物業(yè)管理工作中溝通技巧方法【16篇】

第1篇 物業(yè)管理工作中溝通技巧方法

物業(yè)管理工作中溝通的技巧和方法

物業(yè)管理工作關(guān)鍵在于溝通。

何為溝通溝通,就是信息交流,就是思想互動,通過“溝通”這座橋梁,我們和服務(wù)對象相互了解彼此的想法、立場和觀點,進而達到相互理解,相互信任,最終到達和諧社區(qū)的理想彼岸。

那么,如何做到有效的溝通,是否有技巧和方法呢

我以為,在物業(yè)管理中,溝通的技巧和方法在于工作實踐中的經(jīng)驗積累。“熟能生巧”就是這個道理。

首先,作為一名物業(yè)管理人員,要端正思想認識。必須做到以下幾點:

一、尊重不傲慢

我們渴望得到人尊重,但首先要學(xué)會尊重別人,我們的服務(wù)對象來自社會各階層、各人群,切不可以貌取人,看到有錢人就卑躬屈膝,看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人,也得不到別人的尊重。

二、熱情不冷漠

物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè),從業(yè)人員保持熱情的態(tài)度是起碼的職業(yè)道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經(jīng)得罪了業(yè)戶,何來“溝通”而言

三、誠信不敷衍

在工作中,我們要以誠為本,說到就要做到,切不可“開大興”、“摜浪頭”,事后不兌現(xiàn),敷衍了事。

四、禮貌不刻薄

禮貌是社交中的基本準則,更是物業(yè)管理的基本要求。禮字當頭,禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。

五、不呆板

在工作中堅持原則,按法律、法規(guī)辦事的同時,也要視實際情況,在不違反原則的前提下,盡量地予以變通、靈活。

六、負責(zé)不推諉

該是我們做的,我們就要做到;該是我們負責(zé)的,決不推諉。取信于民。

做到以上幾點,是否就可“一溝就能”了呢未必,有了正確的思想,還要有適當?shù)墓ぷ鞣椒?。那?在物業(yè)管理中“溝通”有哪些方法呢

一、說服教育法

將物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策向業(yè)戶進行宣傳、教育和說服,是我們在工作中最常用的方法,但往往也是效果比較差的方法,直觀的,死板的說教是無能的表現(xiàn)。

講法律、講政策理所當然,但怎么講,很有講究。因此,本方法常常要和別的方法結(jié)合使用,方能奏效。

二、換位思考法

“愛”與“被愛”是一對矛盾。作為管理者,有時也要換個角度,如果“我是個業(yè)主”會怎么想以他的心態(tài)感受一下他的感受。同時也可以請業(yè)戶也換個角度,如果他是管理者,該如何做將心比心,相互理解,解決矛盾。

三、入鄉(xiāng)隨俗法

在工作中講普通話是基本要求,但是,根據(jù)服務(wù)對旬的不責(zé)罵,特別對一些老年人,用同樣的方言來接待他們,往往會收到事半功倍的效果?！凹亦l(xiāng)音,一家親”,同樣的方言在情感上已得到了認同,還有什么不好說,不好商量呢但切記:如果沒有說方言的能力,還是說普通話,否則“鸚鵡學(xué)舌”,弄巧成拙,業(yè)戶以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對敏感方言,如“蘇北話”,不要輕易模仿。

四、避實就虛法

有時直截了當,直奔主題,往往會使矛盾激化,雙方弄僵。還不如避實就虛,先談點和主題無關(guān)的話題,談點天氣,交通什么的,緩和一下氣氛,然后再找機會,切入主題。

五、投其所好法

根據(jù)溝通對象的脾氣、愛好,可以多聊聊對方感興趣的話題。如歡喜棋牌,就談?wù)勁凭謱?愛好旅游,就談?wù)勆剿?鐘愛子女,就多贊揚贊揚他的孩子。對待中年婦女,贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑,俗話說,母以子貴嘛!

六、以退為進法

有時談僵了,切不可火上澆油,貪一時之快,把該講的,不該講的都發(fā)泄出來,這樣只能把對方逼入對立境地;不如以退為進,來個緩兵之計,勸一句,消消火,待合適機會,或換別人再跟業(yè)主溝通。

七、委曲求全法

有時會遇上不講理的業(yè)戶,這時更需要總代表,寬容,大度,切不可以牙還牙、針鋒相對,而更應(yīng)該和顏悅色,輕聲細語,即使被罵了也要能夠忍耐,小不忍則亂大謀,古人之言不可不聽。

除了以上各種方法,還可以利用一些非語言因素,更加強“溝通”效果。

一、離開沖突現(xiàn)場交談

在沖突現(xiàn)場溝通,只能“觸景生情”,越談越氣憤。心態(tài)無法平靜,還可能有旁觀好事者,添油加醋,擾亂局面,可能的話,勸其離開沖突現(xiàn)場,到其他場所交談溝通較為有利。

二、坐下來談

能坐下談就不要站著,“請坐”不光是禮貌,也是融洽氣氛,便于溝通的一個鋪墊。

三、談話時保持合適距離和位置

根據(jù)心理測試,一般人談話,身體保持1米半的距離為宜,太近會感覺壓迫,太遠則有生疏之感,且交談雙方所站位置最好呈90度角,面對面有對抗之嫌。 總之,物業(yè)管理人員應(yīng)是一名“雜家”,上至天文地理,下至雞手蒜皮,遠至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一點,各種知識都要學(xué)習(xí)一點。厚積才能薄發(fā),一旦需要時就能即興發(fā)揮,瀟灑自如。當然,最重要的是,物業(yè)人應(yīng)該保有對物業(yè)工作的熱情和對業(yè)主的善意。只有牢固樹立“為民服務(wù)”的思想,再掌握以上所言溝通的方法和技巧,才能是表里如一,長袖善舞,否則,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。

第2篇 物業(yè)食堂倉庫管理員工作職責(zé)

物業(yè)公司食堂倉庫管理員工作職責(zé)

1.負責(zé)對食堂物資發(fā)放工作;

2.負責(zé)根據(jù)《物品需求計劃表》中標明的物品名稱、規(guī)格/型號、數(shù)量等和由公司提供合格供應(yīng)商供給的物品進行核對驗收;

3.負責(zé)將驗收合格的物品登記在《入庫單》上,并在送貨單上簽字認可;

4.對驗收不合格的物品,在經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理同意后,聯(lián)系供貨商辦理退貨或換貨手續(xù);

5.每周應(yīng)對貯存物品環(huán)境和物品質(zhì)量進行檢查,防止物品損壞和變質(zhì),以至失去使用價值;

6.每月的月底應(yīng)對庫存進行一次盤點,盤點結(jié)果須記錄于《庫房物品盤點清單》中;

7.如發(fā)現(xiàn)有物品快過期時應(yīng)提前一個星期知會需領(lǐng)用的部門盡快領(lǐng)用,避免物品報廢;

8.當發(fā)現(xiàn)物品在儲存期間有問題時,應(yīng)及時知會主管領(lǐng)導(dǎo)進行處理;

9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

第3篇 前期介入物業(yè)管理顧問工作內(nèi)容

合作期限:由簽約之日起至h僑海景城一期入伙之日前二個月

結(jié)合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時為進入實操指導(dǎo)階段做好充分的準備工作。

(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖(包括土建和各類機電設(shè)備的)、項目模型等資料,了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范,確定項目檔次,協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。

(二)根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗,從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。

1、考查整體工程進度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;

2、建筑設(shè)計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;

3、設(shè)備機房的環(huán)境、::通風(fēng)是否滿足要求;

4、對住戶室外空調(diào)機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;

5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;

6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;

7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;

8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議;在空調(diào)設(shè)施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;

9、對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解,結(jié)合項目本身的市場定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇。

10、從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;

11、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;

12、給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見;

13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點,審查植物設(shè)計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議;

14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;

15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議;

16、對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;

17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及z海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議;

18、根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務(wù)范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對管理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;

19、對會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,::準確推測準業(yè)主層次,從實用性上建議會所適合經(jīng)營的項目,在此基礎(chǔ)上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創(chuàng)造社會效益又有一定經(jīng)濟收益的目的。

(三)從業(yè)主/住戶使用的角度

,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護設(shè)施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計、各種管道設(shè)計等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來物管的難度。

(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:

1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;

2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設(shè)計提出合理化建議,并根據(jù)當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;

3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案,方案要求功能完善、先進,設(shè)計合理、實用;

4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對智能化設(shè)備的選型提出建議。

(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:

1、根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議;

2、對物業(yè)內(nèi)商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;

3、根據(jù)會所增設(shè)的項目及物業(yè)配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。

(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益:

1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準等;

2、公共部分裝修材料的選用;

3、在空調(diào)設(shè)備安裝前,對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢;在空調(diào)設(shè)備安裝時,對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢;

4、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;

5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;

6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗;

7、根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢;

8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;

(七)在施工過程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計劃完工,同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。

(八)指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。

(九)指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進行整改,然后進行復(fù)驗,最后協(xié)助收集驗收報告。

(十)根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策,指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。

(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準,提出專業(yè)改進建議。

第4篇 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作程序

1.0目的

通過對設(shè)施設(shè)備(以下統(tǒng)稱設(shè)備)的管理控制,保證管理過程有能力滿足服務(wù)的要求。

2.0適用范圍

本程序適用于管理處所有設(shè)備的管理控制

3.0主要職責(zé)和權(quán)限

3.1工程維修部負責(zé)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的運行管理、維修及保養(yǎng)工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1設(shè)備的分類、編號

管理處將設(shè)備分為六大類:強電、弱電、消防、給排水、電梯、公司設(shè)備,按對物業(yè)服務(wù)的影響程度,將設(shè)備分成三個級別:

ⅰ級設(shè)備--對服務(wù)有直接影響;

ⅱ級設(shè)備--ⅰ級設(shè)備的附屬設(shè)備;

ⅲ級設(shè)備--對服務(wù)無直接影響。

各類設(shè)備編號原則如下:

jyht--□□□□□□□ □

設(shè)備級別(ⅰ、ⅱ、ⅲ)

設(shè)備流水號(000~999)

各系統(tǒng)代號(00~99)

專業(yè)代號

表示**豪廷

注①:專業(yè)代號:

qd-強電dt-電梯rd-弱電*f-消防

gp-給排水 gs-公司設(shè)備

②各專業(yè)分系統(tǒng)代號分配:

qd:00~09rd:10-19gp:20~29

dt:30~39*f:40~49gs:50~59

qd:00-供配電02-普通照明03-動力箱

rd:10-有線電視catv 11-無線對講

12-通信系統(tǒng)13-閉路監(jiān)控

14-車輛管理系統(tǒng)15-樓宇自控系統(tǒng)

gp:20-生活給排水系統(tǒng)21-排水及排污系統(tǒng)22-噴泉系統(tǒng)

dt:30-電梯

*f:40-火災(zāi)報警系統(tǒng)41-硬線聯(lián)動系統(tǒng)42-干粉滅火系統(tǒng)

43-防火卷簾門44-疏散指示與事故照明45-消防水系統(tǒng)

46-防排煙系統(tǒng)47-泡沫滅火系統(tǒng)

gs:50-公司辦公自動化系統(tǒng)51-工具設(shè)備

4.2設(shè)備的配置、驗收、建檔

4.2.1配置

工程維修部須對所有設(shè)備狀況足夠了解,同時根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求和實際工作情況提出設(shè)備申購計劃。

4.2.2驗收

工程維修部負責(zé)對設(shè)備的驗收,經(jīng)驗收合格的設(shè)備方可接管投入使用。

4.2.3建檔

2萬元以下的設(shè)備應(yīng)登記在《設(shè)備明細表》中,作為設(shè)備管理臺帳;對2萬元以上的設(shè)備除登記在《設(shè)備明細表》中外,還應(yīng)填制《設(shè)備卡》2份,一份懸掛于設(shè)備上,另一份保留在維修部存檔(維修部存檔的設(shè)備卡應(yīng)包括大修記錄,懸掛于設(shè)備上,不包括檢修內(nèi)容)。

4.3設(shè)備的使用管理

4.3.1《維修部工作手冊》的編制

維修部負責(zé)編制ⅰ、ⅱ級設(shè)備的管理工作規(guī)程,其中應(yīng)包括設(shè)備的操作、安全操作規(guī)程等要求。ⅲ級設(shè)備由使用人參照其設(shè)備的使用說明書操作,或由維修部對操作人員進行必要的培訓(xùn),ⅲ級設(shè)備的操作人員負責(zé)每日對設(shè)備進行的清潔、潤滑、更換易損易耗件。

4.4設(shè)備運行和檢查

4.4.1設(shè)備運行

維修部人員根據(jù)《維修部工作手冊》進行設(shè)備操作,并根據(jù)運行情況填寫操作表格;

4.4.2設(shè)備巡查

維修部根據(jù)《維修部工作手冊》對供配電、弱電、給排水系統(tǒng)等進行巡查,并填寫下列表格:

1)《供配電設(shè)備巡查記錄》

2)《弱電系統(tǒng)巡查記錄表》

3)《電梯運行巡查記錄表》

4)《給排水設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》

對于委外維護保養(yǎng)的設(shè)備應(yīng)在《分包合同》中注明維護保養(yǎng)的內(nèi)容,工作檢查標準、頻次等要求,由維修部編制相關(guān)工作規(guī)程,并據(jù)此對供方的工作進行檢查、監(jiān)督,并填寫下列表格:

1)《電梯維護保養(yǎng)記錄》

2)《消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)檢查記錄》

4.5設(shè)備的維護保養(yǎng)

4.5.1設(shè)備維護保養(yǎng)工作規(guī)程的編制

維修部負責(zé)編制ⅰ、ⅱ級設(shè)備的維護保養(yǎng)工作規(guī)程,其中應(yīng)包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)頻次、保養(yǎng)時間、保養(yǎng)內(nèi)容等。

4.5.2日常維護

維修部操作人員負責(zé)按照《維修部工作手冊》的要求,對設(shè)備進行日常維護保養(yǎng),并填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》

。

4.5.3定期維護保養(yǎng)

1)定期維護保養(yǎng)計劃的制定

維修部負責(zé)在每年12月編制下年度《設(shè)備年度維護保養(yǎng)計劃》。在每月的下旬編制下月的《設(shè)備月度維護保養(yǎng)計劃》,以據(jù)此安排維護保養(yǎng)工作。

2) 定期維護保養(yǎng)的實施

維修部根據(jù)《設(shè)備月度維護保養(yǎng)計劃》和《維修部工作手冊書》實施設(shè)備的定期維護保養(yǎng)工作,保養(yǎng)人員根據(jù)維護保養(yǎng)情況填寫。

a、《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》

b、《供配電設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)記錄表》

4.6設(shè)備的維修

4.6.1設(shè)備自行維修

當設(shè)備不能正常運行、操作人員無力維修時,維修部應(yīng)組織專業(yè)人員進行檢查維修,并根據(jù)維修情況填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。設(shè)備大修還應(yīng)填寫在工程維修部保存的設(shè)備卡中。

4.6.2設(shè)備委外維修

當設(shè)備故障超出維修部現(xiàn)有維修能力時,維修部填寫《設(shè)備外委維修申請單》報管理處審核、公司批準后,選擇合格供方實施委外維修。

4.7應(yīng)急處理

維修部負責(zé)對各系統(tǒng)建立《機電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案》,以滿足在設(shè)備出現(xiàn)故障或緊急情況下,能盡快排除故障,減少損失,使廣大業(yè)戶滿意。

4.8設(shè)備(系統(tǒng))的更新改造、報廢

當設(shè)備系統(tǒng)不能滿足服務(wù)運作需要時,維修部應(yīng)根據(jù)《維修部工作手冊》要求實施技改。設(shè)備選型、費用估算、實施計劃安排等方面的內(nèi)容,報管理處審核、公司審批后執(zhí)行。

當設(shè)備無法維修或維修成本太高、不經(jīng)濟時,由維修部填寫《報廢單》報管理處審核、公司審批后作報廢處理。

4.9質(zhì)量記錄的保存

工程部負責(zé)按照《文件控制程序》、《操作記錄控制程序》的要求保存與設(shè)備管理有關(guān)的記錄。

5.0支持文件

5.1《維修部工作手冊》

5.2《設(shè)備年度維護保養(yǎng)計劃》

5.3《機電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案》

5.4《設(shè)備月::度維護保養(yǎng)計劃》

5.5《分包合同》(供方提供)

6.0質(zhì)量記錄

6.1《設(shè)備明細表》

6.2《設(shè)備卡》

6.3《設(shè)備(設(shè)施)維修記錄》

6.4《設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)記錄》

6.5《供配電設(shè)備巡查表》

6.6《供配電設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)記錄表》

6.7《弱電系統(tǒng)巡查記錄表》

6.8《中控室系統(tǒng)運行維修記錄表》

6.9《消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)檢查記錄》

6.10《給排水設(shè)備(設(shè)施)巡查記錄》

6.11《設(shè)備對外委托維修申請單》

6.12《電梯保養(yǎng)檢查評定記錄表》

6.13《電梯運行巡查記錄表》

6.14《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》

6.15《報廢單

第5篇 z小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容

(一)客服中心管理運作

工作內(nèi)容:核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務(wù)

頻度:一天內(nèi)辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%

標準: 準確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結(jié),帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。

8:30-17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理

工作項目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗

工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時間近中午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜;

施肥:春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;

修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;

病蟲防治:每月一遍,嚴重者半月一遍;

補苗:春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補

標準:均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無漏、喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上

程序:7:00-9:30澆水、施肥;

9:30-11:30除雜草、整形、保潔;

13:30-15:30除殺蟲、補缺、保潔;

15:30-17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作:

工作內(nèi)容:裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護;

道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈

頻度:8h內(nèi)隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,

污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24h內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音;

檢查:二遍/天,及時維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍,即壞即修

標準:符合規(guī)定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 道路平整無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;

程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。

9:00-17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案

(四)安全護衛(wèi)、停車管理

工作內(nèi)容、定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練、消防設(shè)施 家居安全 違法行為裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練

頻度:每周三遍 ,5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場;

標準:人車進出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練

(五)保潔管理

工作項目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂

頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運,二遍/天,垃圾外運、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年;

標準:地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下

程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。

第6篇 x物業(yè)機電設(shè)備管理人員工作規(guī)定

1、維修員崗位規(guī)定:

1.1值班維修員須全權(quán)負責(zé)設(shè)備運行期間的全面工作。

1.2值班維修員必須堅守崗位,不得擅自離崗,工作去向須向工程主管報告。

1.3水、電維修員必須按規(guī)定時間巡視設(shè)備的運行情況,及時調(diào)整設(shè)備運行中的偏差,處理設(shè)備隱患。

1.4設(shè)備運行中遇設(shè)備故障而值班人員無法處理時,應(yīng)及時報告工程主管,以便組織搶修。重大設(shè)備故障時,工程主管應(yīng)立即組織修理,必要時聯(lián)系廠家維修。

1.5值班維修員必須做好本班工作記錄,發(fā)現(xiàn)問題未記錄,一切責(zé)任由當班人員負責(zé)。

1.6接班人員必須提前十五分鐘到達崗位,做好接班準備工作。在確認交接設(shè)備運行良好,使用設(shè)備齊全,值班場地清潔,值班記錄準確完整后進行交接班工作。

1.7除緊急事故外,任何承包出去的工程項目均須按供方管理規(guī)定和統(tǒng)一采購管理規(guī)定執(zhí)行,因工作需要的加班必須事先經(jīng)工程主管同意方可。

2、維修員工作規(guī)范:

2.1嚴格遵守各項規(guī)章制度,確保管轄范圍內(nèi)一切設(shè)施、設(shè)備的正常運行。

2.2每日進行維修工作時,發(fā)現(xiàn)問題及時檢查、處理。

2.3在巡視或進行維修工作時,嚴禁大聲喧嘩、打鬧嬉笑或工作時吸煙。

2.4在巡視或維修過程中,除在維修單上做好記錄外,必須在《巡視檢查記錄表》上的記事欄進行詳細記錄,以便主管隨時檢查。

2.5除非緊急情況(如斷電、漏水、電器或電路短路等)維修員不得接受其他部門或業(yè)戶的邀請私自進行維修。凡屬業(yè)戶委托維修項目,須由管理處統(tǒng)一安排方可進行,進行業(yè)戶室內(nèi)維修時,必須有業(yè)戶陪同或業(yè)戶代表在場方可進入室內(nèi)維修。

3、維修員工作安全措施:

3.1維修員在斷開自動開關(guān)或隔離刀閘工作時,必須把'禁止合閘'的標示牌掛在手柄上。

3.2帶電工作時必須使用絕緣柄的工具,戴好手套,穿長袖和長褲的工作服。

3.3電氣試驗時必須穿絕緣鞋。

3.4工作完畢后,應(yīng)檢查工具有無遺忘,并須將拆動部分恢復(fù)原狀。

3.5雷電時禁止進行任何電氣設(shè)備的維修工作。

3.6帶電高空作業(yè)時必須二人進行。

3.7在易燃易爆場所必須使用防爆燈,調(diào)換燈泡時須停電作業(yè)。

3.8在熾熱高溫場所作業(yè)時,必須做好通風(fēng)降溫措施,禁用易燃油類或揮發(fā)性液體。

3.9禁止在潮濕場所進行帶電工作,要保持工作服干燥,養(yǎng)成穿絕緣鞋、戴絕緣手套的好習(xí)慣。

3.10消防設(shè)施必須擺放在顯眼處,便于取用的地方,且保持消防設(shè)施的良好使用狀態(tài)。

第7篇 某物業(yè)管理公司文書工作管理規(guī)定

物業(yè)管理公司文書工作管理規(guī)定

為了使公司的文書管理工作更加制度化、標準化、規(guī)范化,保證檔文件和資料的完整齊全,防止遺失泄密,特制定本規(guī)定。

一、主題內(nèi)容與適用范圍:

1、本規(guī)定明確了文書的收發(fā)、用印、傳遞、催辦、立卷、檔和查閱等管理辦法。

2、本規(guī)定適用于公司的日常文書檔案處理工作,也適用于公司各部門兼職文書員的工作。

二、收文:

1、凡屬公司種類收文,統(tǒng)一由行政人事部指定文書員簽收、拆封,并及時、準確做好收文登記。凡屬公司領(lǐng)導(dǎo)親收的公文,公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)將來文編號及到文日期通知行政人事部指定文書員予以登記。

2、收文登記時,必須填寫收文一式二份(見附件一、附件二),第一聯(lián)與來文聯(lián)在一起,第二聯(lián)作簽收及行政人事部留底。

3、凡收文登記的文件,必須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示方可發(fā)閱。做到當天收文當天登記,當天送主管領(lǐng)導(dǎo)批閱,并按批示處理。

4、凡屬急件必須及時送主管領(lǐng)導(dǎo)批閱,并按批示迅速處理。

5、凡外出開會或托人帶回的文件,為防止文件耽擱、遺失或泄密,必須立即交行政人事部做好登記手續(xù)后方可閱辦。

7、文件辦妥后,應(yīng)按部門案卷檔。

三、發(fā)文:

1、凡以公司名義發(fā)出的正式文件(內(nèi)部或外發(fā)),必須到行政人事部辦理發(fā)文手,并分別按照公司發(fā)文文本的格式打印(文本格式見附件三、附件四),經(jīng)登記、編號后方可發(fā)出,底稿與發(fā)文副本放在一起檔。

2、凡公司報送上級的報告、匯報、計劃、總結(jié)等文件,必須到行政人事部辦理發(fā)文手,并按照公司發(fā)文文本的格式打印(文本格式見附件三),經(jīng)統(tǒng)一登記、編號后方可發(fā)出,底稿與發(fā)文副本放在一起檔。

3、文件擬稿要按發(fā)文稿(見附件五)的擬制程序進行:一般應(yīng)由主要經(jīng)辦部門擬稿,由擬稿人署名、該主辦部門負責(zé)人核稿簽字、行政人事部審稿,然后由行政人事部送公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。需經(jīng)幾個部門協(xié)辦或認可的文稿,在主辦部門負責(zé)人簽字后,應(yīng)由主辦部門送協(xié)辦部門會簽,然后由主辦部門送行政人事部審稿,再由行政人事部送公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。

4、凡以一般函發(fā)文,須經(jīng)發(fā)文部門主管領(lǐng)導(dǎo)同意或授權(quán),并按照公司標準函文本的格式打印(文本格式見附件六),由行政人事部登記、編號后發(fā)出。函文必須留底備查,留底稿上應(yīng)有發(fā)文部門負責(zé)人的簽字。

5、對來信、來函應(yīng)作好登記,經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)閱批后轉(zhuǎn)遞有關(guān)部門辦理。復(fù)信、復(fù)函與來信、來函放在一起,辦妥后檔。

6、凡以公司名義張貼、通告通知、規(guī)章制度等均需擬稿,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意或簽發(fā)后方可張貼,并作好登記、編號,底稿與張貼件放在一起檔。

7、凡在公司內(nèi)部印發(fā)資料,必須經(jīng)部門負責(zé)人在底稿上簽字同意,到行政人事部填寫文函打印申請(見附件七),辦理文印委托手,經(jīng)核準后方可印發(fā),并在行政人事部留底檔一份(底稿加打印件)。

8、一切應(yīng)屬檔的文件,文稿若是書寫件,應(yīng)用鋼筆或毛筆書寫,不可用鉛筆、圓珠筆或彩色水筆書寫。文稿須清晰整潔,標點符號準確。若文稿修改較多,造成稿面不清,抄出清稿,以審稿、校對和檔。

四、用印:

1、凡公司發(fā)文用印,必須與原稿核對,如有錯漏,需更正后方可蓋章。

2、凡屬業(yè)務(wù)常規(guī)報表之外的上報材料、報表等需蓋部門公章或公司公章時,必須經(jīng)部門負責(zé)人或(分管)公司領(lǐng)導(dǎo)的同意后,方可蓋章。

3、公司行政介紹信由行政人事部統(tǒng)一簽發(fā),介紹信及印章由專人保管、開具、監(jiān)印。簽發(fā)介紹信應(yīng)符合國家有關(guān)政策及上級有關(guān)規(guī)定,并在職權(quán)范圍內(nèi)。

4、開具介紹信須經(jīng)部門或公司領(lǐng)導(dǎo)同意,介紹信上必須寫明辦理的具體事項,不得以“聯(lián)系工作”、“購物”等含糊籠統(tǒng)的字名表示。

5、禁止在空白紙張或空白介紹信上蓋章。

6、介紹信有效期市內(nèi)一般為三天,市外一般為七至十天。介紹信存根記載和正文要一致,在介紹信存根上必須標明簽發(fā)人。介紹信存根由行政人事部檔備查。

7、員工需公司證明其私人事由,如確有需要,應(yīng)經(jīng)部門負責(zé)人審核同意,并在申請證明的原稿上簽字,行政人事部方可按有關(guān)政策及規(guī)定予以證明。證明的內(nèi)容由行政人事部用公司標準函文本簽發(fā),原稿留底備查。如要求證明的內(nèi)容不符合國家有關(guān)政策及上級有關(guān)規(guī)定,或本公司無法證明的,行政人事部有權(quán)拒絕證明或蓋章。

8、公司各級公章由行政人事部集中管理,逐一備案。凡領(lǐng)用新章、還舊章,一律由使用部門負責(zé)人親自到行政人事部辦理。部門應(yīng)將印章保管人名報行政人事部備案,辦理保管人簽字手續(xù);保管人若有變動應(yīng)向行政人事部辦理移交簽字手。

9、刻制公司各級公章統(tǒng)一由行政人事部指定專人辦理,未經(jīng)行政人事部負責(zé)人簽字,不予報銷刻制費用,并追究擅自外發(fā)刻制責(zé)任。

五、文書的傳遞:

1、凡公司內(nèi)部印發(fā)的文件資料,應(yīng)由行政人事部指定文書員統(tǒng)一編號、登記,重要的蓋上定期回收章定期收回,不得擅自銷毀。

2、凡上級下達的機要文件,按指定范圍閱讀,一律不準帶回家或帶到公共場所,不準私借,閱后即還行政人事部指定文書員保存。

3、上級或公司的文件,凡屬絕密或注明不準翻印的一律不得復(fù)制。其他文件如確需復(fù)制,必須經(jīng)行政人事部主任或地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理室簽字批準,并在行政人事部辦理登記手續(xù)后,由行政人事部指定復(fù)制;其中有密級的,復(fù)制件應(yīng)編號,在密級可閱范圍人員中簽收使用,并在行政人事部規(guī)定的期限內(nèi),由使用人本人退還行政人事部予以銷毀,并在登記冊上作注銷和銷毀證明簽字。

4、凡只需公司領(lǐng)導(dǎo)閱辦的上級文件,閱辦后即退還行政人事部檔;凡轉(zhuǎn)至部門閱辦的文件,閱辦后即退還行政人事部檔;凡轉(zhuǎn)由幾個部門閱辦的,由行政人事部依次傳遞,各閱辦部門留文一般不超過三天即應(yīng)退還行政人事部,急件留文期限由行政人事部傳遞時另定。

5、行政人事部指定文書員應(yīng)在收文的留底聯(lián)(見附件二)上寫明傳閱路線及實際傳到日期,以按留文期及時回收、傳遞或催辦。

六、文書的催辦:

1、行政人事部指定文書員每月清對一次收發(fā)文情況,對超過留文期限的或公司需調(diào)回的文件,開具催文通知(見附件八)。

2、收到催文通知的部門或,個人,應(yīng)即將文件退還行政人事部,如確實遺失應(yīng)報告行政人事部備案查失。

七、文書的立卷和歸檔:

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2、行政人事部指定文書員和部門兼職文書員負責(zé)公司和部門文件的收發(fā)、保管。根據(jù)檔要求,認真做好有保存價值文書材料的催辦、整理、立卷和檔工作。

3、根據(jù)平時立卷和年終組卷相結(jié)合的要求,文書員平時應(yīng)注意收集有關(guān)文件和資料檔,應(yīng)根據(jù)文件或資料的內(nèi)容,及時收入有關(guān)案卷夾內(nèi);按平時成的一項工作或一次會議,及時清理,立即裝訂成卷;年終按保管期限的規(guī)定,分個度、分級別、分問題分別立卷。

4、立卷時應(yīng)按要求分裝訂,寫明案卷標題,卷內(nèi)文件以時間順序排列,卷內(nèi)目錄一式三份。

5、案卷在次年一季度向行政人事部檔,部門或個人不得繼保存。部門或個人需要繼使用的材料,應(yīng)先檔后借閱。

6、公司受上級部門獎懲的資料,包括獎狀、證書、通知等,收到材料的部門或個人,應(yīng)在收到資料的三天內(nèi)即將原件向行政人事部檔。檔后原件一般不予借用;如確需使用原件,應(yīng)辦理借用手并有期限。

7、名部門收到未經(jīng)登記的文件資料時,應(yīng)及時向行政人事部補辦登記手。辦完的文件資料要有系統(tǒng)、完整,來文和復(fù)文要放在一起檔。

8、各部門互送文件、材料時,由文件、材料制作部門立卷檔。幾個部門會辦的文件、材料,由主辦部門立卷檔。收發(fā)的文件、材料屬公司的,由行政人事部立卷檔。

9、文書檔案一般須將原件檔,重要材料一般不準以復(fù)印件檔。

八、文書檔案的查閱:

1、凡查閱由本部門成檔后的文書檔案材料,需經(jīng)本部門負責(zé)人簽字同意方可查閱。

2、凡因工作需要查閱由非本部門成檔后的文書檔案材料,需經(jīng)行政人事部主任批準方可查閱。屬密級檔案材料,需經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準方可查閱。

3、查閱文書檔案一般應(yīng)在行政人事部內(nèi)進行;如確需借出行政人事部,應(yīng)經(jīng)行政人事部主任同意并辦理借離手,一般應(yīng)在一周內(nèi)還。借離的文書檔案不得帶出公司,例外情況需經(jīng)行政人事部主任或公司領(lǐng)導(dǎo)批準。

4、外位來本公司查閱或抄錄文書檔案材料時,必須持介紹信,根據(jù)材料性質(zhì)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)或行政人事部主任批準,到行政人事部辦理查閱或抄錄登記手續(xù)后,方可查閱。

5、查閱或借閱文書檔案者應(yīng)注意對文書檔案的保密和保護,不得私自轉(zhuǎn)借、復(fù)印,不得向無關(guān)人員擴散文書檔案的內(nèi)容,不得遺失、抽換、涂改、圈點、拆散,閱后應(yīng)及時還;行政人事部指定文書員必須按頁核對,發(fā)現(xiàn)有上述情況,查閱或借閱者應(yīng)負完全責(zé)任。

九、文書檔案的交接、統(tǒng)計、保管:

1、行政人事部指定文書員或部門兼職文書員調(diào)動,均需辦移交手。

2、行政人事部指定文書員應(yīng)做好檔案的統(tǒng)計工作,包括檔案的收進、移出、銷毀、結(jié)存、整理、保管、鑒定、利用等內(nèi)容。

3、文書檔案的保管要做到防潮、防光、防塵、防蟲、防火、防盜,保持清潔,以保護檔案的完整無損,延長檔案的使用壽命。

十、附則:

第8篇 物業(yè)公司部門值班工作管理程序

1.0目的加強對值班的管理,確保24小時為業(yè)主和住戶提供滿意的服務(wù)。

2. 0適用范圍適用于本公司各部門的值班工作。

3. 0職責(zé)3.1各部門負責(zé)人負責(zé)本部門各項業(yè)務(wù)的值班安排。

3. 2各值班負責(zé)人負責(zé)當班期間本項業(yè)務(wù)的全面管理。

3. 3行政值班經(jīng)理負責(zé)物業(yè)小區(qū)的總值班。

4.0程序

4.1值班制度及人員安排

4.1.1客戶服務(wù)中心按計劃排班并填寫《值班記錄簿》。

4.1.2行政值班經(jīng)理負責(zé)監(jiān)督管理當值期間重大情況的妥善處理,并填寫《值班記錄簿》。

4.1.3維修部根據(jù)計劃安排水、電、氣、暖等維修工、電梯值班人員值班,并填寫《值班記錄簿》。

4.1.4保安部設(shè)立值班室,值班員指揮協(xié)調(diào)各崗位值勤人員的工作,并填寫《值班記錄簿》。

4.1.5值班經(jīng)理、保安部、維修部實行24小時值班制度。

4.2值班實施

4.2.1 行政值班經(jīng)理負責(zé)當班期間住宅區(qū)的全面管理。

發(fā)生緊急情況時應(yīng)執(zhí)行《緊急情況處理程序》的有關(guān)規(guī)定。

4.2.2 維修部值班員負責(zé)物業(yè)管轄區(qū)各類工程設(shè)施維修安排,發(fā)生緊急情況時應(yīng)執(zhí)行《緊急情況處理程序》。

4.2.3 保安部值班員負責(zé)指揮協(xié)調(diào)本部門各崗位值勤人員的工作。

4.2.4 夜間值班期間,行政值班經(jīng)理應(yīng)對治安、交通、消防、機電各崗位進行檢查與監(jiān)督,按值班要求對各崗位檢查一次,并將情況填寫在《值班記錄簿》上。

4.2.5 夜間值班期間,如遇非緊急、且不能及時處理的投訴、報修、委托等遺留問題,則應(yīng)在第二天早上換班前由值班員將情況詳細地記錄在《值班記錄簿》上,并移交相應(yīng)責(zé)任人處理。

5.0相關(guān)文件

5.1《緊急情況處理控制程序》6.0質(zhì)量記錄

6.1《值班記錄簿》

第9篇 物業(yè)園區(qū)門崗安全管理工作措施

門崗包括進出入口,員工通道,車輛通道等。

設(shè)在物業(yè)人員及車輛進出的主要通道口,由保安員負責(zé)門崗安全保衛(wèi)工作。在當值時,對人員、車輛及物品的進出進行控制,做好檢查和登記工作。發(fā)現(xiàn)可疑的人或事,必須認真妥善作出處理,并向上級匯報同時做好記錄。原則上對客戶我們應(yīng)24小時提供方便,并做好人員進出的登記工作。對大樓內(nèi)進行裝修的施工人員必須實行出入證管理制度,否則不得進入。門崗之間必須互通情況,相互協(xié)調(diào)進行工作。

由于門崗的職責(zé)相當重要,因此列出下列崗位責(zé)任供參考:

大堂主要職責(zé)

1.大堂保安兼有保安員和迎賓員的雙重職能,除做好本區(qū)域的安全警衛(wèi)工作外,在不影響本職工作的情況下,盡可能多地向客人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2.崗位設(shè)置應(yīng)固定在視野開闊的位置,按規(guī)定穿著和佩帶胸牌,精神飽滿,跨立站好,不得與無關(guān)人員閑聊或做與工作無關(guān)的事。

3.提高警惕,認真進行觀察,注意發(fā)現(xiàn)可疑人和可疑物,必要時有禮貌地進行盤問,發(fā)現(xiàn)可疑情況立即妥善處理,處理不了的及時向自己的上級報告,并做好值班記錄。

4.熟悉本物業(yè)客戶及員工的情況,對從非員工出入口出入的員工,應(yīng)有禮貌地進行勸阻,并做詳細記錄。

5.積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項具體任務(wù)和穩(wěn)妥處理各種突發(fā)事件。

員工進出入口職責(zé)

1.文明禮貌,站立服務(wù),嚴格檢查進入物業(yè)員工的證件,對未帶員工證件者應(yīng)將其部門、姓名及原因做詳細記錄,并通知其部門領(lǐng)導(dǎo),才準放行。

2.私人來客、來訪者一般不得進入物業(yè),若有緊急情況先通知其部門領(lǐng)導(dǎo),請部門領(lǐng)導(dǎo)通知本人到物業(yè)外會面。

3.施工人員進入必須持有保安部簽發(fā)的施工出入證,保安須核實施工證上的姓名、日期等,如發(fā)現(xiàn)有不符或其它問題,及時報告領(lǐng)班和主管。

4.提高警惕,發(fā)現(xiàn)員工出入口附近的可疑人物應(yīng)禁止進入,禁止任何易燃、易爆及其它危險品帶入物業(yè),對用明火施工者,要主動檢查其是否持有保安部簽發(fā)的動火證,否則不準將動火用具帶入物業(yè)內(nèi)。

5.任何攜帶物業(yè)物品出店必須持有部門經(jīng)理簽發(fā)的攜物外出證明,否則,保安人員有權(quán)將物品扣留,并交還當事人部門經(jīng)理進行處理。

停車場崗位職責(zé)

1.積極指引車輛安全駛?cè)胲囄煌＼嚒?/p>

2.檢查并提示車主鎖好車門,并詳細記錄車輛進出時間、車況及牌號。

3.做好對機動車的監(jiān)護及車場(庫)的安全巡視工作。

4.提示司機嚴格遵守停車場(庫)的安全管理規(guī)定和使用規(guī)定。

5.嚴格杜絕停車場(庫)內(nèi)有明火發(fā)生。

6.認真檢查停車場(庫)內(nèi)的消防設(shè)施、器材,使之保持正常使用狀態(tài)。

7.對停車場(庫)周圍的施工情況進行管理,避免因施工影響到物業(yè)的正常停車秩序。

8.阻止未經(jīng)許可或未辦理停車位的機動車輛使用地下車庫。

9.阻止裝有易燃、易爆、危險物品的車輛駛?cè)胪＼噲?庫),發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即向領(lǐng)班或保安主管報告。

10.阻止無關(guān)人員、閑散人員(包括非工作需要的員工)穿物車庫或在停車場(庫)內(nèi)逗留。

11.對停放一天以上的車輛要記錄,并報告領(lǐng)班和主管。

12.嚴格禁止在停車場(庫)內(nèi)停放非機動車和存放貨物。

13.認真做好當班各種記錄,并做好交接班工作。

14.完成上級下達的各項工作。

物品的進出管理

對外來各類物品的進出,各崗必須認真檢查,并問清物品所到部位。對危險的易燃、易爆、易污染物品,不得擅自進入大廈。對物品的出門,必須憑有效的出門單?？腿说奈锲愤M入大廈原則上必須使用貨梯搬運,但在貨梯有故障的情況下,可以根據(jù)實際情況使用客梯搬運。但必須避免人流高峰。當值保安員必須做好檢查核對及記錄工作。

車輛的進出管理

外來車輛運輸物品,要強化驗證這一環(huán)節(jié),仔細檢查核導(dǎo)。發(fā)現(xiàn)車輛強行闖進闖出、停車則又不接受檢查的,一方面要采取有效的措施,加以制止;另方面要詳細的記錄車型、車號及司乘人員的相貌特徵,以備后查。在物業(yè)主要出入口要做好車輛的流通工作,防止因車輛聚集過多或急搶進出而造成交通堵塞等事故的發(fā)生。

巡邏工作管理

管理處當值的巡邏人員必須對物業(yè)進行定時或不定時的以安全為主的綜合性巡查。內(nèi)容包括物業(yè)設(shè)備、設(shè)施、防火、防盜以及清潔、綠化等各個方面,夜間和節(jié)假日應(yīng)加強巡邏,在巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑的人或者事,必須作出追蹤盤查。施工現(xiàn)場以及停車位置、各種通道是巡邏的重要目標,必須認真仔細。例如在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有不安全因素應(yīng)立即責(zé)成有關(guān)施工單位進行整改,發(fā)現(xiàn)重大隱患應(yīng)立即責(zé)成停止操作,并做好記錄,逐級上報處理。

第10篇 物業(yè)園區(qū)日常工作單管理程序標準

物業(yè)園區(qū)日常工作單管理程序及標準

程序標準

1、接到客戶要求

接到住戶(租戶、業(yè)主、保姆、司機或其他相關(guān)人員)的維修、清潔、綠化等要求時均需問明問題發(fā)生的情況及故障的位置,并預(yù)約時間。

2、填寫工作單

按照住戶(租戶、業(yè)主、保姆、司機或其他相關(guān)人員)的要求填寫工作單,派發(fā)至相關(guān)部門。工作單書寫要求字跡工整,語言簡潔,敘事準確。

3、工作跟進

如開列的工作無法進行或需要中止時得到工

4、工作回訪

裝修改造,更換設(shè)備等重要維修工作應(yīng)在工作完成后三日內(nèi)進行回訪,回訪內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度及工作完成情況。如有問題立即通知工程返修,并將回訪情況在工作單上標注返工程部。

第11篇 物業(yè)管理工作意見及接管后改善建議

對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議

一、'**嘉都'是位于南充市區(qū)的高尚純住宅小區(qū),公元2004年建成使用,是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)(其中近一半為企業(yè)老板和行政公務(wù)人士)。物業(yè)管理系由《zz》物業(yè)管理公司進行。

為使'**嘉都'小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次,充分滿足業(yè)主、使用者的服務(wù)需求,《zz》物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上,針對'**嘉都'物業(yè)管理的各個要素,了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點,確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。

經(jīng)調(diào)研和分析zz物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時'**嘉都'之物業(yè)管理工作主要存在:'一個根本矛盾,兩個意識被動,三個服務(wù)漏項'。

利益的根本矛盾:現(xiàn)時物業(yè)管理機構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù),酬金收取標準按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。在國內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護權(quán)益意識薄弱時,在利益驅(qū)動之下,勢必造成管理開支增大,形成與業(yè)主利益的矛盾。

*物業(yè)保值、增值意識被動:物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個主要因素了。gm花園小區(qū)乃94年投入使用,現(xiàn)時在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構(gòu)處于較被動狀態(tài),未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識。

*物業(yè)管理服務(wù)意識被動:現(xiàn)時'gm花園'物業(yè)管理機構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作,與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。

*物業(yè)形象服務(wù)缺乏:物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn),物業(yè)價值是業(yè)主的利益。

*私人個性服務(wù)缺乏:在高尚住宅,物業(yè)使用者的需求在不斷提升,也同時各有不同。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。

*溝通服務(wù)缺乏:物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)委托合同的行為,相互溝通是委托合同進行的重要因素,缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。

二、管理服務(wù)思路

現(xiàn)代人經(jīng)過努力,在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面,有了更高的要求。

我們考慮到在'**嘉都'小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟富裕的企業(yè)家、企業(yè)高級管理人士和行政公務(wù)人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高,對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高,一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。

'**嘉都'小區(qū)圍合式建筑,營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境;加之人車分流的整體規(guī)劃,營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。

為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求,我們將在為'**嘉都'小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)'業(yè)主利益第一位,服務(wù)內(nèi)容全面化,保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量'。以達到我們物業(yè)管理的目標:'通過自己的有效服務(wù),提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益,促使物業(yè)的保值和增值,構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境'。

三、物業(yè)管理改進工作

為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能:'管理功能、維護功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀功能'。我們將對(zz)物業(yè)管理公司在'**嘉都'小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn):

1、管理酬金定額收取,徹底照顧業(yè)主利益。

物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮,以增強業(yè)主與物業(yè)管理公司的相互信任,全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。

2、制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。

業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個人的消費能力、消費層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)生差異,我們將應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求,根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗,為'**嘉都'小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務(wù),滿足各種層面的需求,同時也是提升物業(yè)價值之亮點。

3、引入住區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)概念,提升物業(yè)公司的形象。

社區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)(dis)既是社區(qū)的'美容術(shù)',更是社區(qū)的'健身法',已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣,成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一,同時,具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。

4、提供物業(yè)租賃服務(wù),滿足業(yè)主需求

經(jīng)過我們的調(diào)研,'gm花園'的使用者多為租戶,租金是業(yè)主利益的體現(xiàn),為滿足業(yè)主的利益,小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)將應(yīng)用s物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會影響,開展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項目。

5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù),提升管理層次。

為適應(yīng)'gm花園'國際化人士居住的要求,對小區(qū)內(nèi)全面建立標識導(dǎo)視系統(tǒng)(vi),所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌,以靜態(tài)形式表達管理服務(wù),有效解決管理溝通,減少管理人力成本,體現(xiàn)'gm花園'做為國際化人居環(huán)境,提升小區(qū)層次。

6、開通渠道,保障有效溝通。

'gm花園'物業(yè)管理處及s物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、e-mial、英特網(wǎng)等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業(yè)主、使用者保持溝通,以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達到質(zhì)量。

7、實行物業(yè)管理報告制度,提倡工作透明化

'gm花園'小區(qū)物業(yè)管理處將實行'管理報告'制度,每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開,供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督,征求各方意見和建議,加強相互溝通。

8、實施'溫馨家園計劃',增加居民歸屬感。

充分利用'gm花園'的高級會所,將部分內(nèi)容以成本價向居民開放,吸引居民更多的參加會所活動,讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動,加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感,提升小區(qū)物業(yè)價值。

9、倡導(dǎo)'鄰居守望',加強居民自治意識。

在發(fā)達國家住宅區(qū),為了提高安全度,特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時候,要主動幫助'守望',并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干'鄰居守望'廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在'gm花園'借鑒這種富有實效的措施。

10、加強各方溝通,保障專業(yè)服務(wù)。

s物業(yè)管理公司就'gm花園'物業(yè)管理服務(wù)聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問,以保障我們對'gm花園'物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。同時,我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通,以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策,以便服務(wù)工作到位。 為了將gm花園建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū),在依照gm花園小區(qū)物業(yè)管理委員會的《gm花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容》有關(guān)招標書,同時參照中華人民共和國建設(shè)部《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標準》結(jié)合s公司'以家為本,服務(wù)社群、精益求精'的宗旨及'人性化管理'、'規(guī)范化服務(wù)'為指導(dǎo)方針對gm花園物業(yè)管理事項進行量化,s物業(yè)管理公司在gm花園進行之物業(yè)管理項目及措施承諾如下:

特別承諾:

s物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將gm花園創(chuàng)建成j市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標準,以國家權(quán)威機構(gòu)的認可來檢驗本公司的服務(wù)水準,同時提升gm花園的社會知名度。如未達到服務(wù)標準,s物業(yè)管理公司將gm花園小區(qū)的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。

序號指標名稱國標投標指標測算依據(jù) 主要措施

1公共場所設(shè)施保潔率98%安排、實踐保潔的公共場所、設(shè)施/公共場所、設(shè)施總計×100%1.保潔員崗位明確,責(zé)任質(zhì)量要求細致嚴格;2.每日保潔、休息日、休息時間為保潔重點區(qū)間;3.管理人員隨時引導(dǎo)使用人注意愛護環(huán)境衛(wèi)生,逐漸培養(yǎng)良好情操,形成gm花園重要特色之一。

2清潔保潔率99%100%以工作計算,記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1.保潔員責(zé)任區(qū)明確,工作質(zhì)量要求具體、嚴格,有考核、有獎罰;2.保潔員上門收集垃圾,以主動服務(wù)提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生;3.保潔監(jiān)督機制健全。

3綠化完好率95%98%完好綠地/總綠化面積×100%1.綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)行力度;2.治安管理員負責(zé)環(huán)境保護、日常監(jiān)督工作,靜態(tài)措施提示住戶愛護環(huán)境;3.主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題;4.發(fā)動住戶熱愛綠地,主動保護綠地,提合理建議,并參與管理。

4火災(zāi)發(fā)生率1‰(年)0.5‰(年)發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)×100%1.多種途徑宣傳消防安全;2.培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗的巡查人員,及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患;3.管理到位,合理使用設(shè)施、設(shè)備等;4. 分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全,提示注意防火。

5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)(除住戶家庭內(nèi)部原因造成外)實行二十四小時保安巡查制度,分快速、中速及慢速巡查,設(shè)立二十四小時報警中心,落實保安崗位職責(zé),明確責(zé)任區(qū)域,并在小區(qū)重點部位,調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報警裝置,以確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。

6管理人員專業(yè)崗位合格率90%100%培訓(xùn)格人員/培訓(xùn)員總計×100%1.管理(值班服務(wù))人員英語對話水平。2.人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合,制度、計劃落實; 3.培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合,強化培訓(xùn)結(jié)果。

7房屋完好率98%100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總建筑面積×100%1.建立經(jīng)常性檢查制度;2.每半年進行一次全面分項檢修;3.嚴格裝修管理和日常管理,無人為損壞事件。

8房屋零修急修及時率98%100%及時維修次數(shù)/應(yīng)計報維修次數(shù)×100%1.人力配備充足;2.崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位;3.技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平;4.強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。

9道路完好率及使用率95%100%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%1.嚴格公共設(shè)施管理養(yǎng)護制度,治安管理員加強巡查和疏導(dǎo);2.向住戶宣傳有關(guān)法規(guī),培養(yǎng)熱愛家園意識,合理使用道路;3.及時整改修補損壞路面;

10化糞池、雨、污水井、完好率95%100%完好化糞池、雨、污水井數(shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100%1.每日記錄檢查情況,發(fā)現(xiàn)問題,立即疏通處理;2.化糞池每半年清理一次;3.雨水井、污水井每一年全面檢修一次。

11排水管、明暗溝完好率95%100%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度×100%1.每日記錄檢查情況,發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計施工方案,疏通處理;2.每半年進行一次全面檢修。

12照明燈及疏散燈完好率95%99%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量×100%1.每日記錄檢查情況及時更換檢修;2.每月全面檢查檢修一次;3.保潔員保持照明潔凈。

13停車場、單車棚完好率95%99%完好的設(shè)備設(shè)施/停車場設(shè)施設(shè)備總計×100%1.依規(guī)劃使用停車場地;2.停車場設(shè)施設(shè)備正常運行,技術(shù)人員檢修,確保安全有效;3.停車場疏導(dǎo)有序,無占用消防信道,無阻礙交通。

14公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率95%99%完好公共文體、休息設(shè)施/公共文體、休息設(shè)施總計×100%1.有詳細管理養(yǎng)護計劃;2.保潔員每日保潔3.社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍,住戶自覺愛護;4.開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設(shè)施,合理使用;5.部分設(shè)施實行有償服務(wù),以彌補管養(yǎng)經(jīng)費不足,及時修繕。

15消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備/小區(qū)管理處負責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)×100%指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護,實行巡查制度,建文件記錄,并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。

16大型及重要機電設(shè)備完好率99%完好的大型及重要機電設(shè)備/大型及重要機電設(shè)備總計×100%1.建立嚴格的設(shè)備管理及日常運行操作規(guī)程;2.重要設(shè)備責(zé)任到人;3.認真進行日運行記錄和檢查;4.每月進行一次二保;5.每半年進行一次大保;6.加強技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn),減少安全隱患。

17維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項次/維修工程項次×100%1.建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度;2.擁有一批有較高技術(shù)水準的維修隊伍。

18住戶有效投訴率2‰(年)1‰年以下有效投訴/投訴總計×100%1.做好各項管理工作,創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū);2.提高員工素質(zhì),強化服務(wù)意識;3.發(fā)生問題,及時處理,為住戶排憂解難;4.做好解釋工作,與回訪制度落實。

處理率95%100%處理的有效投訴/有效投訴×100%

19維修服務(wù)回訪率95%98%維修回訪次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)×100%1.建立健全回訪制度;2.做好維修、回訪記錄;3.加強維修隊伍服務(wù)意識。

20房屋外觀統(tǒng)一整潔率100%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積/房屋外觀總面積×100%1.嚴格住戶裝修審批手續(xù),杜絕違章裝修于事前;2.加強裝修巡查制度,每天巡查一次,詢問工程進度有否增加施工項目,及時整改;3.竣工驗收細致有重點,確保外觀統(tǒng)一整潔,不損害房屋安全;4.屋村事務(wù)助理加強巡視,發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔,立即處理;

21違章發(fā)生率1‰0.5‰違章項目/發(fā)生項目總計×100%1.建立巡視制度,跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn)并加大處理力度;2.強化宣傳教育意識,把有關(guān)管理制度貫徹到每個人的行動中,依法管理。

違章處理率95%100%處理違章項目/違章目總計×100%

22管理費收繳率98%以上99%以上管理費實際收繳額/管理費應(yīng)計收繳額×100%1.100%辦理各種費用銀行托收;2.及時提示住戶欠款;3.屋村事務(wù)助理及時上門提示按時交納管理費

23居民對物業(yè)管理滿意率95%99%(對管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)) /參加業(yè)主評議戶數(shù)×100%1.科學(xué)的住宅管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合,編識無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò);2.加強重點業(yè)主的走訪,重點解決問題;3.以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作,贏得業(yè)主的支持。 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化,物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化,管理層和操作層人員比例縮小(比例為1∶1),管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。為此,s物業(yè)管理公司在人員配備上堅持以'精干、高效、敬業(yè)'的用人原則為基礎(chǔ),確定'重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德'的用人標準,嚴把人才選聘關(guān)。管理層基本素質(zhì)要求通過外語、計算機和智能化考核,學(xué)歷上要求達到大專以上水平,工程技術(shù)崗位引進專業(yè)人才。

人才來源上我們以內(nèi)部選送為主,并高標準外聘專業(yè)人員,保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。針對gm花園小區(qū)國際化特性,我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多能,實行一崗多職,真正體現(xiàn)管理職能的'三合一'(事務(wù)、保安、日常服務(wù))。在管理隊伍建設(shè)上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運用激勵機制,充分調(diào)動全體員工的工作積極性,嚴格考核,并實行10%的年淘汰率,確保管理目標得以實現(xiàn)。

第12篇 某物業(yè)管理公司財務(wù)部工作標準

物業(yè)管理公司財務(wù)部工作標準

1.會計核算工作能有條不紊地進行。(即從收支兩條線分別來看,收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映;支出方面從款項提取至報表反映,中間各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,每個環(huán)節(jié)操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進行。)

2.及時準確地提供各項財務(wù)信息,包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的效益情況。

3.及時準確地編制會計報表及報表說明、財務(wù)分析報告。

4.加強收入的管理,保證公司收入不流失。

5.加強支出管理,保證一切支出都在受控制狀態(tài),包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費用的支出。

6.加強預(yù)算管理,保證日常的收支狀況與財務(wù)預(yù)算基本一致。

7.制定切實可行的財務(wù)管理制度和操作流程,并對部門內(nèi)員工進行崗位培訓(xùn)與指導(dǎo),保證部門員工基本上能履行各崗位的職責(zé)。

8.與稅務(wù)、金融等部門溝通良好,不因為公關(guān)工作不到位導(dǎo)致公司利益受損失。

第13篇 物業(yè)管理方案要點工作指引

物業(yè)管理方案要點指引

1適用范圍

1.1本指引主要適用于ee地產(chǎn)開發(fā)項目的《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》的編制。

1.2對外承接項目的物業(yè)管理方案編制應(yīng)依據(jù)具體委托內(nèi)容和要求,并參照本指引的規(guī)定進行編制。

1.3進入正常運營的物業(yè)項目,定期物業(yè)管理方案評審和修訂應(yīng)參照本指引的規(guī)定執(zhí)行。

2《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》的編制內(nèi)容要點

《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》主要是針對開發(fā)項目全過程中的物業(yè)管理事宜進行策劃和計劃。內(nèi)容包括但不限于:

(一)、物業(yè)管理市場調(diào)查:

1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策;

2)本地物業(yè)管理市場的消費習(xí)慣和消費水平分析;

3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平,物業(yè)人力資源調(diào)查、資薪水平);

4)主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費用標準、服務(wù)模式、服務(wù)狀況);

(二)潛在業(yè)主的物業(yè)管理消費需求書面調(diào)查分析;

(三)swot技術(shù)分析和對策。

(四)針對項目特點和自己的實際情況提出服務(wù)的目標:

1)管理目標;

2)質(zhì)量目標;

3)經(jīng)濟目標;

4)安全目標。

(五)提出具體的服務(wù)構(gòu)想即管理的中心思想,和主要的管理模式及服務(wù)特點策劃。

(六)根據(jù)服務(wù)構(gòu)想和目標,對物業(yè)管理服務(wù)行為提出具體量化標準。

(七)組織機構(gòu)、崗位具體人員配備(附圖說明位置人數(shù)班次)和人員工資標準。

(八)物業(yè)管理用房具體配備情況、位置和使用功能分布、物業(yè)維修基金落實情況。

(九)項目物業(yè)管理日常服務(wù)成本測算(提出物業(yè)服務(wù)費和停車場管理費定價標準)

(十)物業(yè)啟動費用測算:

1、物業(yè)管理經(jīng)營期收支測算,提出盈虧數(shù)據(jù)

2、為發(fā)展商提供服務(wù)成本的測算

3、項目物業(yè)管理開辦費用測算

(十)就是一個項目在物業(yè)管理工作方面投入的總成本。

(十一)對于潛在的各種業(yè)主投訴和已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主投訴分析

(十二)其他需要說明的重要工作。

(十三)物業(yè)管理各個工作的具體時間計劃。

第14篇 z物業(yè)公司日常管理工作規(guī)定

物業(yè)公司日常管理工作規(guī)定

(一)按照規(guī)定時間當值,不可擅離職守。

(二)在當值時不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。

(三)每日上班時間,必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證,完成自己的崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方,并進行登記,如遇有不尋常事件應(yīng)立即處理、記錄并及時向上級報告。

(四)臺風(fēng)或暴雨期間,管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班,做好一切防風(fēng)防雨工作,以保護公共財產(chǎn)。

(五)服從上級指導(dǎo),完成所指定工作。

(六)留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時須協(xié)助維修工作。

(七)執(zhí)行各項任務(wù)時,必須要有禮貌,謹記'服務(wù)至上,禮貌第一'。

(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應(yīng)立即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。

(九)熱情接待來訪人員,詳細記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報告。

(十)管理處須設(shè)置急救藥品,如繃帶、藥棉及搶救藥品等。

(十一)大廈公共地方之鑰匙,如:電機房、機房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時使用。若有需要外接鑰匙時,必須登記借用人姓名及身份證,用后及時歸還。

第15篇 物業(yè)管理方案制定工作程序

物業(yè)管理方案制定程序

1.目的

根據(jù)業(yè)主或發(fā)展商(以下稱委托方)的要求,對新承接的物業(yè)管理項目制定物業(yè)管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。

2.適用范圍

適用于公司新承接物業(yè)管理項目。

3.引用文件

3.1質(zhì)量手冊第4.2章

3.2so9002標準第4.2章

4.職責(zé)

4.1籌備小組負責(zé)管理方案制訂的統(tǒng)籌工作。

4.2各部門負責(zé)有關(guān)日常業(yè)務(wù)及流程的制定。

4.3總經(jīng)理或副總經(jīng)理負責(zé)管理方案的審批、簽署工作。

4.4籌備小組負責(zé)與法律顧問聯(lián)系審查管理方案及其附件。

5.工作程序

5.1物業(yè)管理方案的內(nèi)容:

5.1.1物業(yè)概述;

5.1.2物業(yè)管理質(zhì)量目標;

5.1.3物業(yè)管理的組織機構(gòu)及職責(zé);

5.1.4物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)及流程;

5.1.5物業(yè)管理質(zhì)量評價和改進。

5.2計劃與聯(lián)系工作

5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計劃,明確各部門的職責(zé)和要求。

5.2.2籌備小組向委托方取得物業(yè)項目的有關(guān)資料,并進行整理。

5.2.3籌備小組根據(jù)總體計劃的要求及各部門的分工將編寫的有關(guān)資料分發(fā)到相應(yīng)的各部門。

5.3管理方案草案的編制

5.3.1各部門根據(jù)總體計劃的要求進行編寫工作,由部門經(jīng)理審核后交籌備小組匯總。

5.3.2籌備小組將各部門編制的內(nèi)容匯總成物業(yè)管理方案草案,報總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。

5.3.3籌備小組將由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準的管理方案草案交法律顧問進行法律咨詢。

5.3.4籌備小組根據(jù)法律顧問的意見進行修改,經(jīng)總經(jīng)理審批后制定成管理方案草案正式文本。

5.4管理方案的磋商

5.4.1管理方案草案由總經(jīng)理或副總經(jīng)理、籌備小組與委托方進行磋商。

5.4.2管理方案草案的磋商應(yīng)形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。

5.4.3根據(jù)修改意見,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進行討論修改。

5.5管理方案的制定

5.5.1經(jīng)公司及委托方雙方同意的物業(yè)管理方案作為正式文本,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。

5.5.2物業(yè)管理方案正式文本、草案及物業(yè)管理項目的有關(guān)資料和磋商紀要由物管部保管。

5.6管理方案的修改

5.6.1管理方案批準后,委托方或公司都可以提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準后進行修改,修改工作按5.3和5.4規(guī)定執(zhí)行。

5.6.2管理方案的修改文本需經(jīng)委托方及公司同意并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準。

6.支持文件與記錄

第16篇 某物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定

為了明確工作單使用規(guī)范,加強投訴處理過程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。

第一章 總則

第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。

第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;

第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購,并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;

第四條 工作單的主體使用部門為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門領(lǐng)導(dǎo)均可派單,主要對象為各部門負責(zé)人、主管級員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢員,每項工作都可用工作單的形式安排處理;

第二章 管理規(guī)定

第五條 調(diào)度中心派單員須詳細填寫派單人、任務(wù)地點、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復(fù)時間等,接單人簽名確認并填寫接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開展工作;

附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項或不清楚的扣罰責(zé)任人當月工資30元。

第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實無法處理的可逐級向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。

附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當月工資100元。

第七條 接單人必須按時完成派工任務(wù),若未能如期完成,應(yīng)在回復(fù)期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報告工作進展情況;

附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時完成工作,也未向調(diào)度中心回復(fù)進展情況的,扣罰責(zé)任人當月工資30員。

第八條 完成委派任務(wù)后,執(zhí)行人須將處理過程及結(jié)果詳細填寫在備注一欄后,請服務(wù)對象(業(yè)主或住戶等)簽字認可,再交調(diào)度員進行電話回訪后簽字確認并記錄后存檔;

附則:如違反本規(guī)定,扣罰責(zé)任當月工資30元。

第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應(yīng)核查當天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細了解工作未完成的原因并進行適當?shù)闹笇?dǎo)、調(diào)整;

第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁或損壞。

附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁的扣罰當事調(diào)度員當月工資30元

第三章 附則

第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶服務(wù)部負責(zé)解釋。

第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開始施行。