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有哪些
房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)是衡量物業(yè)管理和維護(hù)質(zhì)量的關(guān)鍵，主要包括以下幾個方面：
1. 結(jié)構(gòu)安全：檢查房屋主體結(jié)構(gòu)是否完好，如墻體、梁柱、地基等是否存在裂縫、變形等問題。
2. 屋面防水：評估屋面防水層的完整性，防止雨水滲漏。
3. 管道通暢：確保排水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)無堵塞、泄漏現(xiàn)象。
4. 電氣安全：檢查電線、插座、開關(guān)是否老化、損壞，保證用電安全。
5. 內(nèi)部裝飾：關(guān)注墻面、地面、門窗等裝飾材料的磨損程度。
6. 設(shè)施設(shè)備：定期保養(yǎng)電梯、空調(diào)、消防設(shè)施等公共設(shè)備。
內(nèi)容是什么
這些指標(biāo)的具體內(nèi)容涉及詳細(xì)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和維修程序。例如，結(jié)構(gòu)安全評估需依據(jù)建筑規(guī)范進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)異常需及時加固修復(fù)；屋面防水則需要定期檢查防水層，必要時進(jìn)行修補或更換；管道通暢性檢查通常通過專業(yè)工具進(jìn)行，確保無積水、堵塞；電氣安全檢查需由專業(yè)電工執(zhí)行，更換破損部件，確保電路安全；內(nèi)部裝飾的維護(hù)則包括清潔、修補和局部翻新；設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需遵循制造商的指導(dǎo)，定期進(jìn)行潤滑、清潔和性能測試。
規(guī)范
制定房屋維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度，應(yīng)涵蓋以下幾點：
1. 制定定期檢查計劃，明確各項指標(biāo)的檢查頻率。
2. 明確責(zé)任人，確保每個環(huán)節(jié)都有專人負(fù)責(zé)。
3. 建立問題報告和處理機(jī)制，對發(fā)現(xiàn)的問題及時記錄并解決。
4. 設(shè)立維修基金，保障維修資金的充足。
5. 定期培訓(xùn)員工，提升其專業(yè)技能和服務(wù)水平。
6. 建立業(yè)主溝通機(jī)制，及時了解業(yè)主需求和反饋。
重要性
房屋維修養(yǎng)護(hù)工作的重要性不容忽視，它直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量、物業(yè)價值以及建筑物的使用壽命。良好的維修養(yǎng)護(hù)能預(yù)防小問題演變成大故障，減少突發(fā)事故的發(fā)生，保障居民的人身安全。定期的維護(hù)也能保持房屋的良好外觀，提升社區(qū)的整體形象，增加物業(yè)的市場吸引力。因此，建立健全的房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)制度，對于物業(yè)管理公司來說，既是責(zé)任也是提升服務(wù)質(zhì)量的重要途徑。
房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)制度范文
第1篇 房屋維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)制度
維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)
一、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)
1、主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件的維修,要求牢固、安全、不留隱患。
2、木門窗及裝修工程。門窗應(yīng)開關(guān)靈活,不松動,不透風(fēng);木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀,接縫嚴(yán)密。
3、樓地面工程。樓地面工程的維修應(yīng)牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動,不空鼓開裂,地坪無倒泛水現(xiàn)象。
4、屋面工程。屋面必須確保安全,不滲漏,排水暢通。
5、抹灰工程。抹灰應(yīng)接縫平整,不開列,不起殼,不起泡,不松動,不剝落。
6、油漆粉飾工程。要求不起殼,不剝落,色澤均勻,盡可能與原色保持一致。
7、水、電、衛(wèi)、等設(shè)備工程。應(yīng)保持完好,保證運行安全,正常使用;要定期檢查,嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定定期保養(yǎng);水箱要定期清洗。
8、金屬構(gòu)件。應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換,無保留價值的應(yīng)拆除。
9、其他工作。對屬于物業(yè)管理范圍的庭院、院墻大門,院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的,應(yīng)修復(fù)或疏通。
房屋的日常養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
1、日常養(yǎng)護(hù)
(1)屋面筑漏(補漏)、修補屋面等。
(2)共用鋼、木門窗的整修、配玻璃、油漆等。
(3)水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。
(4)下水道的疏通,修補明溝、散水、落水等。
(5)房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。
2、計劃養(yǎng)護(hù)
(1)訂立科學(xué)的大、中、小修3級修繕制度,以保證房屋的正常使用,延長其整體的使用壽命。
(2)要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如,防臺風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。
房屋維修養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)
1、定額指標(biāo)。小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動效率要100%達(dá)到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。
2、經(jīng)費指標(biāo)。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備單項維修養(yǎng)護(hù)費用超過1000元的,由管理處制定維修計劃,報dnmc審批后劃撥專項資金實施。
3、服務(wù)指標(biāo)
房屋及配套設(shè)施完好率98%
房屋零修、急修及時率99%
維修工程質(zhì)量合格率95%
維修質(zhì)量回訪率60%
道路、車場完好率95%
公共設(shè)施設(shè)備完好率99%
大型及重要機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)完好率99%
有效投訴率2‰
有效投訴處理率100%
管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%
管理服務(wù)滿意率95%
4、安全指標(biāo)
(1)事故發(fā)生率應(yīng)符合國家的有關(guān)要求;
(2)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,不違章上崗和操作;
(3)注意工具、用具的安全檢查,及時修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具;
(4)按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料。
第2篇 __物業(yè)轄區(qū)房屋維修制度
物業(yè)轄區(qū)房屋維修制度
1、屋修繕前,要有明確修繕要求,經(jīng)現(xiàn)場檢查后,確定施工方案,報工程主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
2、房屋維修時,應(yīng)切斷修理范圍內(nèi)的電源,并設(shè)立警界線,禁止無關(guān)人員進(jìn)入。
3、粉刷墻壁,油漆門窗,裝配玻璃,修補外墻面,都要在可靠登高器具上進(jìn)行高空施工作業(yè),要有專人監(jiān)護(hù)。
4、維修人員使用電器設(shè)備,要檢查導(dǎo)線絕緣,接地等是否良好,抽水泵、磨石機(jī)的電線不準(zhǔn)拖在水面上,應(yīng)架空。
5、維修場所應(yīng)配備必要的防火設(shè)備,每班要清理工作場地,維修工作結(jié)束,須清除所垃圾,并按《工程質(zhì)量的驗收規(guī)定》驗收后,方告竣工。
6、每年由工程部組織,對房屋進(jìn)行一次系統(tǒng)大檢查,評析房屋的使用情況,制訂修繕方案。
7、如發(fā)現(xiàn)房面和外墻漏水,在報修記錄上詳細(xì)說明漏水時間和部位。
第3篇 房屋樓地面工程維修制度
樓地面是房屋的主要水平承重構(gòu)件,它們將自重和使用荷載傳遞給墻、柱及基礎(chǔ)上,對墻身起水平支撐作用,并有分隔空間、隔聲、隔水等作用。
一、地面起砂的維修
(一)地面起砂的原因
水泥地面起砂的表面現(xiàn)象為光潔度差,顏色發(fā)白不堅實,表面先有松散的水泥灰,隨著走動增多,砂粒逐步松動,直至成片水泥硬殼剝落。
造成水泥地面起砂的原因是多方面的:水泥砂漿摻合物砂級配不當(dāng),水灰比過大,養(yǎng)護(hù)不適當(dāng);水泥地面在未達(dá)到足夠的強(qiáng)度時就上人走動或進(jìn)行下道工序;冬季低溫施工時,門窗未封閉或無供暖設(shè)備造成大面積冰凍;原建材不符要求,如水泥受潮或砂粒過細(xì)等都有可能造成地面起砂現(xiàn)象。
(二)地面起砂的防治
防治起砂的主要方法:首先要針對起砂原因采取相應(yīng)措施,如水灰比過大就要嚴(yán)格控制水灰比等。其次,維修措施因根據(jù)具體情況而定,在樓地面起砂不大的情況下,可采取兩種方法進(jìn)行維修,一是起砂部分用磨石水磨,直到地面露出堅硬、平整、光亮的表面;二是清理面層,再用鋼絲刷清除松動砂粒并沖洗干凈,最后在濕潤面層下純水泥漿罩面、壓光。在樓地面起砂面積較大的情況下,用107膠水泥漿修補:首先清除浮砂并沖洗干凈,凹凸不平處用水泥拌合少量107膠做成膩子嵌平,再用107膠加水?dāng)嚢鑴蛩⒌孛嬉槐?以加強(qiáng)地面的粘連力,隨后用107膠泥漿分層涂刷3~4遍,3天后進(jìn)行打蠟工作,以增強(qiáng)地面的耐磨性和耐久性。另外應(yīng)注意107膠用量約為水泥重量的20%左右,多了強(qiáng)度會下降,少了粘結(jié)力不強(qiáng)。
二、地面空鼓的維修
它多發(fā)生于面層和墊層之間,或墊層與基層之間。空鼓處受力容易開裂,嚴(yán)重時大片剝落,破壞地面使用功能。
(一)造成空鼓的原因
(1)做樓地面的面層前,基層表面清理不干凈有浮灰,結(jié)合層粘結(jié)不牢;
(2)原材料質(zhì)量低劣,配合比不正確,達(dá)不到規(guī)定的強(qiáng)度;
(3)樓地面的樓板表面或地面墊層平整度較差且未處理好;
(4)違反施工操作規(guī)定,未按要求做好結(jié)合層;
(5)養(yǎng)護(hù)不善,受到振動等。
(二)防治空鼓的方法
(1)清理地面的混凝土墊層或樓板表面,并用水沖刷干凈;
(2)按施工質(zhì)量要求,嚴(yán)格選用原材料;
(3)當(dāng)樓地面的基層平整度較差時,先做一層找平層,再做面層,使面層厚薄一致;
(4)嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)定;
(5)養(yǎng)護(hù)期間,禁止人在上面操作和走動,應(yīng)適時澆水養(yǎng)護(hù);
(6)對空鼓的面層,先將空鼓部分鏟除,清理干凈并用水潤濕,再做結(jié)合層,最后用原材料嵌補,擠壓密實、壓光。
三、水泥樓地面裂縫的維修
(一)水泥樓地面裂縫的原因
(1)地基基礎(chǔ)不均勻沉降、樓板支座產(chǎn)生負(fù)彎矩,使樓面產(chǎn)生裂縫;
(2)樓板的板縫處理粗糙,降低了樓板的整體性,使樓面產(chǎn)生裂縫;
(3)大面積的水泥砂漿抹面,沒有設(shè)量分格縫,使樓地面產(chǎn)生收縮裂縫;
(4)原材料質(zhì)量低劣,如水泥標(biāo)號低或失效等;
(5)現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓面溫差變形裂縫;
(6)使用維護(hù)不當(dāng)?shù)取?/p>
(二)水泥樓地面裂縫的防治
(1)由于地基基礎(chǔ)不均勻沉降引起的裂縫,先整治地基基礎(chǔ),再修補裂縫;
(2)提高樓地面面層的整體性,可在樓板上做一層鋼筋網(wǎng)片,以抵抗樓面端部的負(fù)彎矩;
(3)處理樓板的板縫,其施工順序為:清洗板縫,水泥砂漿灌縫,搗實壓平,養(yǎng)護(hù);
(4)根據(jù)質(zhì)量要求,嚴(yán)格選用原材料;
(5)嚴(yán)格控制施工質(zhì)量;
(6)大面積的樓地面面層,應(yīng)做分格;
(7)對一般的裂縫,可將裂縫鑿成v型,用水清掃干凈后,用1:1~1:2的水泥砂漿嵌縫抹平壓光即可;
(8)對于大面積裂縫,且影響使用的面層,應(yīng)鏟除重做。
四、水磨石地面的裂縫、光亮度差、細(xì)洞眼多的維修
水磨石
地面的裂縫的主要原因:地面回填土不實,高低不平;造成墊層厚薄不勻,引起地面裂縫;基層未清理干凈;暗敷電線管線太高,也易引起地面裂縫。其防治措施,關(guān)鍵在于面層下面的基層處理,如回填土應(yīng)層層壓實,冬季施工中的回填土要采取保溫措施,同時務(wù)必注意將基層清理干凈等。
水磨石地面光亮度差,細(xì)洞眼多,產(chǎn)生原因既有磨光的磨面規(guī)格問題,也有金剛石砂輪規(guī)格問題;同時磨光過程中的二次補漿未采用擦漿而采用刷漿法,造成打磨時的洞眼出現(xiàn)。其防治措施主要為:對于表面粗糙光亮度差的,應(yīng)重新用細(xì)金剛石砂輪或油面打磨,直至光滑。洞眼較多的,應(yīng)重新擦漿,直到打磨消除洞眼為止。
五、木地板的維修
木地板,主要存在地板起鼓、地板縫不平、表面不平整及踩時有響聲等現(xiàn)象。
地板起鼓主要因局部板面受潮所致,或未鋪防潮層,或地板未開通氣孔。防治措施:應(yīng)注意木板的干燥及施工環(huán)境的干燥;遇到起鼓時應(yīng)將起鼓的木地板面層拆開,在毛地板上鉆通風(fēng)孔若干,晾幾天時間,待干燥后重新封板。
木地板縫不平,常常是因為板條規(guī)格不準(zhǔn)或板潮所致。修補縫隙一般可用相同的材料創(chuàng)成刀背形薄片,醮膠嵌入縫內(nèi)創(chuàng)平。
木地板表面不平整,一般多為電刨、手刨同時用,板面吃力深淺不勻,或房內(nèi)彈線不準(zhǔn)所致。若已造成上述情況,可將高刨平或磨平,或調(diào)正木柵高度。
地板踩踏時的響聲往往是由于木
第4篇 z小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度
小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度
(1)工程部負(fù)責(zé)每月對小區(qū)房屋與道路、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行抽查一次,將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》內(nèi);每年進(jìn)行一次普查,鑒定房屋完好度、危險點的結(jié)果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。
(2)房屋、設(shè)備發(fā)生異常,及時報告工程部主管,并在主管協(xié)同下排除異常。
(3)按《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》、《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》《設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程(見附錄1)》 要求進(jìn)行維修保養(yǎng),將維修保養(yǎng)情況記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕記錄表》、《設(shè)備維修記錄》內(nèi)。
(4)工程部主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作。
(5)工程部主管負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計劃報告,經(jīng)管理處主任審批后報公司。
(6)因施工、維修、養(yǎng)護(hù)作業(yè)原因封閉道路和公共設(shè)施場所,由工程部提前24小時通知有關(guān)業(yè)戶。
(7)房屋設(shè)施修繕一般不超過48小時,若無法修繕解決的重要部位,應(yīng)將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。
(8)工程部主管對日常房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
(9)管理處主任負(fù)責(zé)每月對維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督和檢查。
第5篇 中醫(yī)院水電管道木器房屋維修制度
中醫(yī)院水、電、管道、木器、房屋維修制度
1、在總務(wù)科長的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)全院電源、線路、水、木、房屋的維修工作。
2、必須堅守工作崗位,嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,節(jié)約使用器械,防止浪費,做到服從分配,主動熱情,堅持三下(下收、下送、下修)做好醫(yī)院后勤工作,為醫(yī)院一線服務(wù)。
3、負(fù)責(zé)做好全院、水、電、暖、家具、門窗、管道、木器、房屋、墻壁、路面、機(jī)械的檢查裝配維修工作。
4、負(fù)責(zé)搞好院內(nèi)綠化、衛(wèi)生、氧氣供應(yīng),用水的供應(yīng)。
5、密切配合醫(yī)療、教學(xué)、科研,定期深入科室和宿舍巡回檢查,發(fā)現(xiàn)原因,及時維修,保證質(zhì)量,對違章用電、水、材料要及時反映,按照醫(yī)院有關(guān)制度嚴(yán)肅處理。
6、愛護(hù)醫(yī)院內(nèi)設(shè)施,修舊利廢,勤儉節(jié)約。
第6篇 房屋土建維修運作程序制度
1.目的
規(guī)范房屋土建維修運作工作。
2.適用范圍
房屋土建維修。
3.程序要點
3.1 標(biāo)識管理
3.1.1 各類標(biāo)識牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等(除道路交通標(biāo)志)由品質(zhì)管理部和行政人事部按《標(biāo)識和可追溯性控制程序》進(jìn)行設(shè)計管理。
3.1.2小區(qū)道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車場道路交通設(shè)施工程的供方按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。
3.1.3 小區(qū)入伙后,由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。
3.1.4 管理處辦公室應(yīng)按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修。
3.1.5 土建施工維修作業(yè)時,可能對業(yè)主造成危險的,應(yīng)用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。
3.1.6 庫存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識,有用件與報廢件應(yīng)分開放置,防止誤用。
3.2 使用管理:
3.2.1 建筑、設(shè)施使用管理
a.管理處應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點,編制房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場地的管理辦法,并向業(yè)主公布。裝修期間加強(qiáng)對裝修戶的控制,由業(yè)主造成的損壞,應(yīng)按價賠償或修復(fù)。
b.車場要加強(qiáng)巡視(監(jiān)視),因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng),造成交通設(shè)施損壞、道路場地的污染,應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)處理。
c.兒童樂園的設(shè)施應(yīng)保證完好,應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒單獨玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識牌,防止業(yè)主意外滑倒。
d.外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理、經(jīng)營。
3.3 維修管理:
3.3.1 維修責(zé)任劃分。
a. 新建房屋在保修期內(nèi)。
新建房屋,::自每棟房屋竣工驗收之日起,在規(guī)定的保修期內(nèi),由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修?？⒐を炇张c業(yè)主進(jìn)入的時間差,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為:
a)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
b)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年。
c)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期。
d)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝,為2年。
e)其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
f)建設(shè)工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。
3.3.2 保修期滿后
物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。
業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。
3.3.3 其他情況
凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。
3.3.2 保修期內(nèi)管理辦法
a. 保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi),事務(wù)助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內(nèi)容,由施工單位負(fù)責(zé)各分項工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長,導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者,竣工驗收與接管驗收的時間差,由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修,保修期順延。
b. 保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時,管理處應(yīng)在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見,并報公司品質(zhì)管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù),管理處有權(quán)拒絕簽字。
3.3.3土建維修
a.計劃
每年初,管理處工程部按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計劃,填寫《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃》,報管理處負(fù)責(zé)人審核,經(jīng)公司品質(zhì)管理部批準(zhǔn)后組織實施。
日常零星養(yǎng)護(hù),主要通過每日巡查及當(dāng)值安管員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報告等渠道收集。在每日巡查時應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障,應(yīng)及時向管理處服務(wù)中心匯報,由服務(wù)中心填寫《公共設(shè)施維修單》并交與維修人員,如應(yīng)外委則填寫《保修及外委小修工程維修單》。
新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求,公司品質(zhì)管理部審核,公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
土建中修、大修計劃由品質(zhì)管理部制定,總經(jīng)理審查并確定方案。
b.實施
管理處委托的供方維修人員應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求,按制定計劃的時間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理,并在《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》上填寫維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。
零修項目,應(yīng)及時在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫維修內(nèi)容,并委派人員修復(fù)處理,零修項目不得超過三天。不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告管理處負(fù)責(zé)人,并說明原因,由負(fù)責(zé)人按實際情況進(jìn)行處理或向公司品質(zhì)管理部報告。
有償維修,
事務(wù)助理在《用戶維修服務(wù)單》上記錄受理時間,并根據(jù)情況與客戶預(yù)約,填寫預(yù)約時間按時派維修人員上門維修,維修人員應(yīng)在預(yù)約時間內(nèi)上門維修,維修結(jié)束后由客戶簽名確認(rèn)。
土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由品質(zhì)管理部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質(zhì)管理部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)管理部工程師或聘請的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
c.檢查
計劃養(yǎng)護(hù)項目施工完畢后,由管理處負(fù)責(zé)人組織檢查,并簽署檢查意見。
零星項目完工后,由相關(guān)人員進(jìn)行檢查并在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見。
土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由品質(zhì)管理部組織驗收。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、品質(zhì)管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結(jié)算工程款。
公司品質(zhì)管理部每月組織一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問題記錄并通知相關(guān)單位。
d.處理
各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項,應(yīng)限時進(jìn)行返工、返修。常見的問題上報公司進(jìn)行預(yù)防、糾正。
3.4 備件材料管理:工程材料
3.4.1 根據(jù)樓宇正常運作或維修需要購置材料按《物品采購控制程序》執(zhí)行。
3.4.2 工程材料入庫建帳應(yīng)符合財務(wù)及房屋管理的要求。
3.4.3 管理處應(yīng)合理控制材料庫存,減少資金占用。
3.5 技術(shù)資料管理
3.5.1 國家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)
品質(zhì)管理部應(yīng)通過因特網(wǎng)、書店、報紙等途徑,收集、整理國家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及老標(biāo)準(zhǔn)廢止的情況,及時刷新索引,標(biāo)識出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有效性。
3.5.2 工程(物業(yè))竣工資料
根據(jù)《物業(yè)管理條例》,發(fā)展商應(yīng)向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按《接管入伙控制程序》中的有關(guān)要求辦理。
竣工資料為全體業(yè)主的財產(chǎn),應(yīng)保證其完好無損。合同期滿退出管理時,應(yīng)將資料交業(yè)主管委會。資料的借閱按《文件控制程序》執(zhí)行。
3.6 組織對供方的控制
3.6.1 供方分類
i類提供零星工程維修的施工方。
ii類提供房屋、公共設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。
零星維修屬于土建小修工程,土建中修、大修的分類參見本手冊的名詞、術(shù)語解釋。
3.6.2 新供方評價
零星維修及日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)外委由管理處按《服務(wù)接受控制程序》初審內(nèi)容要求進(jìn)行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。
當(dāng)發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購等項目,應(yīng)由品質(zhì)管理部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。品質(zhì)管理部組織評標(biāo)小組,負(fù)責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過后,列入合格供方名單。
3.6.3 供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質(zhì)管理部審核,品質(zhì)管理部審核后確定一家報總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù),具體按《服務(wù)接受控制程序》執(zhí)行。
中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)管理部組織公開招標(biāo),選定2名擬中標(biāo)單位報總經(jīng)理決策,確定中標(biāo)單位。
3.6.4 供方的評價
土建供方應(yīng)每年至少進(jìn)行一次評審。土建小修工程的供方由管理處進(jìn)行評價,品質(zhì)管理部審核,評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監(jiān)控評價表》進(jìn)行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率(即折算到百分制)。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》,以備再選用。評審結(jié)果為不合格的供方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供方名單上去掉。
3.6.5 供方檔案
品質(zhì)管理部應(yīng)建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方檔案,保存所有土建合格供方的檔案備查。
3.6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收
對i類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn),對供方是否按維修計劃、約定進(jìn)行維修,予以確認(rèn),對照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn),檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司品質(zhì)管理部每月對物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,::在《月檢情況記錄表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。
>大中修、更新改造工程由公司品質(zhì)管理部派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方(包括發(fā)展商)、管理處、品質(zhì)管理部共同組成驗收組進(jìn)行驗收。驗收時應(yīng)核對實物工程量是否與設(shè)計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求。對工程量進(jìn)行實測實量。對分部、分項工程按國家有關(guān)驗評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級。按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議
定時限整改后進(jìn)行復(fù)驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證明》簽字蓋章。
3.7 管理績效評定:房屋完好率,維修及時率,維修合格率
3.7.1 房屋完好率
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:
房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積)×100%
每年年底,由品質(zhì)管理部組織管理處按國家《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行復(fù)核評定,計算出每個物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后,應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應(yīng)重新評定。新接管的新建房屋,同樣應(yīng)評定完好率。
3.7.2 維修及時率
維修及時率=(用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務(wù)單》計算維修及時率,填寫《維修回訪統(tǒng)計表》。當(dāng)接到用戶維修預(yù)約,在規(guī)定時間內(nèi)上門視為及時(允許有15分鐘的偏差時間),否則,視為不及時。
3.7.3 維修合格率
維修合格率=(用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務(wù)單》計算維修合格率,填寫《維修回訪統(tǒng)計表》。同一宗維修項目在3天內(nèi)沒有進(jìn)行返修,該宗維修服務(wù)視為合格。
4.相關(guān)文件與記錄:
qp25《標(biāo)識和可追溯性控制程序》
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》
《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》
《物業(yè)管理條例》
qp16《服務(wù)接受控制程序》
qp01《文件控制程序》
qp19《接管入伙控制程序》
qp15《物品采購控制程序》
qr-027 《合格供方名單》
qr-056 《月檢情況記錄表》
qr-fg-001 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃》
qr-fg-002 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》
qr-fg-010 《保修及外委小修工程維修單》
qr-fg-011 《工程竣工驗收證明》
qr-fg-012 《工程結(jié)算協(xié)議書》
qr-fg-013 《供方初審記錄》
qr-fg-014 《土建供方監(jiān)控評價表》
qr-fg-025 《用戶維修服務(wù)單》
第7篇 商住樓房屋水電維修管理制度
商住樓房屋、水電維修管理制度
為了保障業(yè)主的正常生活,維護(hù)房屋的完好,延長其使用壽命,按照經(jīng)濟(jì)、合理、牢固、實用的原則,特定以下有關(guān)修理規(guī)定。
一、大修
a)屋面工程:
屋面修理必須確保安全和解決屋漏。15年為一個周期(特殊情況除外)。原則上必須徹底翻修,塵土及垃圾應(yīng)予以清除,屋面滲漏應(yīng)找出原因,針對損壞情況采取防水材料嵌補或找出原因。
b)結(jié)構(gòu)與墻面工程
各種結(jié)構(gòu)件如柱、梁、樓面,在大修時必須詳細(xì)檢查,損壞變形嚴(yán)重的應(yīng)予以加固、修換。
墻面原則上不定大修年限,規(guī)定兩年清洗一次;局部損壞,列為中修范圍。
c)樓道內(nèi)墻面修補、粉刷
每年粉刷一遍。粉刷時,進(jìn)行大面積的修補,墻面檜有下墜危險的應(yīng)鏟除,并重新粉刷。
d)上、下水管工程
上下水管20年更新一次,更換上、下水管時逐樓進(jìn)行,必須縮短停用時間,要一次到位,不準(zhǔn)返工。
e)電設(shè)備工程
進(jìn)戶電源線,3年更換一次;配電箱2年大修;高層母排,8年大修,更換或部分更換。
消防、生活水管、配電間等設(shè)備,除日常保養(yǎng)外,2年檢修一次,視設(shè)備磨損程度逐個更新。
二、中修
a)中修指不到大修范圍和程度,而小修不能解決的單項修理。其費用較高、工程量大周期較長的均敖中修的修理范圍。如:屋面局部漏水,個別樓層衛(wèi)生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水,墻面損壞,墻面滲水,上下管道局部堵塞。
b)在進(jìn)行修理時,同樣進(jìn)行預(yù)、結(jié)算。
c)完工后,進(jìn)行驗收,并要有一定的審批手續(xù)。
d)小修
e)以服務(wù)這宗旨,解決業(yè)主和住戶實際困難為目的,做到及時、保質(zhì)、實用為原則。
三、小修范圍:
a)私人住宅
1.電器方面:熔斷絲、插座插頭、空氣開關(guān)、漏氣開關(guān)、電源插頭插座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機(jī)、錄像機(jī)、空調(diào)機(jī)、冰箱、微波爐、洪干機(jī)等故障、損壞,協(xié)助向外聯(lián)系修理。
2.給排水方面:各種龍頭失靈故障,各種水閘滲油和損壞,上、下水道堵塞不暢,各種配件失靈和損壞,上水管漏,水表故障。
3.配套設(shè)備:熱水器的保養(yǎng)和維修(整機(jī)報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);脫排油煙機(jī)保養(yǎng)維護(hù)(整機(jī)報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);煤氣灶的保養(yǎng)和維護(hù)(整機(jī)報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);對講電話、可視電話負(fù)責(zé)向外聯(lián)系維修。
4.少量面磚、地磚、瓷磚的損壞的更換,小面積的木質(zhì)地板修理和更換,木制門窗和鋁合金門窗的修理。負(fù)責(zé)向外聯(lián)系,修配和更換及開啟各種門鎖。
5.其它服務(wù)
b)共用部位
消防設(shè)施修理、門窗、地磚的修理、電表箱、總水閘的修理,電子門修理等。
費用處理:在保修期內(nèi)免費服務(wù);過保修期后進(jìn)行有償修理,按標(biāo)準(zhǔn)收費。
第8篇 物業(yè)小區(qū)房屋維修養(yǎng)護(hù)制度-5
物業(yè)小區(qū)房屋維修養(yǎng)護(hù)制度(5)
為了保障__家園良好的居住環(huán)境,保持房屋的使用安全及房屋設(shè)備的有效使用,延長房屋的使用年限,合理進(jìn)行房屋修繕,特制定以下維修養(yǎng)護(hù)制度。
一、管理處設(shè)專門技術(shù)人員,負(fù)責(zé)每天巡視房屋及公用設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并予以記錄。
二、房屋專門技術(shù)人員需每月對房屋本體及其公用部位進(jìn)行檢修,確保完好無損。維修保養(yǎng)包括樓宇的內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間、上下管道、消防設(shè)備、公用水箱、排污管道、排水溝等。
三、維修養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn):
1屋面四年綜合維修一次,八年大修一次;
2外墻清潔保養(yǎng)八至十年一次;
3內(nèi)墻面粉刷、鋼、木門窗油漆三至五年一次;
4樓梯間粉刷三至五年一次;
5上下水主管道五年綜合維修一次,十年大修一次;
6消防設(shè)備一年綜合大修一次;
7公用排煙道三年綜合維修一次;
8明溝、污雨水檢查井每年清理兩次,化糞池每年清理一次(為日常維修養(yǎng)護(hù))。
四、管理處對房屋及其公用設(shè)施的維護(hù)做到不破、不損、不臟、不亂,保證__家園小區(qū)長期擁有優(yōu)美的環(huán)境和住戶安居樂業(yè),為此管理處每月對房屋維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計。
第9篇 物業(yè)項目房屋本體維修基金管理制度
物業(yè)項目房屋本體維修基金管理制度
一、嚴(yán)格執(zhí)行常州市房管局、常州市財政局常房發(fā)[2001]7號和常財基[2001]1號以及常房發(fā)[2001]9號等有關(guān)文件規(guī)定,做好房屋本體維修基金(以下簡稱本體基金)的代收代交和續(xù)籌管理工作。
二、公司各項目管理處/服務(wù)中心在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時,必須嚴(yán)格按照規(guī)定(每平方米建筑面積35元)向業(yè)主足額收取本體基金,并開具本體基金專用發(fā)票;未交清本體基金的業(yè)主一律不得交房。
三、項目管理處/服務(wù)中心向業(yè)主收取的本體基金,無論總額多少,都必須于五個工作日內(nèi)如數(shù)交到公司財務(wù)部。
四、公司財務(wù)部在匯總各項目管理處/服務(wù)中心收取的本體基金后,應(yīng)嚴(yán)格按照市房管局《關(guān)于加強(qiáng)房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規(guī)定,于每月10號前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業(yè)管理中心。
五、當(dāng)維修基金余額不足應(yīng)歸集基金總額的30% 時,公司各項目管理處/服務(wù)中心應(yīng)積極配合所在區(qū)房管局和業(yè)主委員會及時進(jìn)行續(xù)籌。
六、本體基金的使用應(yīng)按照市人民政府常政發(fā)[2002]28號以及市房管局常房發(fā)[2003]83號文件規(guī)定。在接受業(yè)主委委托的前提下,制訂維修工程預(yù)算書,向市基金中心申請用款,與有資質(zhì)房屋修繕單位簽訂維修工程合同,實施維修工程,并參與工程驗收。
第10篇 管理處房屋維修回訪制度
管理處房屋維修的回訪制度
為了管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋,及時了解客戶的需求,對維修質(zhì)量及服務(wù)態(tài)度有更客觀地評價,及時找到差距及不足,以便改進(jìn)維修工作,不斷提高管理及服務(wù)水平,為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:
1、各管理處指定專職管理人員負(fù)責(zé)對客戶戶內(nèi)的維修情況進(jìn)行回訪。
2、對公共部位一般不要求做回訪,但對于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)經(jīng)維修后,應(yīng)隨時觀察效果,由工程主管(或維修班長)定期仔細(xì)檢查,并在周巡查表中作專項記錄。
3、對客戶室內(nèi)的維修,管理員每周對上周的派工單進(jìn)行回訪;日派工單10張以下的,100%回訪;日派工單超過10張的,每日隨機(jī)抽取10張回訪并作記錄?；卦L可以采用上門回訪,也可以采用電話回訪、對講回訪,采用電話回訪時,一定要注明客戶的回訪電話。
4、服務(wù)中心或其他服務(wù)人員收到客戶對維修后仍存在缺陷的再次投訴時,應(yīng)填寫投訪來訪記錄,并應(yīng)立即報告管理處辦公室,辦公室應(yīng)在24小時內(nèi)安排特殊回訪與返修。
第11篇 房屋裝飾工程養(yǎng)護(hù)維修制度
一、抹灰工程
裝飾中的抹灰是房屋建筑的組成部分,按建筑物的部位不同有內(nèi)外抹灰之分。對保護(hù)主體結(jié)構(gòu),阻擋雨雪、風(fēng)霜、日曬對主體結(jié)構(gòu)的直接侵蝕,使房屋內(nèi)部平整明亮,清潔美觀,改善采光條件,增強(qiáng)保溫、隔熱、抗?jié)B、隔音等能力,改善居住和工作條件的作用。
(一)抹灰工程的質(zhì)量要求
(1)各抹灰層的基層表面必須清理除塵、灑水濕潤,防止基層表面的灰塵降低抹灰層的粘結(jié)度,同時通過基層表面灑水濕潤后抹上的砂漿不致因砂漿中的水分被基層吸收而造成脫殼(粘結(jié)不牢而分層)空鼓。
(2)各抹灰層之間不得在同一天進(jìn)行,以防止上下(內(nèi)外)層結(jié)硬程度不一致而引起大面積開裂或起鼓。同時上下層之間的抹灰也不宜間隔多天,一般在1~2天左右。
(3)抹灰層表面應(yīng)平正和順、無凹陷、凸起、陰陽角必須找方。室內(nèi)的紙巾灰罩面層厚度不得超過3毫米,以防止面層干硬后,引起表面展現(xiàn)細(xì)裂縫。
(4)水刷石面層(包括干粘石)的采粒石必須與水泥砂漿粘結(jié)牢固,顆粒分布均勻、平整無掉粒空洞。
(5)斬假石面層必須剁紋清晰、均勻、直順、棱角無缺損。
(6)抹灰工程的質(zhì)量偏差應(yīng)符合質(zhì)量驗收規(guī)范中的允許值。
(二)抹灰工程的損壞與維修
1.常見的損壞現(xiàn)象。
(1)抹灰面層酥松脫落:常見底層內(nèi)墻面發(fā)生酥松,往往因勒腳處外墻滲水或基礎(chǔ)內(nèi)防潮層損壞引起。
(2)抹灰面層空鼓:抹灰層與基層脫離,或抹灰層與抹灰層之間局部脫離。
(3)裂縫:抹灰面層局部裂縫應(yīng)加以區(qū)別結(jié)構(gòu)沉降引起或抹灰層收縮引起。
(4)面層爆裂:常見于混合砂漿抹灰中,主要是砂漿中含有未熟化的石灰粒,使用在抹灰層中后,吸收到潮氣而產(chǎn)生爆裂。
2.損壞原因。抹灰層的損壞原因是多方面的,但主要是施工質(zhì)量,自然因素,以及人為的使用不當(dāng)而引起的。
(1)施工質(zhì)量的影響。①抹灰前對基層清理不夠、墻體澆水不足、各層的抹灰間隔時間不當(dāng),壓得不實,各分層之間沒能粘結(jié)成整體。②灰漿配比不準(zhǔn)、攪拌不均勻、膠結(jié)材料過期、砂子過細(xì)、砂中泥漿含量過大。③抹灰后養(yǎng)護(hù)不當(dāng),夏天時未能及時澆濕面層,或冬季時未能做到防凍措施。④修補后在新舊連接處發(fā)生裂縫。
(2)自然因素的影響。①結(jié)構(gòu)變形,由于地基發(fā)生不均勻沉降或地震影響、墻體和抹灰面同時開裂。②脹縮,由于溫度變化引起抹灰面的開裂。③雨水浸蝕和凍融,由于抹灰面層存在細(xì)裂縫,雨水進(jìn)入縫隙后在冬季時結(jié)凍膨凍,使縫隙增大,抹灰層脫離鼓起,甚至影響室內(nèi)使用。
(3)人為的使用不當(dāng)?shù)纫蛩?。①由于管道沒有維修,引起管道漏水,造成室內(nèi)外墻面受水侵襲;維修人員進(jìn)入頂棚檢修時損壞頂棚,導(dǎo)致抹灰層開裂、脫落。②室內(nèi)外墻體和頂棚通過的熱力管道未加套管,使用時管子膨脹,使管子附近抹灰損壞。③因抹灰面層都在外部,有時搬運家具、重物、車輛也易撞壞抹灰面層。
3.抹灰工程的修補。
(1)抹灰層脫落。如大面積脫落,為了便于施工,可將剩余的部分全部鏟除重做;對局部損壞的抹灰層可用鋼鑿先將計劃鑿去的外圍通鑿一遍,以防計劃的修補面積無謂擴(kuò)大。
①為了防止新舊抹灰之間干后產(chǎn)生細(xì)裂縫,因此在鑿除損壞部分后的原抹灰接頭處,必須鑿得平直,與基層成直角,切忌產(chǎn)生波形,這樣可防止接頭產(chǎn)生裂縫。
②鑿除的基層面必須清理干凈,澆水濕潤,然后在原抹灰層接頭處刷一層1∶25水泥砂漿,加強(qiáng)新舊抹灰層之間的粘結(jié)。
③嚴(yán)格按照抹灰層的分層要求抹漿,但需防止新抹的砂漿厚度決不能超過原抹灰層,以影響美觀。
(2)空鼓修補。如對空鼓面積不大,而四周邊緣連接牢固時可繼續(xù)觀察,暫不處理。對大面積的空鼓、脫皮時應(yīng)全部鏟除修補。
(3)裂縫的修補。裂縫的處理相對來講有一定的難度,除了因結(jié)構(gòu)沉降而引起的裂縫外,盡量避免開鑿、補縫。防止造成原來的一條細(xì)裂縫變成二條,這樣更影響使用美觀。
①細(xì)裂縫處理:避免開鑿,使用與面層相同的材料抹嵌。如必須鑿補時,可將裂縫鑿成v字形,上口寬20毫米以上,清除縫中垃圾,澆水濕潤,采用高于原抹灰砂漿配比的砂漿分層嵌補,其中所說的分層嵌補應(yīng)避免在一天內(nèi)完成,以防干縮后又發(fā)生裂縫。
②結(jié)構(gòu)引起裂縫的處理:若抹灰面層與墻體同時開裂時,應(yīng)先查出裂縫原因,由技術(shù)部門對沉陷或其他引起開裂的處理后,裂縫不再擴(kuò)展方可鑿補,否則補后仍將有裂縫出現(xiàn)。
(4)灰面爆裂的修補。對因生石灰熟化而引起的面層爆裂,其表面現(xiàn)象往往是突起一爆裂點,并不會引起其他損壞現(xiàn)象,因此僅需將突起點挑走,檢查內(nèi)部是否還有石灰粒存在,如無石灰粒渣
時就可以進(jìn)行修補。
(三)抹灰工程養(yǎng)護(hù)的注意事項
(1)定期檢查。每年至少一次,但對霉季、臺風(fēng)期間應(yīng)加強(qiáng)檢查。對頂棚、屋頂檐口、外墻抹灰應(yīng)重點檢查,以防抹灰層脫落傷人毀物;對窗臺、腰線、勒腳處應(yīng)注意是否損壞以免雨水滲漏進(jìn)室內(nèi)。
(2)不要在抹灰面層上亂釘、亂鑿,注意抹灰面層平整。
(3)屋面檢修油氈防水層時,應(yīng)注意保護(hù)外檐抹灰面層避免被瀝青污染。
二、飾面工程維修
(一)飾面工程中常見的損壞情況及修補
(1)飾面材料局部脫落。使用過程中飾面材料脫落、起殼,其主要原因是外墻面磚在粘貼前面磚浸水不妥、底面不干凈、貼得不實,基層濕潤不夠、飾面磚之間(稱灰縫)嵌縫不嚴(yán)密、冬季進(jìn)水凍脹等因素造成。
修補方法:首先清理表面污漬、堿花質(zhì);然后可用水泥漿再次勾縫,或用環(huán)氧樹脂按灰縫勾涂;對損壞嚴(yán)重處應(yīng)鑿除后再鑲貼,面磚在鋪貼前必須浸濕,切忌邊貼邊濕潤,或者浸水時間過多使面磚的吸水率達(dá)到飽和點后,鑲貼的面磚會游動影響美觀,甚至當(dāng)場掉落。
(2)飾面板與結(jié)合層粘貼牢固,但結(jié)合層與基層脫離。如局部脫落時,可將基底清理干凈,如表面較光滑時可適當(dāng)鑿毛、澆水濕潤按原工程做法修補;若有空鼓但與周圍面層連接牢固時,可先將空鼓處用電吹風(fēng)吹去灰塵,并可將內(nèi)部水分吹干,用環(huán)氧樹脂灌漿方法粘結(jié)。
(3)飾面板與基層粘結(jié)牢固,但飾面有裂縫。由于墻體自身收縮變形影響飾面而裂縫,修理時用環(huán)氧樹脂修補基層裂縫。如有相同的飾面材料時可用切割機(jī)和鑿子挖去破損飾面板,再鑲貼上去。
(二)飾面工程的日常養(yǎng)護(hù)及檢查
(1)對飾面工程要定期檢查,檢查時可用小錘輕擊或觀察墻面上可有水漬印的方法進(jìn)行;
(2)重點檢查外墻檐口、腰線、屋面部位的外墻、雨水管等。發(fā)現(xiàn)問題及時修補,以免冬季受損凍壞飾面;
(3)加強(qiáng)檢查突出墻體的雨篷、陽臺的結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)固,并注意飾面有無破損;
(4)未經(jīng)專業(yè)人員審查許可不得任意鑿墻、打洞,防止損壞墻面裝飾及結(jié)構(gòu);
(5)飾面應(yīng)定期清洗,應(yīng)選用與飾面板料相匹的清潔劑,防止清潔劑中的強(qiáng)酸或強(qiáng)堿使飾面板變色、發(fā)花。
三、罩面板及鋼木骨架工程
罩面板飾面常用于內(nèi)墻面和頂棚。用它代替抹灰既減少濕作業(yè),又能加強(qiáng)裝飾效果。
(一)罩面板及鋼木骨架安裝工程的質(zhì)量要求
(1)罩面板與骨架之間必須安裝牢固,無脫層、翹曲、折裂、缺棱掉角,各罩面板的拼接處需嚴(yán)密,表面平正。
(2)大小龍骨安裝位置必須正確,連接牢固無松動,作為頂棚骨架時必須保持水平,并認(rèn)真按吊筋的要求連接骨架。
(3)罩面板表面平整、潔凈、顏色一致。
(4)拼接處寬窄一致、平直,接縫嚴(yán)密。
(5)隔墻、頂棚內(nèi)設(shè)置填充料時應(yīng)選用干料,符合鋪設(shè)厚度。
(6)灰板條和金屬網(wǎng)應(yīng)與骨架釘結(jié)牢固,板條的接點、板條之間的隙縫應(yīng)符合要求。
(7)罩面板及鋼、木骨架的允許偏差不能超出規(guī)范要求。
(二)罩面板及鋼木骨架的日常養(yǎng)護(hù)
(1)對罩面板的頂棚應(yīng)定時檢查,檢查時要著重觀察頂棚罩面有無裂縫、變形、頂棚下垂等情況,有問題時再進(jìn)一步檢查骨架。
(2)檢查頂棚內(nèi)的設(shè)備是否漏水,電線是否跑電、發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
(3)檢查罩面板是否有翹邊、裂縫破損,并及時修補。
(4)檢查木龍骨是否朽損、各連接的釘子可有松動,潮濕的房間要經(jīng)常保持通風(fēng)。
四、裱糊工程
我國很久以前就有貼窗花紙和用紙張磚、絹帛裱糊墻面的習(xí)俗。隨著近代科技的進(jìn)步,室內(nèi)裱湖裝飾也成為裝飾工程之一。裱糊物的種類繁多,有紙塑料、纖維編織、金屬箔等。
(一)裱糊工程的質(zhì)量要求
(1)所粘貼的裱糊層表面必須與基層粘結(jié)牢固、無氣泡、翹邊、皺折等現(xiàn)象。
(2)裱糊表面色澤一致、無污斑、無膠漬。
(3)各幅拼接應(yīng)橫、平、豎、直圖案端正,左右拼接處的圖案、花紋必須紋合。
(4)裱糊墻紙與掛鏡線、貼臉板、踢腳板、電氣槽、燈具開關(guān)等交接處,必須緊
密無漏貼,不覆蓋需拆卸的活動件。
(二)裱糊工程的修補和養(yǎng)護(hù)
1.裱糊工程的修補。
(1)起泡、長霉、污染。產(chǎn)生原因是環(huán)境潮濕,涂膠有遺漏,或漿糊陳舊脫膠等因素。
起泡的處理可用針頭或裝飾刀割成十字形放出內(nèi)部氣體。如失去膠性時可將粘接劑注入。長霉污染處可用淡肥皂水輕擦。
(2)皺折。裱糊面形成水波狀的凸起。如基層膠液尚未收干,可將墻紙揭起重貼;如膠液已干結(jié),則要把墻紙揭下,將基層清理干凈后重新粘貼。
(3)拼幅邊緣卷起、脫落。主要原因在粘貼墻紙時必須將墻紙浸濕,如果浸得不充分時粘膠揮發(fā)過快造成脫膠,修補時可在卷起部分濕潤一下后,抹上粘膠劑,用橡皮滾筒壓實。
(4)離縫。指墻紙之間垂直拼縫處有超過規(guī)定的縫隙,產(chǎn)生原因是粘貼過程中過大的推力張大,干結(jié)后墻紙回縮,造成離縫,為避免產(chǎn)生應(yīng)在施工時盡量做到對縫正確。
2.裱糊工程的養(yǎng)護(hù)。
(1)定期檢查,發(fā)現(xiàn)起泡、長霉、污染、皺折、卷邊等現(xiàn)象及時處理。
(2)不要在面層上亂釘、亂涂、亂鑿或任意涂寫。
(3)霉雨季時盡量少開窗,平時注意通風(fēng),防止壁、墻紙受潮。
(4)搬動重物家具應(yīng)注意保護(hù)裱糊面層,以防碰壞。
五、油漆與涂刷(水性)工程
將油漆或水性涂料涂于物體表面形成固態(tài)涂膜,起到保護(hù)物體和裝飾美化等作用,又能防止被涂面受污染與融蝕,延長物品的使用壽命。
(一)油漆工程質(zhì)量要求
(1)混色油漆工程嚴(yán)禁脫皮、漏刷和反銹。漆膜的色彩必須符合設(shè)計要求。
(2)清漆工程嚴(yán)禁漏刷、脫皮和斑跡。對中高級的硝基漆項目必須達(dá)到木紋清晰、不起花、漆膜豐滿、平正光滑、光亮。
(3)美術(shù)油漆圖案的顏色和所用的材料必須符合設(shè)計選定的色板要求。
(4)漆膜底層及面層均應(yīng)符合國家規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
(二)常見質(zhì)量問題及防治方法
1.脫皮。底層膩子強(qiáng)度不夠,比較酥松,而面層結(jié)膜時產(chǎn)生的應(yīng)力超過底層膩子,使面層膜失去附著力而產(chǎn)生卷皮;基層膩子打磨后粉塵沒有清除干凈,降低了與面層的附著力;基層膩子長期受潮,造成膩子酥松而面層脫皮。
治理方法:底層膩子與面層涂料要配套使用,涂刷過程中應(yīng)時刻注意基層的粉塵清除;
2.流掛。在漆膜表面有串珠一樣的漆點或漆膜過厚。主要是涂刷不均勻產(chǎn)生流掛;涂料太稠不易刷開而產(chǎn)生流淌;基層尚未干燥就進(jìn)入下一道的涂刷產(chǎn)生流掛。
防治方法:涂刷要均勻,發(fā)現(xiàn)流掛及時補正;涂料太稠時可適量加入稀釋劑;基層必須干燥,對局部不干燥處可用碘鎢燈或噴燈烘烤。
3.漆膜粗糙。漆膜表面不光、粗糙,甚至表面有灰塵細(xì)?？梢?。
應(yīng)在操作時注意周圍環(huán)境的衛(wèi)生情況,必要時可灑水濕潤地面。
4.漆膜皺紋。涂層干燥收縮后形成許多彎曲細(xì)密的波紋。其原因是漆膜過厚、溶劑揮發(fā)過快或底漆未干透就刷面漆。油漆粘度過高,成膜時間過長,施工環(huán)境不良或未干時受陽光曝曬所造成。
當(dāng)附著力較好時,可將面層皺皮處磨平磨光,重做面層。當(dāng)附著力較差時應(yīng)將面層油漆鏟除(不清除底層油漆)打磨平整,重新涂刷。
5.失光。指漆膜表面失去應(yīng)有的光澤。其原因是面層漆膜未干結(jié)前受到水氣的附著?；虻酌嫫岬牟牧喜慌涮装l(fā)生咬底現(xiàn)象。
處理時如面層附著牢固,可以用汽油揩擦凈表面,經(jīng)打磨、清掃后重做面層。如面層附著力不好,應(yīng)清除面層重做。
6.中、高檔硝基清漆。要求木紋清晰但在完工后未能達(dá)到要求外,常見的質(zhì)量問題有泛白、起泡、咬底等質(zhì)量問題。
處理方法:嚴(yán)格按照油漆工藝要求操作,選擇的木材必須干燥;涂硝基清漆時要掌握每道揩涂的間隔時間等。
(三)油漆工程的日常養(yǎng)護(hù)
(1)油漆工程要定期檢查,發(fā)現(xiàn)漆膜起粘、流淌時應(yīng)重新刷涂。
(2)油漆工程易受污染,故清洗時應(yīng)選用清水或清潔劑、淡肥皂水擦拭,忌用堿水以免失去光澤、損壞漆膜。
(3)注意對漆膜的保護(hù),不隨意亂釘,亂鑿或鐵器刮磨。
(4)搬運家具重物時應(yīng)注意不要碰傷漆面。
(5)潮濕的房間要經(jīng)常通風(fēng),以防止油漆受潮老化。
第12篇 _園房屋維修保養(yǎng)制度
荔園房屋維修保養(yǎng)制度
為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著“實事求是,劃清責(zé)任,合理收費,服務(wù)用戶”的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負(fù)責(zé)。
2.用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大,應(yīng)立即報告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊保修,所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。
3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負(fù)責(zé)。
4.如用戶需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5.如用戶提出大的維修申請,維修班應(yīng)上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6.凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向用戶收費。
第13篇 工程部綜合維修房屋管理制度
工程部綜合維修房屋管理制度
1.1.職責(zé)
工程部維修領(lǐng)班對各類維修情況進(jìn)行檢查,對維保過程進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)。
2.2.內(nèi)容
2.1做好房屋接管工作,各種手續(xù)資料齊備,各種驗收單與協(xié)議等文件保存好。
2.2為了延長大樓的使用壽命,認(rèn)真執(zhí)行各項維修保養(yǎng)計劃,使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。
2.3定期對房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除,從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。
2.4二裝施工中對施工圖紙嚴(yán)格審驗,對房間改造等項目要嚴(yán)格把關(guān),確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。
2.5樹立安全第一的思想,二裝施工中對動火嚴(yán)格控制,動火必須有動火證方可施工。
2.6裝修竣工驗收必須有電檢、消檢驗收合格報告。
2.7在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患,要及時上報上級領(lǐng)導(dǎo),并采取相應(yīng)措施,防止重大事故的發(fā)生。
第14篇 村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度為了保障__ __ 村小區(qū)良好的居住環(huán)境,保持房屋的使用安全及房屋設(shè)備的有效使用,延長房屋的使用年限,合理進(jìn)行房屋修繕,特制定以下維修養(yǎng)護(hù)制度:
一、管理處設(shè)多名房屋修繕人員,負(fù)責(zé)每天巡視房屋及公用設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并予以記錄。
二、 房屋修繕人員需每月對房屋本體及其公用部位進(jìn)行檢修,確保完好無損。維修保養(yǎng)包括樓宇的內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間、上下水管道、消防設(shè)備、公用水箱、排污管道、排水溝等。
三、 維修養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn):
1、 屋面四年綜合維修一次,八年大修一次;
2、 外墻清潔保養(yǎng)八至十年一次;
3、 內(nèi)墻面粉刷,鋼、木門窗油漆三至五年一次;
4、 樓梯間粉刷三至五年一次;
5、 上下水主管道五年綜合維修一次,十年大修一次;
6、 消防設(shè)備一年綜合大修一次;
7、 公用排煙道三年綜合維修一次;
8、 明溝、污雨水檢查井每年清理兩次,化糞池每年清理一次(為日常維修養(yǎng)護(hù))。管理處對房屋及其公用設(shè)施的維護(hù)要做到不破、不損、不臟、不亂,保證__ __ 村小區(qū)長期擁有優(yōu)美的環(huán)境和住戶安居樂業(yè),為此管理處每月對房屋維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計。
第15篇 房屋維修管理制度范例
房屋維修管理制度
1.0 本公司的房屋維修計劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。
2.0 本規(guī)程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設(shè)、改造和更新。
3.0 維修工作的責(zé)任人為行政辦主任及物業(yè)管理公司經(jīng)理。
4.0 責(zé)任人負(fù)責(zé)制訂所屬財產(chǎn)等的維修計劃,依據(jù)維修計劃和預(yù)算,組織施維修業(yè)務(wù)。
5.0 辦公室協(xié)助責(zé)任人,組織、協(xié)調(diào)維修工作。
6.0 財務(wù)部協(xié)助責(zé)任人,編制綜合維修預(yù)算,檢查執(zhí)行預(yù)算與實際維修費用是否一致。
7.0 維修計劃的確立
7.1 責(zé)任人在進(jìn)行維修前,應(yīng)向辦公室提交維修計劃。
7.2 辦公室確認(rèn)有必要后,并請示公司主管后,作出具體的指示。
7.3 辦公室從技術(shù)的角度對維修計劃的內(nèi)容進(jìn)行審查,提出投資計劃,交財務(wù)部經(jīng)理審查。
7.4 財務(wù)部經(jīng)理依據(jù)該計劃,編制資金計劃。
7.5 4000元千設(shè)備投資計劃和資金計劃的由副總經(jīng)理審批,超過4000元由總經(jīng)理裁定,超過1萬元的維修項目,須交董事會審議。
8.0 維修的實施
8.1 對核準(zhǔn)的維修項目,責(zé)任人和相關(guān)部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細(xì)的實施計劃,提交給辦公室主任和財務(wù)部經(jīng)理后,組織實施。
8.2 緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續(xù),直接由責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,組織實施。
8.3 當(dāng)責(zé)任人制訂的詳細(xì)實施計劃的內(nèi)容、期限和預(yù)算,與預(yù)算投資計劃有顯著差別時,應(yīng)按第8.1所列程序,修訂投資計劃。
9.0 維修的監(jiān)督與審查
9.1 維修實施后,如維修內(nèi)容、期限、預(yù)算等需要作重要變更,或需追加預(yù)算時,經(jīng)責(zé)任人與辦公室主任協(xié)商后,提交工程變更或追加預(yù)算申請。
9.2 辦公室主任應(yīng)從技術(shù)角度對上述申請作出審查,編制設(shè)備計劃修正案,提交財務(wù)部經(jīng)理審查。
9.3 維修計劃和資金計劃的修正案超過4000元,由總經(jīng)理裁決,超過1萬元,由董事會審議。
10.0 責(zé)任人應(yīng)及時向辦公室主任、財務(wù)部經(jīng)理報告維修進(jìn)展和預(yù)算執(zhí)行情況。
11.0 公司員工住宅和集體宿舍的維修規(guī)程,另行制訂。
12.0 本規(guī)程的實施細(xì)則則負(fù)責(zé)維修計劃實施管理的公司主管和財務(wù)主管制訂。
13.0 本規(guī)程自××年××月××日起實施。
第16篇 小區(qū)房屋本體維修管理制度-6
小區(qū)房屋本體維修管理制度6
1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全,完善房屋本體使用功能功能。
2.范圍:適用于__家園管理處
3.方法和控制過程
3.1根據(jù)實際情況制定合理的房屋維修計劃,因房制宜,對房屋本體修繕?biāo)璧馁Y源進(jìn)行合理配置,滿足顧客使用和質(zhì)量要求。
3.2每月定期檢查、巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時修繕、維修、保養(yǎng),保持房屋本體正常使功能。
3.3修繕標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)原有建筑風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。
3.4掌握房屋本體建筑完好情況,根據(jù)建筑設(shè)計用途定期對房屋本體質(zhì)量進(jìn)行評估,根據(jù)完好情況進(jìn)行管理,保證房屋本體使用正常。
3.5制訂和執(zhí)行修繕原則、指標(biāo)、計劃,審核修繕方案及工程預(yù)決算,有計劃對房屋本體進(jìn)行維護(hù)。
3.6嚴(yán)格按規(guī)范要求進(jìn)行質(zhì)量驗收,做好施工過程的管理和監(jiān)督。建立完善崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗制及技術(shù)檔案制度,完善工程項目質(zhì)量體系。
4.房屋本體修繕的分類
4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。
4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程,一般指補漏防水、上下水管道修補、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補等
4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須局部
維修的工程,一般包括:墻體屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。
4.1.3大修:主體結(jié)構(gòu)部位嚴(yán)重?fù)p壞、有危險必須進(jìn)行大型維修的工程,一般包括:對共用設(shè)施的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對主體專項加固的工程。
4.1.4翻新:指拆除重建。
4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進(jìn)行的綜合性工程。
第17篇 物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度-12
物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度12
__家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn),為加強(qiáng)__家園房屋本體維修基金(以下簡稱“本體基金”)的管理,保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,有效利用本體基金維護(hù)房屋本體共用部位及設(shè)施(以下簡稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價[1998]136號《關(guān)于住宅(房屋)本體維修基金問題的通知》及有關(guān)規(guī)定,特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。
一、__家園管理處是負(fù)責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門,負(fù)責(zé)具體實施共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。
二、管理處必須配備專業(yè)財務(wù)人員,對小區(qū)房屋本體基金進(jìn)行準(zhǔn)確核算,并按每個單位登記專帳,設(shè)立專用帳號存儲本小區(qū)的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公布一次,接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算,提交業(yè)委會審議通過。
四、管理處動用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負(fù)責(zé)人和本棟樓長共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用,并出具“施工項目清單”,由業(yè)委會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、管理處負(fù)責(zé)人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
本體基金確實不夠支出時,經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
五、如業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程,管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項目實施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)。
六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時,按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費用定額標(biāo)準(zhǔn)。
七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門,接受福田區(qū)住宅管理部門對本小區(qū)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。
八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。
第18篇 房屋地基基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)制度
建筑物上部結(jié)構(gòu)的自重及所承受的荷載,是通過基礎(chǔ)傳遞給地基的。地基應(yīng)具有良好的承載能力和穩(wěn)定性,以降低或減少建筑物上部結(jié)構(gòu)過量沉降或局部沉降而導(dǎo)致建筑物上部產(chǎn)生裂縫、傾斜。地基及基礎(chǔ)的完損程度,關(guān)系到整個建筑物的強(qiáng)度和穩(wěn)定性。由于基礎(chǔ)埋置在地下,屬隱蔽工程,其產(chǎn)生的隱患不易發(fā)現(xiàn)。因此對設(shè)計、施工及日常養(yǎng)護(hù)維修尤顯重要。
一、地基基礎(chǔ)的觀察工作
房屋建筑的地基都要產(chǎn)生一定的變形,但是由于地基沉降程度和特征的不同,有些是正?，F(xiàn)象,有些是異?，F(xiàn)象,甚至帶來破壞性的后果。在沉降的發(fā)展趨勢上,正常的沉降速度隨時間的推移而逐漸降低,最后趨于穩(wěn)定不再發(fā)展(如半年內(nèi)的沉降值不超過1毫米,一般認(rèn)為已穩(wěn)定)。而不正常情況下,沉降速度并沒有逐漸降低,而是延續(xù)很長時間,以至幾十年仍未穩(wěn)定。
造成建筑物地基基礎(chǔ)變形的原因主要在于:軟弱地基;用材不當(dāng),施工質(zhì)量差;基礎(chǔ)埋置深度不當(dāng);相鄰建筑物的基礎(chǔ)影響;建筑物內(nèi)上、下水管道漏水,引起地基濕陷;不合理使用;維修養(yǎng)護(hù)不及時,地表水滲入地基等。因此對某些房屋建筑進(jìn)行必要的沉降觀測,是房屋管、修單位的保養(yǎng)工作之一。如上部結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生裂縫的建筑物,沉降觀測資料是分析裂縫產(chǎn)生原因、預(yù)計發(fā)展趨勢、研究修繕方案或預(yù)防措施的重要依據(jù)。地基沉降觀測工作內(nèi)容主要有以下幾方面:
(一)確定觀測對象
(1)工程竣工驗收后,應(yīng)接替施工單位繼續(xù)進(jìn)行觀測直至沉降穩(wěn)定為止的建筑物;
(2)形式特殊、對沉降特別敏感或構(gòu)造上、使用上對不均勻沉降有嚴(yán)格要求的建筑物;
(3)上部已出現(xiàn)較嚴(yán)重破裂、變形,而地基的沉降尚未穩(wěn)定,仍在繼續(xù)發(fā)展的建筑物;
(4)地基范圍內(nèi)及其附近有深挖、樁基施工、降水影響或出現(xiàn)其他對地基產(chǎn)生不利的房屋建筑。
(二)設(shè)置觀測點
對地基沉降的觀測,一般是將觀測點設(shè)置在基礎(chǔ)的頂面,如條件不許可時,則設(shè)在主體結(jié)構(gòu)勒腳上或柱子底部。觀察點的數(shù)量,可根據(jù)建筑面積大小和房屋的重要性,損壞位置等而定,但應(yīng)盡量遍及房屋建筑具有代表性的各個部位。一般應(yīng)設(shè)于外墻轉(zhuǎn)角或縱橫墻連接處以及沉降縫兩側(cè)。
(三)選定或設(shè)置水準(zhǔn)點
水準(zhǔn)點的位置應(yīng)盡量靠近觀測對象,但必須在房屋建筑的壓力影響范圍以外。
(四)定期觀測
一般的正常情況下,竣工后第一年每季度觀測一次;第二年每半年觀測一次;以后每年觀測一次;直至沉降穩(wěn)定為止。如沉降發(fā)展較快,或破損較為嚴(yán)重且尚未穩(wěn)定,則根據(jù)情況,增加觀測次數(shù)。對結(jié)構(gòu)已近危險狀態(tài),而沉降繼續(xù)存在時,觀測時間更應(yīng)縮短,必要時隔日或每日進(jìn)行觀測。
(五)資料整理
每次觀測詳細(xì)記錄,按觀測對象分別整理;計算有關(guān)部位的相對沉降差,分析沉降情況。
二、地基、基礎(chǔ)的鑒定加固及方法
(一)地基基礎(chǔ)加固
凡出現(xiàn)下列情況時應(yīng)做好地基加固處理。
(1)地基因滑移,或因承載力嚴(yán)重不足,或特殊地質(zhì)等原因的不均勻沉降,引起結(jié)構(gòu)明顯的傾斜,位移、裂縫、扭曲等,并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢。
(2)地基、基礎(chǔ)因毗鄰建筑而增大荷載,自身局部加層增加荷載或其他人為因素等的不均勻沉降,引起結(jié)構(gòu)明顯傾斜、位移、裂縫、扭曲等。
(3)地基老化、腐蝕、酥脆、折斷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)明顯傾斜、裂縫、扭曲等。
(二)地基加固法
地基加固是處理基礎(chǔ)損壞的措施之一,它可以達(dá)到恢復(fù)或提高地基承載力,制止地基和上部結(jié)構(gòu)變形發(fā)展的目的。在房屋修繕工程上,地基加固是在建筑物存在的情況下進(jìn)行的。施工比較困難,且必須保證上部建筑物的安全。因此,其加固方法宜從經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上、施工條件上作出可行性比較分析后,再加以選定。以下為常用房屋地基的幾種加固方法。
1.石灰漿加固。適用于膨脹土地基的處理,以石灰漿用鉆機(jī)將注漿壓入粘土層中的裂縫,石灰漿同周圍土層起離子交換作用后形成硬殼層,從而改變了土層的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)。
2.旋噴樁加固。適用于淤泥、粘土層等軟土層,利用鉆機(jī)把安裝在鉆桿底端的特定噴嘴,鉆至土層的預(yù)定深度后,用高壓泵把隨時能逐漸硬化的水泥漿或氯化鈣液等沖擊土體,同時經(jīng)過與土的顆粒攪拌混合,凝固后有一定的強(qiáng)度和防水性的新土層結(jié)構(gòu)。
3.硅化加固。硅化加固地基是用壓力將水玻璃(硅酸鈉溶液)和水泥漿液等逐次壓入土中。使土壤顆粒表面膠凝,改善土壤的物理力學(xué)性能,提高地基強(qiáng)度,具有操作安全、速度快,強(qiáng)度高的優(yōu)點。
4.灰土擠密樁加固。適用于較厚的回填土、爐灰等填土地基、軟弱土層、濕陷性黃土地基加
固,其方法是在基礎(chǔ)周圍打2~3排灰土擠密樁,擠密填土,加固后承載力可提高一倍左右。
5.其他。也可采用壓力裝置將水泥漿液壓入地基,填充到石渣、爐渣等地基顆粒較大的空隙中。從而提高地基承載力、穩(wěn)定性。
(三)基礎(chǔ)加固法
1.水泥粘結(jié)法。磚面砌體由于時間較長或受有害介質(zhì)侵蝕和影響,使砌筑砂漿強(qiáng)度減弱、松散,砌體失去或降低原有強(qiáng)度。加固時可將1:1~1:10的水泥漿壓入基礎(chǔ)的孔隙中,以恢復(fù)砌體強(qiáng)度。
2.擴(kuò)大基礎(chǔ)底面積加固法。對于局部軟弱地基或荷載集中、沉降較大的基礎(chǔ)段落處適當(dāng)加大基礎(chǔ)底面積,減輕該段處的單位面積的壓力,使沉降部位得到控制。施工時應(yīng)注意分段進(jìn)行,并加設(shè)臨時支撐,確?；A(chǔ)安全。
3.條形基礎(chǔ)兩側(cè)擴(kuò)大加固法。沿條形基礎(chǔ)兩側(cè)開挖,擴(kuò)大基底面積,并配入鋼筋、混凝土澆筑擴(kuò)大地基及基礎(chǔ)底面積。
第19篇 住戶維修及房屋整體修繕管理程序制度
1.0 程序目的
通過對住戶維修及房屋整體修繕的管理控制,保證服務(wù)過程有能力滿足規(guī)定的要求。
2.0 適應(yīng)范圍
本程序適用于對住戶維修及整體修繕的管理控制
3.0主要職責(zé)和權(quán)限
3.1維修部負(fù)責(zé)住戶維修及房屋整體的修繕、養(yǎng)護(hù);
3.2保安部負(fù)責(zé)巡視、反饋設(shè)施的狀況;
3.3客服中心負(fù)責(zé)住戶請修的受理及維修后的回訪。
4.0程序內(nèi)容
4.1住戶報修受理
4.1.1受理及登記
客服中心設(shè)置住戶報修電話,并保證有人接聽。住戶報修時,受理人應(yīng)對業(yè)主名稱、單元位置、報修時間、故障情況、聯(lián)系電話等作好記錄,開出《維修單》,將信息反饋給維修部。
4.1.2維修派工
維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)根據(jù)緊急程度,派出維修人員進(jìn)行維修。對于收費項目,維修人員應(yīng)出示管理處批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn),并請住戶在《維修單》上簽字認(rèn)可維修質(zhì)量及收費。
4.2住戶維修的服務(wù)要求
4.2.1維修前的準(zhǔn)備工作
維修人員常備維修器材應(yīng)保持完好,擺放整齊,遇有維修任務(wù)時,應(yīng)準(zhǔn)確了解故障情況,作好相應(yīng)準(zhǔn)備工作。
4.2.2服務(wù)要求
1)一般性維修的處理
對于住戶一般性故障如換燈泡燈罩、換水龍頭、插座跳閘、修理門、窗、桌椅、抽水馬桶堵水等不會立即造成重大傷害和嚴(yán)重不便的維修,如維修人員人手不足或任務(wù)繁忙,可在半小時至一小時內(nèi)派人上門服務(wù),但需事先致電住戶預(yù)約或說明情況;如維修部人手夠,則應(yīng)在15分鐘內(nèi)派人上門開展維修。
2)緊急性維修的處理
對于主進(jìn)線斷路跳閘、住戶房門反鎖關(guān)人、漏水等可能嚴(yán)重影響業(yè)戶正常生活和造成較大損失的,維修人員應(yīng)立即停下其他工作,在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修。
3)特急性維修的處理
對于電器火災(zāi)、大面積跑水、電梯關(guān)人、卡人等可能造成重大傷亡和損害的特急性事故,維修人員應(yīng)當(dāng)立即在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場,進(jìn)行緊急處理,并通知保安部等其他所有予以協(xié)助的人員參加搶修。
4.2.3維修后的現(xiàn)場處理
維修人員在維修工作結(jié)束后,應(yīng)將維修現(xiàn)場打掃干凈,并將《維修單》返至客服中心。
4.3 維修回訪
根據(jù)《維修單》上住戶的意見,客服中心負(fù)責(zé)在兩個工作日內(nèi)對住戶不滿意維修服務(wù)進(jìn)行回訪,針對存在的問題采取相應(yīng)措施,達(dá)到住戶滿意,并將回訪處理結(jié)果記錄在《回訪記錄表》中。
4.4 住戶維修收費
客服中心根據(jù)《有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》向住戶說明收費標(biāo)準(zhǔn),并于維修單上注明費用明細(xì),維修人員完成維修工作后請業(yè)主簽名確認(rèn)并收取相關(guān)費用,再將款項交于客服中心收費文員。
4.5 房屋設(shè)施的修繕
4.5.1日常巡查及維修
保安部負(fù)責(zé)房屋設(shè)施的日常巡查,發(fā)現(xiàn)有損壞、破損情況記錄在《保安巡查記錄表》中,并將信息反饋給客服中心,由客服中心知會維修部進(jìn)行維修。
4.5.2季節(jié)性檢查、維修
維修部應(yīng)根據(jù)本地氣候特點,在臺風(fēng)、暴雨季節(jié)來臨前及每次臺風(fēng)暴雨后,組織人員對小區(qū)的危險部位針對防風(fēng)、防雨、防漏、防洪進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修,以排除不安全因素。
4.5.3定期檢查修繕
1)維修部應(yīng)每月對工程系統(tǒng)進(jìn)行巡查,針對發(fā)現(xiàn)的問題制定《房屋修繕方案》,報管理處審核后落實實施。
2)管理外負(fù)責(zé)組織維修部每兩年對房屋進(jìn)行一次全面檢查,依據(jù)房屋完損評定等級標(biāo)準(zhǔn),評定房屋的完損情況,填制《房屋完損情況評價表》,從而針對性的組織維修、修繕事宜。
3)管理處可將自己無能力實施的重大維修或功能改造項目委外進(jìn)行,對委外工程,根據(jù)施工規(guī)范和分包合同檢查監(jiān)督工程質(zhì)量,組織進(jìn)行竣工驗收。
4.6 房屋修繕資料的歸檔
管理處須將維修資料分類、匯總、歸檔,重大維修資料應(yīng)長期保存,以備查閱檢索。
5.0質(zhì)量記錄
5.1《維修單》
5.2《保安巡查記錄》
5.3《房屋修繕方案》
5.4《房屋完損情況評價表》
5.5《回訪記錄表》
第20篇 _村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
村屋大廈房屋維修養(yǎng)護(hù)制度
為了保障__村小區(qū)良好的居住環(huán)境,保持房屋的使用安全及房屋設(shè)備的有效使用,延長房屋的使用年限,合理進(jìn)行房屋修繕,特制定以下維修養(yǎng)護(hù)制度:
一、管理處設(shè)多名房屋修繕人員,負(fù)責(zé)每天巡視房屋及公用設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并予以記錄。
二、房屋修繕人員需每月對房屋本體及其公用部位進(jìn)行檢修,確保完好無損。維修保養(yǎng)包括樓宇的內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間、上下水管道、消防設(shè)備、公用水箱、排污管道、排水溝等。
三、維修養(yǎng)護(hù)周期與標(biāo)準(zhǔn):
1、屋面四年綜合維修一次,八年大修一次;
2、外墻清潔保養(yǎng)八至十年一次;
3、內(nèi)墻面粉刷,鋼、木門窗油漆三至五年一次;
4、樓梯間粉刷三至五年一次;
5、上下水主管道五年綜合維修一次,十年大修一次;
6、消防設(shè)備一年綜合大修一次;
7、公用排煙道三年綜合維修一次;
8、明溝、污雨水檢查井每年清理兩次,化糞池每年清理一次(為日常維修養(yǎng)護(hù))。
管理處對房屋及其公用設(shè)施的維護(hù)要做到不破、不損、不臟、不亂,保證__村小區(qū)長期擁有優(yōu)美的環(huán)境和住戶安居樂業(yè),為此管理處每月對房屋維修養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計。
