經理1.對管理處安全工作現場進行全面巡查。
2.夜間查崗(二級)每月1次
每半月1次
安全部主管(辦)1.安全工作現場的全面巡查
2.夜間查崗(三級)
3.部門工作例會
4.治安、交通等事件模擬演習
5.管理處全員進行消防實戰(zhàn)演習
6.安全知識的宣傳
7.對巡邏路線和巡邏方式方法進行調整
8.安全員業(yè)務知識、技能/素質考核每周3次
每周1次
每周1次
每季度1次
每半年1次
每月1次
每季度1次
每季度1次
安全班長1.對本班工作現場各崗位人員工作情況的全面檢查
2.班組例會的組織召開
3.班組培訓、軍訓的組織
4.夜班期間(22:00--06:00)用對講機呼叫各崗位,如有異常,及時做出處理每班次1次
每周1次
每周各1次
每半小時
5.2.2夜間查崗說明
5.2.2.1 夜間查崗工作是安全管理的一項主要內容,目的在于檢查管理處的安全管理員夜間工作狀態(tài),保證安全管理工作質量。
5.2.2.2 夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分別為'一級查崗'、'二級查崗'、'三級查崗'三種,
a、 '一級查崗'系對全公司范圍內任選管理處的檢查,由品質管理部組織,由公司
各職能部門和安全專業(yè)委員會組成的檢查,《年度夜間查崗計劃》由安委會主任于每年2月3日前制定完成,報品質部經理審批。由品質管理部組織執(zhí)行,每月一次覆蓋到公司所有管理處。一級查崗事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的查崗計劃設立相應的保密范圍。
b、 '二級查崗' 是管理處組織的內部檢查, '二級查崗'由管理處主管以上及指定人員擔任查崗人員,由管理處經理組織執(zhí)行。'二級查崗'每半月一次。
c、 '三級查崗'是由安全部自行組織的內部檢查,查崗人員由安全部主管和安全班長及指定人員擔任,'三級查崗'每周進行一次。
5.2.2.3 若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其它原因需改變時,由原計劃編制部門負責調度、安排。
5.2.2.4 查崗必須包括以下內容:
a、 安全管理員夜間工作情況:包括精神狀態(tài)、反應靈敏度、安全意識,應急預案的緊急啟動等。
b、 通訊設備使用情況:包括各類通訊設備的使用狀態(tài),緊急狀態(tài)下的通訊使用是否具備合理性。
c、安全管理員裝備佩戴情況:包括安全員的應急裝備能否起到于緊急狀態(tài)下正常使用
d、交接班記錄:包括檢查、各類質量記錄的填寫是否齊全、清晰、格式是否規(guī)范,有無亂撕、寫、畫等現象。
5.2.2.5 查崗人須根據實填寫《夜間查崗情況記錄表》,并由接受檢查的當值人員簽名確認。
5.2.2.6 檢查結果的處理:
a、 品質管理部對'一級查崗'的結果進行全公司范圍內通報,并負責監(jiān)督部門采取糾正和預防措施。
b、 管理處經理須對'二級查崗'的結果在管理處進行部門內部通報,并監(jiān)督糾正預防措施的實施情況。檢查結果和通報在管理處備案保存。
c、 由安全部主管(辦)對'三級查崗'的結果在每周的安全部例會上予以通報,并提出整改要求。
5.3緊急預案演習監(jiān)控要求
5.3.1檢測安全員對各類突發(fā)事件的臨場反應處置能力,以保證安全員日常工作中的責任感和警惕性,防止各類緊急事件的發(fā)生,通過演練不斷提高安全員處理各類突發(fā)事件的綜合素質,保障安全管理工作的有效實施。
5.3.2安全主管(辦)須根據本部門實際情況和具體
環(huán)境根據《突發(fā)事件處理控制程序》制定消防、治安、交通緊急事件處理預案。緊急預案須由管理處經理審批。報品質管理部備案。
5.3.3在緊急預案演練過程中,各參加人員必須嚴肅認真,積極參與。
5.3.4每季度至少進行一次緊急事件演練,由安全部負責人制定演習計劃,報管理處經理審批后組織實施演習,填寫《演習計劃及情況記錄表》并存檔。
5.3.5每半年進行一次管理處全員參加的消防實戰(zhàn)演習和消防知識的宣傳。
5.3.6在管理區(qū)域內若發(fā)生緊急事件至少應做如下有效反應:
多層小區(qū)(7層以下)20層以下21-30層31-50層50層以上
做出正確判斷和指揮
當班人員采取封鎖行動人防2分鐘內3分鐘內
技防及時
救援人員趕到事發(fā)地點、時間徒步2分鐘內5分鐘內6分鐘內9分鐘內12分鐘內
以上數據是指管理處面積10萬平米以下,超過的每10萬平米增加1分鐘
機動(含自行車)2分鐘內
攜帶事發(fā)性質對應工具正確、有效
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-01 《安全員內部管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-02 《停車場管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-03 《ic卡管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防滅火操作辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-06 《出租屋、空置房及租住人員管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-07 《高空作業(yè)管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-08 《危險品管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-09《自然災害防范管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-10《安全員巡邏管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-11《出入口管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-12《控制中心管理辦法》
7.質量記錄表格
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡查記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f2 《安全班長值班情況記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f3 《安全員當值情況記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f4 《夜間查崗計劃表》
tjzzwy7.5.1-a01-f5 《夜間查崗記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f6 《緊急集合情況登記表》
tjzzwy7.5.1-a01-f7 《演習計劃及情況記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f8 《物資搬運放行條》
tjzzwy7.5.1-a01-f9 《臨時出入證》
tjzzwy7.5.1-a01-f10 《裝修現場監(jiān)控記錄表》
附件:
第8篇 寫字樓物業(yè)管理日常工作內容
寫字樓物業(yè)管理的日常工作內容
寫字樓物業(yè)的特性和使用要求,決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面:
一、營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性,決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介,辦公空間的分割布局與提升改造,市場分析調研,與買租客戶的聯(lián)絡、談判、簽約,客戶投訴與要求的受理與處理,客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協(xié)調,以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉變投資地點、方向,兼并、破產等各種原因的影響,寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生,固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此,為吸引招進和留住客戶,寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作,否則,便不能保證較高的租售率,影響寫字樓物業(yè)的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公,進行市場行情調研,主動尋找目標客戶,征求已有客戶對物業(yè)的使用意見,盡力滿足各方面客戶的要求,保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中,商務繁忙,一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1.商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養(yǎng),是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作,定期對設備進行必要的保養(yǎng),設備一旦發(fā)生故障,應由專業(yè)人員進行維修。
2.商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區(qū)域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務周到、快捷,必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設備的能力;④熟悉商務信息知識;⑤熟悉秘書工作知識;⑥具備基本的設備清潔保養(yǎng)知識。
(2)工作程序。①服務前:了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況,開據收費通知單并收一定比例的押金。②服務中:以準確、快捷為原則,按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后:完成客人所需服務后,填寫《商務中心費用收據單》,引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份,一聯(lián)交給財務部,一聯(lián)交給客人,一聯(lián)由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人,有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備,為此制定商務中心簽單程序;
寫字樓內部人員到商務中心使用設備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后,在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3.商務中心的服務項目
寫字樓客戶業(yè)務類型不同,自身辦公條件不同,對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括:
(1)翻譯服務,包括文件、合同等;
(2)秘書服務,包括各類文件處理;
(3)辦公系統(tǒng)自動化服務;
(4)整套辦公設備和人員配備服務;
(5)臨時辦公室租用服務;
(6)長話、傳真、電信服務;
(7)商務會談、會議安排服務;
(8)商務咨詢、商務信息查詢服務;
(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;
(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務;
(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等;
(12)報刊、雜志訂閱服務;
(13)客戶電信設備代辦、代裝服務;
(14)文件、名片等印制服務;
(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務;
(16)報刊剪報服務;
(17)秘書培訓服務等。
三、前臺服務
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務,大型寫字樓的前臺服務項目較多,主要包括:
(1)問訊服務和留言服務,鑰匙分發(fā)服務;
(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務;
(3)個人行李搬運、寄存服務;
(4)出租汽車預約服務;
(5)提供旅游活動安排服務;
(6)航空機票訂購、確認;
(7)全國及世界各地酒店預定服務;
(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務安排;
(9)文娛活動安排及組織服務;
(10)外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;
(11)花卉代購、遞送服務;
(12)洗衣、送衣服務;
(13)代購清潔物品服務;
(14)提供公司'阿姨'服務;
(15)其他各種委托代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前臺,方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作:
1.設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔,建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制,開源節(jié)流。
寫字樓管理中物料采購、供應、領用的一般流程為:
a.采購程序:
(5)制定設備的保養(yǎng)和維修制度。
(6)建立監(jiān)管制度,監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作。
2.維修與保養(yǎng)
(1)報修與維修程序。
a.兩類報修:自檢報修、客戶報修。
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(2)設備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制,關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意:①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有:①強制維修法。即不管設備技術狀況如何,均按計劃定期維修。②定期檢修法。即根據設備技術性能和要求,制訂維修周期,定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料,對設備進行檢查診斷,確定要維修的項目或部件,然后進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時,對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機,制訂切實可行的更新改造方案。
五、保安與消防管理
1.保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上,服務第一。②預防為主。③誰主管,誰負責。④群防群治,內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規(guī)章制度,明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施,配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等),加強寫字樓內部及外圍保安巡邏,加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序,杜絕各類可能發(fā)生的事故。
2.消防工作
(1)消防工作的指導思想是:以防為主,宣傳先行,防消結合。
(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有:①干式消防系統(tǒng):自動報警系統(tǒng),聯(lián)動總控制屏,btm氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng):自動噴淋系統(tǒng),消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動機構:消防送風和排煙風機的功能和聯(lián)動試驗;空氣系統(tǒng)鮮風機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗;消防電梯的功能試驗。④火災報警系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警),手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。
(3)消防工作的展開:①進行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓,利用標語或牌示進行宣傳,發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有:消防工作的原則,消防法規(guī),消防須知。②建立三級防火組織,并確立相應的防火責任人:管理公司總經理、部門經理、班組長。③把防火責任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。④明確防火責任人的職責,根據《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定,制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查,根據查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書,限期整改。⑥制定防火工作措施,從制度上預防火災事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發(fā)動大家,及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練,每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作,人員疏散為主為先,轉移危險品、搶救貴重財產在后。
第9篇 雅居樂物業(yè)工作環(huán)境管理規(guī)定
雅居物業(yè)工作環(huán)境管理規(guī)定
為了保證本公司良好的辦公環(huán)境,形成一個積極向上的工作氛圍,創(chuàng)造更加舒適、整潔的工作環(huán)境,提高工作效率,特制定本規(guī)定。
一、環(huán)境管理規(guī)定
1.綜合管理部前臺文員(或前一晚值班人員)應在上班前10分鐘打開辦公區(qū)公共區(qū)域內必要照明設備及空調通風設備,檢查公共區(qū)域物品擺放是否整齊、有序及破損情況。
2.公司職能部門員工接聽電話規(guī)范:'你好,順馳物業(yè)××部。'項目服務中心員工接聽電話規(guī)范:'你好,順馳物業(yè)為您服務!'
3.會議室、會客室等公共區(qū)域,在使用后應及時更換引用水和紙杯,室內桌椅擺放整齊,煙灰缸要及時清倒,保持桌面清潔,不得擺放非工作相關物品。
4.常用辦公設備(包括:電腦、打印機、復印機、傳真機、電話及其他設備)的使用,應按照其正確使用程序和有關操作說明書進行操作,并按時依據正常程序對設備進行維護,不得用于與工作無關的事務。
5.辦公區(qū)墻壁張貼的各類標識(如核心價值觀、獲獎證書、業(yè)主錦旗等)應統(tǒng)一設置于接待大廳內。
6.各部門、物業(yè)處每日應安排衛(wèi)生值班人員,保持墻面、門、窗的清潔,物品擺放整齊,接待大廳不得堆放任何雜物。
7.各崗位員工不得在辦公室內吃零食、早飯、午飯等,不得將與工作無關的物品擺放在辦公桌上,不得做與工作無關的事(打私人電話、上網聊天等),不得在辦公區(qū)域大聲喧嘩、打鬧,保持辦公區(qū)的安靜。
8.非主管領導同意,非在崗員工或來訪人員,不得進入辦公區(qū),應在接待區(qū)等候。等候時間超過20分鐘的,前臺接待員應主動為其提供飲用水。
9.遇到雨、雪等特殊天氣,前一晚值班人員應提前在辦公區(qū)門前顯眼位置放置防滑設施及標識,以提醒來往人員注意防滑。
二、物品擺放規(guī)定
1.辦公區(qū)的桌、臺、椅均需按公司統(tǒng)一規(guī)定位置放置,電腦、飲水機、檔案柜等設施應放在適當位置(以有效利用辦公空間為準),不得隨意擺放,所有物品位置經公司相關部門審定后,不得隨意調整。
2.上班前,應規(guī)整當天所需用品,將所有用品統(tǒng)一擺放到桌(臺)一側,并做好其他班前準備工作。
3.上班時,應保持桌面整潔、有序,不允許擺放任何與工作無關的用品,僅可擺放辦公用品(僅含筆筒、文件架、水杯),注意桌面物品擺放有序。員工需離開座位時,必須將桌面清理干凈。
4.下班前,將桌面物品適當入柜,將桌(臺)面清理干凈,將重要文件入柜上鎖,不得留在外面或帶走,將辦公椅放在辦公桌前的恰當位置。
三、安全管理規(guī)定
1.維修部應定期檢查辦公區(qū)的水、電設施設備運轉情況,如有問題應及時解決。
2.保安部應定期檢查辦公區(qū)消防設施的保管及滅火器材的擺放情況,保證其無損壞和丟失現象,并對全體員工進行消防安全培訓。
3.各崗位員工應加強安全防患意識,下班時應將重要資料放入安全地點,關好電源,鎖好抽屜、檔案柜及門窗。
4.辦公區(qū)夜間值班人員應對辦公區(qū)內的各種設施設備進行安全檢查,防止遺漏現象。
四、著裝管理規(guī)定
1.公司所有當班人員應按公司工服管理規(guī)定著工作裝,內著襯衣。暫沒有工作裝的人員著職業(yè)裝,男士必須打領帶,女士不得穿露腳趾的涼鞋。當班時必須按公司工服管理規(guī)定著裝。
2.公司人員應保管好自己的工作裝,不得有毀損。當班人員應整潔著裝,以保持良好的工作形象。
3.公司當班人員必須佩戴胸卡(胸卡上必須有本人1寸彩色照片;部門、崗位名稱準確),非當班人員不得佩戴胸卡、不得在辦公區(qū)內停留。
第10篇 某職業(yè)學院物業(yè)管理部工作職責
職業(yè)學院物業(yè)管理部工作職責
一、主要職責
1、負責全院綠化、衛(wèi)生及校園環(huán)境的督查管理
2、按照校內《商業(yè)網點監(jiān)控管理條例》,所有經營戶必須在校登記備案,并督查經營戶以及經營范圍的合法性,負責綜合服務樓內各經營戶的協(xié)調管理工作,引導各經營戶做好學院的商業(yè)服務
3、按照物業(yè)管理合同,規(guī)范管理綜合服務樓的公共衛(wèi)生和公共設施
4、與教師公寓所有業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同,規(guī)范管理教師公寓的公共衛(wèi)生和公共設施
5、完成院處領導安排的其他工作
二、規(guī)章制度
1、校園綠化管理制度
2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度
第11篇 z項目物業(yè)工程質量管理部工作職責
一、負責建立健全物業(yè)工程質量管理工作的各項規(guī)章制度,制訂相關工作程序,編制年度計劃,并組織實施;
二、負責對本辦物業(yè)的維修、改建、擴建、拆除、裝修等工程的管理,搞好公共設施的維護與保養(yǎng)。組織各項工程的方案審查、預結算申報及施工質量的管理;
三、熟練掌握物業(yè)所有設施的性能及使用情況,嚴格執(zhí)行物業(yè)巡查制度,確保物業(yè)安全使用;
四、負責對接管物業(yè)的各項專業(yè)工程資料準確地進行收集、整理、審核和歸檔,系統(tǒng)地檢驗各項設施的運作情況。編寫《接管物業(yè)設施檢驗報告》,報領導審批;
五、負責做好物業(yè)使用的安全管理,加強物業(yè)各項設施的年審、年檢工作,排除安全隱患;
六、建立工程質量管理信息系統(tǒng)和技術資料庫。組織專業(yè)技術人員的崗位培訓,不斷加強業(yè)務管理能力,提高規(guī)范化管理水平;
七、組織行政事業(yè)單位物業(yè)年度兩次監(jiān)督檢查;
八、負責辦領導交辦的其他工作。
第12篇 各項物業(yè)管理專業(yè)工作方案
物業(yè)管理各項專業(yè)管理工作方案
一、公共設施設備管理
1.管理目標
保證設備運行正常,無重大管理責任事故。
2.管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理
1.管理目標
(1)確保大廈內無因管理責任引發(fā)的重大火災。
(2)維護好大廈內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動治安網絡
(1)在大廈設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F象時,管理處迅速調集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現場,協(xié)助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
三、裝修管理
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點施工情況,安全管理主管每日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全管理員24小時值班,控制人員進出并做好相應記錄。
(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負責裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。
(3)裝修材料按指定時間進入,安全管理員進行認真查驗,發(fā)現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。
(4)需要進行燒焊等動火作業(yè),應向管理處提出申請,經批準后在管理人員監(jiān)護下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時,對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查,發(fā)現不安全隱患,及時處理報告。
(6)發(fā)生緊急事故時,按緊急處理措施程序進行。
四、消防管理
1.消防組織機構的建立
(1)管理處負責建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負責人。
(3)管理處其他人員為義務消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負責制定組織機構圖及人員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內的消防安全情況,包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現消防隱患,應及時采取整改措施,做到隱患不過夜。
(5)發(fā)現業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。
(6)管理處制定《動火審批制度》,內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預防為主,防消結合”的方針,業(yè)戶要樹立防火意識,管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負責小區(qū)的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路,電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。
(3)嚴禁在小區(qū)內燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過道設立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續(xù),動火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材,如:應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。
(2)管理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間,學習教材是安全消防管理條例,內部的消防管理制度,設備設施的操作方法等,學習情況須詳細記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓,考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。
5.消防設備管理
(1)管理處負責建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計,編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理處主任指定人專實施,并在各項安全檢查中作為檢查內容。
(3)制定《設備管理制度》,對消防設備進行檢查和維護。
6.消防演習
(1)小區(qū)內每年至少組織一到兩次消防演習,具體辦法和內容參見由管理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。
(2)消防演習后,管理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現的問題,及時調整、糾正并驗證其結果。
五、車輛管理
1.小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度,由小區(qū)安全管理員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區(qū)停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3.車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4.車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續(xù),核實停車場車輛內登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
六、清潔管理
1.人員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。
2.工作流程及質量管理標準。
第13篇 物業(yè)品質管理員設施設備類工作說明書范例
1.0目的
明確員工職業(yè)道德規(guī)范,熟悉工作流程
2.0范圍
適用于'**物業(yè)'物業(yè)服務中心
3.0內容
職務名稱:品質管理員(設施設備類)
所屬部門:品質管理部
職務等級
主要工作保證所負責部分品質工作(設施設備類)正常運行
項目工作職責
1、設施設備類體系文件的編制和修訂。
2、開展設施設備類日常巡查、內部質量審核,及時發(fā)現和糾正體系運行中的不合格項。
3、督導電氣、機械設備的管理、維護、保養(yǎng)工作,確保設備正常運行,無重大故障和安全事故隱患。
4、協(xié)助開展工程部技術人員的專業(yè)技術培訓工作。
5、協(xié)助對技術人員的技能鑒定及考評活動,不斷提高技術人員的專業(yè)技能。
6、協(xié)助機電設備故障及突發(fā)事件的處理。
7、督導實施設備年度維護保養(yǎng)計劃,設備管理工作年度業(yè)務總結。
8、負責設備分包方的評價、選擇、品質監(jiān)控、持續(xù)評價。
9、督導前期介入、物業(yè)驗收情況等工作的開展。
10、每季度向經理提交設施設備運行、維護狀況分析報告。
11、每季度至少組織一次業(yè)務例會。
12、完成經理安排的臨時性工作,并提出改進建議。
項目日常工作內容
1、設施設備類體系文件編制和修訂。
2、開展設施設備類日常巡查。
3、設施設備類內部質量審核。
4、工程部技術人員的專業(yè)培訓。
5、協(xié)助對工程部技術人員的技能鑒定及考評。
6、協(xié)助各服務中心機電設備故障及突發(fā)事件的處理。
7、督導實施設備年度維護保養(yǎng)計劃,設備管理工作年度業(yè)務總結。
8、負責設備分包方的評價、選擇、品質監(jiān)控、持續(xù)評價。
9、每季度向經理提交設施設備運行、維護狀況分析報告。
10、工程部共有部位設備設施例會。
履行本職責的權力
1、有權對品質工作提出合理化建議。
2、有權對違反品質工作制度、流程的本部門員工進行教育、處罰。
3、有權對違反品質工作制度、流程的本部門員工提出處罰建議。
工作關系表
1、直接上司:經理直接下屬:部門員工
2、指導、協(xié)作部門:服務中心
3、服務對象:部門員工
使用的設備、工具等資源配置表
1、電腦
工作過程中常用的表格和文件
1、物業(yè)服務有限公司《體系文件》和部門操作手冊、行政部文件制度。
工作條件與環(huán)境
1、寬敞、潔凈、明亮的辦公室內。有空調設備。噪音<30分貝。
2公司多功能培訓教室。有空調設備。噪音<30分貝。
工作計劃承諾與要求
1、嚴格督促設施設備日常巡查、內部質量審核不合格項的整改。
2、對設備分包方的評價、選擇、品質監(jiān)控、持續(xù)評價,做到正確合理。
3、對工程部技術人員的技能鑒定及考評,做到公正公平公開。
4、配合其他部門工作,任務完成率98%。
5、規(guī)范本崗位操作程序,嚴格按照體系文件執(zhí)行。
6、按時完成領導交辦的各項工作,并做到及時匯報,無差錯。
第14篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-1
物業(yè)管理前期介入的工作內容(1)
1.前期介入的一般程序:由地產、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現:規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。
4.地產接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。
d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a)根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。(指標供參考)
5.設備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用
節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
b)網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平
臺系統(tǒng)。
c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
d)中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7.房屋單體
a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k)底層地坪應充分考慮防潮措施。
l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d)鄰時,應采取安全隔離措施。
e)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j)電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內無各類污染源。
d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
>
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處
14.新材料、新技術
a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a)對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d)劣勢
第15篇 物業(yè)小區(qū)清潔管理工作程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp4.5物業(yè)小區(qū)清潔管理程序 頁碼:1/2
1.目的:
保持小區(qū)干凈、整潔, 為住戶提供幽雅、舒適的生活環(huán)境。
2.適用范圍:
適用于保安服務部對小區(qū)的清潔管理。公司的清潔發(fā)包給分承包商,公司要求分承包商建立保潔班專門向我公司提供服務,并在服務過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序(在與分承包商簽定的合同中規(guī)定此項)。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.64.94.104.124.13章
3.2 iso9002標準第4.64.94.104.124.13章
4.職責:
4.1 保安服務部主任負責監(jiān)督保潔班長對保潔員、垃圾清運工的管理,并做考評。
4.2 保潔班長負責監(jiān)督檢查日常保潔、垃圾清運工作, 并巡視整個管理小區(qū)。
4.3 保潔員負責所轄區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作及義務宣傳工作。
4.4 垃圾清運工負責整個小區(qū)的垃圾整理、清運工作。
5.工作程序:
5.1 保安服務部主任根據小區(qū)實際情況制定《保潔工作程序》《垃圾清運工作安排》及《衛(wèi)生檢查標準》。
5.2 保潔班長根據小區(qū)實際情況制定每月《保潔工作計劃》。
5.3 保潔工作:
5.3.1保潔員依據《保潔工作程序》、《衛(wèi)生檢查標準》及 《保潔工作計劃》 實施保潔, 作 《保潔工作記錄 》,并執(zhí)行《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》。
5.4 垃圾清運工作:
5.4.1垃圾清運工依據《垃圾清運工作安排》及《衛(wèi)生檢查標準》.施工垃圾清運工作。
5.5 保潔、垃圾清運工作的檢查:
5.5.1日常的保潔、垃圾清運工作由保潔班長依據《保潔工作程序》、《垃圾清運工作安排》及《衛(wèi)生檢查標準》每天進行檢查并填寫《保潔、垃圾清運檢查記錄 》。
5.5.2每個月由保安服務部主任組織兩次衛(wèi)生抽查, 并做《保潔、垃圾清運抽查表》,如發(fā)現重大問題發(fā)出《整改通知書》,抽查結果將作為對分承包商服務質量進行評審的依據之一。
5.5.3公司將不定期進行衛(wèi)生檢查, 作為保安服務部主任考核依據。
5.5.4在檢查中不合格的, 保潔班長通知保潔員、垃圾清運工返工直至合格為止, 并填寫《保潔、垃圾清運檢查記錄 》。
5.5.5由保潔班長作《保潔工作月總結》、《垃圾清運工作月總結》, 并報保安服務部主任審核后由綜合辦公室存檔。
6. 支持性文件與質量記錄
6.1 《保潔工作程序》 ej-wi-qp4.5-02
6.2 《垃圾清運工作安排》 ej-wi-qp4.5-03
6.3 《衛(wèi)生檢查標準》 ej-wi-qp4.5-01
6.4 《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》 ej-wi-qp8.1-02
6.5 《保潔工作計劃》 ej-qr-qp4.5-01
6.6 《保潔工作記錄》&nb
sp;ej-qr-qp4.5-02
6.7 《保潔、垃圾清運檢查記錄 》ej-qr-qp4.5-03
6.8 《保潔、垃圾清運抽查表》 ej-qr-qp4.5-04
6.9 《保潔工作月總結》 ej-qr-qp4.5-05
6.10《垃圾清運工作月總結》 ej-qr-qp4.5-06
第16篇 物業(yè)管理白蟻防治工作規(guī)范
物業(yè)管理中的白蟻防治工作
1.接管前的工作
物業(yè)公司在接管進駐管轄區(qū)開展管理工作前,應摸清情況,做到知己知彼,心中有數。 要詳細地了解該轄區(qū)范圍內的情況,包括物業(yè)管理區(qū)域所在地的地理情況,如地形、地貌及其變化情況,植被的變化情況,該地區(qū)白蟻疫情,房屋建筑的結構,建造時有無進行白蟻預 防處理,住用戶的家庭裝飾情況,以及在裝飾時有沒有進行白蟻預防處理等等。根據詳細了解到的情況,確定白蟻防治管理措施,并編入到該管轄區(qū)的具體管理方案中去。估算出實施 這些措施所需的資金預算,根據資金預算同甲方商談并獲得共識,為今后順利開展工作打下良好的基礎。
2.接管后的工作
①白蟻防治知識的普及與宣傳。白蟻危害活動十分隱蔽,通常很少能被人們發(fā)現,所以 直到今天仍有許多人對它及其危害一無所知。為了使廣大居民都對白蟻其危害有所認識和了解,樹立并不斷增強對白蟻危害的防范意識,物業(yè)公司進駐管轄區(qū)開始其管理職能后,開展 白蟻防治工作的第一件事,就是開設宣傳專欄,用圖文并茂的形式,通俗易懂的文字,生動活潑的內容,宣傳和普及白蟻及其防治知識。尤其是在每年白蟻分飛繁殖的季節(jié)里,更應該 做好這方面的輿論宣傳工作。通過宣傳和普及知識,讓廣大群眾能識別白蟻,能進行簡單的自查,以及發(fā)現白蟻后如何與防治專業(yè)機構取得聯(lián)系和幫助等。
②居室裝修白蟻預防的宣傳與管理。從我國改革開放以來,人民生活水平不斷提高。幾 乎所有入住新居的人們都會根據自己的經濟承受能力,在入住前對自己的居室進行不同裝修。由于人們對白蟻危害缺乏應有的認識,在考慮自己生活的舒適時,往往忽略了對白蟻危害 的預防。這就需要宣傳和解釋,使他們明白一定要對裝飾結構和飾件進行白蟻預防處理。同時還要對進入轄區(qū)內的裝飾材料加強檢查管理,不允許任何帶有白蟻及其危害的物品進入轄 區(qū)范圍。此外,還應對居室裝修所產生的廢棄物進行有序的管理,不準隨意棄置。
③室外環(huán)境的整體預防和治理。轄區(qū)的白蟻防治除了所有房屋建筑外,還應把花草樹木 的白蟻防治和其他附屬設施的白蟻危害防治也列入到轄區(qū)的整體防治規(guī)劃中去。這就需要有一個全面的、各種措施相結合的綜合性防治方案。比如綠化美化場地地基的白蟻預防處理, 樹木定植穴的白蟻預防處理,在白蟻分飛繁殖季節(jié),設置誘蟲燈誘捕白蟻的長翅成蟲等等。
④嚴格執(zhí)行國家有關法令,把好防治關。為了確保白蟻防治的施工質量,目前我國白蟻 防治工作已經有了一系列的管理法規(guī),比如白蟻防治從業(yè)機構必須具有合格的資質,并持有上級主管行政管理機構核發(fā)的相應資質證書,才能按照資質證書上規(guī)定的等級,從事相應的 防治業(yè)務;白蟻防治從業(yè)人員則必須具備有關部門核發(fā)的上崗證書,方能從事白蟻防治工作等等。因此,物業(yè)管理公司進行白蟻防治工作時,應熟悉這些法規(guī),在管理中不折不扣地按 照這些法規(guī)的規(guī)定行事,確保群眾的利益。
